Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 26 mars 2009), que les époux X..., propriétaires de lots au sein de la résidence Les Lotus Front de Mer, ont assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble (le syndicat) en annulation de diverses "résolutions" prises par l'assemblée générale du 26 juillet 2005 ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les premier, deuxième, troisième, quatrième et sixième moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
Mais sur le cinquième moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu qu'après avoir, dans ses motifs, retenu que la résolution n° 15 de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 juillet 2005 devait être jugée valable, l'arrêt, dans son dispositif, confirme le jugement en ce qu'il a annulé cette résolution ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel qui s'est contredite n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a annulé la décision n° 15 de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les Lotus Front de Mer du 26 juillet 2005, l'arrêt rendu le 26 mars 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize avril deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour les époux X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté les époux X... de leur demande tendant à l'annulation des résolutions n° 6 et 7 de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence LOTUS FRONT DE MER en date du 26 juillet 2005.
AUX MOTIFS PROPRES QU'elles portent élection du syndic FOCH IMMOBILIER pour une durée d'une année et délégation du président de séance pour signer le contrat avec le syndic ; que les époux X... soutiennent que l'identification du syndicat de copropriétaires est insuffisamment précise sur le contrat, alors que celui-ci désigne le syndicat de la résidence « Les Lotus Front de Mer », lequel ne peut être confondu ni avec la « Villa Lotus », ni avec « Les Lotus » ni avec « Les petits Lotus » ; que le tribunal a donc exactement refusé d'annuler ces résolutions.
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes de la résolution n° 6, l'Assemblée générale a nommé FOCH IMMOBILIER en qualité de Syndic de Copropriété pour une durée d'un an qui commencera le 26 juillet 2005 pour se terminer le 30 juin 2006, selon un contrat devant intervenir entre « le Syndicat de Copropriété de la Résidence Les Lotus Front de Mer - Arcachon et la SARL FOCH IMMOBILIER » ; qu'aucune disposition légale ou réglementaire n'impose à l'Assemblée générale de procéder à la désignation du Syndic pour une période correspondant très exactement à la durée d'un exercice comptable : que par ailleurs le projet de contrat contient une identification suffisante des parties par la mention du Syndicat de Copropriété de la Résidence « Les Lotus Front de Mer » à Arcachon ; que ces résolutions apparaissent par conséquent valables.
ALORS QUE le projet de contrat de syndic doit comporter une identification exacte et précise de la copropriété qu'il concerne ; que, dans leurs conclusions (p. 12, al. 7 et p. 13, al. 4), les époux X... avaient fait valoir qu'il existait une incertitude grave, sur le projet de contrat de syndic de la SARL FOCH IMMOBILIER du 16 juillet 2004 adressé au syndicat des copropriétaires de la résidence LOTUS FRONT DE MER, quant à la dénomination de la copropriété et de son contenu ainsi qu'un risque de confusion avec la petite copropriété voisine de 4 appartements parfois dénommée « Lotus » qui tenaient non seulement à l'ambiguïté de la dénomination « LES LOTUS FRONT DE MER » sur ce projet de contrat mais aussi au fait que ce projet concernait 14 appartements alors qu'il n'en existe que 9 au sein de la copropriété LE LOTUS FRONT DE MER ; qu'en se contentant de retenir que le syndicat de la résidence « Les Lotus Front de Mer » ne peut être confondu ni avec la « Villa Lotus » ni avec « Les Lotus » ni avec « les petits Lotus » sans autrement justifier sa décision sur ce point et sans même s'expliquer, en particulier, sur la différence de composition de la copropriété figurant dans le projet de contrat de syndic et désignée comme étant « LES LOTUS FRONT DE MER » par rapport à la copropriété LOTUS FRONT DE MER, la Cour d'appel a procédé par voie de simple affirmation et violé l'article 455 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté les époux X... de leur demande tendant à l'annulation de la résolution n° 10 de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence LOTUS FRONT DE MER en date du 26 juillet 2005.
