Cour de cassation, 19 mai 2009. 08-13.234

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 16 du code de procédure civile ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 18 décembre 2007), que, par acte sous seing privé du 30 août 2002, les époux X... ont promis de vendre à M. Y..., qui l'a accepté, une maison à usage d'habitation inachevée, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par l'acquéreur avant le 1er octobre 2002 et sous celle, à la charge des vendeurs, du transfert du permis de construire au profit de l'acquéreur avant le 15 novembre 2002, date prévue pour la réitération par acte authentique ; que le contrat prévoyait le versement d'un dépôt de garantie de 16 000 euros et stipulait que cette somme serait acquise de plein droit au vendeur, à titre de clause pénale, si l'acquéreur ne réalisait pas son acquisition dans les conditions et délais prévus, "toutes les conditions suspensives étant réalisées" ; que la vente n'ayant pas été réitérée, les époux X... ont assigné M. Y... pour obtenir la remise, à titre de clause pénale, du dépôt de garantie consigné chez le notaire ; Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que si la condition suspensive relative au permis de construire ne s'est pas réalisée du fait des vendeurs, l'acheteur n'est pas fondé à s'en prévaloir puisque la promesse prévoyait qu'à défaut de production de l'attestation d'obtention du prêt dans le délai contractuellement prévu, le vendeur se réservait la faculté de reprendre la libre disposition du bien vendu et que le non-respect de la date convenue autorisait les vendeurs à renoncer à la vente sans que l'acheteur puisse leur opposer la non-réalisation des autres conditions à leur charge dont l'échéance était prévue à une date ultérieure ; Qu'en relevant d'office le moyen pris de l'exercice par les vendeurs de la faculté de renonciation prévue par le contrat, sans inviter, au préalable, les parties à présenter leurs explications, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 décembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes, autrement composée ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux Conseils pour M. Y... MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir dit qu'après remise au notaire d'un certificat de non appel, la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS, à la demande de Maître Z..., notaire à SABLET, devra remettre à Madame Mireille A... épouse X... la somme de 16.000 et condamné Monsieur Daniel Y... à payer l'intérêt au taux légal sur cette somme à compter du 12 février 2003 ; AUX MOTIFS QUE les parties s'accordent sur la caducité du compromis, ne s'opposant plus que sur la conservation par le vendeur à titre d'indemnité du montant du dépôt de garantie versé lors de sa signature ; que la promesse avait prévu la réitération de la vente par acte authentique au plus tard le 15 novembre 2002 et comportait deux conditions suspensives : l'obtention d'un ou plusieurs prêts par l'acquéreur dont il devait justifier au plus tard aux vendeurs le 1er octobre 2002 ; les vendeurs devaient justifier et produire au plus tard le 15 novembre 2002 le permis de construire d'origine et plus généralement tous documents relatifs audit permis et le transfert de celui-ci au profit de l'acquéreur avec autorisation de poursuivre les travaux ; qu'aucune de ces conditions n'a été réalisée dans les délais convenus ; que si Daniel Y... admet ne pas avoir obtenu les prêts escomptés et donc ne pas en avoir justifié auprès des vendeurs au plus tard le 1er octobre 2002, il expose, d'une part, que cette condition n'a pu se réaliser du fait des vendeurs qui, faute d'avoir en temps utile transmis les pièces afférentes au permis de construire initial et celles du transfert de ce permis, l'ont privé de la possibilité d'obtenir ces prêts de sa banque qui les réclamait afin de pouvoir prendre une hypothèque sur le bien à achever et, d'autre part, qu'ils ne pouvaient s'estimer libérés de la condition suspensive stipulée à leur charge, même après le 1er octobre puisqu'en toute hypothèse l'obtention d'un prêt était pour l'acquéreur une condition à laquelle il pouvait toujours renoncer ; que dès le 5 novembre 2002, le notaire du vendeur a écrit à celui de l'acquéreur que son client entendait conserver le montant du dépôt de garantie puisqu'il venait d'être destinataire d'une attestation de la banque démontrant l'absence de mise en place du financement procédant d'un fait intentionnel