Cour d'appel, 25 juin 2024. 21/20577

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 25 JUIN 2024 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/20577 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEXCN Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Octobre 2021 -Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 11-21-003185 APPELANTE S.C.I. IMEFA CENT QUATRE Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 421 264 284 [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Fabien ESCAVABAJA de la SCP SMITH D'ORIA - IPP, avocat au barreau de PARIS Ayant pour avocat plaidant, Me Romain CHAVAGNEUX, avocat au barreau de PARIS INTIMÉS Monsieur [D] [Z] Né le 6 avril 1942 à [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 3] Madame [E] [Z] Née le 3 juillet 1949 à [Localité 5] [Adresse 1] [Localité 3] Tous deux représentés par Me Pascale CAMPANA de la SELEURL SELARLU PASCALE CAMPANA, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : P0262 COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Claude CRETON, président magistrat honoraire, chargé du rapport et Madame Marie MONGIN, conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Madame Marie MONGIN, conseiller Monsieur Claude CRETON, président magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Mme Aurély ARNELL ARRÊT : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat de bail signé le 14 décembre 1971, à effet au 1er janvier 1972, la société Semeuse de Paris, aux droits de laquelle vient la SCI Imefa cent quatre, a donné à bail à M. [D] [Z] un logement situé au 5ème étage du [Adresse 1] [Localité 7], soumis à la loi du 1er septembre 1948. Par lettre recommandée du 9 février 1981, la société bailleresse a donné congé au 30 juin 1981 à M. [D] [Z] et Mme [E] [Z] qui ont fait valoir leur droit au maintien dans les lieux en qualité d'occupants de bonne foi. L'immeuble a fait l'objet de travaux de réhabilitation au cours de l'année 2000, lesquels ont entraîné des désordres dans le logement litigieux. Une franchise de loyers pour la période du 1er mars au 31 octobre 2000 a été accordée aux locataires. Le désaccord entre les parties qui avait entraîné l'engagement d'une procédure en acquisition de la clause résolutoire, a finalement abouti, après la désignation d'un expert judiciaire par ordonnance rendue en référé le 12 septembre 2000, à un protocole transactionnel signé le 28 février 2013 prévoyant des travaux dans l'appartement occupé par M. et Mme [Z]. Par courriers recommandés du 13 juin 2019, le bailleur a notifié à M. et Mme [Z] que du fait des travaux réalisés en 2013, le logement relevait désormais de la catégorie IIB et que le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle correspondante s'élevait à 755,58 euros pour la partie loyer. Par acte d'huissier en date du 31 juillet 2019, M. [D] [Z] et Mme [E] [Z] ont formé opposition au changement de catégorie aux motifs que 'la détermination de la valeur corrigée ne prend pas en compte la surface réelle de l'appartement pas plus que les caractéristiques réelles du bien occupé ; les travaux réalisés en 2013 par la société IMEFA n'ont apporté aucun changement à la consistance des lieux loués, pas plus qu'aux conditions de jouissance de l'immeuble ; en outre, les travaux effectués dans l'appartement des époux [Z] consistent en des travaux de reprises de désordres ayant affecté leur logement suite aux travaux réalisés dans l'immeuble'. M. [D] [Z] et Mme [E] [Z] payent actuellement trimestriellement la somme de 1 163,89 euros (756, 68 euros de loyer et 460 euros de charges). Saisi par la SCI Imefa cent quatre par acte d'huissier de justice délivré le 1er mars 2021, par jugement contradictoire rendu le 8 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : - débouté la SCI Imefa cent quatre de l'ensemble de ses demandes ; - condamné la SCI Imefa cent quatre aux entiers dépens ; - condamné la SCI Imefa cent quatre à payer à M. [D] [Z] et Mme [E] [Z] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté pour le surplus ; - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration reçue au greffe le 25 novembre 2021, la SCI Imefa cent quatre a interjeté appel de ce jugement sauf en ce qu'il rappelle que l'exécution provisoire est de droit. Dans ses dernières conclusions déposées le 1er février 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SCI Imefa cent quatre demande à la cour de : - réformer