Tribunal judiciaire, 24 octobre 2024. 22/05417

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 2ème section N° RG 22/05417 N° Portalis 352J-W-B7G-CWN54 N° MINUTE : 2 contradictoire Assignation du : 14 Avril 2022 JUGEMENT rendu le 24 Octobre 2024 DEMANDERESSE SOCIETE D’EXPLOITATION ESMERALDA RESORT, (S.E.E.R.) SARL, [Adresse 6] [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Me Sylvaine BOUSSUARD LE CREN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0020 DÉFENDERESSE S.A.R.L. DACAR [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Loren MAQUIN-JOFFRE de la SELARL A.K.P.R., avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, avocats postulant, vestiaire #PC112 et par maître Thierry CARON, avocat au barreau d’Orléans, avocat plaidant Décision du 24 Octobre 2024 18° chambre 2ème section N° RG 22/05417 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWN54 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame SabineFORESTIER, Vice-présidente, Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Madame Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de Madame Camille BERGER, greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, lors de la mise à disposition au greffe DÉBATS A l’audience du 12 Septembre 2024, tenue en audience publique, devant Madame Sabine FORESTIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique en date du 06 décembre 2000, la société F.M.V. ANTILLES, aux droits de laquelle se trouve la société DACAR, a donné à bail commercial à la société dénommée SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) une villa meublée n°109, comprenant quatre studios, dépendant du lotissement Du Morne sis à [Adresse 5] (Guadeloupe), pour une durée de neuf années du 06 décembre 2000 au 6 décembre 2009, l'exploitation d'un fonds de commerce de location permanente ou saisonnière pour une occupation temporaire ou une exploitation hôtelière pour son propre compte, et un loyer annuel de 46 344,50 euros, hors taxes et hors charges. Ce bail a été renouvelé par avenant en date du 7 juin 2011, pour une durée de neuf années du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2018 et moyennant un loyer annuel minimum garanti de 28 000 euros porté à 30 000 euros pour l'année 2011, puis à 32 000 euros à partir de l'année 2012 et pour la durée restant à courir du bail, outre un loyer annuel variable versé par le preneur dès lors que son chiffre d'affaires annuel excédera le seuil de 2 158 000 euros, 2 195 000 euros en 2011 et 2 233 000 euros à partir de 2012 et pour la durée restant à courir du bail, l'assiette de calcul étant fixée au tiers de cet excédent et le pourcentage à 5,32% pour l'ensemble des lots. Par acte d'huissier de justice signifié le 29 septembre 2020, la société SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) a sollicité de la société DACAR le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2020, renouvellement que la société DACAR est réputée avoir accepté à défaut d'avoir fait connaître sa position dans le délai de deux mois. Puis selon acte d'huissier de justice signifié le 15 février 2022, la société DACAR a fait délivrer à la société SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au bail, d'avoir à lui payer la somme de 32 000 euros correspondant «  aux 4 loyers échus de la période du 1er décembre au 31 décembre 2021 ». C'est dans ces circonstances que par acte d'huissier de justice signifié le 14 avril 2022, la société SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) a assigné la société DACAR à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris notamment afin de voir déclarer nul le commandement de payer. Dans ses dernières conclusions (conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 4 mai 2023), la société SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) demande au tribunal de : - se déclarer territorialement compétent ; - condamner la société DACAR à lui payer la somme de 2 630,03 euros au titre du remboursement de la prime d’assurance 2020 facturée en 2021 ; - condamner la société DACAR à lui payer la somme de 9 271,80 euros correspondant aux factures d’hôtel de 2021 non réglées et dont elle s’est reconnue redevable ; - ordonner la compensation entre les condamnations ci-dessus d’une part et les sommes réclamées par la société DACAR d’autre part ; - annuler le commandement de payer signifié de mauvaise foi pour des sommes indues; - dire n’y avoir lieu à application de la clause résolutoire ; - débouter la société DACAR de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire ; Subsidiairement, - lui accorder, de façon rétroactive, un délai de paiement de deux ans pour s’acquitter des sommes dont elle serait jugée redevable ; - suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés ; - dire que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ; - débouter la société DACAR de sa demande de résiliation judiciaire du bail ; Plus généralement, - débouter la société DACAR de toutes ses demandes ; - condamner la société DACAR aux entiers dépens, et assortir cette condamnation au profit de Maître Sylvaine Boussuard-Le Cren, avocat dont le ministère est obligatoire, du droit de recouvrer directement contre la société DACAR ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ainsi qu’à lui payer une indemnité de 4.000,00 euros, sur le fondement des articles 699 et 700 du code de procédure civile. La SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION