Cour de cassation, 03 novembre 2016. 15-23.644

CIV.3 IK COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 3 novembre 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10449 F Pourvoi n° K 15-23.644 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ Mme H... B..., épouse R..., domiciliée [...] , 2°/ Mme D... R..., veuve E..., domiciliée [...] , contre l'arrêt rendu le 2 juillet 2015 par la cour d'appel de Bourges (chambre civile), dans le litige les opposant à la société Chaussures Clyde, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 4 octobre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat des consorts R..., de la SCP Delaporte et Briard, avocat de la société Chaussures Clyde ; Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts R... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts R... ; les condamne à payer à la société Chaussures Clyde la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat aux Conseils, pour les consorts R... Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de BOURGES ayant autorisé la SAS CHAUSSURES CLYDE à céder son droit au bail portant sur des locaux compris dans l'immeuble sis [...] à Bourges en vue d'y exploiter un commerce de restauration rapide ; AUX MOTIFS QUE la destination d'un local loué à titre commercial est laissée à la libre détermination des parties, sous réserve que l'activité ne soit pas contraire à la loi, à l'ordre public, aux bonnes moeurs ou à un règlement de copropriété ; qu'en l'espèce, aux termes de l'acte authentique du 10 avril 2004, le locataire est autorisé à exercer dans les locaux loués, toute activité commerciale ou artisanale, à l'exception de tout commerce bruyant ou malodorant ; que ces critères doivent s'apprécier « in concreto » ; que la SAS CHAUSSURES CLYDE se propose de vendre son droit au bail à un commerçant exerçant une activité de sandwicherie et de saladerie sous l'enseigne franchisée « Subway » ; qu'il résulte d'un constat d'huissier établi le 15 avril 2015 produit devant la Cour, que l'activité identique exploitée depuis l'année 2012 place de la mairie à Châteauroux, au coeur d'un ensemble immobilier incluant une copropriété composée de nombreux logements à usage d'habitation, ne génère pas de nuisances particulières, le syndic de la copropriété assurant qu'aucune plainte relative à des nuisances provenant de cet établissement ne lui a jamais été transmise ; que s'agissant de la réserve relative aux nuisances olfactives, il résulte de ce constat qu'il n'est pas fait usage dans les établissements de cette marque, de matériels de cuisson tels que grils ou friteuses, seule la cuisson des pains et des cookies étant réalisée uniquement le matin ; qu'en outre, la SAS CHAUSSURES CLYDE indique sur ce point qu'une isolation sera réalisée au plafond ; concernant le caractère bruyant du commerce, celui-ci doit également s'apprécier au regard de l'environnement dans lequel se situe l'immeuble ; or le local est situé place [...] à Bourges où se trouvent de nombreux cafés et restaurants, dont un le jouxte directement et bénéficie d'une terrasse largement fréquentée jusqu'à l'heure de la fermeture par des clients, se trouvant ainsi immédiatement à l'aplomb des logements loués à usage d'habitation par les appelantes, dans le même immeuble ; que cette même place Gordaine accueille par ailleurs, durant toute la saison estivale, des groupes de musique et la présence d'un flux de spectateurs important, jusqu'à des heures avancées de la soirée ; que dans ces conditions, il ne peut être considéré a priori que la clientèle de la sandwicherie sera, en elle-même, génératrice de nuisances sonores ; que le refus des bailleresses est injustifié et en conséquence, la décision entreprise sera confirmée ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en l'espèce, il résulte du contrat de bail signé le 10 avril 2004 et tel que renouvelé le 27 mai 2014 que les parties étaient convenues, en page 3, relativement à la destination des lieux loués, que « le locataire est expressément autorisé à exercer dans les locaux loués toute activité commerciale ou artisanale, à l'exception de tous commerces bruyants ou malodorants » ; qu'il y est en outre précisé l'exercice par le preneur d'une activité d'équipement de la personne, hommes, femmes et enfants ; que comme le soutient le demandeur, l'interdiction de commerce bruyant ou malodorant ne prohibe pas, a priori, tout usage de restauration, dès lors que les caractéristiques de ces activités doivent s'apprécier in concreto, en fonction de l'environnement actuel et de la destination des lieux loués ; Qu'il résulte du projet de cession du droit au bail établi en date du 28 juin 2014 entre la SAS CHAUSSURES CLYDE et la SARL MBSUB, que le cessionnaire entend exercer dans les lieux loués une activité décrite comme étant l' "exploitation d'une restauration rapide de sandwichs et salades à enseigne SUBWAY avec cuisson de pains sur place et vente de viennoiseries, boissons chaudes, froides sur place et à emporter ... » ; Qu'en outre, il résulte des pièces versées