Cour de cassation, 09 mai 2019. 18-15.103

CIV. 1 FB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 9 mai 2019 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10271 F Pourvoi n° P 18-15.103 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ Mme S... K..., épouse Y... , domiciliée [...] , 2°/ M. G... K..., domicilié [...] , contre l'arrêt rendu le 13 février 2018 par la cour d'appel de Reims (chambre civile, 1re section), dans le litige les opposant : 1°/ à la société Native immobilier, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , anciennement dénommée Nord Est square habitat , 2°/ à la société Allianz IARD, société anonyme, dont le siège est [...] , défenderesses à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 26 mars 2019, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de Mme Y... et de M. K..., de la SCP Ortscheidt, avocat de la société Allianz IARD, de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de la société Native immobilier ; Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme Y... et M. K... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mai deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat aux Conseils, pour Mme Y... et M. K.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les consorts K... de leurs demandes ; AUX MOTIFS QUE, sur les fautes reprochées à la société Native immobilier, il était stipulé dans le mandat du 3 mars 1997 qu'en cas de libération des locaux et de non relocation par le mandant, celui-ci devenait le gardien juridique du bien ; que la société Art Décor ayant donné congé le 22 septembre 2004 à effet au 31 mars 2005, à compter de cette date, M. K..., qui avait de plus donné mandat de vente de l'appartement et de non relocation, est devenu gardien de l'entrepôt ; que cette clause est indépendante de la clause concernant la possibilité par les parties de résilier le contrat ; que la garde juridique est caractérisée par les pouvoirs d'usage, de contrôle et de direction qu'exerce une personne sur une chose ; que la garde juridique du bien ayant été transférée au propriétaire, ce dernier ne saurait reprocher à l'agent immobilier, à compter du 31 mars 2005, de manquement à son obligation d'entretien ou de mise en garde ; que l'expert a conclu, à l'époque du rapport en 2012, que le local commercial était en mauvais état et n'était plus occupé depuis le 1er mars 2005, soit 7 ans et demi, et que ni l'extérieur, ni l'intérieur du local, affectés de nombreux désordres qu'il décrit dans son rapport n'avaient été entretenus depuis cette date ; que l'expert a ajouté que plusieurs courriers et télécopies de la société Agence Albert 1er avaient été adressés à M. K... et faisaient état de problèmes d'infiltration de toiture nécessitant d'importantes réparations, voire un changement complet de toiture ; que plusieurs devis lui ont été adressés, qu'un constat d'huissier a été dressé le 9 août 2004 à la demande du locataire et qu'un constat des lieux fait le 31 mars 2005 a fait mention d'un état usagé et de problèmes d'humidité avec des flaques d'eau dans l'entrepôt ; qu'aucun devis n'a été validé par M. K... ; que deux déclarations de sinistres ont été faites par le mandataire, le 24 août 2004, à la société AXA suite au dégât des eaux et le 9 novembre 2009 à la société GAN suite au cambriolage ; que les travaux de remise en état après l'effraction ont été réalisés et que les travaux nécessaires au jour du rapport étaient dus à la vétusté et l'absence d'entretien ; que l'ensemble des travaux à réaliser liés à la vétusté et l'absence d'entretien sont d'un montant de 66.725,17 € ; que l'aggravation de l'état de l'immeuble n'était pas la conséquence du dégât des eaux survenu en 2004 mais de l'absence de travaux d'entretien et de maintenance pendant 7 ans ; que les dégradations auraient pu être évitées si l'immeuble avait été correctement entretenu malgré sa vétusté et l'absence de locataire ; qu'il n'y a pas eu de retard de déclarations aux assurances par le mandataire ni pour les remises en état suite aux dégradations et à l'effraction ; que M. K... n'a jamais fait de travaux de gros ni de petit entretien sur l'immeuble particulièrement depuis le 1er mars 2005 ; qu'il est justifié par les pièces produites aux débats par la société Native immobilier que son auteur a alerté M. K... de la dégradation de la toiture dès 1998 dans un courrier du 27 octobre 1998 dans lequel elle l'informait du fait que le locataire exigeait sa remise en état ; que durant 2002, en mai, juin, juillet et octobre, dans plusieurs courriers, elle l'alertait de l'état de la toiture et lui transmettait des devis de réparation, notamment un d'un montant de 780,05 € du 5 mai 2002 ; qu'elle l'alertait encore suite au dégât des eaux de 2004 et lui transmettait d'autres devis ; que pour la période allant du 31 mars 2005 à 2012, il n'est justifié que de deux factures de réparation d'un montant de 74,63 € et de 319,48 € ; que le mandat de gestion ne continuant jusqu'au 12 janvier 2012 que pour l'appartement, la production