Cour d'appel, 12 décembre 2023. 22/02131

ARRET N° du 12 décembre 2023 R.G : N° RG 22/02131 - N° Portalis DBVQ-V-B7G-FIOF [D] [U] c/ [S] [I] EPOUSE [S] CM Formule exécutoire le : à : la SELARL GUYOT - DE CAMPOS Me Sophie BILLET-DEROI COUR D'APPEL DE REIMS CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE ARRET DU 12 DECEMBRE 2023 APPELANTS : d'un jugement rendu le 21 novembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Reims Monsieur [R] [D] [Adresse 1] [Localité 4] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022-001799 du 17/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de REIMS) Représenté par Me Edouard COLSON de la SELARL GUYOT - DE CAMPOS, avocat au barreau de REIMS Madame [Z] [U] [Adresse 1] [Localité 4] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022-001800 du 26/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de REIMS) Représentée par Me Edouard COLSON de la SELARL GUYOT - DE CAMPOS, avocat au barreau de REIMS INTIMES : Monsieur [M] [S] [Adresse 2] [Localité 5] Représenté par Me Sophie BILLET-DEROI, avocat au barreau de REIMS Madame [F] [I] épouse [S] [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Sophie BILLET-DEROI, avocat au barreau de REIMS COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : M. Bertrand DUEZ, président de chambre Madame Christel MAGNARD, conseiller Madame Claire HERLET, conseiller GREFFIER : Madame Lucie NICLOT, greffier DEBATS : A l'audience publique du 14 novembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2023, ARRET : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2023 et signé par M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * Suivant acte sous seing privé en date du 6 juin 2019, M. [M] [S] et Mme [F] [I] épouse [S] ont loué à M. [R] [D] et Mme [Z] [U], ci-après les consorts [D]-[U], une maison à usage d'habitation située [Adresse 3]) avec des dépendances (trois pièces contenant chaufferie, cuve à fuel, buanderie et atelier), une cour, un garage et un jardinet en fond de parcelle. Le loyer mensuel était fixé à la somme de 800 euros, outre une provision sur charges d'un montant de 30 euros. D'un commun accord, et par avenant, bailleurs et locataires ont convenu de ramener à la somme de 500 euros mensuel les loyers des mois de juillet, août, septembre et octobre 2019 afin de permettre aux consorts [D]-[U] de réaliser des travaux d'isolation, montage de rail et montant plaque de plâtre, enduisage, ponçage, collage de papiers peints, petits travaux de maçonnerie et divers travaux d'embellissage. Par courrier du 19 novembre 2019, les bailleurs constataient que les travaux que les locataires s'étaient réservés n'étaient pas réalisés et déploraient par ailleurs l'absence de règlement des loyers courants (absence de règlement ou règlement partiel) Concomitamment, les locataires saisissaient l'ARS, laquelle établissait un rapport, concluant à l'existence de désordres, conduisant à un arrêté préfectoral du 20 janvier 2020, mettant en demeure les époux [S] de réaliser les travaux suivants : - pour les fenêtres de l'étage (dont la partie basse se trouvait à moins de 90 cm du plancher), mise en place de garde-corps réglementaires, - mise en sécurité de l'installation électrique avec fourniture d'une attestation par un professionnel qualifié, ce, sous un délai d'un mois à compter de la notification de l'arrêté. Les époux [S] ont fait réaliser les travaux préconisés par l'arrêté, ce qui a été constaté par un nouvel arrêté portant abrogation de l'arrêté du 20 janvier 2020. Le 18 mai 2020, les locataires ont assigné leurs bailleurs devant le juge des référés aux fins de constat de ce que le logement ne remplissait pas les conditions de décence, et en condamnation à divers travaux sous astreinte. Ils demandaient, par ailleurs, la suspension de l'obligation de règlement des loyers jusqu'à exécution complète des travaux et, plus subsidiairement, la réduction du montant des loyers dans les plus larges proportions, outre des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral. Les bailleurs ont sollicité, reconventionnellement, le paiement des loyers, outre la condamnation sous astreinte des locataires à réaliser les travaux auxquels ils s'étaient engagés lors de leur entrée dans les lieux contre réduction de loyers. C'est dans ces conditions que, par ordonnance en date du 4 décembre 2020 a, le juge des référés a : - ordonné une expertise confiée à M. [X], - condamné les bailleurs à payer à leurs locataires une somme de 1000 euros à valoir sur leur préjudice de jouissance, - autorisé les locataires, à titre