Tribunal judiciaire, 12 décembre 2024. 22/05667

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: Copies certifiées conformes: ■ 2ème chambre 2ème section N° RG 22/05667 N° Portalis 352J-W-B7G-CWP2D N° MINUTE : Assignation du : 04 Avril 2022 JUGEMENT rendu le 12 Décembre 2024 DEMANDEUR Monsieur [R] [Y] [Adresse 8] [Localité 7] MAROC représenté par Maître Marc ARTINIAN de la SELEURL MAPG Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0016 DÉFENDERESSES S.C.I. VAILLANT CARREL [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Louis DE GAULLE de la SAS DE GAULLE FLEURANCE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0035 S.A.S. BANQUE BCP [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Mari-Carmen GALLARDO ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1981 Décision du 12 Décembre 2024 2ème chambre 2ème section N° RG 22/05667 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWP2D COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique. assistée de Madame Sophie PILATI, Greffière, DÉBATS A l’audience du 08 Octobre 2024, tenue en audience publique JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCÉDURE Par acte notarié en date du 04 décembre 2019, M. [R] [Y] a promis de vendre un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 6] (94) à la S.C.I. VAILLANT CARREL pour un prix de 1.900.000 euros. Le bénéficiaire de la promesse s'est engagé à verser une indemnité d'immobilisation de 190.000 euros, en garantissant par un engagement bancaire à payer à première demande la somme de 95.000 euros, au plus tard le 31 janvier 2020, et la promesse, expirant le 31 mars 2021 à 16 heures, est assortie de diverses conditions suspensives, notamment d'obtention d'un permis de construire par le bénéficiaire. Par acte sous-seing privé du 31 janvier 2020, la banque BCP s'est portée caution solidaire de la S.C.I. VAILLANT CARREL à hauteur de 95.000 euros pour garantir le paiement de l'indemnité d'immobilisation, engagement valable au plus tard jusqu'au 31 mars 2021. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 06 mai 2020, le notaire de M. [R] [Y] a mis en demeure la S.C.I. VAILLANT CARREL de justifier du dépôt du dossier complet de demande de permis de construire auprès de la mairie de [Localité 6] qu’il s’était engagé à déposer au plus tard le 30 avril 2020. Par courriel du 9 septembre 2020 adressé au notaire de M. [R] [Y], le notaire de la S.C.I. VAILLANT CARREL l’a informé que son client renonçait à se prévaloir de la condition suspensive d’obtention du permis de construire. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 avril 2021, le conseil de M. [R] [Y] a mis en demeure la banque BCP de procéder au règlement de la somme de 95.000 euros. Par actes d’huissier des 4 et 8 avril 2022, Monsieur [R] [Y] a assigné la SCI VAILLANT CARREL et la société BANQUE BCP devant le tribunal judiciaire de Paris à l’audience du 21 septembre 2022 aux fins essentielles d’obtenir le paiement de la somme de 95.000 euros. L’affaire a été renvoyée devant le juge de la mise en état. Par ordonnance du 5 juillet 2023, le juge de la mise en état a rejeté l’exception d’incompétence territoriale soulevée par la SCI VAILLANT CARREL, rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion soulevée par la banque BCP et renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 04 octobre 2023. En l’état de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 08 janvier 2024, Monsieur [R] [Y] sollicite du tribunal de céans, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, de: - « condamner la SCI VAILLANT CARREL à payer à Monsieur [Y] la somme de 95.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2021, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de trente jours suivant la signification du jugement à intervenir ; - condamner la SCI VAILLANT CARREL et la BANQUE BCP in solidum à payer à Monsieur [Y] la somme de 95.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2021, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de trente jours suivant la signification du jugement à intervenir ; - condamner la SCI VAILLANT CARREL et la BANQUE BCP in solidum à payer à Monsieur [Y] la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive ; - débouter la SCI VAILLANT CARREL et la BANQUE BCP de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; - condamner la SCI VAILLANT CARREL et la BANQUE BCP à payer chacune à Monsieur [Y] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; - condamner la SCI VAILLANT CARREL et la BANQUE BCP aux entiers dépens ; - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. » Par conclusions en réponse n°1 notifiées par voie électronique le 03 octobre 2023 la SCI VAILLANT CARREL a requis du tribunal de céans au visa des articles 1186 et suivants, 1124 et 1235-1 du code