Texte intégral
CIV.3
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 3 novembre 2016
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10440 F
Pourvoi n° R 15-16.680
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par Mme R... Y..., domiciliée [...] ,
contre l'arrêt rendu le 3 mars 2015 par la cour d'appel d'Amiens (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme T... M... épouse A... , domiciliée [...] ,
2°/ à M. G... M..., domicilié [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 4 octobre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de Me Balat, avocat de Mme Y..., de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de Mme M... ;
Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y... et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à Mme M... ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille seize.
MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour Mme Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mme R... Y... à payer aux consorts M... les sommes de 203,40 €, 213,60 €, 426,70 € et 463,74 € au titre de la régularisation des charges 2009, 2010, 2011 et 2012 ;
AUX MOTIFS QUE Mme Y... conteste les charges d'eau froide qui lui sont imputées à la rubrique « charges EF compteurs » au titre de l'appartement ; que les consorts M... indiquent que ces charges sont calculées suivant la consommation réelle relevée par un professionnel sur un compteur individuel placé dans la partie commune de la cave ; qu'il est indiqué dans la bail que les charges d'eau sont comptabilisées suivant le nombre de tantième de charges, sans que soient distinguées l'eau consommée dans les parties communes et celle consommée dans les parties privatives, et qu'aucun relevé de compteur n'apparaît dans le contrat ; qu'au surplus les consorts M... ne justifient même pas que la répartition par compteur est prévue par le règlement de copropriété ; que dès lors, il est justifié de calculer les charges d'eau imputées sur le compte de Mme Y... en fonction des tantièmes de l'appartement, soit 155/1000èmes, ce qui conduit à faire une réfaction du compte : - en 2009 : 178,40 € au lieu de 366,42 €, soit une différence de 188,02 € à déduire, - en 2010 : 207,09 € au lieu de 395,11 €, soit une différence de 188,02 € à déduire, - en 2011 : 218,83 € au lieu de 245,72 €, soit une différence de 26,89 € à déduire, - en 2012 : 185,91 € au lieu de 216,56 €, soit une différence de 30,65 € à déduire ;
ALORS QU' en cas d'absence de compteurs individuels, il peut être prévu que les dépenses d'eau froide soient réparties entre tous les propriétaires des lots à usage d'habitation au prorata des tantièmes généraux de copropriété attachés à ces lots ; qu'en procédant de la sorte en l'espèce, tout en constatant que les consorts M... admettaient eux-mêmes l'existence de compteurs individuels (arrêt attaqué, p. 6, alinéa 10), la cour d'appel, qui n'a tiré aucune conséquence légale de ce constat et qui a en définitive condamné Mme Y... à régler des charges d'eau invérifiables, a violé l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mme R... Y... à payer aux consorts M... les sommes de 203,40 €, 213,60 €, 426,70 €, 463,74 €, 505,56 € et 84,26 € au titre de la régularisation des charges 2009, 2010, 2011, 2012, 2013 et 2014 (janvier et février) ;
AUX MOTIFS QU' il est constant que le syndicat n'emploie pas un gardien ou un concierge mais qu'il salarie un employé d'immeuble, qui s'occupe de l'entretien des parties communes, de sorte que, par application de l'article 2 d) du décret du 26 août 1987 susvisé, les dépenses correspondant à sa rémunération et les charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables, peu important à cet égard qu'il n'assure pas l'élimination des rejets, cette distinction n'existant que pour les gardiens ou concierges ; que Mme Y... doit par conséquent être déboutée de cette contestation ;
ALORS QU' aux termes de l'article 2 c) du décret du 26 août 1987, les dépenses correspondant à la rémunération du gardien ou du concierge ne sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant que lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés cumulativement par celui-ci ; que ces dépenses sont imputées en totalité dans les charges locatives si ces deux tâches sont cumulativement effectuées par un employé d'immeuble ou par le salarié d'une entreprise extérieure ; qu'en constatant que le salarié du syndicat des copropriétaires n'assurait pas la tâche d'élimination des rejets, mais en considérant toutefois que la rémunération de celui-ci avait la nature d'une charge récupérable auprès des locataires, dès lors que ce salarié n'était ni gardien ni concierge (arrêt attaqué, p. 7, alinéa 3), cependant que, dans la mesure où le salarié en cause n'effectuait pas cumulativement les tâches d'entretien des parties commune et d'élimination des rejets, sa rémunération ne pouvait en aucun cas entrer dans les charges locatives, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mme R... Y... à payer aux consorts M... la somme de 426,70 € au titre de la régularisation des charges pour l'année 2011 ;
AUX MOTIFS QUE, sur les frais de plomberie, de la facture du 12 mai 2011 pour des interventions des 28 avril (recherche de fuite et constat de bouchage de la colonne des évacuations des éviers) et 5 mai 2011 (débouchage des dites tuyauteries de la colonne d'évacuation), il ne ressort pas qu'il s'agirait de travaux de reprise de travaux défectueux sur des parties privatives ; qu'au contraire la colonne d'évacuation bouchée, commune à plusieurs appartements, est présumée être une partie commune, peu important à cet égard que la compagnie d'assurance du syndicat n'ait pas accepté de prendre en charge les frais de débouchage qui font partie de l'entretien de l'immeuble ; que dès lors, la contestation de Mme Y... doit être rejetée ;
ALORS QUE les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot telles que ces valeurs résultent, lors de l'établissement de la copropriété de la consistance, de la superficie et de la situation des lots ; qu'en considérant que les frais de plomberie litigieux étaient présumés relatifs à l'entretien d'une partie commune, cependant qu'il appartenait aux consorts M... de rapporter cette preuve, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315 du code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme R... Y... de sa demande de réduction de loyer pour défaut de mise à disposition d'un emplacement de stationnement privatif ;
AUX MOTIFS QU' il est constant que la cour commune est utilisée comme parking à ciel ouvert sans place attitrée ; que Mme Y... ne dispose pas, aux termes du bail, d'un emplacement privatif mais de l'usage partagé de la cour commune ; qu'elle ne démontre pas que l'utilisation qui en est faite l'empêche de pouvoir se garer ; qu'elle n'a d'ailleurs jamais porté de réclamation à ce sujet avant d'être assignée en paiement des charges ; qu'au surplus, elle sollicite des dommages et intérêts sur la base d'un box fermé ou d'une place de parking couvert et surveillé, qui présentent des services supérieurs à un simple emplacement à ciel ouvert ; que dès lors, il convient de la débouter tant de sa demande de dommages et intérêts que de sa demande de réduction de loyer ;
ALORS QU' en déboutant Mme Y... de sa demande de réduction de loyer pour défaut de mise à disposition d'un emplacement de stationnement privatif, au motif qu'elle ne disposait pas, aux termes du bail, d'un emplacement privatif dans la cour commune (arrêt attaqué, p. 9, alinéa 2), tout en constatant par ailleurs qu' « il ressort du courrier de Me B..., notaire, adressé le 27/02/2001 à Mme Y..., que les consorts M... l'ont chargé de préciser qu'il lui est bien loué une cave et un emplacement de parking dans la cour commune » (arrêt attaqué, p. 6, alinéa 4), la cour d'appel a n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1134 du code civil.
