Cour d'appel, 28 juin 2023. 23/00010

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 3 ARRET DU 28 JUIN 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00010 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CG3FY Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 Octobre 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n° 22/56010 APPELANTS Mme [C] [T] [Adresse 16] [Localité 12] M. [U] [T] [Adresse 20] [Localité 5] M. [O] [T] [Adresse 2] [Localité 12] Mme [F] [T] [Adresse 9] [Localité 6] M. [S] [T] [Adresse 8] [Localité 17] Mme [P] [V] [Adresse 4] [Localité 19] M. [U] [V] [Adresse 4] [Localité 19] M. [H] [V] [Adresse 7] [Localité 1] M. [X] [V] [Adresse 15] [Localité 14] M. [N] [V] [Adresse 3] [Localité 18] Représentés et assistés par Me Brice BOURGEOIS, avocat au barreau de PARIS, toque : D 169 INTIMÉE S.A.R.L. SARL VARME [Adresse 11] [Localité 13] Représentée par Me Yasmine BARKALLAH de l'AARPI BDB ASSOCIES, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 23 Mai 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Patricia LEFEVRE, Conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre Patricia LEFEVRE, Conseillère Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Patricia LEFEVRE, Conseillère, le Président étant empêché, et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 7 février 1994, M. [B] [V] et Mme [R] [V] épouse [T] née [V] ont donné à bail commercial à la société Varme pour l'exploitation d'un commerce de laverie, une boutique, une arrière boutique, des WC dans la cour et une cave constituant le lot n° 2 de l'immeuble situé [Adresse 10], à [Localité 21] pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 1994, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 25 000 francs (5 282,52 euros) hors charges et hors taxes, payable trimestriellement. Le loyer principal a été porté, à compter du 1er janvier 1997, à la somme de 25 800 francs l'an par avenant au bail du 19 janvier 1998, puis il a été fixé, à effet du 1er octobre 2009, à la somme principale de 6 000 euros par an par une décision du juge des loyers du 6 mars 2009. [B] [V] est décédé le 28 février 2016 et [R] [T] le 13 août 2019, laissant pour recevoir leurs successions, pour le premier, Mme [P] [V] et MM. [U] [H], [X] et [N] [V] et pour la seconde, Mmes [C] et [F] [T] et MM [U], [O] et [S] [T] (ci-après les consorts [V]-[T]). Par acte extra-judiciaire en date du 19 août 2021, les consorts [V]-[T] ont fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 3 433,70 euros au titre des termes impayés des loyers et charges des 1er et 2ème trimestre 2021 et lui faisant injonction de justifier de son assurance contre les risques locatifs. Par acte extra-judiciaire en date du 14 décembre 2021, les bailleurs ont fait sommation à la société Varme de se conformer aux clauses du bail, en cessant les infractions constatées les 29 octobre et 15 novembre précédents, à savoir, le changement partiel de destination des lieux partiellement occupés à titre d'habitation, la transformation des toilettes de la cour en salle et l'occupation par un tiers de l'arrière boutique. Par une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 29 décembre 2021, M. [N] [V] en sa qualité de mandataire de l'indivision [V]-[T] a mis en demeure la société Varme de régler la somme totale de 13 069,44 euros correspondant au loyer et aux charges du 1er trimestre 2022, à l'arriéré de l'indexation du loyer sur cinq années (6 107,25 euros) au complément du dépôt de garantie, la facture d'eau de l'année 2021 ainsi que le coût du commandement d'août 2021 et des frais inhérents à l'intervention d'un plombier et d'un électricien. C'est dans ce contexte qu'après une dernière mise en demeure du 22 juin 2022, les bailleurs ont, par acte extra-judiciaire en date du 2 août 2022, fait assigner la société Varme devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin de voir, à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail et à titre subsidiaire prononcer la résiliation de ce contrat, sollicitant en tout état de cause, l'expulsion de la locataire, et sa condamnation à titre provisionnel de diverses sommes dues en exécution du contrat ou au titre de sa résiliation. Par ordonnance contradictoire du 14 octobre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a : - renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ; - dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes d'acquisition de la clause résolutoire et de résolution judiciaire et les demandes subséquentes (expulsion, fixation de l'indemnité d'occupation et conservation du dépôt garantie) ; - condamné la société Varme à payer aux consorts [V]-[T] la somme de 16 221,10 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés à l'échéance du 3ème trimestre 2022 incluse, selon décompte arrêté au 20 juillet 2022 ; - dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 2 août 2022 ; - autorisé la société Varme à se libérer de cette dette en vingt-trois mensualités de 800 euros et d'une 24ème mensualité égale au solde de la dette en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué le 1er jour du mois suivant la signification de l'ordonnance de référé et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, puis le 1er de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ; - dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû reviendra immédiatement exigible ; - condamné la société Varme aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation, rejetant