Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [D] [T]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Hela KACEM
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/03489 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4OO6
N° MINUTE :
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 septembre 2024
DEMANDERESSE
S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0220
DÉFENDEUR
Monsieur [D] [T], demeurant [Adresse 1]
comparant
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 juin 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 septembre 2024 par Eloïse CLARAC, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière
Décision du 11 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03489 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4OO6
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 21 janvier 2021, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à M. [D] [T] et Mme [L] [O] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 507,51 euros.
Par avenant au bail du 8 mars 2023, M. [D] [T] est devenu seul titulaire du contrat de bail.
Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2469,66 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [T] le 20 novembre 2023.
Par assignation du 19 mars 2024, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [T], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,7866,95 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 mars 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
À l'audience du 7 juin 2024, la SA ELOGIE-SIEMP, représentée par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 mai 2024, s'élève désormais à 5187,01 euros. Elle considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience.
M. [D] [T] comparait en personne, il reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 138 euros, en plus du loyer courant.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 17 novembre 2023. Or, d’après l'historique des versements la somme de 2469,66 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 janvier 2024.
Sur la dette locative
Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
En l’espèce, SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mai 2024, M. [D] [T] lui devait la somme de 5187,01 euros.
M. [D] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2023 sur la somme de 285,66 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1, 1342-10 et 1344-1 du code civil, les causes du commandement de payer ayant été partiellement réglées par les paiements postérieurs.
Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [D] [T] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 138 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.
Dans ces conditions, et compte tenu de l’accord de la bailleresse, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [D] [T] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, à partir du 18 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à SA ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [D] [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 janvier 2021 entre la SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et M. [D] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 18 janvier 2024,
CONDAMNE M. [D] [T] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 5187,01 euros (cinq mille cent quatre-vingt-sept euros et un centime) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2024 (échéance d’avril 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2023 sur la somme de 285,66 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,
RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,
RAPPELLE que M. [D] [T] pourra obtenir le cas échéant le remboursement en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité incluse dans cette condamnation s'il communique au bailleur ses avis d’imposition ou de non-imposition et renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au sein de son foyer et permettant, dans l’affirmative, d’en permettre la liquidation définitive,
AUTORISE M. [D] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 138 euros (cent trente-huit euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [D] [T],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 18 janvier 2024,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [D] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [D] [T] sera condamné à verser à la SA ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DÉBOUTE SA ELOGIE-SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [D] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 novembre 2023 et celui de l'assignation du 19 mars 2024,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
