Texte intégral
DU 25 juin 2024 Minute numéro :
N° RG 24/00497 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NUJF
Code NAC : 72I
Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 4] sis, [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société D’ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST SEGINE SAS
C/
S.A.S. ABCD PATRIMOINE
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
LA JUGE: Jeanne GARNIER, juge placée auprès du Premier Président de la Cour d'appel de VERSAILLES, déléguée aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE
LE GREFFIER : Xavier GARBIT
LES PARTIES :
DEMANDEUR(S)
Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 4] sis, [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société D’ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST SEGINE SAS dont le siège social est situé au [Adresse 2]
représenté par Maître Pascal PIBAULT de la SCP PMH & Associés, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100 et Maître Philippe FIELOUX, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR(S)
S.A.S. ABCD PATRIMOINE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
non représentée
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Débats tenus à l’audience du : 24 mai 2024
Date de délibéré indiquée par la Présidente par mise à disposition au greffe
le 25 juin 2024
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société D’ETUDES ET DE GESION IMMOBILIERE DU NORD EST SEGINE (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), a fait assigner selon les modalités de la procédure accélérée au fond, la société ABCD PATRIMOINE devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :
Dire le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé,Constater dire et juger que la société ABCD PATRIMOINE reste redevable de charges à régler au syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme de 12 859,42 euros, ce montant tenant compte des provisions devenues exigibles en vertu de l'article 19-2, ainsi que des frais nécessaires exposés par le syndicat pour recouvrer sa créance,Dire et juger que les charges qui restent dues par le copropriétaire au sein de la copropriété ne sont pas contestables,Condamner la société ABCD PATRIMOINE à payer au syndicat des copropriétaires, la somme totale de 12 859,42 euros avec intérêt au taux légal à compter du 21 novembre 2022, date de la première mise en demeure, dont :11 604,02 euros au titre des charges restant dues mises à sa charge ainsi que des provisions devenues exigibles en application de l'article 19-2 selon détail suivant :6 588,82 euros au titre des charges impayées,5 015,20 euros correspondant aux sommes dues au titre de l’article 19-2 (appels non encore échus dans le relevé de compte) et de l’article 14-1,1 255,40 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat mis à la charge de la société ABCD PATRIMOINE, débiteur défaillant, et ce en vertu de l'article 10-1,Dire qu'il sera fait application sur cette somme des intérêts au taux légal à compter de l'expiration du délai de trente jours figurant dans la mise en demeure datée du 8 septembre 2023 et pour le surplus à compter de l'assignation et ce, avec capitalisation jusqu'à la date de son complet versement,Constater et juger que la résistance abusive du copropriétaire à régler ses charges dues a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires de la copropriété,Dire et juger que le copropriétaire a engagé sa responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires de la copropriété,Condamner la société ABCD PATRIMOINE à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts,Rappeler l'exécution provisoire nonobstant appel et sans caution,Condamner la société ABCD PATRIMOINE aux entiers dépens, d'un montant au moins de 229,03 euros dont le montant sera directement recouvré par Pascal PIBAULT, avocat au barreau de Val d'Oise conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile,Condamner la société ABCD PATRIMOINE à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 961,01 euros au titre des frais irrépétibles qu'il a dû engager pour assurer la présente procédure.
L’affaire a été retenue à l’audience du 24 mai 2024 à laquelle la société ABCD PATRIMOINE, citée par remise de l’acte à l’étude, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.
Le syndicat des copropriétaires maintient ses demandes aux termes de son assignation.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.
La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.
Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.
A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales
L’article 839 du code de procédure civile dispose que « Lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire connaît de l'affaire dans les conditions de l'article 481-1 ».
Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ».
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
L’article 19-2 du même texte prévoit que « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 ».
L’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond peut, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamner ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Ainsi, le syndicat des copropriétaires peut, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision, et après mise en demeure restée infructueuse, passé un délai de trente jours, exiger le paiement des provisions non encore échues pour l'ensemble de l'exercice considéré mais uniquement pour cet exercice, et également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, au soutien de sa demande, le relevé de propriété de la copropriété et le règlement de copropriété établissant que la propriété de la société ABCD PATRIMOINE dépend d'un immeuble soumis au statut de la copropriété (lots ° 30, 43, 44, 45, 46, 81 82, 83, 84).
Le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires des 14 décembre 2021 et 31 janvier 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes concernés et voté les budgets prévisionnels pour l’exercice des années 2021, 2022 et 2023 ainsi que les appels de fonds et appels sur budget du 1er trimestre 2022 au 2ème trimestre 2024, et les différentes mises en demeure et relances adressées à la société ABCD PATRIMOINE réclamant le versement des charges courantes pour les troisième et quatrième trimestres 2022 et les trois premiers trimestres 2023.