provisionnel, à consigner auprès de la CARPA, 25 % du montant du loyer contractuellement fixé, et ce à compter du 1er janvier 2021, - sursis à statuer sur les autres demandes dans l'attente du rapport d'expertise. Cette ordonnance était suivie d'une seconde, en date du 7 janvier 2022, rendant communes et opposables à la SAS SCIO les opérations d'expertise en cours, cette dernière n'ayant pas réalisé certains travaux dans les règles de l'art (M. [X] avait sollicité sa mise en cause dans le cadre des opérations d'expertise). Par acte d'huissier du 24 novembre 2021, les bailleurs ont fait délivrer congé pour vente à leurs locataires, ceux-ci devant quitter les lieux le 5 juin 2022, avec offre de vente au prix de 300 000 euros. Par acte d'huissier du 10 mai 2022, les consorts [D]-[U] ont fait délivrer assignation aux fins de contestation du congé et demande de dommages et intérêts. A titre reconventionnel, les époux [S] ont sollicité la validation du congé et la condamnation des locataires au titre de loyers impayés, et, subsidiairement, dans l'hypothèse d'une annulation du congé, la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement de loyers. Par jugement rendu le 21 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims a, notamment : - déclaré nul et de nul effet le congé délivré par les époux [S], - prononcé la résiliation du bail conclu le 6 juin 2019, en conséquence, - ordonné l'expulsion de M. [R] [D] et Mme [Z] [U] et celle de tous occupants de leur chef, - dit qu'à défaut pour eux d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, les époux [S] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, - condamné M. [D] et Mme [U] à verser aux époux [S], sur le compte CARPA, la somme de 2 800 euros au titre des loyers consignés (jusqu'à août 2022 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, -autorisé M. [D] et Mme [U] à se libérer de leur dette par 10 versements mensuels de 280 euros, le premier devant intervenir au plus tard une semaine après la signification du jugement puis avant le 5 de chaque mois, - dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme ou du loyer courant, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible, - débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires, - dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens. Les consorts [D]-[U] ont régulièrement interjeté appel de ce jugement, recours portant sur l'entier dispositif, à l'exclusion du chef du jugement ayant dit le congé nul et de nul effet. Aux termes de leurs écritures du 23 octobre 2023, les consorts [D]-[U] demandent à la cour d'infirmer le jugement rendu le 21 novembre 2022 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a déclaré le congé pour vendre délivré par les époux [S] nul et de nul effet, et statuant à nouveau dans les limites des chefs infirmés : - à titre principal, de déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles des époux [S] comme ne se rattachant pas aux prétentions originaires de M. [D] et Mme [U] par un lien suffisant, - à titre subsidiaire, de débouter les époux [S] de toutes leurs demandes reconventionnelles, fins et conclusions. A titre infiniment subsidiaire, ils demandent : - à être autorisés à s'acquitter de toutes condamnations éventuelles, au titre d'un arriéré locatif dont le montant serait considéré comme certain et exigible à ce stade, selon les plus larges délais de paiement, à savoir sur une période de 36 mois en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - de dire n'y avoir lieu au prononcé de la résiliation du bail d'habitation liant les parties. En tout état de cause, ils demandent à la cour de : - condamner solidairement les époux [S] à leur payer la somme de 2 500 euros chacun à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait de la délivrance d'un congé irrégulier et frauduleux, - les condamner solidairement à leur restituer les objets, affaires et effets personnels suivants, dans un délai de 15 jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard pendant 3 mois : - une trottinette électrique de marque E-120, - une poussette de marque SAF type Soko Black Grey, - une bâche à bulles de piscine de marque Intex, - une piscine de marque Intex ovale type 542 x 274 - les vêtements des enfants, - l'ensemble des jouets des enfants, - le petit outillage appartenant à M. [R] [D]. - condamner solidairement les époux [S] à leur payer la somme de 10 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral subi du fait de la reprise illicite des lieux en cours de procédure d'appel, - les condamner solidairement