par les défendeurs aux débats, et en particulier du descriptif publicitaire de la gamme de produits proposés par l'enseigne, que celle-ci revendique et met en avant la cuisson du pain des sandwichs proposés "sur place et tout au long de la journée"; que les documents publicitaires versés aux débats font encore état de la possibilité de "toaster" les sandwichs sur place, à la demande de la clientèle; Qu'ainsi, il résulte de ces éléments que l'activité envisagée par la SARL MBSUB n'est pas susceptible, par elle-même de créer des nuisances olfactives, dès lors que celle-ci est exclusive de toute cuisson d'aliments autre que du pain, et ne tient, outre la vente de produits frais, qu'au réchauffage de plats déjà préparés en amont ; Que, s'agissant des nuisances sonores, il apparaît établi par les pièces précitées que l'activité de restauration rapide envisagée s'exercera "sur place ou à emporter" ; que rien n'établit que la création de la terrasse invoquée par les défenderesses serait prévue; que la consommation de salades et de sandwiches, même sur place, n'apparaît que peu susceptible d'entraîner la formation de groupe de consommateurs fumant sur le trottoir, ce type de restauration supposant une consommation rapide des produits achetés ; Que si ce type de commerce est susceptible d'attirer un flux de consommateurs important, rien n'indique que ceux-ci seraient particulièrement bruyants ; Qu'il sera en outre relevé qu'il est envisagé par le cessionnaire la mise en place d'une isolation en plafond, ce qui s'avère un moyen adéquat pour limiter le bruit éventuellement généré par l'activité ; Que la demanderesse soutient à juste titre qu'il doit être tenu compte de l'environnement local dans lequel s'insérerait cette activité, et avance, ce qui est admis par les défenderesses, que la place Gordaine sur laquelle l'implantation est envisagée, accueille déjà des commerces de restauration, dont rien n'indique qu'ils soient moins générateurs de nuisances que le restaurant SUBWAY; Qu'enfin, le tribunal relève que les nuisances sonores ou olfactives ne sont nullement établies ni certaines en l'absence d'ouverture du commerce considéré, de sorte qu'elles ne revêtent qu'un caractère hypothétique ou supposé, dont il ne peut être tiré comme conséquence que l'activité prévue ne respectait pas les dispositions du bail commercial ; Qu'ainsi, il convient d'autoriser la SAS CHAUSSURES CLYDE à céder son droit au bail à la SARL MBSUB, le refus d'agrément des bailleresses apparaissant dénué de motif légitime » ; 1°/ ALORS QUE l'activité de restauration rapide est par nature bruyante et malodorante ; qu'il appartient au cessionnaire d'un bail commercial qui entend exercer cette activité – en présence d'une clause du bail excluant l'exploitation d'un commerce bruyant ou malodorant – de démontrer que tel ne sera pas le cas de l'exploitation de son fonds ; qu'en estimant en l'espèce que les bailleresses n'apporteraient pas la preuve du caractère établi des nuisances sonores ou olfactives générées par l'activité projetée par le cessionnaire du bail, quand il appartenait à celui-ci ou au cédant de démontrer que l'activité de restauration rapide envisagée n'entrait pas dans les catégories expressément exclues par le contrat de bail, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du Code civil ; 2°/ ALORS QU' en subordonnant, par motifs adoptés, la légitimité du refus d'agrément opposé par le bailleur à l'existence de nuisances sonores ou olfactives avérées lors de l'ouverture du commerce considéré, quand elle n'avait à se prononcer que sur le bien-fondé du motif invoqué a priori à cet égard par les bailleresses pour refuser la cession du bail, la Cour d'appel a méconnu son office et violé l'article 1134 du Code civil ; 3°/ ALORS QUE la notion de restauration rapide enferme celle de mouvements continuels générateurs de bruit et de nuisances olfactives inhérentes à toute activité alimentaire, même limitée à la cuisson des pains et gâteaux et au réchauffage de plats cuisinés ; qu'en décidant en l'espèce qu'une telle activité ne pouvait être a priori qualifiée de bruyante ou malodorante, tout en relevant elle-même que ce type de commerce était susceptible d'attirer un flux de consommateurs importants et que la cuisson des pains et cookies serait réalisée sur place ainsi que le réchauffage de plats cuisinés, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'articles 1134 du Code civil ; 4°/ ALORS QUE le bail commercial signé entre les parties prohibait expressément l'exploitation d'un commerce bruyant ou malodorant ; qu'en estimant en l'espèce qu'il devait être tenu compte de l'environnement du local dans lequel l'activité de restauration rapide était projetée, pour juger de l'existence d'éventuelles nuisances sonores ou olfactives, cependant que quel que fut cet environnement, le bail excluait expressément l'existence d'une activité bruyante et malodorante par le locataire, la Cour d'appel a méconnu les termes clairs et précis du contrat de bail liant les parties et a violé l'article 1134 du Code civil .