Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 8]
[Adresse 1]
[Adresse 6]
[Localité 3]
NAC: 5AA
N° RG 24/03148
N° Portalis DBX4-W-B7I-THHG
ORDONNANCE
DE RÉFÉRÉ
N° B 25/
DU : 25 Février 2025
S.A. [Adresse 7]
C/
[C] [J]
Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 25 Février 2025
à la SA HLM DES CHALETS
Expédition délivrée
à toutes les parties
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Le mardi 25 février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,
Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.
Après débats à l'audience du 14 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;;
ENTRE :
DEMANDERESSE
S.A. [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Monsieur [W] [V], chargé de recouvrement, muni d’un pouvoir spécial
ET
DÉFENDEUR
Monsieur [C] [J]
demeurant [Adresse 5]
non comparant, ni représenté
RAPPEL DES FAITS
Par contrat prenant effet au 17 novembre 2022, la S.A. HLM DES CHALETS a donné à bail à Monsieur [C] [J] un appartement à usage d'habitation n° 4 situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 251,19 euros et une provision sur charges mensuelle de 39,64 euros.
Le 24 avril 2024, la S.A. [Adresse 7] a fait signifier à Monsieur [C] [J] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La S.A. HLM DES CHALETS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 avril 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024, la S.A. [Adresse 7] a ensuite fait assigner Monsieur [C] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location au 25 juin 2024, son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours et l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 5.778,75 euros, mensualité de juin 2024 incluse, représentant les loyers, indemnité d’occupation et charges impayés à la date de la présente assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,
- des loyers et charges impayés du jour de commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,
- d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières (article 696 du Code de procédure civile).
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 31 juillet 2024.
A l’audience du 14 janvier 2025, la S.A. HLM DES CHALETS, représentée par Monsieur [W] [V], muni d'un pouvoir, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.268,09 euros, pour inclure les mensualités jusqu'à celle de décembre 2024 comprise. La S.A. [Adresse 7] demande également l'octroi de délai de paiement à hauteur de 200 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées, compte-tenu de la reprise des paiements des loyers depuis septembre 2024.
Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l'étude du commissaire de justice le 30 juillet 2024, Monsieur [C] [J] n'était ni présent ni représenté.
L'affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
I. SUR LA RESILIATION
1. Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 31 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.
Par ailleurs, la S.A. HLM DES CHALETS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail prenant effet au 17 novembre 2022 contient une clause résolutoire (article 9. clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.
Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 24 avril 2024, pour la somme en principal de 2.890,92 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois, ce qui correspond d’ailleurs à la date à laquelle le bailleur demande le constat de l’acquisition de la clause résolutoire.
Par ailleurs, sont visées dans les sommes dues le supplément de loyer de solidarité, à hauteur de 622,22 euros par mois depuis janvier 2024. Or, si ces sommes sont mentionnées dans la clause résolutoire du bail du 17 novembre 2022 comme pouvant entraîner l’acquisition de la clause résolutoire, elles ne sont pas prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 4 de la même loi tend à rendre non écrite les clauses prévoyant la résiliation pour d’autres motifs que ceux strictement listés dans la loi du 06 juillet 1989. En outre, il n’est pas justifié à la procédure qu’elles soient dues. Aussi, il convient de ne pas tenir compte de ces sommes et de vérifier si Monsieur [C] [J] s’est acquitté de la somme de 985,92 euros dans le délai de deux mois.?
Monsieur [C] [J] n'a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juin 2024.
II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF
L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".
La S.A. [Adresse 7] produit un décompte du 10 janvier 2025 démontrant que Monsieur [C] [J] reste devoir la somme de 2.268,09 euros, mensualité de décembre 2024 comprise.
Monsieur [C] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.
Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.268,09 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2024 sur la somme de 2.890,92 euros, du 30 juillet 2024 sur la somme de 5.778,75 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".
Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant depuis septembre 2024, des versements supplémentaires de 200 euros par mois depuis septembre 2024 par le locataire, ayant permis la réduction de sa dette, de la régularisation de sa situation au regard du supplément de loyer de solidarité et des propositions de règlements formulées par la S.A. HLM DES CHALETS, correspondant aux versements déjà réalisés depuis plusieurs mois et démontrant la capacité de Monsieur [C] [J] à solder la dette locative, celui-ci sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 11 mensualités de 200 euros chacune et d'une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.
A la demande de la S.A. [Adresse 7], les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [C] [J] pourra faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.
IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Monsieur [C] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Cependant, la S.A. HLM DES CHALETS sera déboutée de sa demande concernant les dépens au titre de l’article 696 du Code de procédure civile, lesquels restent hypothétiques à ce jour.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. [Adresse 7], Monsieur [C] [J] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet au 17 novembre 2022 entre la S.A. HLM DES CHALETS et Monsieur [C] [J] concernant un appartement à usage d'habitation (n° 4) situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 25 juin 2024 ;
CONDAMNONS Monsieur [C] [J] à verser à la S.A. [Adresse 7] à titre provisionnel la somme de 2.268,09 euros (décompte arrêté au 10 janvier 2025, incluant une dernière facture de décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2024 sur la somme de 2.890,92 euros, du 30 juillet 2024 sur la somme de 5.778,75 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;
AUTORISONS Monsieur [C] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 200 euros chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Monsieur [C] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la S.A. HLM DES CHALETS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
* que Monsieur [C] [J] soit condamné à verser à la S.A. [Adresse 7] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;
CONDAMNONS Monsieur [C] [J] à verser à la S.A. HLM DES CHALETS une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [C] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
DEBOUTONS la S.A. [Adresse 7] de sa demande concernant les dépens au titre de l’article 696 du Code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 25 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.
La greffière, Le juge,