de l'acheteur qui n'avait pas rendu l'organisme prêteur destinataire de tous les documents nécessaires au montage du dossier ; que dès le 25 novembre 2002, Daniel Y... manifestait également sa volonté de ne pas poursuivre la réalisation de la vente puisqu'il écrivait aux services de l'urbanisme qu'il considérait le compromis comme éteint au 15 novembre 2002 ; qu'il est constant qu'en l'absence de réalisation de la condition suspensive afférente à l'obtention d'un prêt par l'acquéreur à la date butoir du 1er octobre 2002, la promesse de vente était caduque mais que les vendeurs pouvaient la tenir pour réalisée, au sens de l'article 1178 du Code civil, si cette défaillance était imputable à la carence ou au refus de l'emprunteur dans ses démarches pour obtenir le prêt objet de cette condition ; que lors de la signature de la promesse, l'obtention par l'acheteur d'un ou plusieurs prêts de financement était expressément prévue pour un montant fixé à des conditions de durée et d'intérêts déjà définies (5 ans et 6 %) et l'organisme prêteur désigné ; qu'il est ainsi établi que l'acheteur avait déjà anticipé sur les modalités du financement qu'il entendait obtenir ; que les trois courriers adressés par le prêteur, La Lyonnaise de Banques, à son client les 10 octobre, 29 octobre 2002 et 23 janvier 2003 établissent en première part, que le montant du prêt sollicité par Daniel Y..., qui avait été chiffré à 152.000 euros dans la promesse avait été porté au montant de 230.000 euros dans la demande faite au prêteur, donc sensiblement différent de celui indiqué dans la promesse par l'acquéreur ; que dans ce premier courrier, la banque attestait que Daniel Y... devait préalablement fournir l'ensemble des pièces nécessaires au montage définitif ; qu'or à cette date le délai d'un mois octroyé pour la justification du prêt était déjà expiré et l'acheteur n'avait encore mis sa banque en possession des documents exigés ; que dans les deux autres courriers, la banque a, en effet, précisé que l'accord de principe qui avait été donné à l'acheteur était désormais caduc faute, pour celui-ci, d'avoir transmis les pièces nécessaires et « à défaut de n'avoir pu se mettre d'accord sur les garanties nécessaires à la bonne fin de la demande » (courrier du 29 octobre) ; qu'or, comme l'a, à juste titre, relevé le tribunal, aucune de ces lettres ne fait référence à la nature des pièces nécessaires au montage du dossier, en particulier au transfert du permis de construire au profit de l'acquéreur, ni à l'absence de cette pièce ni à ses conséquences alors que la banque n'ignorait pas que l'objet du prêt était une construction inachevée ; qu'en revanche, le dernier courrier du 23 janvier 2003 explicitait a posteriori, comme l'a noté le tribunal, les raisons du refus de la banque qui l'opposait à Daniel Y... au motif qu'il n'avait pu fournir les pièces justificatives de nature à garantir l'achèvement de la construction en vue d'assurer le prêteur de la consistance de la garantie hypothécaire qui devait être consentie pour l'octroi définitif du prêt et ainsi de justifier des autorisations administratives permettant de valider l'achèvement régulier de la construction existante ; que ces précisions tardives tendent donc à accréditer la thèse de l'acquéreur selon laquelle sa banque réclamait de lui la preuve du transfert du permis de construire que les vendeurs avaient l'obligation de réclamer avant de lui consentir le prêt acquis dans son principe ; que cependant l'appelant omet à tort d'accorder toute l'importance requise aux précisions apportées par la banque dans ses derniers courriers dans lesquels elle indiquait également que le refus du prêt était intervenu « et à défaut de n'avoir pu se mettre d'accord sur les garanties nécessaires à la bonne fin de la demande » (courrier du 29 octobre) et « et Monsieur Y... n'ayant pas accepté d'offrir en garantie une autre sûreté équivalente dans son étendue » (courrier du 23 janvier 2003) ; que si, comme il le soutient à bon droit, l'appelant n'avait pas l'obligation d'offrir une garantie autre que celle qu'il entendait consentir sur le bien à achever, il n'en demeurait pas moins seul juge pour apprécier les conditions d'obtention du prêt dont il s'était engagé à justifier avant le 1er octobre 2002 pour respecter son engagement pris relativement à cette condition suspensive ; que l'appelant établit encore un lien prétendu nécessaire entre les deux conditions suspensives stipulées à l'acte d'autant moins démontré que celle à sa charge avait pour date limite le 1er octobre 2002 et celle imposée aux vendeurs le 15 novembre 2002, soit à une date postérieure, de sorte que la soumission de l'octroi du contrat de prêt à l'obtention du transfert du permis de construire prévu ultérieurement apparaît tout à fait discutable lors de la signature de la promesse de vente ; qu'en définitive, Daniel Y..., qui a sollicité un prêt pour un montant sensiblement supérieur à celui mentionné dans la promesse, n'a transmis son dossier à la banque que le 12 septembre 2002 (comme il l'indique) pour l'obtention d'un financement devant être octroyé au plus tard 18 jours après ; qu'il ne justifie pas avoir obtenu de réponse de son prêteur à la date stipulée mais seulement 10 jours plus tard sans prouver enfin que l'obtention de ce prêt était conventionnellement et matériellement subordonné à la constitution d'une hypothèque sur l'immeuble objet de la vente et, par là, au transfert du permis de construire, alors qu'il disposait de l'alternative d'offrir une autre garantie à sa banque qui l'acceptait ne seraitce qu'à titre provisoire ; qu'il ne prouve pas enfin avoir informé les vendeurs des difficultés qu'il rencontrait quant aux pièces exigées par le prêteur ni avoir sollicité d'eux un quelconque délai supplémentaire pour la réalisation de la condition suspensive ; qu'en conséquence, comme l'a jugé à bon droit le tribunal, la non-réalisation de la condition suspensive de l'octroi d'un prêt trouve sa cause dans l'absence ou l'insuffisance des pièces fournies par l'emprunteur en temps utile pour le montage de son dossier de crédit et son refus de donner une autre garantie que celle pouvant être conférée après le transfert du permis de construire ; que dès lors la nonréalisation de la condition suspensive lui est strictement imputable, sans qu'il puisse invoquer, comme il croit pouvoir le faire, que cette condition d'octroi d'un financement pour une opération immobilière supposée stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acheteur le dispensait d'en justifier à la date convenue puisqu'il pouvait toujours y renoncer jusqu'à la réalisation de la vente alors que les parties avaient convenu d'une date butoir s'imposant à l'acheteur qui n'a jamais informé ses vendeurs qu'il ne sollicitait plus de prêt ni même projeté une telle solution ; qu'il ne s'est donc pas valablement libéré de son engagement du fait de la défaillance de la condition en application de l'article 1178 du Code civil puisqu'il en a empêché l'accomplissement ; qu'il est constant que les vendeurs n'ont pas justifié ni produit, conformément aux prescriptions de la promesse de vente, le permis de construire d'origine et le transfert de ce permis au profit de l'acquéreur avec autorisation pour lui de poursuivre les travaux le 15 novembre 2002 au plus tard ; qu'en effet, si Mireille A... épouse X... justifie que sa demande a été adressée à la mairie le 11 octobre 2002, courrier doublé par l'agent immobilier lui-même auquel Daniel Y... avait déjà remis une précédente demande en son nom, elle ne démontre pas avoir reçu une réponse positive de la part du service de l'urbanisme dans le délai fixé ; qu'en revanche, le service instructeur devait répondre non pas aux époux X... mais à Daniel Y... seulement le 19 novembre 2002, soit 4 jours après la date limite convenue, que le dossier était incomplet au motif que les justifications nécessaires à l'instruction de la demande n'y étaient pas jointes pour établir que le chantier n'avait pas été interrompu pendant plus d'un an à compter du 26 juin 2002 ; que l'instructeur y faisait cependant référence à une demande de permis de construire modificatif ; qu'il s'ensuit qu'au vu de ces seuls éléments le sort réservé à al demande des époux X... de transfert de permis de construire reste ignoré ; que cependant ces derniers qui s'étaient obligés, dans un délai déterminé, à produire à l'acheteur l'obtention de ce transfert, ne justifient pas de l'exécution de cette obligation alors qu'il leur appartenait de présenter leur demande aux services compétents en prouvant, par toutes pièces utiles, de la validité actuelle du permis de construire concerné et qu'ils avaient expressément recensées dans la promesse de vente ; que c'est en conséquence du fait du vendeur que cette condition suspensive ne s'est pas réalisée ; que toutefois l'acheteur n'en est pas pour autant fondé à se prévaloir de l'empêchement à la réalisation de la condition