D'ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) soutient que le tribunal judiciaire de Paris est territorialement compétent pour statuer sur le litige en application de l'acte de renouvellement du bail qui attribue compétence aux tribunaux du ressort de Paris. En ce qui concerne le commandement de payer, la SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION D'ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) expose que la sanction de la clause résolutoire ne peut être envisagée qu'exclusivement pour les causes du commandement et à condition que celui-ci ait été délivré de bonne foi c'est-à-dire pour des sommes effectivement dues. Elle expose que le commandement ne tient pas compte des deux paiements de 8 000 euros auxquels elle a procédé au titre de l'année 2021 et qu'il a été délivré pour une somme de 32 000 euros au titre de l'année 2021 alors que sa dette d'élevait à 16 000 euros. Elle ajoute que la société DACAR a également omis de déduire du montant réclamé la somme de 2 630,03 euros qu'elle lui doit au titre des assurances conformément aux stipulations du contrat de bail, et ce alors qu'elle lui avait envoyé la facture de quote-part et que le montant était identique à celui de l'année précédente qu'elle n'avait pas contesté. Elle précise à ce sujet avoir utilisé l'indemnité d'assurance, reçue au lieu et place de la société DACAR au titre des dégâts matériels subis à la suite de l'ouragan Irma, pour la remise en état de la villa n°109, ce qui n'a jamais été contesté par la société DACAR et en déduit ne rien lui devoir. Elle considère par ailleurs être fondée à procéder à une compensation avec le coût des séjours réservés en 2021 par la société DACAR pour la dirigeante et sa famille dans l'hôtel ESMERALDA RESORT, soit une somme totale de 9 271,80 euros selon facture du 19 octobre 2021 et que la société DACAR reconnaît devoir. La SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION D'ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) en conclut que sa dette ne pouvait excéder 4 098,17 euros et que la société DACAR a donc fait signifier un commandement pour des sommes dont elle reconnaît qu'elles n'étaient pas dues, ce qui exclut sa bonne foi et qui ne peut permettre l'acquisition de la clause résolutoire. S'agissant du retard dans le paiement des loyers, la SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION D'ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) invoque qu'en raison de la pandémie de covid 19, l'exécution du bail était devenue excessivement onéreuse puisqu'elle a été tenue d'arrêter l'exploitation de son activité pendant les confinements et qu'elle s'est ainsi trouvée empêchée de jouir des locaux loués conformément à leur destination contractuelle. Elle précise qu'au premier trimestre 2021 sa situation n'a pas été meilleure compte tenu des restrictions imposées aux voyageurs jusqu'au 9 juin 2021 et du couvre-feu en vigueur sur l'île du 29 mai au 17 juin. Elle ajoute que la situation a empiré à l'été 2021 en raison d'une nouvelle épidémie et de la mise en place par le préfet de l'état d'urgence sanitaire à compter du 26 juillet 2021. Elle indique avoir informé la société DACAR de sa situation. Elle soutient avoir été confrontée à la perte partielle de la chose louée au sens de l'article 1722 du code civil et explique également que l'exigence de bonne foi dans l'exécution du contrat rend les loyers inexigibles. Elle en conclut qu'elle a pu légitimement penser ne pas être tenue au paiement des loyers pendant la période du 17 mars 2020 au 18 décembre 2020 durant laquelle elle n'a pu exploiter son activité en raison des mesures prises par les pouvoirs publics et que le commandement de payer du 15 février 2022 doit ainsi être annulé. Dans l'hypothèse où elle serait reconnue débitrice de la société DACAR, la SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION D'ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) sollicite qu'il lui soit accordé un délai de paiement, le cas échéant de façon rétroactive, en vertu des articles L.145-41 du code de commerce, 1343-5 du code civil et 510 du code de procédure civile. Elle prétend qu'il serait excessif de faire jouer la clause résolutoire pour une somme de 4 097,98 euros. Enfin, la SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION D'ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) expose qu'il serait disproportionné de prononcer la résiliation du bail sollicitée par la société DACAR car la somme de 4 098,17 euros, dont le paiement a été retardé compte tenu de l'impossibilité d'exploiter les locaux une partie de l'année 2020 et de l'année 2021, était minime par rapport aux sommes initialement demandées à tort par la société DACAR et a finalement été payée. Dans ces dernières conclusions (conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 02 janvier 2023), la société DACAR demande au tribunal de : A titre principal, - débouter la SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION D'ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) de ses demandes ; - dire n’y avoir lieu à octroi de délai de paiement ; A titre reconventionnel, - prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers commerciaux ; Décision du 24 Octobre 2024 18° chambre 2ème section N° RG 22/05417 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWN54 - ordonner l'expulsion de la société SOCIETE D’EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (SEER), et