Tribunal judiciaire, 18 décembre 2024. 24/07489

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [H] [D] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Cécile FOURNIE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/07489 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5SHS N° MINUTE : 16 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 18 décembre 2024 DEMANDERESSE Madame [T] [O] [X], [Adresse 1] représentée par Me Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDEUR Monsieur [H] [D], [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 octobre 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 décembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 18 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/07489 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5SHS EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé prenant effet le 14/11/2022, [T] [O] [X] a donné à bail à [H] [D] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2], 2ème étage porte face ascenceur, pour un loyer mensuel initial de 1210 euros et des charges provisionnelles mensuelles de 70 euros. LE bail était conclu pour une durée de 12 mois tacitement renouvelable. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 23/05/2024 pour avoir paiement d'un arriéré de 9520 euros. Par acte de commissaire de justice délivré en date du 24/04/2024 à étude, [T] [O] [X] a fait assigner [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir : constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;prononcer la résiliation du bail ;ordonner l’expulsion de [H] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [H] [D] ;ordonner que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; condamner [H] [D] au paiement d’une somme provisionnelle de 12080 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer de 9520 euros et à compter de l’ordonnance à intervenir pour le surplus ;condamner [H] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 1322,27 euros et ce, jusqu’à libération effective des lieux ; condamner [H] [D] au paiement d'une somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement, et les éventuels frais d’expulsion. L'assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 3] le 26/07/2024. L’affaire était examinée à l’audience du 11/10/2024. La bailleresse, représentée par son conseil, actualise sa créance à la somme de 12080 euros, juillet 2024 inclus, et maintient l’ensemble de ses autres demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. Elle précise que le montant de l’indemnité d’occupation correspond au loyer indexé. [H] [D], régulièrement avisé, ne comparait pas et n’est pas représenté. Décision du 18 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/07489 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5SHS La décision était mise en délibéré au 18/12/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation . A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article . La bailleresse, personne privée, est dispensée de la saisine de la CCAPEX. Elle en justifie tout de même par saisine en date du 27/05/2024 pour signaler les impayés. Elle est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 3] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi. Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire Le commandement de payer délivré le 23/05/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989. [H] [D] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 23/07/2024 à minuit, soit à compter du 24/07/2024. Il convient donc d'ordonner l'expulsion de [H] [D] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier. La bailleresse sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [H] [D] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant. Sur l'indemnité d'occupation Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [H] [D] constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, à la somme de 1280 euros (loyer et charge), et de condamner [H] [D] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus. Il n’y a pas lieu de fixer l’indemnité d’occupation à hauteur de 1322,27 euros, la bailleresse ne justifiant pas de l’envoi préalable d’un courrier au locataire pour l’informer de l’application de la clause d’indexation. Aussi, la bailleresse ne démontre pas de l’existence d’un préjudice supérieur à la perte du loyer et des charges tels qu’ils auraient dus être payés, donc sans indexation. Sur la demande en paiement de l'arriéré La bailleresse ne produit pas de décompte de sa créance, au jour de l’assignation et/ou au jour de l’audience. Or, il appartient à la demanderesse de justifier du bien fondé de sa créance en produisant un décompte clair de sa créance, le juge du référé ne pouvant que statuer sur une créance non contestable. Il y a donc lieu de se référer au commandement de payer, qui présente un tableau des loyers et charges dus, et des versements effectués jusqu’à mai 2024 inclus. Il convient en conséquence de condamner [H] [D] au paiement provisionnel de la somme de 9520 sous réserve des loyers, charges et indemnités d'occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à de l’assignation. Sur les demandes accessoires L'exécution provisoire est de droit. Compte tenu de la situation des parties et au regard de l’équité, il y a lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 800 euros. Il y a lieu de condamner [H] [D] aux dépens de la procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 23/05/2024, et de l’assignation. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe : RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent ; DECLARE recevable l’action de [T] [O] [X] ; CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 24/07/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 2], 2ème étage porte face ascenceur, pour défaut de paiement des loyers et charges ; DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux après la signification de la présente décision, [T] [O] [X] pourra faire procéder à l'expulsion de [H] [D], ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, sous réserve des dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que le sursis à exécution durant la trêve hivernale prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution à lieu à s’appliquer ; DIT que l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle, due par [H] [D] à [T] [O] [X] à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, est fixée à 1280 euros (loyers et charges) ; CONDAMNE [H] [D] à payer à [T] [O] [X] la somme provisionnelle de 9520 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 23/05/2024, mai 2024 inclus, outre les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; AUTORISE [T] [O] [X] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [H] [D] à défaut de local désigné ; DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 3] de la présente décision ; CONDAMNE [H] [D] à payer à [T] [O] [X] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE [H] [D] aux dépens de la procédure incluant le coût du commandement de payer du 23/05/2024 et de l’assignation ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. La greffière La juge des contentieux de la protection