imputable aux vendeurs puisque la promesse de vente prévoyait, relativement et en suite de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, qu'à défaut de production de cette attestation dans ce délai le vendeur se réserve la faculté de reprendre la libre disposition du bien vendu, nonobstant le délai de réalisation de l'ensemble des conditions suspensives ci-après prévu, ce qui est reconnu et accepté par l'acquéreur qui s'y oblige expressément ; qu'il s'ensuit que, malgré la faculté de renonciation à l'obtention d'un prêt légalement prévue en faveur de Daniel Y... qui n'en a jamais usé, voire après l'expiration du délai convenu, le non-respect de la date convenue autorisait les vendeurs à renoncer à la vente sans que l'acheteur puisse leur opposer la non-réalisation des autres conditions à leur charge dont l'échéance était prévue à une date ultérieure ; que par conséquent, la réalisation des autres conditions était devenue sans objet et la non-réalisation de la vente imputable au seul acheteur, le jugement se trouvant confirmé sur ce point ; que la somme de 16.000 euros a été versée par l'acquéreur à titre de dépôt de garantie ; qu'aux termes de l'acte et au chapitre « dépôt de garantie et clause pénale (page 10), les parties avaient stipulé que ladite somme sera acquise de plein droit et sans aucune formalité au vendeur pour l'indemniser de tous dommages et intérêts, à titre de clause pénale, si l'acquéreur ne réalise pas son acquisition dans les conditions et délais prévus, toutes les conditions suspensives étant réalisées ; que les parties s'accordent sur l'application de cette clause pour trancher le différend qui les oppose sur la restitution ou la conservation du dépôt de garantie par l'une ou l'autre ; qu'en outre la condition d'obtention d'un prêt mise à la charge de l'acheteur doit être tenue pour réalisée au visa de l'article 1178 du Code civil ; qu'elles ne s'opposent pareillement pas sur la qualification de clause pénale donnée à la faculté pour les vendeurs de conserver le montant du dépôt de garantie à titre d'indemnité ; qu'en conséquence, en application des dispositions de l'article 1152 du Code civil, cette peine peut être augmentée ou modérée si elle est manifestement excessive ou dérisoire ; que le prix de vente convenu était de 350.000 euros ; qu'à la suite de la renonciation des parties à réitérer la vente, les époux X... ont cédé leur bien à un autre acheteur le 18 juillet 2003 pour un prix identique ; qu'en conséquence, et sans avoir à considérer la date ignorée à laquelle aurait été passée la seconde promesse de vente, les vendeurs se sont trouvés dans l'obligation de rechercher un nouvel acquéreur et ont vu la réalisation de leur projet et la perception du prix consécutive retardés de 8 mois ; que dans ces conditions, l'indemnité convenue n'apparaît pas manifestement excessive par référence au dommage subi et Daniel Y... sera débouté de sa demande de réduction ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a jugé que la somme de 16.000 euros correspondant au montant du dépôt de garantie serait remis à Mireille X... aux conditions y édictées ; que tenant le caractère d'indemnité forfaitaire contractuellement prévue de la clause pénale, les intérêts dus sur cette somme le sont à compter de la sommation de payer conformément aux dispositions de l'article 1153 du Code civil ; qu'en conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a fait courir les intérêts légaux à compter de sa date ; que Daniel Y... sera condamné au paiement de ces intérêts à compter de l'assignation en référé du 12 février 2003 » (arrêt attaqué, p. 3 in fine et p. 4-8) ; ALORS, D'UNE PART, QUE la condition est simplement réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que Monsieur Y..., acquéreur, avait démontré dans ses écritures d'appel, que les deux conditions suspensives litigieuses ayant été prises au bénéfice de l'acquéreur, il avait nécessairement la possibilité de renoncer au bénéfice de la première condition suspensive et, par suite, de conserver le bénéfice de la seconde condition suspensive également stipulée dans son intérêt, et que le seul fait que la première condition suspensive était réputée être réalisée ne pouvait avoir aucune incidence sur la seconde condition suspensive parfaitement autonome ; que dès lors, en refusant à Monsieur Y... de se prévaloir de l'empêchement à la réalisation de la condition suspensive relative aux transferts du permis de construire, puis en