Cour de cassation, 09 juillet 2020. 19-17.552

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 9 juillet 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10260 F Pourvoi n° W 19-17.552 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 JUILLET 2020 La société [...], société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° W 19-17.552 contre l'arrêt rendu le 2 mai 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-7), dans le litige l'opposant : 1°/ à W... H..., ayant été domicilié [...] , décédé, aux droits duquel vient M. S... H... domicilié [...] , 2°/ au syndicat des copropriétaires [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société Agence du Port, 3°/ à la société V..., dont le siège est [...] , représentée par Mme B... V..., prise en qualité de mandataire judiciaire et de commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde de la société [...], défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société [...], de Me Balat, avocat de M. H..., de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat du syndicat des copropriétaires [...] , après débats en l'audience publique du 19 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société [...] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société [...] et la condamne à payer à M. H... la somme de 2 000 euros et au syndicat des copropriétaires du [...] la somme de 2 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du Code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société [...]. L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU' il a rejeté l'ensemble des demandes indemnitaires de la société [...], et a fixé à la somme de 85.041 euros le montant de la créance de M. H... à la procédure de sauvegarde de la société [...] ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « En application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ; En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur doit délivrer au preneur la chose louée, entretenir celle-ci en état de servir à l'usage pour lequel elle été louée et en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L'article 1720 du même code énonce que le bailleur doit délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. Il n'est pas contestable qu'il a fallu procéder à des travaux de confortement de l'immeuble, achevés et réceptionnés le 25 mars 2014, travaux dont était responsable le syndicat des copropriétaires chargé de la conservation de l'immeuble. Ces travaux n'ont pas été suffisants pour remédier aux infiltrations dans le plancher de la cuisine du local commercial. Des travaux complémentaires d'étanchéité des sols du rez-de-chaussée du local commercial ont été effectués et réceptionnés le 09 février 2015. * S'agissant de la réserve La SARL [...] sollicite la somme de 30.960 euros correspond à une diminution de son loyer de 30 % pour la période du 16 avril 2012 au mois de janvier 2014 durant laquelle elle affirme que la réserve, envahie d'étais, aurait été impraticable. Monsieur H... s'est vu délivrer par sa locataire un procès-verbal d'huissier du 22 septembre 2011 qui constatait l'implantation, au sous-sol du restaurant, de plusieurs poutres d'acier IPN portant des traces d'humidité pour pallier le fléchissement d'anciens éléments de bois et l'affaissement du sol au rez-de-chaussée du local commercial. Il était indiqué à I 'huissier que ces poutres d'acier existaient déjà lors de la prise de possession des locaux par la SARL [...] (qui a acquis son fonds de commerce le 6 février 2009). La SARL [...] fait partir sa demande d'indemnisation à compter du 16 avril 2012, soulignant que la pose d'étais supplémentaires aurait rendu cette réserve impraticable. Elle ne démontre pas en quoi cette pièce, qui est une réserve, serait devenue impraticable, étant précisé qu'à l'époque, l'huissier mandaté le 22 septembre 2011, n'indiquait pas à quoi servait cette partie du sous-sol, dite "première réserve". La société [...] ne rapporte la preuve ni de la réalité ni de l'étendue du préjudice qu'elle estime avoir subi à compter du 16 avril 2012. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande. * Sur la perte alléguée du chiffre d'affaires pour la période du 3 janvier au 13 février 2015 La SARL [...] fait état d'une perte de chiffre d'affaires liées à la fermeture de son établissement du 5 janvier au 13 février 2015, afin que les travaux d'étanchéité des sols puissent être effectués. Il ressort d'un courrier du 12 mars 2014 de l'architecte chargé de la surveillance des travaux de confortement que les travaux d'étanchéité des sols étaient nécessaires pour assurer le caractère pérenne des travaux de confortement de l'immeuble. Dès lors, ces travaux d'étanchéité des sols dans le local commercial font clairement partie de l'obligation de délivrance du bailleur qui ne peut, par le biais d'une clause contractuelle du bail relative à l'exécution des travaux "de convention expresse entre les parties, le preneur s'engage à exécuter aux lieu et place du bailleur toutes les réparations qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués (...)" s'affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués. Ces travaux incombaient bien à Monsieur H.... Contrairement à ce qu'indique ce dernier qui ne le démontre d'ailleurs pas, ces travaux d'étanchéité des sols des cuisines et dépendances ont rendu nécessaire la fermeture de l'établissement. Il ressort des propres pièces produites par Monsieur H... ( 50; 53; 54) qu'il a fallu procéder à la dépose et au déplacement du matériel de cuisine, à la démolition du carrelage et à la pose d'un nouveau carrelage. Toutefois, la SARL [...], dont il est démontré qu'elle a été à l'initiative d'un report dans la date de réalisation de ces travaux, ne justifie pas de son préjudice. La seule production d'un bilan (pièce 21) qui ne concerne que l'exercice de l'année 2013, ne démontre rien, en tout cas pas l'existence d'une perte de chiffre d'affaires, faute de produire, comme l'ajustement indiqué le premier juge, I 'ensemble de ses bilans d'activité sur les exercices antérieurs