AU MOTIF QUE par cette résolution, les copropriétaires adoptent le projet de refonte du règlement de copropriété tel qu'il résulte du rapport établi par l'expert Y... et y ajoutent mention du lot n° 16 à usage exclusif des lots 15, 20, 23, 24, 25, 26, 56, 57 et 58 ainsi que la répartition de la charge d'une servitude ; que les époux X... font valoir qu'il n'existe aucun état de division approuvé et publié pour cette copropriété et que, s'agissant de modifications substantielles du règlement de copropriété, l'unanimité aurait été nécessaire ; que le syndicat ayant versé aux débats le règlement de copropriété d'origine et le projet de mise en harmonie dudit règlement avec la loi du 13 décembre 2000, il appartenait aux époux X... de s'expliquer sur « les modifications substantielles » apportées audit règlement alors que le syndicat soutient qu'il ne s'agissait que de le mettre en harmonie avec la loi SRU ; que ceux-ci ne justifient pas davantage de la nécessité de l'expertise qu'il sollicitent subsidiairement ; qu'ils ne s'expliquent en réalité que sur la résolution concernant le lot 16 dont ils affirment qu'il passe de l'état de partie commune à celui de partie privative ;
qu'il ressort de la lecture du règlement de copropriété initial du 13 avril 1983 que le lot 16 est une allée de desserte des lots 15 - 17 - 20 - 23 - 24 - 25 à leur usage exclusif ; que dès lors la résolution n° 10, énonçant que le lot 16 est à usage exclusif des lots 15, 20, 23, 24, 25, 56, 57 et 58 a seulement pour objet une mise en conformité avec la division antérieure du lot 17 qui a donné lieu aux lots 56, 57 et 58 ; qu'il n'existe donc aucun motif d'annuler cette résolution.
1°) ALORS QU'en application de l'article 13 du décret du 17 mars 1967, l'assemblée des copropriétaires ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour ; que, dans leurs écritures d'appel (p. 15), faisant référence aux constatations du jugement entrepris, les époux X... avaient fait valoir que l'ordre du jour de l'assemblée générale du 26 juillet 2005 contenait, en son point n° 10, uniquement un projet de résolution aux termes duquel l'assemblée générale adoptait le projet de refonte selon un document rédigé par monsieur Y..., expert, et que, dans leur résolution, les copropriétaires y avaient fait un ajout relatif au lot n° 16 ; que la Cour d'appel (p. 4) a elle-même constaté que, par la résolution n° 10, les copropriétaires avaient ajouté au projet de refonte « mention du lot n° 16 à usage exclusif des lots 15, 20, 23, 24, 25, 26, 56, 57 et 58 ainsi que la répartition de la charge d'une servitude » ; qu'en retenant qu'il n'y avait aucun motif d'annuler la résolution n° 6 de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 juillet 2005 alors même qu'elle avait constaté que les copropriétaires s'étaient prononcés sur une question qui ne figurait pas à l'ordre du jour de cette assemblée, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 13 du décret du 17 mars 1967.
2°) ALORS QUE dans leurs écritures d'appel (p. 16, al. 3), les époux X... avaient fait valoir que la mise en conformité avec la loi SRU ne pouvait avoir pour effet de régulariser une situation conflictuelle préexistante objet de procédures notamment en ce qui concerne l'état de division, les 4 états modificatifs existants n'ayant fait l'objet d'aucune publication aux hypothèques compte tenu des incertitudes et modifications qu'il comporte (p. 14, dernier al.) ; qu'en retenant n'y avoir lieu à annuler la résolution n° 10 de l'assemblée générale du 26 juillet 2005 du seul fait que cette résolution énonçant que le lot n° 16 est à usage exclusif des lots n°s 15, 20, 23, 24, 25, 56, 57 et 58 avait seulement pour objet une mise en conformité avec la division antérieure du lot 17 qui a donné lieu aux lots 56, 57 et 58 sans répondre à ce moyen des exposants pris d'un détournement de procédure par le syndicat des copropriétaires qui ne pouvait prendre une décision ayant pour but de se substituer à la juridiction saisie, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté les époux X... de leur demande tendant à l'annulation de la résolution n° 12 de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence LOTUS FRONT DE MER en date du 26 juillet 2005 et, subsidiairement, à la désignation d'un expert.
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'assemblée générale adopte le modificatif n° 3 portant suppression du lot 52 et la création des lots 59 et 60 ; que le Tribunal a exactement relevé pour refuser l'annulation de cette résolution qu'aucun document ne venait justifier de ce qu'il y aurait une procédure en cours concernant ce modificatif ; qu'en outre, c'est précisément parce que le nécessaire n'a pas été fait auparavant qu'il y a lieu de tirer les conséquences de la création de nouveaux locaux dont les époux X... ne contestent pas la réalité.
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes de la résolution n° 12, l'Assemblée générale a adopté le modificatif n° 3 portant sur la suppression du lot n° 52 et la création de lots portant les n° 59 et 60 ; qu'il importe effectivement de vérifier s'il existe une ou des procédures en cours relatives à l'état de division de la copropriété puisque le Syndicat des Copropriétaires ne peut, par une délibération, prendre une décision qui se substituerait à celle de la juridiction saisie ; que, toutefois, en l'état des pièces produites par les époux X..., aucune des assignations qu'ils ont fait délivrer au Syndicat des Copropriétaires ne porte sur la question de l'état de division ou de ces modificatifs successifs ; qu'il n'y a donc pas lieu à annulation de cette résolution.
ALORS QUE les époux X... avaient soutenu dans leurs conclusions d'appel (p. 21, al. 4) qu'il existait au niveau des différents états de division, descriptifs et modificatifs des erreurs et une incohérence absolue ; qu'en particulier, un premier état de division en date du 22 août 1984, enregistré, comportait la division du lot n° 52 en lots 54 et 55 ; qu'en retenant n'y avoir lieu à annulation de la résolution n° 13 de l'assemblée générale du 26 juillet 2005 adoptant le modificatif n° 3 portant suppression dudit lot n° 52 et la création des lots 59 et 60 sans même s'expliquer sur l'incohérence existant, en ce qui concerne ce lot n° 52, entre ce modificatif et le premier état de division du 22 août 1984 qui avait déjà divisé ce lot en deux autres lots, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit n'y avoir lieu à annulation de la résolution n° 14 de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence LOTUS FRONT DE MER en date du 26 juillet 2005.et débouté les époux X... de leur demande tendant à surseoir à statuer sur la nullité de cette résolution jusqu'à ce qu'une décision intervienne dans l'instance en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 avril 1995, objet de l'assignation du 31 mars 2005.
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'assemblée générale approuve le modificatif n° 4 portant création du lot 61, jardin cédé à Monsieur Z... au prix de 9.146,94 € lors de l'assemblée générale du 15 avril 1995 ; que ce modificatif faisant suite à deux assemblées générales du 20 août 1994 et du 15 avril 1995 ; qu'il n'y a pas lieu en l'état de l'existence de cette autorisation de cession d'annuler la résolution relative à la création de ce lot.
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'assemblée générale ne fait que tirer les conséquences de la cession qu'elle a autorisée au profit de Monsieur Z... en créant un lot correspondant au jardin cédé à un copropriétaire ; que cette délibération de l'assemblée générale ne peut être considérée comme nulle au seul motif que la cession est susceptible d'être remise en question dans le cadre d'une procédure non encore jugée ; que la cession demeure valable tant qu'elle n'est pas annulée ; que l'état de division peut être modifié, sauf pour les copropriétaires à établir un nouveau modificatif en cas de décision contraire de la juridiction saisie.
ALORS QUE la cassation à intervenir de l'arrêt de la Cour d'appel de BORDEAUX en date du 26 mars 2009 (n° 07/0139) en ce qu'il a dit que la cession de terrain consentie par la copropriété à monsieur Z... avait été autorisée par l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de la résidence LOTUS FRONT DE MER du 20 août 1994 par une délibération devenue définitive entraînera par voie de conséquence la censure de l'arrêt attaqué en ce qu'il a débouté les époux X... de leur demande tendant à l'annulation de la résolution n° 14 de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence LOTUS FRONT DE MER, en date du 26 juillet 2005, ayant approuvé le modificatif n° 4 portant création du lot n° 61 en faveur de monsieur Z... en application de l'article 625 du Code de procédure civile.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté les époux X... de leur demande tendant à l'annulation de la résolution n° 15 de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence LOTUS FRONT DE MER en date du 26 juillet 2005.
AUX MOTIFS QUE l'assemblée générale tirant les conséquences des résolutions précédentes, décide de rectifier la répartition des charges ; que les époux X... soutiennent que la modification de la répartition des charges aurait dû être décidée à l'unanimité ; que le syndicat des copropriétaires fait valoir, à bon droit, que s'agissant de tirer les conséquences des modificatifs 3 et 4 et donc résultant de travaux pour l'un et d'un acte d'acquisition pour l'autre, l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu'en pareil cas, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée à la même majorité que celle qui a pris les décisions initiales ; que la résolution n° 15 votée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 doit donc être jugée valable.
ALORS QUE la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, après avoir estimé dans ses motifs que la résolution n° 15 de l'assemblée générale du 26 juillet 2005 votée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 devait être jugée valable, la Cour d'appel a confirmé le jugement entrepris, lequel avait au contraire annulé cette résolution ; qu'en entachant ainsi sa décision d'une contradiction entre les motifs et le dispositif de son arrêt, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
SIXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté les époux X... de leur demande tendant à l'annulation des résolutions n°s 16 et 17 de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence LOTUS FRONT DE MER en date du 26 juillet 2005.
AUX MOTIFS QUE sur les résolutions n°s 16 et 17, elles donnent mandat au syndic de procéder aux publicités et lui accordent le budget correspondant ; qu'au regard des modifications entérinées, ces résolutions doivent être maintenues.
ALORS QUE la cassation de l'arrêt, en ce qu'il a entériné les modifications décidées abusivement par l'assemblée générale des copropriétaires le 26 juillet 1965 et ayant fait l'objet des résolutions critiquées par le pourvoi, entraînera par voie de conséquence la censure de ce même arrêt en ce qu'il a retenu que les résolutions n°s 16 et 17 devaient être maintenues en application de l'article 625 du Code de procédure civile.