la demande au titre des frais irrépétibles et rappelant que sa décision est de droit exécutoire par provision. Le 13 décembre 2022, les consorts [V]-[T] ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 5 mai 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, ils demandent à la cour, au visa des articles L. 143-2, L. 145-17, L. 145-31 et L.145-41 du code de commerce, des articles 1229 et suivants, 1728, 1729 et 1741 et suivants du code civil et des articles 700, 834 et 835 du code de procédure civile, de : - infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur leurs demandes d'acquisition de la clause résolutoire et de résolution judiciaire et sur leurs demandes subséquentes, en ce qu'elle a accordé des délais de paiement à la société Varme, a rejeté leur demande au titre des frais irrépétibles et les a déboutés de leurs demandes autres, plus amples ou contraires et par conséquent, conséquent, statuant de nouveau sur ces points : - constater à leur profit l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et en conséquence, la résiliation du bail au 20 septembre 2021 et à titre subsidiaire, prononcer cette résiliation judiciaire du bail, aux torts de la locataire pour manquement grave à ses clauses et obligations ; - débouter la société Varme de sa demande de délais de paiement et subsidiairement, constater qu'elle n'a pas respecté les délais qu'elle a sollicités et obtenus, qu'en conséquence, juger que le solde dû au titre des causes de l'ordonnance querellée est exigible depuis le 2 décembre 2022. Ils sollicitent en tout état de cause, que la cour : - prononce l'expulsion des lieux de la société Varme, et celle de tous occupants de son chef, du local commercial qu'elle occupe situé au [Adresse 10], à [Localité 21], ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et avec, au besoin, l'appui de la force publique et l'assistance d'un serrurier ; - condamne la société Varme à leur payer, en deniers ou quittances : - des intérêts au taux légal, à titre provisionnel, sur la somme de 3 433,70 euros à compter 19 août 2021 et jusqu'au 19 novembre 2021, sur la somme de 12 807,53 euros à compter du 2 février 2022 ; - une majoration de 12% l'an à valoir sur le montant de la clause pénale contractuelle, en application des dispositions du dernier paragraphe de l'article 23 du contrat de bail, à titre provisionnel, sur la somme de 3 433,70 euros à compter du 19 août 2021 et jusqu'au 19 novembre 2021, soit 104,99 euros et sur la somme de 12 807,53 euros à compter du 2 février 2022 ; - à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation dont le montant sera arrêté au jour de la libération des locaux, une somme égale au montant du loyer courant indexable comme lui, provisions pour charges en sus et régularisables annuellement conformément à la loi, à compter du terme du bail et jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et le débarrassage de tous meubles et effets personnels ; - outre la conservation du dépôt de garantie des loyers et ce, conformément aux termes de la condition résolutoire stipulée au bail ; - la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et celle de 3000 euros au titre de ces frais à hauteur d'appel et les dépens d'appel. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 27 mars 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, la société Varme soutient la confirmation de l'ordonnance entreprise, le débouté des demandes des consorts [V]-[T] ainsi que leur condamnation au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. SUR CE, LA COUR L'article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable. L'article L. 145-41 du code de commerce prévoit également que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l'espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail un mois après commandement de payer à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou d'exécution de l'une ou l'autre des clauses du bail. Le commandement de payer du 19 août 2021 reproduit intégralement cette clause résolutoire et l'article L. 145-41 du code de commerce. Il fait sommation à la société Varme de payer la somme de 3 433,70 euros correspondant au coût de l'acte et pour 3284 euros aux loyers et charges des 1er et 2ème trimestre 2021, ainsi que l'énonce le décompte joint à ce commandement. La société locataire était par conséquent, parfaitement et clairement informée de la nature et des montants des termes de loyers réclamés et qu'elle devait régler, dans le mois, sous peine de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire. Contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, il importe peu que ce commandement ne fasse pas mention de l'arriéré dû au titre de l'indexation du loyer et de la révision du dépôt de garantie qui n'ont été réclamés que quelques mois plus tard. Il n'est pas contesté que les causes du commandement n'ont pas été payées dans le délai d'un mois mais au moyen de chèques anti-datés adressés aux bailleurs par une lettre recommandée avec accusé de réception du 12 décembre 2021. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail sont donc réunies et la cour ne peut que la constater, faute pour la société Varme de demander à la cour de suspendre les effets de la clause résolutoire, de lui accorder les délais rétroactifs et ce faisant de dire que la clause résolutoire est réputée n'avoir pas joué. La décision déférée sera infirmée en ce qu'elle dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes (expulsion, fixation de l'indemnité d'occupation), la cour devant constater que l'acquisition de cette clause, prononcer l'expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef et fixer le montant de l'indemnité d'occupation, comme sollicité, au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes. En revanche, la demande d'astreinte sera rejetée, aucun élément du dossier ne laissant supposer que la société Varme voudrait se soustraire à son obligation de quitter les lieux. Enfin, les consorts [V]-[T] sollicitent la conservation du dépôt de garantie, en application des dispositions de la clause résolutoire selon lesquelles, en cas de résiliation du bail, la somme versée à titre de dépôt de garantie restera acquise au bailleur à titre d'indemnité. Ils prétendent ainsi obtenir que la somme versée à titre de dépôt de garantie leur soit acquise, et donc sollicitent le paiement de leur créance elle-même alors que le juge des référés peut seulement allouer une provision de ce chef. La décision déférée sera, en conséquence, confirmée en ce qu'elle dit n'y avoir lieu à référé de ce chef. * Aucune des parties ne remet en cause, la condamnation provisionnelle de la locataire à payer la somme de 16 221,10 euros (à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés à l'échéance du 3ème trimestre 2022 incluse, selon décompte arrêté au 20 juillet 2022) et par conséquent, ce chef du dispositif n'est pas dévolu à la cour, seul l'octroi de délai de paiement pour la régler étant critiqué par les bailleurs. Sur ce point, la cour ne peut que faire le constat que contrairement à ses dires, la locataire n'a pas respecté l'échéancier de paiement fixé par le premier juge, puisque le premier versement qui devait intervenir le 1er décembre 2022 (compte tenu d'une signification de l'ordonnance le 28 novembre 2022) n'a été effectué que le 28 décembre suivant et qu'elle n'a pas immédiatement repris un règlement à bonne date des loyers courants puisqu'elle a réglé le loyer du 4ème trimestre 2022, le 9 décembre 2022. De surcroît, elle ne justifie pas de sa capacité à respecter à l'avenir les délais accordés en première instance alors qu'elle évoque un contexte défavorable à son activité. La décision déférée sera infirmée, dans ces dispositions relatives aux délais de paiement, demande qui sera rejetée. Selon leur déclaration d'appel qui énonce les chefs de la décision entreprise déférée à la cour, les consorts [V]-[T] ne poursuivent pas la réformation du chef du dispositif de l'ordonnance du 14 octobre 2022 fixant au taux légal les intérêts sur la somme sus-mentionnée à compter de l'assignation du 2 août 2022. Dès lors, ils ne peuvent pas solliciter la modification du point de départ des intérêts moratoires qui leur sont dus. Ils réclament également l'allocation d'une majoration de 12% sur le montant de la clause pénale contractuelle en application du dernier alinéa de l'article 23 du contrat de bail. Selon ce texte : toute échéance de loyer ou charge qui n'aurait pas été payée un mois après une mise en demeure restée infructueuse, portera intérêt de plein droit au taux de 12% l'an. La convention prévoit, par conséquent, le taux des intérêts moratoires fixé par le premier juge au taux légal par une disposition qui n'est pas déférée à la cour et dès lors, pour ce motif, ils ne peuvent pas demander à la cour de modifier de se voir allouer des intérêts moratoires au taux de 12%. * Les dispositions de l'ordonnance entreprise au titre des dépens et frais irrépétibles seront confirmées. La société Varme sera condamnée aux dépens d'appel et à payer une indemnité au titre des frais exposés par les consorts [V]-[T] pour assurer leur défense devant la cour. PAR CES MOTIFS, Dans les limites de l'appel dont elle est saisie Infirme l'ordonnance du 14 octobre 2022 en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur l'acquisition de la clause résolutoire et sur la demande de conservation du dépôt garantie, en ce qu'elle a autorisé la société Varme à se libérer de cette dette en vingt-trois mensualités de 800 euros et d'une 24ème mensualité égale au solde de la dette en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué le 1er jour du mois suivant la signification de l'ordonnance de référé et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, puis le 1er de chaque mois, sauf meilleur accord des parties et en ce qu'elle a dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû reviendra immédiatement exigible et la confirme pour le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant Constate l'acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail du 7 février 1994 à la date du 20 septembre 2021 ; Ordonne l'expulsion de la société Varme et de tous occupants de son chef des locaux commerciaux [Adresse 10], à [Localité 21] et faute de départ volontaire de la société Varme, celle-ci y sera contrainte, au besoin avec l'assistance de la force publique ; Fixe le montant de l'indemnité provisionnelle d'occupation due par la société Varme à compter du 20 septembre 2021 jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs, au montant du loyer tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, augmenté des taxes et charges locatives ; Condamne la société Varme à payer à Mme [P] [V], à MM. [U] [H], [X] et [N] [V], à Mmes [C] et [F] [T] et à MM [U], [O] et [S] [T] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel. LE GREFFIER LA CONSEILLERE