de tous occupants de son chef, des locaux commerciaux qu’elle occupe et exploite, et ce au besoin avec l'appui de la force publique et l'assistance d'un serrurier ; - condamner la société SOCIETE D’EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (SEER) au paiement d’une somme de 29 369,97 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés (sommes à parfaire) ; - chiffrer à 3 000 euros l'indemnité mensuelle d'occupation due par la société SOCIETE D’EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (SEER) jusqu'à délaissement effectif des lieux; - condamner la société SOCIETE D’EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (SEER) au paiement de l’indemnité d’occupation à compter du 15 mars 2022, entre ses mains, et jusqu’au complet délaissement effectif des lieux, lequel interviendra par une remise des clés ; - condamner la la société SOCIETE D’EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (SEER) à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société SOCIETE D’EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (SEER) aux entiers dépens. La société DACAR expose que la dette de loyer de la société SOCIETE D’EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (SEER) s'élève à la somme de 29 369 euros. Elle soutient avoir tenu compte des règlements de la société SOCIETE D’EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (SEER) en soulignant que sur les cinq échéances appelées depuis décembre 2020, celle-ci n'en a réglé que deux et que, si les loyers de l'année 2022 ont été payés, le retard antérieur ne l'a pas été. Elle prétend être parfaitement en droit de poursuivre le règlement des loyers car si la période exceptionnelle de fermeture administrative a sans doute rendu la poursuite du bail commercial plus coûteuse pour le preneur, elle n’a jamais suspendu l’obligation de paiement des loyers. Elle prétend avoir pris le soin d’attendre que la situation financière soit largement rétablie dans la Caraïbe avant de mettre en recouvrement les loyers restés impayés et n'avoir eu de cesse de soutenir la société SOCIETE D’EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (SEER) en lui octroyant des délais de paiement significatifs. Selon elle, l’historique des règlements montre que les paiements ont été plus qu’erratiques depuis l’entrée en jouissance, et que l’arriéré de loyer ne date ni de l'épidémie de covid 19 ni de l’ouragan Irma. De plus, la société DACAR déclare accepter qu’il soit opéré une compensation légale à concurrence de la somme de 9.271,80 euros dont elle est redevable au titre des séjours de son dirigeant. Elle précise avoir déjà procédé à la compensation de la somme de 2.630,03 au titre de l'assurance après transmission de la facture en cours de procédure. Par ailleurs, la société DACAR soutient que la société SOCIETE D’EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (SEER) a bénéficié d’une large indemnisation de 500 000 euros de la part de son assureur ou d’un fonds de garantie en raison de la reconnaissance d’état de catastrophe naturelle consécutive à la tempête Irma, et qu’elle aurait dû lui reverser une partie de cette indemnité car elle est également assurée. Elle souligne ne jamais avoir obtenu les documents qu'elle a sollicités par sommation de la société SOCIETE D’EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (SEER) à ce sujet. La société DACAR s'oppose à ce qu'il soit accordé un délai de paiement à la société SOCIETE D’EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (SEER) au motif qu'elle ne justifie pas de ses difficultés financières notamment en évitant de produire sa situation de trésorerie qui permettrait d'estimer sa capacité à rembourser ses créanciers. Reconventionnellement, la société DACAR demande qu'il soit fait application de la clause résolutoire puisque le commandement est demeuré infructueux à l'expiration du délai d'un mois prévu par l'article L.145-41 du code de commerce Par ordonnance du 29 novembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été appelée à l’audience du juge rapporteur du 12 septembre 2024 et mise en délibéré au 24 octobre 2024. MOTIFS 1- Sur la compétence territoriale du tribunal L'article 75 du code de procédure civile dispose que s'il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d'irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l'affaire soit portée. Selon l'article 789 du même code, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son déssaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure. Il n'y a pas lieu de statuer sur la compétence territoriale du tribunal ainsi que le sollicite la société SOCIETE D’EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (SEER) dès lors, d'une part, que la société DACAR ne soulève aucune exception d'incompétence territoriale et, d'autre part, qu'il appartient au juge de la mise en état, et non au tribunal, de statuer sur les exceptions d'incompétence. 