et contemporains au sinistre permettant de confronter les données et les résultats et donc de chiffrer son gain manqué. Elle sera déboutée de sa prétention et le jugement déféré sera confirmé sur ce point. * Sur le préjudice allégué par la locataire du fait des agissements du bailleur Il est établi que Monsieur H..., avisé, en mars 2014 par Monsieur F..., architecte, de la nécessité de procéder à des travaux d'étanchéité des sols des surfaces techniques du local commercial, a estimé dans un premier temps que ceux-ci devaient être effectués par sa locataire. Ce n'est qu'en octobre 2014 que le bailleur a accepté de prendre en charge ces travaux. La SARL [...] ne justifie toutefois pas du préjudice qu'elle aurait subi du fait du refus initial par son bailleur de prendre en charge ces travaux. Elle ne rapporte pas non plus la preuve d'un comportement dilatoire autre de son bailleur puisque ce dernier a saisi régulièrement le syndicat des copropriétaires pour que les travaux de confortement puissent être effectués. La société [...] sera déboutée de sa demande tendant à voir condamner Monsieur H... à lui verser la somme de 30.000 euros de dommages et intérêts. Le jugement, qui a condamné Monsieur H... à verser à la société [...] la somme de 10.000 euros sera infirmé. » ; ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « Le local commercial dont il s'agit comporte un rez-de-chaussée où se trouvent la salle de restaurant, l'office, la cuisine et la plonge et un sous-sol divisé en plusieurs pièces dont deux réserves, un local technique, un bureau, des chambres froides et un espace de rangement. Par procès-verbal de constat dressé le 22 septembre 2011 à la requête de la SARL [...], Maître X..., huissier de justice, a observé, au sous-sol du restaurant, l'implantation de plusieurs poutres d'acier IPN posées en croix pour pallier le fléchissement d'anciens éléments porteurs en bois , les enduits du revêtement étant par ailleurs "complètement fissurés, lézardés, délités et détachés" ainsi, au rez-de-chaussée et au niveau de la plonge, de la cuisine et de l'office, un affaissement du sol se manifestant par un important défaut de planimétrie du plancher dont les dalles sont "incurvées, affaissées" et les "carreaux fissurés". Les travaux de confortement de l'immeuble indispensables à sa mise en sécurité ont été effectués à l'instigation du bailleur et sur sollicitation de son locataire après réunion de plusieurs assemblées générales de copropriétaires. Ils ont été financés par la copropriété s'agissant de gros oeuvre, et ont été achevés et réceptionnés le 25 mars 2014, soit 30 mois après l'établissement du constat du 22 septembre 2011. Cependant, ces travaux se sont révélés insuffisants en ce qu'ils n'ont pas remédié aux infiltrations dans le plancher en provenance de la cuisine. Des travaux complémentaires d'étanchéification des sols du rez-dechaussée, recommandés par l'architecte ayant supervisé les travaux de confortement, ont donc été effectués et réceptionnés le 9 février 2015 après que Monsieur H... se soit résolu à les prendre en charge après différences de vue et pourparlers avec son locataire, ces discussions expliquant leur diffèrement. II appartient au bailleur commercial de délivrer un local dont le preneur pourra jouir paisiblement pendant toute la durée du bail, Celui-ci est donc tenu à une obligation de délivrance et à garantie des troubles de jouissance occasionnés. Concrètement, la mise à disposition des locaux loués suppose que ceux-ci soient en bon état de réparations et que leurs infrastructures puissent leur permettre de servir à l'usage auquel ils sont destinés. En l'espèce, il est établi que les plafonds du sous-sol se sont affaissés rendant indispensable la réalisation, en urgence, de travaux de confortement des éléments de structure qui ont été décidés lors de plusieurs assemblées générales de copropriétaires et financés par la copropriété, Les réserves du restaurant situées en sous-sol étant, dans l'attente de leur achèvement 30 mois plus tard, sécurisées par la pose d'une "forêt d'étais". Il est encore établi que l'affaissement des planchers du rez-de-chaussée qui en est résulté a provoqué des mouvements et des fissures dans les revêtements de sol à l'étage supérieur sources d'infiltrations susceptibles de fragiliser à nouveau la structure nouvellement réhabilitée du bâtiment. De nouveaux travaux ont ainsi été entrepris pour y remédier, achevés le 9 février 2015 » ; ALORS QUE, premièrement, une interruption d'activité implique nécessairement une perte de chiffre d'affaires ; qu'en décidant en l'espèce que, bien que démontrant une fermeture de son restaurant entre le 5 janvier 2015 et le 13 février 2015, la société [...] ne faisait pas la preuve de la perte de chiffre d'affaires qu'aurait engendré cette fermeture de quarante jours, faute de produire aucun élément comptable relatif à cet exercice, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations d'où se déduisait nécessairement la preuve de l'existence d'un préjudice d'exploitation, et a violé les article 1147 ancien et 1719 du code civil ; ET ALORS QUE, deuxièmement, le preneur qui supporte des infiltrations dans les locaux donnés à bail subit par là-même un préjudice appelant réparation ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même observé que les problèmes d'étanchéité des sols des cuisines et dépendances du restaurant de la société [...] avait rendu nécessaire la fermeture de l'établissement, et que M. H... avait attendu plus sept mois avant d'accepter de prendre en charge la réalisation de travaux d'étanchéité qui lui incombaient ; qu'en opposant qu'il n'était pas justifié du préjudice résultant du refus initial du bailleur de prendre en charge les travaux, quand il se déduisait de ses propres constatations que la société Y... avait dû supporter pendant sept mois de plus les problèmes d'étanchéité des locaux pris à bail, la cour d'appel, une nouvelle fois, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation des article 1147 ancien et 1719 du code civil. Le greffier de chambre