civil, de : - “débouter Monsieur [Y] de ses demandes, fins et conclusions fromulées à l’encontre de la banque BCP Subsidiairement - Réduire à un montant de 95.000 euros l’indemnité qui serait due à monsieur [Y] En tout état de cause, - condamner Monsieur [Y] à payer à la SCI VAILLANT CARREL la somme de 10.000 euros au titre de l’artile 700 du code de procédure civle, ainsi qu’aux entiers dépens.» Par conclusions en réponse n°2 notifiées par voie électronique le 08 janvier 2024, la banque BCP a requis du tribunal de céans de : - « débouter Monsieur [Y] de ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la BANQUE BCP Subsidiairement, - condamner la société VAILLANT CARREL à relever et garantir la BANQUE BCP de l’ensemble des condamnations qui pourraient être mises à sa charge en principal, intérêts, dommages-intérêts, frais et accessoires en ce compris l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, En tout état de cause, - condamner in solidum tout succombant à payer à la BANQUE BCP une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. - juger que l’exécution provisoire n’est pas compatible avec la nature de l’affaire et en conséquence, l’écarter. » L’ordonnance de clôture a été rendue le 06 mars 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 15 janvier 2025. L’audience de plaidoirie a été avancée au 08 octobre 2024. A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l’indemnité d’immobilisation M. [R] [Y] soutient que la S.C.I. VAILLANT CARREL est redevable de l’indemnité d’immobilisation et fait valoir que: - la promesse prévoit qu’en l’absence de réalisation de la vente, soit parce que le bénéficiaire n’a pas levé l’option, soit parce que l’acte de vente n’a pas été signé dans les délais, la somme de 95.000 euros garantie par un engagement bancaire à première demande sera acquise au promettant, tandis qu’une somme complémentaire de 95.000 euros devra être versée par le bénéficiaire au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation. - il n’a pas considéré la promesse de vente comme caduque après le non versement de l’indemnité d’immobilisation - la S.C.I. VAILLANT CARREL est réputée avoir renoncé à la condition suspensive du permis de construire en ne déférant pas à la mise en demeure du 6 mai 2020, renonciation confirmée le 9 septembre 2020 par l’entremise de son notaire - l’indemnité d’immobilisation n’est pas une clause pénale susceptible d’être modérée par le juge. La S.C.I. VAILLANT CARREL oppose que l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation interdit à M. [R] [Y] d’en solliciter le paiement en ce qu’il est prévu page 8 de la promesse de vente que «dans l’hypothèse où la somme convenue au titre de l’indemnité d’immobilisation ou l’engagement de payer à première demande dont il a été question ne serait pas versé ou remis au notaire dépositaire dans le délai imparti, les présents seront considérés comme caduques et non avenues, sans indemnité de part ni d’autre, si bon semble au PROMETTANT ». A titre subsidiaire, elle soutient que la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire n’a pas été levée dans les délais stipulés par la promesse de vente et qu’ainsi, si une indemnité d’immobilisation avait été versée, elle aurait dû être restituée à la S.C.I. VAILLANT CARREL, l’acte précisant que «dans le cas de non-réalisation de la présente promesse du fait du Bénéficiaire ou de ses ayants droit, sauf défaillance de l’une ou l’autre des conditions suspensives, cette même somme sera acquise de plein droit au Promettant à titre de dommages-intérêts forfaitairement fixés pour la réparation du préjudice subi» ou encore «La défaillance de l’une ou l’autre des conditions suspensives stipulées aux présentes, entraînera le droit pour le Bénéficiaire d’obtenir la restitution de l’indemnité versée». Enfin elle précise que l’argument selon lequel la S.C.I. VAILLANT CARREL aurait finalement renoncé à la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire est inopérant car, pour être valable, elle aurait dû intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au notaire en ce que l’acte stipule que: «La partie en faveur de laquelle est stipulée exclusivement une condition suspensive est libre d’y renoncer tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli. Dans ce cas, cette renonciation doit intervenir par courrier recommandé adressé au notaire qui la représente dans le délai prévu pour sa réalisation». A titre infiniment subsidiaire, elle observe que le montant réclamé est disproportionné et doit être réduit par le juge au visa de l’article 1231-5 du code civil. Elle demande ainsi que le tribunal réduise à un montant de 5% du bien, soit 95.000 euros, l’indemnité d’immobilisation. Sur ce: Selon l’article 1103 du code civil, le contrat fait la loi entre