la décision entreprise en ce qu'elle : - la déboute de l'ensemble de ses demandes ; - la condamne aux entiers dépens ; - la condamne à payer à M. [D] [Z] et Mme [E] [Z] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejette pour le surplus ; y procédant, à titre principal, - dire que le logement loué à M. [D] [Z] et Mme [E] [Z] selon bail du 14 décembre 1971, à effet du 1er janvier 1972, relève de la catégorie IIB telle que définie par l'annexe I du décret n°48-1881 du 10 décembre 1948, soit comme des locaux situés dans des constructions en matériaux de bonne ou de très bonne qualité, assurant des conditions satisfaisantes d'habitabilité au point de vue de l'isolation phonique ou thermique, qui jouissent notamment de pièces de réception (salon ou salle à manger), dégagements intérieurs de dimensions normales, d'équipements de bonne ou moyenne qualité, d'un accès faciles dans les constructions de bonne qualité ; - fixer le nouveau montant de l'indemnité d'occupation à 755,58 euros ; - fixer la date d'effet du nouveau montant de l'indemnité d'occupation à la date de la notification du changement de catégorie, soit le 14 juin 2019 ; à titre subsidiaire et avant dire-droit, - ordonner une mesure d'expertise judiciaire, désignant pour y procéder tel expert qui lui plaira, avec les missions d'usage en la matière, et notamment celle de donner son avis au contradictoire des parties sur : - la catégorie des locaux loués, au regard de ses caractéristiques et des dispositions du décret n°48-1881 du 10 décembre 1948 et ses annexes ; - le nouveau montant de l'indemnité d'occupation applicable aux dits locaux ; - surseoir à statuer, le cas échéant et dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise ; en tout état de cause, - ordonner l'exécution provisoire sans caution de la décision à intervenir ; - condamner M. [D] [Z] et Mme [E] [Z] aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 5 000 euros à son bénéfice en application de l'article 700 du code de procédure civile. Dans leurs dernières conclusions déposées le 26 mars 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [D] [Z] et Mme [E] [Z] demandent à la cour de : - dire la société IMEFA 104 irrecevable et mal fondée en sa demande d'interprétation de la convention du 28 février 2013 s'agissant d'une demande nouvelle, - l'en débouter, - confirmer le jugement en date du 8 octobre 2021 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions ; en conséquence, - débouter intégralement la SCI Imefa cent quatre de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; y ajoutant, - condamner la SCI Imefa cent quatre à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ; à titre subsidiaire, - leur donner acte de ce qu'ils s'en remettent à la justice sur la demande d'expertise formulée par la SCI Imefa cent quatre. L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION En préliminaire, la cour constate qu'aucune demande d'interprétation du protocole n'étant formée par le bailleur, aucune irrecevabilité ne peut en résulter. La SCI Imefa cent quatre prétend, M. et Mme [Z] le contestant, que les travaux de restructuration et de rénovation 'haut de gamme' ont modifié la consistance et les caractéristiques essentielles intrinsèques des locaux donnés à bail qui doivent aujourd'hui être considérés comme relevant de la catégorie II B, telle que définie par l'annexe I du décret n°48-1881 du 10 décembre 1948, ceci justifiant l'augmentation de l'indemnité d'occupation. Il est constant qu'aux termes du bail le logement litigieux est classé en catégorie IIIA. Les catégories IIB sont définies par les textes qui suivent : - 'ANNEXE I - DECRET N°48-1881 DU 10 DECEMBRE 1948 ' I. - Détermination de la catégorie applicable au local. ' Deuxième catégorie. Dans cette catégorie entrent les locaux situés dans des constructions en matériaux de bonne ou très bonne qualité, assurant des conditions satisfaisantes d'habitabilité (notamment au point de vue de l'isolation phonique ou thermique), qui présentent la plupart des caractéristiques suivantes : Existence de pièces de réception (salle à manger et salon) pour les locaux d'un certain nombre de pièces ; dégagements intérieurs de dimensions normales et d'aspect satisfaisant ; Installations et équipement de bonne qualité ou de qualité moyenne ; Dans les immeubles collectifs, accès faciles, vestibules, escaliers de dimensions et d'aspect satisfaisants. Troisième