de devis ou la plainte pour vol postérieures étaient insuffisantes à démontrer la poursuite du mandat de gestion, la lettre du 12 janvier 2012 faisant état de la fin du mandat ne concernant que la partie appartement des locaux ; qu'il convient de noter que les comptes de gestion postérieurs au 31 mars 2005 concernaient l'appartement et non l'entrepôt, et que rien ne permet de mettre en doute les affirmations de l'agent immobilier qui dit que les actes accomplis en 2009 l'ont été à titre commercial dans la mesure où il gérait d'autres biens pour M. K... ; que l'administrateur de biens est tenu à une obligation de moyens ; qu'un dégât des eaux est survenu le 7 août 2004 et a touché l'entrepôt ; que cependant, l'agent immobilier a régularisé une déclaration de sinistre auprès de l'assureur le 24 août 2004 dont l'assureur, la société AXA, a accusé réception le 28 août 2004 ; que l'expert a constaté en page 49 de son rapport qu'il n'y avait pas eu de retard de la part de l'agence immobilière pour les déclarations aux assurances et les remises en état des lieux ; que l'agent immobilier a donc rempli son obligation de moyens pour le dégât des eaux susvisés ; qu'une effraction a eu lieu le 24 mars 2010 ; qu'à cette date, la garde juridique avait été transférée au propriétaire depuis plusieurs années ; que M. K... était informé de l'état dégradé de la toiture ; que les gros travaux étaient à sa charge aux termes du bail et il ne justifie pas avoir accepté les devis susvisés qui lui ont été proposés par l'agent immobilier ; qu'en conséquence, il résulte des pièces produites et du rapport d'expertise que, dès 1998, il existait un état de vétusté dont le propriétaire a été informé et qu'il n'a pas agi de façon à prévenir les désordres ultérieurs, et ce d'autant plus que le bail litigieux précisait que les grosses réparations restaient à la charge du bailleur ; que les appelants ne justifient donc d'aucune faute contractuelle pouvant être reprochée à l'agent immobilier (v. arrêt, p. 7 à 9) ; 1°) ALORS QUE la renonciation devant être expresse, claire et non équivoque, et ne se présumant pas, un agent immobilier, titulaire d'un mandat de vente, demeure tenu d'exécuter ses obligations découlant du mandat de gestion locative, antérieur à celui-ci, avec diligence et loyauté tant qu'il n'y a pas renoncé de manière expresse ; qu'en considérant, pour débouter les consorts K... de leurs demandes, qu'il était stipulé dans le mandat du 3 mars 1997 qu'en cas de libérations des locaux et de non relocation par le mandant, celui-ci devenait le gardien juridique du bien, de sorte que la société Art Décor ayant donné congé le 22 septembre 2004 à effet au 31 mars 2005, à compter de cette date, M. K..., qui en outre avait donné un mandat de vendre à l'agence, était devenu gardien de l'entrepôt et que cette clause était indépendante de celle concernant la possibilité par les parties de résilier le contrat, quand nonobstant la clause de transfert de garde et la conclusion ultérieure du mandat de vente, l'agent immobilier demeurait tenu des obligations découlant de son mandat antérieur de gestion locative, la cour d'appel a violé l'article 1134, devenu 1103, du code civil ; 2°) ALORS QUE l'agent immobilier, mandataire, est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, avec diligence et loyauté, et il répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ; qu'au demeurant, en refusant de retenir de la sorte le manquement de l'agent immobilier à son obligation d'entretien ou de mise en garde à raison du transfert de la garde juridique du bien litigieux au propriétaire à compter du 31 mars 2005 et de la conclusion d'un mandat de vente, sans rechercher si, après le départ du locataire et le mandat de vendre, l'agent immobilier n'avait pas continué de gérer l'immeuble, encaissant les loyers de la partie habitation et percevant des frais de gestion pour chacun des locaux, outre qu'il avait fait une déclaration de sinistre et déposé plainte, au nom de son mandant en donnant copie du mandat de gestion locative, de sorte que l'agent immobilier ne pouvait prétendre ne plus être contractuellement lié par le mandat de gestion, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, et des articles 1991 à 1993 du même code ; 3°) ALORS QUE l'agent immobilier, mandataire, est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, avec diligence et loyauté, et il répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ; qu'en ajoutant, pour débouter les consorts K..., que dès 1998, il existait un état de vétusté dont le propriétaire avait été informé et qu'il n'avait pas agi de façon à prévenir les désordres ultérieurs, le bail précisant pourtant que les grosses réparations restaient à la charge du bailleur, quand ces obligations du propriétaire n'étaient pas exclusives de celles de diligence et de loyauté de l'agent immobilier, mandataire professionnel, dûment mandaté pour gérer le bien litigieux, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, et les articles 1991 à 1993 du même code.