au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés, tant en première instance qu'à hauteur d'appel, en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de première instance et d'appel. Suivant conclusions du 19 octobre 2023, les époux [S] demandent à la cour de déclarer l'appel des consorts [D]-[U] recevable mais mal-fondé, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de les débouter de toutes leurs demandes, fins et prétentions et de leur demande de restitution sous peine d'astreinte, tout comme de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral du fait du congé ou de la reprise des lieux. Ils poursuivent encore leur condamnation solidaire à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 octobre 2023. Sur ce, la cour, I- Sur les questions relatives au congé Il sera indiqué, à titre préalable, que la déclaration d'appel ne vise pas les chefs du jugement ayant déclaré nul et de nul effet le congé délivré le 24 novembre 2021 par les époux [S] et que ces derniers ne forment pas appel incident sur ce point, de sorte que la cour n'est pas saisie de cette question. En revanche, les consorts [D]-[U] demandent à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande en dommages et intérêts en lien avec la délivrance d'un congé 'irrégulier et frauduleux'. Le premier juge, non contesté sur ce point, a annulé ledit congé au constat d'un défaut de concordance entre les lieux loués tels que résultant du contrat de bail et les biens désignés aux termes des conditions de vente formulée au congé (en substance, le congé ne visait que la seule maison d'habitation, à l'exclusion des dépendances visées au bail). Le premier juge a considéré que les locataires ne démontraient pas de préjudice en lien avec l'irrégularité du congé, 'aussi nul soit-il'. Les consorts [D]-[U] font valoir un préjudice en lien avec la crainte de perdre leur logement et d'être expulsés, ayant généré une forte anxiété, considérant que ce congé a été délivré en représailles aux procédures qu'ils avaient engagé pour faire reconnaître le caractère indécent du logement et le préjudice de jouissance en résultant. Pour autant, ils ne se réfèrent à aucune pièce attestant du préjudice d'anxiété allégué et, force est de constater que la délivrance du congé s'est inscrit dans un contentieux préalable, d'ailleurs non soldé à ce jour, eux-même se plaignant de la qualité du logement qu'ils occupaient. Les bailleurs expliquent aussi que, âgés et en proie aux soucis causés par les litiges avec leur locataires, ils aspiraient à une retraite paisible sans plus de tracas liés à la gestion de leur patrimoine. Dans un tel contexte, la délivrance d'un congé par les bailleurs ne peut être considérée comme relevant d'une intention de nuire, quand bien même il s'est avéré irrégulier. Dans ces conditions, et sans devoir entrer dans le surplus de l'argumentation des parties sur ce point, faute pour les consorts [D]-[U] de faire la démonstration d'une faute et d'un préjudice, le premier juge est confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts. II- Sur la demande reconventionnelle des époux [S] en résiliation du bail A) Sur la recevabilité de la demande Le premier juge a été saisi par les consorts [D]-[U] en contestation du congé susvisé. Les époux [S] ont, reconventionnellement sollicité, subsidiairement, en cas d'annulation du congé, la résiliation du bail et l'expulsion des locataires pour défaut de règlement du loyer. Les consorts [D]-[U] considèrent que cette demande de résiliation du bail est irrecevable par application de l'article 70 du code de procédure civile suivant lequel 'les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant'. Ils estiment qu'il n'existe aucun lien entre les demandes originaires (contestation du congé) et les demandes reconventionnelles des défendeurs. Ils font valoir que l'appréciation du premier juge qui a retenu qu'il existait un lien suffisant dès lors que les demandes portaient sur un même contrat, est inexacte car cela reviendrait à considérer que toute demande reconventionnelle quelle qu'en soit la nature se rattacherait par un lien suffisant à une demande originaire dès lors qu'elles portent toutes les deux sur un même contrat. Pour autant, eu égard aux procédures successives qui ont concerné ces deux mêmes parties au sujet du même bien immobilier et d'un bail contesté en plusieurs des obligations en découlant, c'est à bon droit que le premier juge a considéré qu'il existait un lien suffisant, au sens de l'article 70 du code de procédure civile, entre les demandes des requérants