catégorie. Cette catégorie constitue, dans la plupart des communes, la grande majorité des constructions existantes. Sa subdivision A correspond à la catégorie du logement de référence prévu à l'article 31 de la loi du 1er septembre 1948. Y entrent les locaux situés dans des constructions en matériaux ordinaires et d'exécution économique assurant des conditions d'habitabilité ordinaires ou médiocres qui présentent les principales caractéristiques suivantes : Absence de pièces de réception spécialisées ; Dimensions en général exiguës des pièces ; Dégagements intérieurs et extérieurs réduits. (Classement initial dans le bail, mention ajoutée par la cour) II. - Détermination de la sous-catégorie correspondant à un local d'une catégorie déterminée. A. - Locaux appartenant à la 2ème catégorie. 1° Locaux situés dans l'agglomération parisienne. La sous-catégorie A comprend des locaux situés dans des constructions de très bonne qualité, qui comportent de larges pièces de réception et des dégagements intérieurs assez vastes. Dans les immeubles collectifs, présence d'un escalier assez large, avec tapis, d'un escalier de service, et, si l'immeuble a plus de deux étages, d'un ascenseur. Cette sous-catégorie diffère principalement de la première catégorie par : Une moindre ampleur des pièces de réception, entrées et galeries ; Le nombre plus réduit des cabinets de toilette, salles de bains, lingeries et offices ; Des matériaux parfois de moindre qualité ; Dans les immeubles collectifs, dimensions moins importantes des dégagements, vestibules et escaliers ; absence possible de monte-charge. La sous-catégorie B comprend des locaux situés dans des constructions d'une qualité ou d'une classe inférieure aux précédentes ; Matériaux assurant une isolation phonique et thermique moins satisfaisante ; Dégagements intérieurs et extérieurs peu importants ; Dans les immeubles collectifs, absence fréquente d'ascenseurs, voire d'escaliers de service ou de tapis d'escaliers. La sous-catégorie C comprend des locaux situés dans des constructions de bonne qualité ; mais qui se distinguent notamment des précédentes par : Un aspect plus ordinaire ; Un faible développement, tant des dégagements, vestibules et escaliers que des pièces et entrées (il existe généralement un salon et une salle à manger, dès qu'il y a quatre pièces, mais ils sont assez exigus). Dans les immeubles collectifs, absence habituelle d'ascenseurs, d'escaliers de service, de tapis d'escalier ; les appartements ont rarement plus de quatre pièces principales ; ils donnent sur des paliers parfois communs à plus de deux logements. B. - Locaux appartenant à la 3ème catégorie. Pour le choix entre les sous-catégories A et B, il y a lieu de prendre notamment en considération la qualité des matériaux employés, la dimension, l'aspect des accès des pièces et des dégagements, le fini de la construction. Dans la sous-catégorie A, l'isolation phonique et thermique est encore satisfaisante. Les dégagements intérieurs et extérieurs, quoique de dimensions réduites, sont également satisfaisants. Au contraire, dans la sous-catégorie B, la construction est souvent de qualité médiocre ou présente certains vices (humidité, isolations phoniques et thermiques très insuffisantes). Les dégagements intérieurs et extérieurs sont, en général, sacrifiés. Les escaliers et couloirs sont particulièrement sombres ou mal éclairés, ou, au contraire, en plein vent.' La cour retient que, certes les travaux de reprise des désordres ont été estimés et validés par l'expert judiciaire, à la somme de 34 611,37 euros, soit 40 395,20 euros TTC, selon devis établi par la société SOGEBA. Cependant il ressort des pièces produites et il n'est pas contesté par les intimés que les travaux finalement réalisés correspondent au devis de 90 083,79 euros HT produit en pièce 11 par l'appelante. Le contrat de bail à effet du 14 décembre 1971 et l'état fixant la surface corrigée acceptée par les parties précisent que le bien loué se compose d'une entrée, une salle à manger, deux chambres à coucher, deux petites chambres très lambrissées, une cuisine. L'état détaillé annexé mentionne en surface réelle une salle à manger de 16 m², une chambre de 9 m², une chambre de 10 m², une cuisine de 5 m², une entrée de 4 m², un dégagement de 4 m² et deux pièces de 3 m² chacune. Il est établi (cf page 3 des conclusions des intimés et les plans) que le logement litigieux