Texte intégral
RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 24/00159 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GVJS
MINUTE N° : 24/00095
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL
--------------------
JUGEMENT DU 04 JUIN 2024
-
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
PARTIES
DEMANDEUR :
Madame [U] [C]
[Adresse 2]
[Localité 4] - [Localité 3]
représentée par Me Cynthia LAGOURGUE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DÉFENDEUR :
Madame [N] [P]
[Adresse 1]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Madeline ROYO,
Assisté de : Florence CHEMIN, faisant fonction de greffier,
DÉBATS :
À l’audience publique du 21 Mai 2024
DÉCISION :
Prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Florence CHEMIN, faisant fonction de greffier,
Copie exécutoire délivrée aux parties le 04/06/2024
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat conclu le 1er août 2019, Madame [U] [C] a donné à bail à Madame [N] [P] une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 4] (974) pour un loyer mensuel de 750 euros, outre un dépôt de garantie de 750 euros versé lors de la conclusion du contrat.
Madame [N] [P] n'ayant pas régulièrement payé les sommes dues à la bailleresse, cette dernière lui a fait signifier, par exploit délivré par commissaire de justice en date du 28 novembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Madame [N] [P] n'ayant pas régularisé la situation dans le délai de deux mois qui lui était imparti, Madame [U] [C] a saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité SAINT PAUL pour faire constater, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 28 janvier 2024 et, à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts de la locataire, voir ordonner à Madame [N] [P] et à tous les occupants de son chef de libérer les lieux de leurs personnes et de leurs biens dans un délai d’un mois et à défaut, être autorisée à faire procéder à leur expulsion et au retrait de leurs biens (gardés à leurs frais en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues) avec le concours, si besoin est, de la force publique, et obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2023, ces sommes emportant intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral subi, de celle de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens (frais de commandement de payer, notification CCAPEX et sommation). Elle demande également à la juridiction saisie de constater que la locataire n’a pas fourni son assurance habitation multirisque pour les années 2023 et 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 21 mai 2024 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.
A l'audience, Madame [U] [C], représentée par Maître [G], maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que, compte tenu du versement par la caisse d’allocations familiales de la Réunion de l’aide au logement au bénéfice de la locataire, la dette locative s'élevait à la somme de 1 752 euros à la date du 31 mars 2024.
Bien que régulièrement convoquée par acte signifié par commissaire de justice à domicile en application de l’article 656 du code de procédure civile le 14 mars 2024, Madame [N] [P] n’est ni présente, ni représentée. La décision, de premier ressort, sera donc réputée contradictoire, en application de l'article 473 du Code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.
A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 4 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Conformément à l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque la partie défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne devant faire droit aux prétentions de la partie demanderesse que si celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.
Sur la recevabilité des demandes de résiliation et d'expulsion
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion de manière électronique le 15 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.
Par ailleurs, Madame [U] [C] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée.
L’action est donc recevable au regard de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes de délais
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions antérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le contrat de bail d'habitation conclu le 1er août 2019 par Madame [U] [C] et Madame [N] [P] prévoit une clause résolutoire selon laquelle « il est expressément convenu que la présente location sera résiliée de plein droit sans aucune formalité judiciaire à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».
En l'espèce, le 28 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer, dans le délai de deux mois, une dette locative d'un montant de 1 799 euros.
Dans cet acte d'huissier qui comportait les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à peine de nullité, Madame [U] [C] se prévalait du jeu de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail.
Or, à la date du 28 janvier 2024, la locataire ne s’était pas acquittée du montant de sa dette locative.
En conséquence, dans la mesure où la délivrance du commandement visant la clause résolutoire n'a pas permis à Madame [N] [P] d'apurer sa dette locative dans un délai de deux mois, la clause résolutoire doit produire son effet et la résiliation du bail doit être constatée à compter du 29 janvier 2024.
Toutefois, en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le juge peut, d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
L’absence de Madame [N] [P] à l’audience ne lui permet ni de préciser sa situation actuelle, ni même de s’engager à reprendre le paiement des loyers courants et à formuler une proposition de règlement de l’arriéré locatif. Au surplus, il ressort des déclarations faites à l’audience par la demanderesse qu’elle n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
Il n’est dès lors pas possible de lui octroyer des délais de paiement.
Par ailleurs, l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 susvisée prévoit que lorsqu'une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location doit statuer dans certaines conditions et tenir compte de la procédure de traitement du surendettement du locataire.
Toutefois, force est de constater que, compte tenu de son absence de l'audience, Madame [N] [P] ne justifie pas que les conditions prévues par l'article 24 VI précité sont remplies dans le cadre de la présente instance.
Dès lors, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [N] [P] et de tous occupants de son chef du logement loué.
Il est rappelé qu'en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.
En outre, s’agissant des meubles garnissant le logement loué, il sera donc renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.
