Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
-o-o-o-o-o-o-o-o-o-
Référé
N° RG 24/00907 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YJLL
SL/ST
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 29 OCTOBRE 2024
DEMANDERESSE :
S.A. VILOGIA
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDEUR :
M. [S] [C] Exerçant sous l’enseigne AUTO MAMOUNIA
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Adrien CAREL, avocat au barreau de LILLE
JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire
GREFFIER : Sébastien LESAGE
DÉBATS à l’audience publique du 01 Octobre 2024
ORDONNANCE du 29 Octobre 2024
LE JUGE DES RÉFÉRÉS
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :
Par acte sous seing privé du 17 août 2018, M. [I] [L] a mis à bail au profit de M. [S] [C] des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5] (Nord) à compter du 1er décembre 2015. Conclu pour une durée de neuf années, il a fixé le loyer annuel à 9 600 € hors taxes outre provisions pour charges.
Par ordonnance du 14 mars 2023, le juge des référés de Lille a notamment :
- dit n’y avoir lieu à constatation de l’acquisition de la clause résolutoire,
- condamné M. [S] [C] à verser à la S.A. Vilogia 18 090,26 € au titre de l’arriéré locatif, terme de janvier 2023 inclus,
- dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de ladite ordonnance,
- accordé un délai à M. [S] [C] pour s’acquitter de sa dette en 24 mensualités.
Suite à des impayés, la S.A. Vilogia a fait délivrer à M. [S] [C] le 28 février 2024 un commandement de payer un arriéré de loyers et charges de 9 351,33 €, le commandement visant la clause résolutoire figurant dans le bail.
Par acte délivré à sa demande le 24 avril 2024, la S.A. Vilogia a fait assigner M. [S] [C] devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de M. [S] [C] et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir,
- condamner M. [S] [C] à lui verser une provision de 11 052,15 € arrêté au 1er avril 2024 à valoir sur l’arriéré de loyers et charges,
- condamner M. [S] [C] à lui payer une provision à valoir sur l’indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux,
- condamner M. [S] [C] aux dépens,
- condamner M. [S] [C] à lui verser 1 000 € au titre des frais irrépétibles.
La partie défenderesse a constitué avocat.
Après deux renvois intervenus à la demande d’au moins l’une des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 1er octobre 2024 lors de laquelle la S.A. Vilogia, représentée par son conseil, soutient oralement les prétentions figurant dans ses écritures déposées à l’audience :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de M. [S] [C] et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir,
- condamner le défendeur à lui verser une provision de 14 843,60 € arrêté au 9 septembre 2024 à valoir sur l’arriéré de loyers et charges,
- condamner M. [S] [C] à lui payer une provision à valoir sur l’indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux,
- débouter le défendeur de ses demandes,
- condamner M. [S] [C] aux dépens en y incluant certains frais,
- condamner le défendeur à lui verser 2 000 € au titre des frais irrépétibles.
De son côté, M. [S] [C], représenté par son conseil reprend oralement les demandes figurant dans ses conclusions déposées à l’audience, notamment :
- le débouté de la demanderesse de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,
- à titre reconventionnel :
• la condamnation de la S.A. Vilogia à exécuter des travaux de mise en conformité sous astreinte ou, à défaut, ordonner une expertise judiciaire aux fins de constat des désordres affectant les locaux loués,
• la condamnation de la même à lui verser une provision de 5 000 € pour frais d’instance,
• la suspension du versement des loyers jusqu’à réalisation complète des travaux de mise en conformité,
• la condamnation de la S.A. Vilogia à lui verser 28 800 € à valoir sur l’indemnisation de son trouble de jouissance,
• l’octroi de délais de paiement,
• la condamnation de la demanderesse à lui verser 2 000 € au titre des frais irrépétibles,
• la condamnation de la demanderesse aux dépens en ce compris les frais de constat réalisé le 25 juillet 2022.
Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.
L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 29 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la notification aux créanciers antérieurement inscrits par le propriétaire
L’article L.143-2 du code de commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions et que le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis cette notification.