les parties. La somme dénommée «indemnité d'immobilisation», stipulée dans une promesse unilatérale de vente comme acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente, constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse de vente et ne peut être qualifiée de clause pénale susceptible d'être réduite par le juge. Selon l’article 1176 du code vil, lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé. En l'espèce, par acte du 04 décembre 2019, M. [R] [Y] a promis de vendre un bien immobilier à la S.C.I. VAILLANT CARREL, celle-ci ayant la possibilité soit de lever l'option et de manifester son intention d'acheter, soit de signer un acte authentique de vente, au plus tard le 31 mars 2021 à 16 heures. Il est stipulé par les parties en page 8 que sur la somme de 190.000 euros d’indemnité d’immobilisation prévue par les parties, «la somme de 90.000 euros sera garantie par un engagement bancaire à payer à première demande à fournir par le bénéficiaire, au plus tard le 31 janvier 2020, entre les mains du notaire participant » et que «dans l’hypothèse  où la somme convenue au titre de l’indemnisation ou l’engagement de payer à première demande dont il a été question ne serait pas versé ou remis au notaire dépositaire, dans le délai imparti, les présents seront considérés comme caduque et non avenus, sans indemnité de part ni d’autre, si bon semble au promettant». Il est constant que l’indemnité d’immobilisation n’a pas été versée dans les délais impartis. Cependant M. [R] [Y] n’a pas souhaité que la promesse unilatérale de vente soit considérée comme caduque. Ainsi la promesse de vente n’est pas caduque et M. [R] [Y] peut solliciter le versement de l’indemnité d’immobilisation à la S.C.I. VAILLANT CARREL. L’acte prévoit une condition suspensive d’obtention de permis de construire et précise en page 10 que «le BENEFICIAIRE devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du PROMETTANT du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et ce au plus tard le 30 avril 2020, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente» et que «au cas où le bénéficiaire ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition ». En l’espèce, la S.C.I. VAILLANT CARREL est réputée avoir renoncé à la condition suspensive d’obtention du permis de construire en ne justifiant pas, huit jours après la mise en demeure de M. [R] [Y] du 06 mai 2020, du dépôt d’une demande de permis de construire au plus tard le 30 avril, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente. L'acte prévoit en page 8 que les parties entendent fixer l'indemnité d'immobilisation à la somme de 190.000 euros, que sur cette somme, celle de 90.000 euros sera garantie par un engagement bancaire et que, «dans le cas de non réalisation de la présente promesse du fait du bénéficiaire ou de ses ayant droits, sauf défaillance de l’une ou l’autre des conditions suspensives, cette même somme sera acquise de plein droit au promettant à titre de dommages-intérêts forfaitairement fixés pour la réparation du préjudice subi et ce quelle qu’ait été la durée de l’indisponibilité, et le bénéficiaire devra régler le complément de l’indemnité d’immobilisation non versé, soit 95.000 euros, dans le délai de huit jours à compter de sa défaillance ». Il ressort de ces clauses claires et précises que l'indemnité d'immobilisation est due par la S.C.I. VAILLANT CARREL faute pour elle d'avoir réalisé l'acquisition du bien dans les délais prévus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. Or la S.C.I. VAILLANT CARREL ne soutient pas qu'une condition suspensive n'a pas été réalisée. Selon les termes de la promesse unilatérale de vente, elle est donc redevable de l'intégralité de l'indemnité d'occupation. L'indemnité d'immobilisation ne pouvant être réduite par le tribunal, et l'acte ne prévoyant nullement une possibilité de révision du montant de cette indemnité, la S.C.I. VAILLANT CARREL sera condamnée à payer à M. [R] [Y] la somme de 190.000 euros. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte. Sur la caution M. [R] [Y] soutient que la banque BCP est redevable de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 95.000 euros en qualité de caution solidaire et fait valoir que: - le raisonnement de la banque BCP a déjà été rejeté par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence dans un arrêt du 2 mars 2021 qui a jugé qu’est recevable la demande de paiement à la caution avant la date fixée dans l’engagement de caution - la S.C.I. VAILLANT CARREL était défaillante le 25 mars 2021 car tant le notaire que l’agent immobilier de la société ont respectivement, les 24 et 25 mars 2021, confirmé que la réalisation de la promesse de vente n’interviendrait pas avant la date d’expiration de la promesse - il justifie avoir appelé en paiement la