Tribunal judiciaire, 22 novembre 2024. 24/01320

Du 22 novembre 2024 5AA SCI/FH PPP Référés N° RG 24/01320 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLPW S.A. DOMOFRANCE C/ [W] [U], [P] [Y] épouse [O] - Expéditions délivrées à M. [W] [U] et Mme [P] [Y] épouse [O] - FE délivrée à Me Mathieu RAFFY Le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 novembre 2024 PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE, GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT, DEMANDERESSE : S.A. [Adresse 12] RCS [Localité 10] N° B 458 204 963 [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Maître Mathieu RAFFY, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD DEFENDEURS : Monsieur [W] [U] né le 30 Avril 1999 à [Localité 11] [Adresse 6] [Adresse 8] [Adresse 13] [Localité 4] Présent Madame [P] [Y] épouse [O] née le 20 Janvier 1983 à [Localité 9] [Adresse 6] [Adresse 8] [Adresse 13] [Localité 4] Présente DÉBATS : Audience publique en date du 20 Septembre 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 04 Juillet 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: Contradictoire et en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par actes sous seing privé en date des 5 et 6 avril 2023, à effet du 7 avril 2023, la S.A. d'HLM DOMOFRANCE a donné à bail à Monsieur [W] [U] et Madame [P] [Y] épouse [O] un logement situé [Adresse 7] [Adresse 14] à [Localité 9] ainsi qu'un emplacement de stationnement n°064 situé [Adresse 3] à [Localité 9]. Par acte de commissaire de justice du 9 février 2024, la S.A. d'HLM DOMOFRANCE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 6.345,50 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre des clauses contractuelles de résiliation de plein droit des baux. Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2024, la S.A. d'HLM DOMOFRANCE a assigné Monsieur [W] [U] et Madame [P] [Y] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 20 septembre 2024 aux fins de voir : - Constater l'acquisition du jeu de la clause résolutoire insérée au bail, - Ordonner la résiliation des contrats de bail consentis (logement principal + parking) à Monsieur [U] et Madame [O] - Ordonner l'expulsion de Monsieur [U] et Madame [O] des locaux donnés à bail (bail principal + parking) ainsi que celle de tous occupants de leur chef et de tous meubles et objets mobiliers leur appartenant, avec au besoin le concours et l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - Les condamner au paiement d'une provision de 12.518,35 € suivant décompte arrêté au 15 avril 2024, sauf à parfaire au jour des plaidoiries, - Les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à complète libération des lieux, - Les condamner au paiement d'une indemnité de 300 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - Les condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer. L'affaire a été débattue, à l’audience du 20 septembre 2024. Lors de l’audience du 20 septembre 2024, la S.A. d'HLM DOMOFRANCE, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 14.144,02 euros au 11 septembre 2024 (échéance du mois d’août incluse) et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique qu’il n’y a eu aucune reprise de paiement du loyer courant et être opposée à l’octroi de délai de paiement. En défense, Monsieur [W] [U] et Madame [P] [Y] épouse [O] comparaissent et exposent qu’ils ne contestent ni le principe, ni le montant de la dette. Ils précisent avoir rendez-vous avec une assistance sociale le 08 octobre prochain et qu’ils vont déposer un dossier de surendettement auprès de la Commission de surendettement de la Gironde. Ils précisent percevoir des revenus chacun de l’ordre de 600 euros et 900 euros. Ils exposent ne pas souhaiter rester dans les lieux en raison du montant du loyer et être à la recherche d’un nouveau logement. Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 22 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 5 juillet 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 20 septembre 2024. La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 12 février 2024. L’action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière. Sur la résiliation des contrats de bail et l’expulsion L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si les baux en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoient, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à l'emplacement de stationnement loué par la S.A. d'HLM DOMOFRANCE à Monsieur [W] [U] et Madame [P] [Y] épouse [O]. En l’espèce, les baux conclus entre les parties comportent chacun une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. La S.A. d'HLM DOMOFRANCE a fait signifier à Monsieur [W] [U] et Madame [P] [Y] épouse [O] un commandement d’avoir à payer la somme de 6.345,50 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 9 février 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [W] [U] et Madame [P] [Y] épouse [O] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 9 février 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation des baux par le jeu des clauses de résiliation contractuelles qu’il y a lieu de constater à la date du 10 avril 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir des clauses de résiliation emportant résiliation des baux acquise depuis le 10 avril 2024. Le versement intégral du loyer courant n'a pas été repris avant la date de l'audience, de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets des clauses résolutoires. Dès lors, Monsieur [W] [U] et Madame [P] [Y] épouse [O] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 10 avril 2024, ce qui constitue pour la S.A. d'HLM DOMOFRANCE un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation des baux. Sur la provision et les indemnités d’occupation En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de sa demande, la S.A. d'HLM DOMOFRANCE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 14.144,02 euros à la date du 11 septembre 2024. Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent des dépens (174,18 + 91,18 = 265,36 euros), sommes qu’il convient de déduire de cette créance. Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [W] [U] et Madame [P] [Y] épouse [O] seront donc condamnés au paiement de la somme de 13.878,66 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 11 septembre 2024 – échéance du mois d'août 2024 incluse. Monsieur [W] [U] et Madame [P] [Y] épouse [O] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (953,04 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux. S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur la solidarité Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. En l’espèce, les baux conclus entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que « Si le bail a été consenti à plusieurs locataires, il est stipulé que la société ne l'a accepté que sous la condition expresse que les locataires demeurent personnellement et solidairement tenus de l'exécution de toutes les clauses du contrat de location notamment le paiement du loyer, charges et taxes de toute nature y compris le S.L.S. Cette solidarité constitue l'élément essentiel et déterminant de l'accord du bailleur. ». Monsieur [W] [U] et Madame [P] [Y] épouse [O] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans les contrats de bail. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc in solidum mis à la charge de Monsieur [W] [U] et Madame [P] [Y] épouse [O]. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner in solidum Monsieur [W] [U] et Madame [P] [Y] épouse [O] à verser à la S.A. d'HLM DOMOFRANCE la somme de 150 euros. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence : CONSTATONS l’acquisition des clauses de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 10 avril 2024 ; CONDAMNONS Monsieur [W] [U] et Madame [P] [Y] épouse [O] à quitter les lieux loués situés [Adresse 7] [Adresse 14] à [Localité 9] ainsi que l’emplacement de stationnement n°064 situé [Adresse 3] à [Localité 9]. ; AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [W] [U] et Madame [P] [Y] épouse [O] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (953,04 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [U] et Madame [P] [Y] épouse [O] à payer à la S.A. d'HLM DOMOFRANCE la somme de 13.878,66 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 11 septembre 2024 (échéance du mois d'août 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [U] et Madame [P] [Y] épouse [O] à payer à la S.A. d'HLM DOMOFRANCE, à compter du 1er septembre 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [W] [U] et Madame [P] [Y] épouse [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [W] [U] et Madame [P] [Y] épouse [O] à payer à la S.A. d'HLM DOMOFRANCE une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION