Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 21/10210

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie exécutoire délivrée le : à Me BAUDOUIN Copie certifiée conforme délivrée le : à Me GUILLEMAIN ■ 8ème chambre 2ème section N° RG 21/10210 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU6YX N° MINUTE : Assignation du : 06 Août 2021 JUGEMENT rendu le 19 Décembre 2024 DEMANDERESSE S.C.I. VALCESSE, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Maître André GUILLEMAIN de la SCP GUILLEMAIN PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0102 DÉFENDEUR Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] - [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. ANDRE GRIFFATON, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 2] représenté par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP d’Avocats BOUYEURE - BAUDOUIN - DAUMAS - CHAMARD - BENSAHEL - GOMEZ-REY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0056 Décision du 19 Décembre 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 21/10210 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU6YX COMPOSITION DU TRIBUNAL Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président Madame Anita ANTON, Vice-président Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Président assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffier, DÉBATS A l’audience du 21 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Madame ANTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort *** EXPOSE DU LITIGE La S.C.I. Valcesse a acquis de la S.C.I. Princesse, le 14 octobre 2009, divers lots en copropriété au sein de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3], et notamment les lots n° 12 et 13 situés sur cours au rez-de-chaussée et au sous-sol. Le lot n° 13 est ainsi désigné : « 1ère partie : un local à usage autre qu'habitation situé au rez-de-chaussée, fond de cour à gauche de l'entrée de l'ensemble immobilier, water-closets, et au fond de ce local un escalier donnant accès au sous-sol et précisément à une partie du lot 12. 2ème partie : un local à usage autre qu'habitation situé au rez-de-chaussée, fond de cour à droite de l'accès de l'ensemble immobilier et comprenant une grande pièce avec vitrine donnant sur cour et éclairée en partie par une verrière, lavabo et sanitaires. Et au début à droite de ce local, un deuxième escalier donnant accès au sous-sol et précisément à la 2ème partie du lot 12, étant indiqué, s'agissant des caves en sous-sol que le lot n°12 a été divisé, la désignation étant la suivante : - une partie du lot 12 (soit deux caves entières et une demie cave au sous-sol) comprend des caves voûtées éclairées en partie par une verrière, une cuisinette équipée et une réserve, Etant ici précisé que cette partie du lot 12 communique avec la première partie du lot 13 par l'escalier dont il est parlé ci-dessus, - une autre partie du lot 12 (soit une demie cave au sous-sol) comprend une pièce qui communique avec la 2ème partie du lot 13 dont il est question ci-dessus ». L'un de ses lots est actuellement occupé par un cabinet d'architecte. L'entrée de l'immeuble se fait par une porte cochère ouverte en permanence. Lors de l'assemblée générale du 2 juin 2021, qui s'est tenue sans présence physique en application de l'ordonnance du 20 mai 2020, la résolution suivante a été votée : « 26) Décision à prendre concernant la fermeture 24h/24h et 7j/7j de la porte cochère L'assemblée générale, après avoir délibéré, approuve la décision de maintenir fermée la porte cochère 24h/24 et 7j/7j. ». Cette résolution a recueilli 393 tantièmes / 1000 tantièmes. Elle a de nouveau été soumise au vote dans les conditions de l'article 25-1. Elle a été adoptée aux termes de la résolution n° 26-1. A la suite de cette résolution, l'entrée de l'immeuble se fait par une porte pratiquée dans le battant de la porte cochère munie d'un digicode. Suivant exploit d'huissier de justice délivré le 6 août 2021, la S.C.I. Valcesse a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] [Localité 3], représenté par son syndic la SAS Meillant et Bourdeleau, afin de voir : « Vu les articles 8, 9, 25 g), 25-1 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 JUGER nulles et de nul effet les délibérations 26 et 26-1 de l'assemblée générale du 2 juin 2021, en ce que les copropriétaires par 393 tantièmes/1000 et 393 tantièmes/393 ont décidé de maintenir fermée la porte cochère de l'immeuble 24H/24H et 7J/7J, laquelle constitue l'unique accès aux lots dont est titulaire la SCI VALCESSE ; CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI VALCESSE la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; JUGER que la SCI VALCESSE sera exonérée de toute participation à concurrence de 156 tantièmes sur les montants auxquels sera condamné le syndicat dans le cadre de la