Il résulte du protocole d’accord signé entre les parties le 27 mars 2023, que le syndicat des copropriétaires avait consenti à la société ABCD PATRIMOINE un délai de paiement de 24 mois pour régler les sommes réclamées.
En outre, le syndicat des copropriétaires a délivré le 8 septembre 2023, par acte de commissaire de justice remis à l’étude à l’encontre de la société ABCD PATRIMOINE, une sommation de payer le solde antérieur, les charges de copropriétés notamment des trois premiers trimestres de l’année 2023 et les honoraires de mise en demeure et de relance, portant sur la somme principale de 10 093,78 euros.
La société ABCD PATRIMOINE, régulièrement citée et non comparante, n’a pas fait valoir d’argument en contradiction. Or, aucune pièce de la procédure ne permet d’établir que la société ABCD PATRIMOINE a réglé les sommes réclamées dans la sommation de payer dans le délai de trente jours à compter de sa signification.
Il ressort du relevé de compte individuel de la société ABCD PATRIMOINE arrêté au 2 mai 2024, que le montant des charges impayées comprenant les charges courantes du premier et deuxième trimestre 2024 s’élève à la somme de 6 588,82 euros.
Par conséquent, il convient de condamner la société ABCD PATRIMOINE à payer la somme de 6 588,82 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriétés impayées à la date du 2 mai 2024, ni de mise en demeure sur ces sommes.
Il ne sera pas fait droit à la demande au titre du règlement des provisions correspondant au 3ème et 4ème trimestre 2024, en ce qu’elles ne sont pas devenues exigibles, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas versé à l’appui de ses prétentions le procès-verbal d’assemblée général ayant approuvé le budget pour 2024, ni les appels de fonds pour les 3ème et 4ème trimestres 2024.
S’agissant des frais nécessaires réclamés, le syndicat des copropriétaires verse à l’appui de sa demande les factures relatives aux mises en demeure, aux relances à la transmission du dossier à l’huissier, à la constitution d’une hypothèque et à la conclusion d’un protocole d’accord pour le montant total de 1255,40 euros.
Il convient donc de condamner la société ABCD PATRIMOINE à payer la somme de 1 255,40 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais déboursés restant à sa charge.
Sur la demande indemnitaire
Le syndicat des copropriétaires soutient sa demande de dommages et intérêts, au visa de l’article 1240 du code civil, sur le préjudice financier qu’il subit en raison de l’absence de règlement des sommes dues par la société ABCD PATRIMOINE, empêchant les copropriétaires de bénéficier d’une jouissance normale des parties communes.
La carence de la société ABCD PATRIMOINE a causé au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l'unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l'exécution, en mettant en péril l'équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.
Il convient en conséquence de condamner La société ABCD PATRIMOINE à verser la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
La société ABCD PATRIMOINE, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens comprenant le coût de la sommation de payer et de l’assignation, dont distraction au bénéfice de Maître Pascal PIBAULT, avocat au Barreau du Val d’Oise, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
Au regard des justificatifs produits par le syndicat des copropriétaires, il convient de condamner la société ABCD PATRIMOINE, partie succombante, à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 3 961,01 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE la société ABCD PATRIMOINE à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société D’ETUDES ET DE GESION IMMOBILIERE DU NORD EST SEGINE, la somme de 6 588,82 euros au titre des charges de copropriétés impayées, arrêtées à la date du 2 mai 2024, échéance du 2ème trimestre 2024 comprise ;
REJETTE la demande au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir ;
CONDAMNE la société ABCD PATRIMOINE à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société D’ETUDES ET DE GESION IMMOBILIERE DU NORD EST SEGINE, la somme de 1 255,40 euros au titre des frais déboursés restant à la charge du copropriétaire ;
DIT que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 8 septembre 2023, outre capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du code civil;
CONDAMNE la société ABCD PATRIMOINE à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société D’ETUDES ET DE GESION IMMOBILIERE DU NORD EST SEGINE, la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la société ABCD PATRIMOINE à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société D’ETUDES ET DE GESION IMMOBILIERE DU NORD EST SEGINE, la somme de 3 961,01 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;
CONDAMNE la société ABCD PATRIMOINE au paiement des entiers dépens comprenant le coût de la sommation de payer et de l’assignation, dont distraction au bénéfice de Maître Pascal PIBAULT, avocat au Barreau du Val d’Oise, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 481-1 6° du code de procédure civile.
Et le jugement est signé par la présidente et le greffier
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