A défaut du respect de ces formalités, le bailleur s’expose à ce que l’éventuelle résiliation prononcée par le juge des référés ainsi que l’ensemble de la procédure ultérieure leur soient inopposables et laissent ouverte la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.
la S.A. Vilogia ne justifie pas desdites formalités de sorte qu’il sera mentionné au dispositif le cas échéant que la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail est inopposable aux créanciers inscrits.
La présente procédure sera donc inopposable aux créanciers antérieurement inscrits.
Sur les demandes reconventionnelles autre que la demande de délai formulées par le défendeur
Au soutien de ces demandes, M. [S] [C] ne produit aucune pièce postérieure à l’ordonnance rendue par le juge des référés de Lille le 14 mars 2023.
Par conséquent, ses demandes reconventionnelles hors celle portant sur une demande de délai ne sont pas recevables.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.
Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.
En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 28 février 2024 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.
Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 28 mars 2024.
Sur la demande d’expulsion
L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.
En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour M. [S] [C] de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.
Sur la demande de provision au titre de l’arriéré
Après déduction des sommes de 126,90 € non justifiées, l’arriéré locatif constituant une dette non sérieusement contestable pour la période du 1er mai 2023 au 9 septembre 2024 s’élève à 13 092,31 € selon décompte produit par la demanderesse.
Le défendeur sera donc condamné à payer ce montant à la S.A. Vilogia à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif.
Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation
La jouissance sans titre d’un bien oblige rend celui qui l’occupe redevable à l’égard du propriétaire d’une indemnité d'occupation.
En l’espèce, il convient de la fixer au montant dû chaque mois si le bail se poursuivait, loyer, charges et accessoires y étant stipulés compris.
Sur la demande de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
L’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil ont la faculté, en accordant des délais, de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L’article 1343-5 du code civil précise le cadre juridique de cette faculté du juge :
« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».
La faculté d’accorder la suspension est distincte de celle d’accorder un délai de paiement.
En l’espèce, seule une demande de délai est formulée.
Or, il est manifeste que M. [S] [C] n’a pas respecté les modalités de règlement fixées par la précédente ordonnance du juge des référés de Lille et ne justifie ni de la réalité de sa situation financière, ni de diligence en vue d’apurer sa dette.
Au vu de ces éléments, il convient de débouter le défendeur de sa demande de délai de paiement.
Sur les dépens
L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.
En l’espèce, il convient de condamner M. [S] [C] aux dépens. Toutefois, il ne sera pas fait droit à la demande de la société demanderesse d’y intégrer certains frais dont la prise en compte entre dans le champ des frais irrépétibles.
Sur l’article 700 du code de procédure civile
En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner M. [S] [C] à verser 1 200 € au titre des frais irrépétibles à la société demanderesse.
Sur l’exécution provisoire
En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.
La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.
DECISION
Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,
Rappelle que la présente ordonnance n’est pas opposable aux créanciers de M. [S] [C] inscrits préalablement à son engagement ;
Déclare irrecevables les demandes reconventionnelles de M. [S] [C] portant sur la demande de condamnation du bailleur à réaliser des travaux, celle de suspension du versement des loyers, celle de provision pour frais d’instance, celle de provision à valoir sur l’indemnisation d’un trouble de jouissance comme celle d’expertise judiciaire ;
Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la S.A. Vilogia et M. [S] [C] concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5] (Nord) depuis le 28 mars 2024 à 24 heures ;
Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivants la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M. [S] [C] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 5] (Nord) ;
Autorise au besoin la S.A. Vilogia à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;
Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Fixe, à compter du 29 mars 2024, le montant mensuel de la provision au profit de la S.A. Vilogia à valoir sur l’indemnité d'occupation due par M. [S] [C] au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne M. [S] [C] à payer à la S.A. Vilogia chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;
Condamne M. [S] [C] à payer à la S.A. Vilogia 13 092,31 €, à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation concernant la période du 1er mai 2023 au 9 septembre 2024, arrêté au 9 septembre 2024 ;
Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visés et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;
Rejette la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délai de paiement ;
Condamne M. [S] [C] aux dépens ;
Condamne M. [S] [C] à payer à la S.A. Vilogia 1 200 € (mille deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;
La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.
LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS
Sébastien LESAGE Samuel TILLIE