Enfin, s’agissant de la demande tendant à constater que la locataire n’a pas fourni son assurance habitation multirisque pour les années 2023 et 2024, il apparaît que la demanderesse n’en tire aucune conséquence juridique. Il ne s’agit donc pas d’une demande au sens des articles 4 et 5 du Code de procédure civile, de sorte qu’il n’appartient pas à la juridiction de se prononcer sur une demande qui n’en est pas une au sens des textes susvisés.
Sur le montant de l'arriéré locatif
Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du commandement de payer délivré par la bailleresse à sa locataire et d'un décompte de créance locative figurant dans l’assignation délivrée le 14 mars 2024 que, compte tenu de la déduction de l’aide au logement versée à la bailleresse par la caisse d’allocations familiales de la Réunion jusqu’au 31 mars 2024, Madame [N] [P] reste devoir à Madame [U] [C] la somme de 178,42 euros incluant les loyers et charges échus et impayés à la date du 28 janvier 2024 ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2023.
Dès lors que Madame [N] [P] ne justifie pas d'un paiement libératoire et qu’elle n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette, l'existence de la créance de Madame [U] [C] est établie.
Madame [N] [P] sera donc condamnée au paiement la somme de 178,42 euros, cette somme emportant, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil, intérêts au taux légal à compter du jour de la délivrance du commandement de payer.
Elle sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 750 euros, pour la période courant du 29 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, la bailleresse ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles. L’indemnité d’occupation correspond à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre. Son montant est fixe et non révisable. La bailleresse ne pourra donc pas réclamer à sa débitrice le paiement d'une régularisation de charges ou une majoration de l’indemnité par l'effet de l’indexation.
Enfin, conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités échues jusqu'à ce jour produiront des intérêts légaux à compter du présent jugement (indemnités allant du 29 janvier 2024 au 4 juin 2024). Et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.
Sur la demande de dommages-intérêts formés par Madame [U] [C]
Aux termes de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En outre, en vertu de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Dans le cadre de la présente instance, Madame [U] [C] expose qu’elle a dû effectuer de nombreuses diligences auprès de sa locataire et auprès du commissaire de justice, que ces démarches ont engendré du stress, de l’anxiété et un état de fatigue chronique et ce, d’autant plus qu’elle est une personne handicapée.
Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, elle produit un certificat médical établi, le 5 février 2024, dans lequel le Docteur [E] [T] fait état d’une dégradation inquiétante de l’état psychologique de Madame [U] [C] et précise que cette dernière est déjà fragilisée par ses antécédents médicaux. Dans ce certificat médical, le médecin fait, en outre, état des déclarations de sa patiente qui lui a déclaré qu’elle présente un état de stress intense, avec crises d’angoisse et insomnie et ce, en lien avec des difficultés sociales personnelles qui durent depuis cinq mois.
Dès lors, si l’état de stress subi par Madame [U] [C] apparaît établi à la lecture de ce certificat médical, cette seule pièce ne permet pour autant pas de l’imputer au comportement d’une locataire indélicate. Elle ne permet pas non plus de l’imputer à la réalisation de nombreuses démarches amiables qu’elle aurait entreprises aussi bien auprès de la locataire que d’un commissaire de justice.
Madame [U] [C] sera donc déboutée de sa demande de dommages-intérêts.
Sur les demandes accessoires
Madame [N] [P], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer (220,80 euros TTC) et de l’assignation (70,18 euros TTC).
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés non compris dans les dépens. Madame [N] [P] devra donc lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection,
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,
DIT Madame [U] [C] recevable en ses demandes,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er août 2019 entre Madame [U] [C] et Madame [N] [P] concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] (974) sont réunies à la date du 29 janvier 2024,
EN CONSEQUENCE,
ORDONNE à Madame [N] [P] de libérer le logement dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,
A défaut de libération volontaire des lieux,
AUTORISE d'ores-et-déjà Madame [U] [C] à faire procéder à l'expulsion de Madame [N] [P] et de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] (974), et ce, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,
S’agissant des meubles garnissant le logement loué, RENVOIE à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution (article R. 433-1),
CONDAMNE Madame [N] [P] à verser à Madame [U] [C] la somme de 178,42 euros (cent soixante-dix-huit euros et quarante-deux centimes) selon décompte arrêté au 28 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2023,
CONDAMNE Madame [N] [P] à payer à Madame [U] [C] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 750 euros (sept cent cinquante euros) par mois, à compter du 29 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, avec les intérêts légaux à compter de la présente décision pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir,
DIT que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant,
DIT n'y avoir lieu ni à indexation de l'indemnité d'occupation, ni à paiement d'une régularisation de charges,
DIT que le montant de l’aide au logement versée, au nom de Madame [N] [P], par la caisse d’allocations familiales de la Réunion à Madame [U] [C] viendra en déduction de l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée,
CONDAMNE Madame [N] [P] à payer à Madame [U] [C] la somme de 500 euros (cinq cents euros) en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
DEBOUTE toutes les parties de leurs autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif,
CONDAMNE Madame [N] [P] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer (220,80 euros TTC) et de l’assignation (70,18 euros TTC),
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris,
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,
LA GREFFIERE LA JUGE