présente instance ; CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens. » Aux termes de ses conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 28 avril 2022, le syndicat des copropriétaires situé [Adresse 4] A [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la société Andre Griffaton SAS, demande au tribunal de : « Vu l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, Vu les pièces versées aux débats, DECLARER mal fondée la SCI VALCESSE en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, En conséquence, L'en DEBOUTER ; CONDAMNER la SCI VALCESSE à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNER Monsieur la SCI VALCESSE aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCPBOUYEURE-BAUDOUIN-DAUMAS-CHAMARD-BENSAHEL-GOMEZ-REY, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ». Pour l'exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 mars 2024. L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 21 novembre 2024. À l'issue des débats, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision au 19 décembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d'annulation des résolutions n° 26 et 26-1 de l'assemblée générale du 2 juin 2021 La S.C.I. Valcesse soutient que : - à l'occasion de l'assemblée générale du 2 juin 2021, qui s'est tenue sans présence physique, conformément à l'ordonnance du 20 mai 2020, les copropriétaires présents représentant moins de 40 % de la copropriété ont décidé, après avoir constaté qu'ils ne pouvaient réunir la majorité prévue à l'article 25 g) de la loi du 10 juillet 1965, au visa de l'article 25-1, à la majorité de l'article 24, la fermeture du porche 24/24h et 7/7J, au mépris des droits de la S.C.I. Valcesse et en violation du texte de l'article 25 g), - les conditions d'application de l'article 25 g) ne sont pas réunies, dès lors que les copropriétaires ont voté une fermeture totale de l'immeuble (24H/24H et 7J/7J) en méconnaissant l'existence des activités autorisées par le règlement de copropriété et de la situation au fond de cour des lots 12 et 13, uniquement accessibles par le porche à ce jour fermé, - la violation est également avérée au visa des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, - le caractère impératif du règlement de copropriété est méconnu d'une part, la jouissance libre des parties privatives et des parties communes de la S.C.I. Valcesse est avérée, d'autre part, - la délibération constitue également un abus de majorité, l'unanimité s'imposant. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] soutient en réponse que : - l'ouverture permanente du porche a généré d'importantes nuisances, - il est apparu indispensable, pour mettre un terme aux nuisances et surtout pour assurer la sécurité des biens et des occupants de l'immeuble, de procéder à la fermeture de la porte cochère de l'immeuble, - cette mesure n'entrave pas l'activité du locataire de la S.C.I. Valcesse qui exploite un cabinet d'architecte, - avant de soumettre la résolution n° 26 à l'ordre du jour, le syndicat avait pris soin d'informer le cabinet d'architecte de son intention, qui n'avait alors émis aucune objection, - ce dernier dispose bien évidemment toujours d'un accès à son local, de même que ses clients, lequel se fait désormais, comme pour tous les occupants de l'immeuble, par la porte située dans la porte cochère, - dès lors, la décision de fermer la porte cochère de l'immeuble n'est pas incompatible avec l'activité exercée par le locataire de la S.C.I. Valcesse, de sorte que les résolutions n° 26 et 26-1 pouvaient être votées selon les modalités prévues par les articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, - la S.C.I. Valcesse se contente d'affirmer qu'il y aurait un abus de majorité sans pour autant le démontrer, - ces résolutions ne sauraient être entachées d'abus de majorité ou constituer une rupture d'égalité dans la mesure où la décision de fermer la porte cochère a été prise pour mettre un terme aux nuisances et pour des impératifs de sécurité, de sorte qu'elle est dans l'intérêt des copropriétaires et des occupants de l'immeuble. *** En droit, selon l'article 25 g) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. L'article 25-1 de la loi précitée dispose que : « Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote ». Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable : - dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires (3ème Civ., 8 février 1989, n° 87-14322 ; 17 décembre 2014, n° 13-25.134), - ou encore qu'elle rompt l'égalité entre les copropriétaires (3ème Civ., 11 décembre 2006, n° 05-10.924), en favorisant les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (3ème Civ., 9 juin 2016, n° 15-17.529) - ou qu'elle a été prise avec l'intention de nuire ou de porter préjudice à certains (3ème Civ., 29 novembre 2011, n° 10-28.146 ; 3ème Civ., 8 avril 2014, n° 13-11.983). En l'espèce, il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 2 juin 2021 que la résolution « 26) Décision à prendre concernant la fermeture 24h/24h et 7j/7j de la porte cochère » a recueilli 393 tantièmes / 1000 tantièmes. Le projet ayant donc recueilli au moins le tiers de ces voix, il a de nouveau été soumis au vote dans les conditions de l'article 25-1. Ainsi, aux termes de la résolution n° 26-1, a été prise la décision de maintenir fermée la porte cochère 24h/24 et 7j/7j. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la décision de procéder à la fermeture de la porte cochère de l'immeuble a été prise pour mettre un terme aux nuisances et pour assurer la sécurité des biens et des occupants de l'immeuble. Le tribunal relève en effet que plusieurs pièces versées aux débats établissent que l'ouverture permanente du porche a généré des nuisances, consistant : - compte tenu de la fréquentation de la [Adresse 4], en un passage et un stationnement de clients d'établissements voisins, - compte tenu de la configuration de la [Adresse 4] dans laquelle le stationnement est difficile, en un stationnement de motos et voitures sous le porche (pièces n°4 et 5 du syndicat des copropriétaires) - en un cambriolage de deux appartements en décembre 2020 et mars 2021, situés dans le bâtiment sur cour (pièces n°6 et 6.1 du syndicat des copropriétaires) S'agissant de la compatibilité de cette décision avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété, si la S.C.I. Valcesse soutient que le porche a toujours été ouvert pour permettre l'accès des clients aux locaux situés en fond de cour, il ressort des éléments versés aux débats qu'à la suite de la résolution litigieuse, l'entrée de l'immeuble se fait par une porte pratiquée dans le battant de la porte cochère munie d'un digicode. Cette entrée possible de l'immeuble au moyen d'un digicode confirme que la fermeture de la porte cochère 24h/24 et 7j/7j ne perturbe pas l'activité des lots situés en fond de cour, conformément à la destination mixte de l'immeuble, puisque chaque lot peut permettre à ses clients d'accéder à l'immeuble au moyen de ce digicode. La S.C.I. Valcesse qui est propriétaire de deux lots situés en fond de cour, dont un occupé par un cabinet d'architecte, dispose ainsi, selon les horaires d'ouverture de l'activité exercée dans ses lots, de la possibilité de communiquer le code du digicode à sa clientèle pour qu'elle puisse accéder à ses lots. Il en résulte que la S.C.I. Valcesse ne démontre pas une atteinte à son droit d'usage et de jouissance sur ses parties privatives, de sorte que les résolutions querellées ont valablement été adoptées à la majorité de l'article 25 g) de la loi du 10 juillet 1965. De même, les éléments qu'elle verse aux débats, et qui se limitent au procès-verbal de l'assemblée générale, à sa notification et aux deux baux concernant ses lots, ne permettent pas à la S.C.I. Valcesse d'établir que la résolution litigieuse favorise l'intérêt des copropriétaires majoritaires à son détriment. En conséquence, la S.C.I. Valcesse sera déboutée de sa demande d'annulation des résolutions n° 26 et 26-1 de l'assemblée générale du 2 juin 2021. Sur la demande de dispense de participation aux frais Compte tenu du sens de la présente décision, il y a lieu de débouter la S.C.I. Valcesse de sa demande d'exonération de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure. Sur les demandes accessoires En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Il y a lieu de condamner la S.C.I. Valcesse, qui succombe, aux dépens ainsi qu'à verser la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE-BAUDOUIN-DAUMAS-CHAMARD-BENSAHEL- GOMEZ-REY, avocat. La S.C.I. Valcesse sera déboutée de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles. S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile. Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire et nécessaire compte tenu de son ancienneté, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, DEBOUTE la S.C.I. Valcesse de sa demande d'annulation des résolutions n° 26 et 26-1 de l'assemblée générale des copropriétaires du 2 juin 2021 ; CONDAMNE la S.C.I. Valcesse aux entiers dépens ; ACCORDE à Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE-BAUDOUIN-DAUMAS-CHAMARD-BENSAHEL- GOMEZ-REY, avocat, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; DEBOUTE la S.C.I. Valcesse de sa demande de dispense de participation au montant des condamnations auxquelles le syndicat sera condamné ainsi que de l'intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la S.C.I. Valcesse à verser la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire du présent jugement; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. Fait et jugé à Paris le 19 Décembre 2024. Le Greffier Le Président