appliquant la clause pénale au profit des époux X..., vendeurs, aux motifs que le compromis de vente comprenait une stipulation relative à la non réalisation par Monsieur Y... de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, la Cour d'appel a violé l'article 1178 du Code civil ; ALORS, D'AUTRE PART, QUE la Cour d'appel a relevé que la promesse de vente du 30 août 2002 avait prévu la réitération de la vente par acte authentique au plus tard le 15 novembre 2002 et comportait deux conditions suspensives : d'une part, l'obtention d'un ou plusieurs prêts par l'acquéreur – Monsieur Y... – dont il devait justifier au plus tard aux vendeurs – les époux X... – le 1er octobre 2002 et, d'autre part, les vendeurs – les époux X... – devaient justifier et produire au plus tard le 15 novembre 2002 le permis de construire d'origine et plus généralement tous documents relatifs audit permis et le transfert de celui-ci au profit de l'acquéreur avec autorisation de poursuivre les travaux ; qu'elle a constaté que la condition suspensive relative au permis de construire ne s'était pas réalisée du fait du vendeur ; que dès lors, en refusant à Monsieur Y... de se prévaloir de l'empêchement à la réalisation de la condition suspensive relative aux transferts du permis de construire, puis en appliquant néanmoins la clause pénale au profit des époux X... aux motifs que le compromis de vente comprenait une stipulation relative à la non réalisation par Monsieur Y... de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé, l'article 1152 du Code civil ; ALORS, DE PLUS, QU'en invoquant ce moyen tiré de la faculté de renonciation par les époux X... à la vente eu égard au défaut de production par Monsieur Y... de l'attestation de l'établissement prêteur, que ni Madame X..., agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de seule héritière de Monsieur X..., ni Monsieur Y..., n'avaient invoqué dans leurs écritures d'appel, pour considérer que Monsieur Y... ne pouvait pas se prévaloir de la non-réalisation par Madame X... de la condition suspensive relative au transfert du permis de construire, la Cour d'appel a méconnu le principe du contradictoire et ainsi violé l'article 16 du Code de procédure civile ; ALORS, EN OUTRE, QU'aux termes du compromis de vente, au chapitre « dépôt de garantie et clause pénale », il était expressément stipulé qu'à titre de dépôt de garantie, l'acquéreur avait versé le jour de la signature du compromis de vente, la somme de 16.000 euros, à l'ordre de Maître Z..., qui en demeurerait dépositaire, que cette somme viendrait en compte sur le prix de vente si elle se réalisait ou qu'elle serait restituée purement et simplement à l'acquéreur si toutes les conditions suspensives ne s'étaient pas réalisées dans les délais impartis, étant précisé que cette non-réalisation devrait être notifiée et justifiée par écrit au notaire dépositaire des fonds ; que la Cour d'appel a considéré que seule la condition suspensive relative à l'obtention par Monsieur Y... d'un prêt était accomplie, ce dernier en ayant empêché l'accomplissement ; que dès lors que les deux conditions suspensives litigieuses ne s'étaient pas réalisées dans les délais impartis, la Cour d'appel ne pouvait, comme elle l'a fait, refuser de restituer à Monsieur Y..., acquéreur, le dépôt de garantie, sauf à dénaturer la clause pénale insérée dans le compromis de vente et ainsi violer l'article 1134 du Code civil ; ALORS, ENFIN, QU'aux termes du compromis de vente, au chapitre « dépôt de garantie et clause pénale », il était également stipulé de manière expresse que la somme de 16.000 euros, versée le jour de la signature du compromis de vente, à l'ordre de Maître Z..., serait acquise de plein droit et sans aucune formalité au vendeur pour l'indemniser de tous dommages et intérêts, à titre de clause pénale, si l'acquéreur ne réalisait pas son acquisition dans les conditions et délais prévus, toutes les conditions suspensives étant réalisées ; que la Cour d'appel a considéré que seule la condition suspensive relative à l'obtention par Monsieur Y... d'un prêt était accomplie, ce dernier en ayant empêché l'accomplissement ; que dès lors que toutes les conditions suspensives ne s'étaient pas réalisées dans les délais impartis, la Cour d'appel ne pouvait pas mettre en oeuvre, comme elle l'a fait, la clause pénale au profit de Madame X..., venderesse, sauf à dénaturer, une seconde fois, les termes de cette clause en violation de l'article 1134 du Code civil.