relatives au congé et la demande reconventionnelle en résiliation-expulsion, ce en quoi il est confirmé. B) Sur le bien-fondé de la demande Les consorts [D]-[U] contestent, sur le fond, la résiliation du bail ordonné par le premier juge. La cour relève, en tout état de cause, que l'intérêt d'avoir à statuer sur la résiliation du bail est limité puisqu'il résulte des indications des époux [S] et des pièces produites que les consorts [D]-[U] ont quitté les lieux au cours de la procédure d'appel et qu'ils résident désormais à [Localité 4] (notamment attestation du maire de [Localité 5] attestant de leur départ et attestation du maire d'[Localité 4] indiquant qu'ils sont dorénavant domiciliés dans cette commune). Les appelants arguent, en premier lieu, de ce qu'ils n'ont jamais été destinataires d'un commandement de quitter les lieux visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers comme prescrit par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Toutefois, la procédure visée par ce texte n'est pas impérative, étant souligné que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des parties ne satisfait pas à son engagement, la partie envers laquelle l'engagement n'est pas exécuté ayant le choix ou de forcer à l'exécution de la convention lorsque celle-ci est possible ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts (article 1217 du code civil et 1224 et suivants du même code). Par ailleurs, l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 pose comme obligation essentielle pour le locataire, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Lorsqu'il n'a pas été fait application de l'article 24 précité, il appartient à la juridiction d'apprécier la gravité du manquement du locataire, afin de déterminer si ce manquement est suffisant pour devoir entraîner la résiliation du bail. Le premier juge a résilié le bail au constat, en substance, que les consorts [D]-[U] n'avaient pas respecté intégralement la consignation des loyers ordonnée par la décision du 4 décembre 2020 susvisée. En effet, le jugement retient que cette décision les autorisait à consigner une somme correspondant à 25 % du montant des loyers dans l'attente de l'issue du litige. Or, il apparaissait à la lecture du compte CARPA qu'ils avaient consigné une somme de 1 200 euros, alors qu'ils auraient dû consigner 200 euros par mois (loyer de 800 euros) depuis janvier 2021, soit 4 000 euros au jour de l'audience (20 mois x 200 euros). Les appelants contestent cette motivation en faisant valoir : - que l'on ne peut assimiler la consignation prévue en application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 au paiement des loyers entre les mains du bailleur, - que l'ordonnance du 4 décembre 2020 a ordonné un sursis à statuer sur l'ensemble des demandes dans l'attente du rapport d'expertise en ce compris celle en paiement de loyers (sursis à statuer toujours en cours), - qu'aucune disposition de l'ordonnance de référé n'impose aux locataires de consigner 25 % du loyer à raison d'échéances mensuelles régulières et continues, la consignation pouvant intervenir postérieurement et à tout moment pour le tout, soulignant qu'ils ont d'ailleurs consigné une somme supplémentaire de 3 000 euros récemment, soit le 13 avril 2023. Pour autant, les consorts [D]-[U] ne contestent pas qu'à la date où le premier juge a statué, la somme figurant sur le compte CARPA se limitait à 1 200 euros, signe de ce qu'ils ne respectaient pas la décision de justice, la consignation étant nécessairement mensuelle comme l'est le paiement d'un loyer, et devant, in fine, revenir au bailleur. Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a considéré qu'il existait un manquement, suffisamment important, pour entraîner la résiliation du bail, ce en quoi il est confirmé, la régularisation intervenue postérieurement étant ici indifférente, étant souligné qu'à ce jour les consorts [D]-[U] ne résident en tout état de cause plus dans les lieux. Il en résulte que le premier juge est logiquement également confirmé en ce qu'il a condamné les consorts [D]-[U] à payer aux bailleurs la somme de 2 800 euros (4 000 - 1 200) au titre des loyers consignés jusqu'au mois d'août 2022 inclus, et en ce qu'il a ordonné les délais de paiement sur 10 mois à hauteur de 280 euros par mois, sans qu'il y ait lieu de faire droit à la demande subsidiaire des appelants tendant à obtenir des délais sur 36 mois par application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, étant souligné qu'ils indiquent eux-même et justifient avoir, depuis lors, procédé à une