qui comprenait donc initialement une pièce de réception (comprenant salle à manger et salon), à la suite des travaux, le salon indépendamment de la salle à manger ont été réaménagés et sont respectivement passés de 11 et 17 m 2 (total 28 m²) à 19,69 et 15,06 m2 (total 34,75 m2 ), soit une augmentation de la surface des deux pièces de réception à hauteur de 24.11%, sans augmentation de la surface totale de l'appartement. La preuve de travaux de renfort et d'amélioration est également rapportée (cf pièces 7, 8 et 11 : devis de travaux, ainsi que le procès-verbal de constat dressé le 20 décembre 2013 à la suite des travaux) : - amélioration de 'l'isolation phonique et thermique répondant à des conditions satisfaisantes d'habitabilité' (remplacement des fenêtres et du parquet, doublage, faux plafonds, isolation thermique de la charpente, réfection de l'électricité), - ré-agencement de la cuisine et de la salle de bain (modification de l'ouverture des portes et 'installation d'équipements de bonne qualité ou de qualité moyenne'(cf notamment, le lot 3 du devis et l'installation d'éléments de cuisine et de salle de bain, d'une VMC, d'un chauffage électrique, d'une porte blindée, de placards). Il est constant qu'existent dans l'immeuble, un ascenseur et des parties communes dont l'entretien et l'aspect ne sont pas critiqués, les locataires indiquant : ' le hall de l'entrée de la [Adresse 8], les parties communes et les dégagements ne présentent pas de caractère remarquable ; il s'agit tout au plus d'un immeuble de bonne qualité, avec des conditions satisfaisantes d'habitabilité mais sans rien de particulier'. Aux termes de l'article 32bis de la loi du 1er septembre 1948, premier alinéa : 'En cas de modification totale ou partielle des éléments ayant servi de base à la détermination du loyer, ce loyer pourra être révisé à la demande de l'une ou de l'autre des parties.' Dès lors, peu important les termes du protocole, rien ne devant être ajouté à la loi, seuls les travaux finalement réalisés doivent être analysés ; au regard des observations qui précèdent, contrairement aux allégations des locataires, ils ne peuvent être qualifiés de simples travaux de remise en état. La cour relève à la suite des parties que le protocole transactionnel signé le 28 février 2013 prévoyant des travaux dans l'appartement occupé par M. et Mme [Z], indique aussi que les rapports entre les parties sont de nouveau encadrés par le bail (cf en page 27 des conclusions de l'appelante). Cependant les intimés n'en tirent aucune conclusion juridique et ne sollicitent pas la fixation d'un loyer ; la cour s'en tiendra donc à la prétention du bailleur qui sollicite la fixation d'une indemnité d'occupation. S'agissant d'une indemnité d'occupation, il est conforme à sa nature indemnitaire et compensatoire de dire qu'elle est fixée à un montant égal au loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s'était poursuivi, outre les provisions pour charges. En conséquence, la demande tendant à voir appliquer une majoration de 50% pour cession au nom d'un héritier, est admise. Le calcul du montant de l'indemnité d'occupation (503,72 euros outre 251,86 euros pour majoration de 50% pour cession au nom d'un héritier) réclamé par le bailleur n'étant pas autrement critiqué par les locataires, le loyer mensuel sera fixé à cette somme de 755,58 euros. Le jugement sera réformé en ce sens et également sur les condamnations accessoires comme il sera dit dans le dispositif. S'agissant d'une décision rendue en dernier ressort, il n'y a pas lieu de prononcer l'exécution provisoire de l'arrêt. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Rejette l'irrecevabilité soulevée par M. et Mme [Z], Infirme le jugement rendu le 8 octobre 2021, Statuant à nouveau, Dit que le logement loué à M. [D] [Z] et Mme [E] [Z] selon bail du 14 décembre 1971, à effet du 1er janvier 1972, relève de la catégorie IIB telle que définie par l'annexe I du décret n°48-1881 du 10 décembre 1948, Fixe le nouveau montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à 755,58 euros, Fixe la date d'effet du nouveau montant de l'indemnité d'occupation à la date de la notification du changement de catégorie, soit le 14 juin 2019, Y ajoutant, Condamne M. et Mme [Z] à payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette toute autre demande, Dit que M. et Mme [Z] supporteront la charge des dépens. Le greffier, La présidente,