banque BCP le 25 mars 2021. - l’analyse que fait la banque BCP des termes de l’engagement revient à priver celui-ci de tout effet puisque pour faire appel à la caution il aurait dû l’exercer entre le 31 mars 2021 à 16h et le 31 mars 2021 à minuit. La banque BCP oppose que M. [R] [Y] ne pouvait pas faire appel de la caution le 25 mars 2021 car pour faire appel de la caution il devait justifier de trois conditions cumulatives: que l’obligation principale soit exigible, que le débiteur principal soit défaillant et que le créancier appelle en garantie la caution et que: - la S.C.I. VAILLANT CARREL ne pouvait être considérée comme défaillante avant le 31 mars 2021 à 16 heures car la créance n’était pas exigible avant cette date - M. [R] [Y] n’a pas fait appel à la caution le 31 mars 2021 - M. [R] [Y] a fait appel à la caution, par lettre recommandée du 21 avril 2021 et par assignation du 4 avril 2022, après l’expiration de l’obligation de couverture et de règlement de la caution, soit après le 31 mars 2021. Sur ce: Selon l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. En l’espèce, il est stipulé en page 8 de la promesse unilatérale de vente que «la somme de 90.000 euros sera garantie par un engagement bancaire à payer à première demande ». Le 31 janvier 2020, la banque BCP s'est portée caution solidaire, avec renonciation au bénéfice de division et de discussion, de la S.C.I. VAILLANT CARREL à hauteur de 95.000 euros pour garantir le paiement de l'indemnité d'immobilisation, l’engagement étant valable au plus tard jusqu'au 31 mars 2021. Le délai fixé pour la réalisation de la promesse de vente a expiré le 31 mars 2021, ainsi que le délai pour engager la caution. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 avril 2021, le conseil de M. [R] [Y] a mis en demeure la banque BCP de procéder au règlement de la somme de 95.000 euros. Or l’engagement de la banque BCP à se porter caution solidaire de la S.C.I. VAILLANT CARREL a expiré le 31 mars 2021. La demande formée à ce titre à l’encontre de la banque BCP sera rejetée. Sur la résistance abusive M. [R] [Y] fait valoir que la S.C.I. ne s’est plus manifestée auprès de lui ni du notaire en charge de la vente après la signature de la promesse de vente, laissant ces derniers dans l’ignorance du sort de la vente et que la banque B.C.P. a refusé, malgré des demandes répétées, la somme qu’elle s’était engagée à payer à première demande. Sur ce : L'article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d'une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement. En l’espèce, il a été exposé dans le paragraphe précédent que la banque B.C.P. n’est pas fautive de ne pas avoir réglé les sommes demandées. Il n’est en outre pas démontré par M. [R] [Y] que la S.C.I. VAILLANT CARREL a commis une faute contractuelle en le laissant, avec son notaire, dans l’ignorance du sort de la vente, en l’absence de clauses spécifiques prévues en ce sens dans la promesse de vente. Par conséquent la demande indemnitaire sera rejetée. Sur les demandes accessoires - sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. La S.C.I. VAILLANT CARREL succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens. - sur les frais irrépétibles En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. - sur l’exécution provisoire La banque BCP demande que l’exécution provisoire soit écartée et soutient que M. [R] [Y] est domicilié au Maroc et qu’une demande de restitution des sommes en cas d’infirmation pourrait difficilement prospérer. Sur ce: Selon l’article 514 du code de procédure civile, «les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement». En l’espèce, rien ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit de la décision. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe et en premier ressort: CONDAMNE la S.C.I. VAILLANT CARREL à payer à M. [R] [Y] la somme de 190.000 euros au titre de l’indemnité d’occupation stipulée par la promesse de vente en date du 04 décembre 2019 ; REJETTE les demande de M. [R] [Y] tendant à: - condamner la SCI VAILLANT CARREL et la BANQUE BCP in solidum à payer à Monsieur [Y] la somme de 95.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2021, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de trente jours suivant la signification du jugement à intervenir ; - condamner la SCI VAILLANT CARREL et la BANQUE BCP in solidum à payer à Monsieur [Y] la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive ; REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ; CONDAMNE la S.C.I. VAILLANT CARREL aux dépens ; REJETTE l’ensemble des demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile; DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision. Fait et jugé à Paris le 12 Décembre 2024 La Greffière La Présidente Sophie PILATI Caroline ROSIO