régularisation par un versement à la CARPA de 3 000 euros qui rend sans objet leur demande de délais complémentaires en l'état (étant précisé que le litige locatif suit son cours suite au dépôt du rapport d'expertise en novembre 2022). III- Sur les demandes nouvelles des appelants Les demandes nouvelles formulées par les appelants sont recevables au visa de l'article 564 du code de procédure civile qui prévoit que les parties peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions nées de la survenance d'un fait (en l'espèce les faits survenus fin mars 2023, cf. ci-dessous). Les époux [S] ne contestent au demeurant pas la recevabilité de ces demandes nouvelles. A) Sur la demande en dommages et intérêts au titre d'un préjudice moral pour reprise illicite des lieux Il est constant que si le jugement déféré, rendu sous le bénéfice de l'exécution provisoire, a ordonné l'expulsion de M. [R] [D] et Mme [Z] [U] et celle de tous occupants de leur chef, il a aussi dit qu'à défaut pour eux d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, les époux [S] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion. Il résulte des indications des appelants et des pièces produites (plaintes, photographies, attestations de témoins, pièces n°24, 25, 26, 30, 31) que, le 29 mars 2023, un de leur voisin les a informés de ce que M. [S] et son gendre venaient de casser les serrures du logement sis [Adresse 3] à coups de marteau avant de les remplacer et d'apposer un cadenas sur la grille extérieure. M. [D] a déposé plainte pour violation de domicile et pour vol. Les appelants indiquent qu'ils avaient certes déménagé une partie de leurs affaires dès le mois de janvier 2023 dans un autre logement, mais que de nombreux effets personnels demeuraient encore dans la maison de [Localité 5]. Les époux [S] ne contestent pas véritablement les agissements dénoncés, se bornant à indiquer que leurs locataires avaient définitivement quitté les lieux pour emménager à [Localité 4]. Ce déménagement partiel n'est pas sérieusement contestable mais, à l'évidence, les époux [S] ont procédé par voie de fait en procédant de la sorte. En tout état de cause, ils n'ont assurément délivré aucun commandement d'avoir à quitter les lieux, et ont donc procédé de façon illicite. Ces circonstances fautives induisent nécessairement un dommage au préjudice des consorts [D]-[U], qui sera indemnisé par l'octroi, à chacun des appelants, d'une somme de 1 500 euros. B) Sur la demande en restitution d'effets personnels sous astreinte Les appelants demandent de condamner les époux [S], solidairement, à leur restituer les objets, affaires et effets personnels suivants, dans un délai de 15 jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard pendant 3 mois : - une trottinette électrique de marque E-120, - une poussette de marque SAF type Soko Black Grey, - une bâche à bulles de piscine de marque Intex, - une piscine de marque Intex ovale type 542 x 274 - les vêtements des enfants, - l'ensemble des jouets des enfants, - le petit outillage appartenant à M. [R] [D]. Ils indiquent qu'il s'agit là d'effets et objets personnels qui se trouvaient encore dans le logement et qu'ils n'ont jamais pu récupérer. Pour autant, force est de relever qu'ils ne justifient pas en procédure de l'existence et de la propriété desdits biens, lesquels sont, pour partie, décrits de façon trop imprécise. Dans ces conditions, la cour ne peut que rejeter la demande. IV- Sur les frais irrépétibles et les dépens Les appelants n'obtiennent qu'un gain très partiel aux termes de leur recours, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il laisse à chaque partie la charge de ses dépens et dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera pareillement jugé que chacun conservera la charge de ses propres dépens d'appel et frais de procédure d'appel, les demandes au titre des frais irrépétibles étant donc rejetées. Par ces motifs Confirme le jugement rendu le 21 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de Reims en toutes ses dispositions querellées, Y ajoutant, Condamne M. [M] [S] et Mme [F] [I] épouse [S], solidairement, à payer à M. [R] [D] la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice moral lié à la reprise illicite des lieux loués, Condamne M. [M] [S] et Mme [F] [I] épouse [S], solidairement, à payer à Mme [Z] [U] la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice moral lié à la reprise illicite des lieux loués, Laisse à chaque partie la charge de ses dépens, Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. Le Greffier Le Président