2- Sur la demande d'annulation du commandement de payer L'article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Le contrat de bail conclu le 06 décembre 2000 entre la société DACAR et la SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) stipule : « A défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, charges et accessoires, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, ou encore d'inexécution d'une seule des conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter, contenant déclaration par l'un des propriétaires-bailleurs, pour la propriété qui le concerne, de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble audit propriétaire, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration du délai ci-dessus, sans qu'il soit besoin de former aucune demande judiciaire. Si dans ce cas le « Preneur » refusait de quitter les lieux loués, il suffirait pour l'y contraindre d'une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de la situation des locaux loués, exécutoire nonbstant opposition ou appel et sans caution. » L’article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. Il est acquis que pour être valable, le commandement de payer doit informer clairement le locataire du manquement qui lui est reproché, et notamment lorsqu’il s’agit du paiement des loyers, préciser le montant, la cause, la nature et la date d’exigibilité de la somme réclamée. Un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers n’est pas nul mais ne produit ses effets qu’à due concurrence des sommes exigibles. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient au bailleur d’apporter la preuve des obligations auxquelles il reproche au preneur d’avoir manqué tandis qu’il incombe à celui-ci de démontrer qu’il les a exécutées. Sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire, la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombant au preneur qui l’invoque et s’appréciant au jour où le commandement a été délivré. En l'espèce, la SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) demande au tribunal d'annuler le commandement de payer du 15 février 2022 au motif qu'il a été signifié par la société DACAR de mauvaise foi car pour des sommes indues. Cependant, la mauvaise foi du preneur dans la délivrance du commandement de payer n'est pas de nature à emporter la nullité de celui-ci mais à en écarter l'effectivité quant à l'application de la clause résolutoire. Il apparaît que la société DACAR a délivré un commandement le 15 février 2022 afin d'obtenir le paiement des quatre échéances de loyer, d'un montant de 8 000 euros chacune, de la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, soit une somme totale de 32 000 euros. Il s'avère toutefois que la SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) avait procédé à deux versements de 8 000 euros les 2 juillet 2021 et 7 janvier 2022 en règlement du loyer annuel 2021 payable par quarts et à termes échus les 31 décembre, 31 mars, 30 juin et 30 septembre de chaque année en application du contrat de bail. Ainsi, le solde de sa dette au titre des loyers ne s'élevait pas à 32 000 euros ainsi que le mentionnait le commandement de payer mais à 16 000 euros. En outre, il convient de tenir compte de la facture de remboursement de la quote-part de la prime d'assurance de l'année 2020, d'un montant de 2 630,03 euros, émise par la SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) le 31 mars 2021 que la société DACAR reconnaît aujourd'hui lui devoir. Dès lors le solde de la dette de la SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) au titre des loyers s'élevait à (16 000 - 2 630,03 =) 13 369,97 euros. En ce qui concerne les factures d'hébergement restant dues par la société DACAR pour les séjours que ses représentants ont effectué à l'hôtel au cours de l'année 2021, soit une dette totale de 9 271,80 euros qui est reconnue par la société DACAR, elles représentent des prestations qui, ne relevant pas de l'exécution des conditions et charges du contrat de bail, ne peuvent être prises en compte dans l'appréciation des circonstances de délivrance d'un commandement de payer qui vise à sanctionner un manquement à l'exécution du contrat de bail. Enfin, si la SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) a dû cesser son activité en raison des mesures de fermeture prises par le gouvernement afin de lutter contre l'épidémie de covid-19, une mesure administrative générale et temporaire de fermeture, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilée à une destruction de la chose louée dès lors qu’il n’y a aucune détérioration matérielle, partielle ou totale, du local. Dès lors, la SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) ne peut se prévaloir d'une perte de la chose louée. De même, si son activité a pu être perturbée et interrompue en raison de ces mesures, il demeure que la SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) n'était pas dispensée de son obligation contractuelle principale de payer le loyer, de sorte que la société DACAR pouvait parfaitement en réclamer le paiement. Dans ces conditions, et alors qu'à la délivrance du commandement, la SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) n'avait pas réglé la totalité du loyer et se trouvait débitrice d'une somme de 13 369,97 euros, il ne peut être retenu que la société DACAR a preuve de mauvaise foi dans la délivrance du commandement. Par conséquent, il y aura lieu de rejeter la demande de la SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) d'annulation du commandement de payer. 3- Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire A titre liminaire, dans la mesure où, d'une part, dans le dispositif de ses conclusions la société DACAR forme ses demandes au visa des articles 1103 du code civil et L.145-41 du code de commerce, du bail commercial, de la clause résolutoire ainsi que du commandement de payer du 15 février 2022, et que, d'autre part, dans la discussion de ses conclusions, elle se fonde sur le caractère infructueux du commandement de payer durant le délai légal d'un mois, sa demande de « prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers commerciaux » doit s'analyser en une demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et non en une demande de résiliation judiciaire du bail. L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L'article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. Le contrat de bail conclu le 06 décembre 2000 entre la société DACAR et la SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) stipule : « A défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, charges et accessoires, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, ou encore d'inexécution d'une seule des conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter, contenant déclaration par l'un des propriétaires-bailleurs, pour la propriété qui le concerne, de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble audit propriétaire, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration du délai ci-dessus, sans qu'il soit besoin de former aucune demande judiciaire. Si dans ce cas le « Preneur » refusait de quitter les lieux loués, il suffirait pour l'y contraindre d'une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de la situation des locaux loués, exécutoire nonbstant opposition ou appel et sans caution. » Le commandement délivré le 15 février 2022 porte sur une créance de loyers et charges d'un montant de 32 000 euros correspondant aux quatre échéances de loyer de la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021. Si le commandement a été délivré pour obtenir paiement d'une somme de 32 000 euros alors que la SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) était débitrice d'une somme de 13 369,97 euros, ainsi que cela a été retenu dans les développements précédents, il demeure néanmoins valable pour le solde de la dette. La SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) ne conteste pas ne pas avoir réglé la somme de 13 369,97 euros dans le mois de la délivrance du commandement. Dès lors, les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 15 mars 2022 à vingt-quatre heures. Cela sera constaté. 4- Sur les demandes en paiement a) Sur la demande de la société DACAR en paiement d'une indemnité d'occupation L'article 1241 du code civil dispose que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. Il est acquis que celui qui se maintient sans droit dans les lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation. Par conséquent, la SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) est tenue de régler à la société DACAR une indemnité d'occupation. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer en vigueur, charges et taxes en sus, auquel la société DACAR peut prétendre, à compter du 16 mars 2022 et jusqu'à la libération du local par la remise des clefs. b) Sur la demande de la société DACAR en paiement de l'arriéré de loyers L'article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. Il ressort en outre de l’article 1728 du même code, que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. La société DACAR invoque une créance de loyers de 29 369,97 euros selon décompte intitulé « Justificatif de solde » arrêté au 5 octobre 2022 puis une créance de 17 271, 80 euros selon décompte intitulé « Grand livre des comptes généraux (provisoire) » arrêté au 05 juillet 2024. Ce dernier décompte, le plus récent, doit être retenu. Il n'apparaît pas contestable et mentionne les versements effectués par la SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.). La SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) sera donc condamnée à payer à la société DACAR la somme de de 17 271, 80 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation dus au 05 juillet 2024. c) Sur la demande de la SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT(S.E.E.R.) en paiement de la prime d'assurance L'article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. La SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) sollicite la condamnation de la société DACAR à lui payer la somme de 2 630,03 euros en remboursement de la prime d'assurance 2020 qui lui a été facturée le 31 mars 2021. Il s'avère cependant que la société DACAR a déjà tenu compte de cette somme en l'inscrivant au crédit du compte de la SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) ainsi que le montre le décompte intitulé « Justificatif de solde », arrêté au 5 octobre 2022, qu'elle produit. Dès lors, la demande de la SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) de condamnation de la société DACAR à lui payer la somme de 2 630,03 euros sera rejetée. d) Sur la demande de la SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT(S.E.E.R.) en paiement des frais de séjour L'article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. La société DACAR reconnaît devoir à la SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) les frais de séjour de son représentant, soit la somme de 9 271,80 euros selon facture récapitulative n°39267 en date du 19 octobre 2021. Par conséquent, la société DACAR sera condamnée à payer à la SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) la somme de 9 271,80 euros. e) Sur la demande de compensation Selon l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. Il ressort de l'article 1347-1 du même code que la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d'argent, même en différentes devises, pourvu qu'elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre. Selon l'article 1348, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision. Leurs créances respectives remplissant les conditions légales et la société DACAR acceptant la compensation sollicitée par la SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.), il y aura lieu de l'ordonner. 5- Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et de délai de paiement L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il ressort du décompte produit par la société DACAR que la SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) procède au paiement du loyer courant. En outre, il ne peut être contesté qu'en raison de l'ouragan Irma et de l'épidémie de covid 19, cette dernière a subi des perturbations qui ont empêché l'exercice de son activité et rendu difficile le paiement de ses charges. Dans ces conditions, il conviendra de lui octroyer un délai de paiement d'une durée d'un an avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai. Néanmoins, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) sera déchue du bénéfice de ce délai et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, la bailleresse pouvant alors faire procéder à l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, selon les modalités fixées par la présente décision. Dans cette hypothèse, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer en vigueur, charges et taxes en sus, auquel la société DACAR peut prétendre et sera due jusqu'à la libération du local par la remise des clefs ou l'expulsion. 6- Sur les demandes accessoires a) Sur les dépens Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. La SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.), partie perdante sera condamnée aux dépens. b) Sur les frais irrépétibles En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, e juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 . Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %. L'équité commande de condamner la SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) à payer à la société DACAR la somme de 4 000 euros. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, Rejette la demande de la société SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) de nullité du commandement de payer qui lui a été signifié le 15 février 2022 à la demande de la société DACAR ; Constate que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant la société DACAR et la société SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.), pour les locaux sis [Adresse 7] (villa meublée n°109),[Adresse 5]e, Ile de Saint Martin (Guadeloupe), sont réunies au 15 mars 2022 à 24 heures ; Condamne la société SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) à payer à la société DACAR la somme de 17 271, 80 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation dus au 05 juillet 2024 ; Rejette la demande de la société SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) de condamnation de la société DACAR à lui payer la somme de 2 630,03 euros au titre de la prime d'assurance ; Condamne la société DACAR à payer à la société SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) la somme de 9 271,80 euros ( neuf mille deux cent soixante et onze euros et quatre vingt centimes) au titre de ses frais de séjour; Ordonne la compensation des créances et dettes réciproques susvisées ; Autorise la société SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) à s’acquitter de sa dette, en plus des loyers courants, en douze mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir le quinze du mois suivant la signification du présent jugement et les versements suivants le quinze de chaque mois, le solde restant dû étant exigible avec la dernière mensualité ; Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai; Dit que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le contrat de bail ; Dit que, faute pour la société SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, ° le tout deviendra immédiatement exigible ; ° la clause résolutoire reprendra de plein droit son effet et le bail sera résilié; ° la société SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.), et tous occupants de son chef, devront libérer les locaux loués situés [Adresse 7] (villa meublée n°109), [Adresse 5], Ile de Saint Martin (Guadeloupe), dans un délai d'un mois ; ° faute pour la société SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) de libérer spontanément les locaux susvisés, la société DACAR est, dès à présent, autorisée à procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; ° en cas de besoin, le sort des meubles laissés sur place sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution; ° une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel en vigueur à la date de reprise des effets de la clause résolutoire, augmenté des charges et taxes sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les locaux et jusqu’à libération effective des locaux par la remise des clés ; Condamne la société SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) aux dépens ; Condamne la société SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT (S.E.E.R.) À payer à la société DACAR la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile. Fait et jugé à Paris le 24 Octobre 2024. Le Greffier Le Président Christian GUINAND Sabine FORESTIER