Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/12833 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEAPZ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Mars 2021 -Juge des contentieux de la protection de VILLEJUIF - RG n° 11-19-996
APPELANT
Monsieur [C] [S]
EMMAUS SOLIDARITE sise [Adresse 1]
[Localité 6]
Représenté par Me Ludivine LUBAKI, avocat au barreau de PARIS, toque : A0874
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021-028421 du 15/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
S.A. CDC HABITAT
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Me Lauren SIGLER de l'AARPI NMCG AARPI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0462
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président
Anne-Laure MEANO, président
Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er juin 1962, la SOGIMA (Société de gestion immobilière pour les armées), aux droits de laquelle intervient la société d'économie mixte CDC Habitat, a donné à bail à M. [D] [S] un appartement à usage d'habitation (Bâtiment H, Escalier 6) situé [Adresse 2].
Par avenant du 12 octobre 2001, le bail a été transféré à Mme [X] [O] divorcée [S] à compter du 18 mai 1974.
Mme [X] [O] divorcée [S] est décédée le [Date décès 3] 2018.
M. [C] [S], son fils, a sollicité le transfert du bail à son profit, affirmant résider avec sa mère depuis plus d'un an.
Par acte d'huissier du 24 avril 2019 enrôlé sous le numéro RG 11 19-996 et 11 19-1095, la société CDC Habitat a fait citer M. [C] [S], devant le tribunal d'instance de Villejuif, en vue de voir :
- dire et juger que le défendeur occupe sans droit ni titre l'appartement,
- ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, et ce avec l'assistance du commissaire de police et d'un serrurier si besoin est,
- condamner le défendeur au paiement d'une indemnité d'occupation, à titre provisionnel, correspondant au montant du loyer, augmenté des charges, dû depuis le 4 mars 2018 et ce jusqu'à libération effective des lieux,
- condamner le défendeur au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
A l'audience, la société CDC Habitat, représentée par son conseil, a fait valoir une créance d'un montant de 36.186,69 euros au titre des indemnités d'occupation impayées, arrêtées au 5 janvier 2021.
M. [C] [S], assisté de son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de :
- déclarer la société CDC Habitat dépourvue d'intérêt à agir à solliciter sa condamnation au paiement de la dette locative en l'état des destinataires des avis d'échéance, des courriers et de l'inscription au passif de la succession [O],
- l'en dire mal fondée, compte-tenu de son inertie fautive quant aux diligences entreprises pour permettre au bénéficiaire du transfert d'accéder au logement litigieux,
- la débouter de l'entièreté de ses demandes.
- condamner la société CDC Habitat à lui verser la somme de 19.000 euros en réparation de son préjudice moral et matériel issu de sa situation d'errance
- suspendre le paiement du loyer tant que la société CDC Habitat n'a pas obtenu restitution des clés du logement détenues par la succession.
-ordonner à la société CDC Habitat de lui remettre les clés du logement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement, et à défaut, de faire procéder à ses frais et diligences au changement de serrures de l'appartement susvisé avec remise immédiate des clés,
- dire et juger que la demanderesse est mal fondée en sa demande de fixation des loyers HC à 992,73 euros faute de justifier des modalités régulières et licites de l'évolution du loyer initialement fixé à 400 euros (2.628 francs),
- dire et juger que le loyer contractuel HC sera fixé à la somme de 400 euros par mois par référence au seul élément contractuel unissant les parties, et que la mise en 'uvre du bail ne commence qu'à compter du jugement,
- dire que les dépens, en ce compris les procès-verbaux de constat, resteront à la charge de la demanderesse.
Par jugement contradictoire entrepris du 11 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif a ainsi statué :
ORDONNE la jonction des procédures RG 11 19-996 et 11 19-1095, sous ce premier numéro ;
DÉCLARE l'action de la société CDC Habitat recevable ;
CONSTATE que le bail conclu le 1er juin 1962, modifié par avenant du 18 mai 1974, entre la SOGIMA, aux droits de laquelle intervient la société CDC Habitat, et Mme [X] [O] divorcée [S], portant sur le logement à usage d'Habitation (Bat. H, Esc. 6) situé [Adresse 2], a été transféré à M. [C] [S] à compter du [Date décès 3] 2018 :
DÉBOUTE la société CDC Habitat de ses demandes relatives à l'expulsion et en fixation d'une indemnité d'occupation
CONDAMNE M. [C] [S] à payer à la société CDC Habitat la somme de 32.687,10 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 5 janvier 2021 (loyer de décembre 2020 inclus)
DÉBOUTE M. [C] [S] de ses demandes relatives aux clés et en dommages et intérêts.
DÉBOUTE la société CDC Habitat de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure
CONDAMNE M. [C] [S] aux dépens de la présente instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire de la présente décision.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 7 juillet 2021 par M. [C] [S] ;
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 6 juin 2023 par lesquelles M. [C] [S] demande à la cour de :
Vu les articles 31 et 32 du code de procédure civile,
Vu les articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu les articles 1217 à 1222 nouveau du Code civil,
CONFIRMER le Jugement en ce :
-qu'il a constaté le transfert du bail litigieux au profit d'[C] [S] pour le logement sis [Adresse 2] à effet au [Date décès 3] 2018,
-qu'il a débouté la bailleresse de sa demande en expulsion et de celle en fixation d'indemnité d'occupation.
L'INFIRMER pour le surplus et ce faisant :
Déclarer la société CDC Habitat dépourvue d'intérêt à agir à solliciter condamnation de M. [C] [S] au paiement de la dette locative en l'état des destinataires des avis d'échéance, des courriers et de l'inscription au passif de la succession [O].
Déclarer l'irrecevabilité des demandes incidentes de l'intimée en égard à la signification d'une assignation en date du 6 mars 2023 pour constat d'acquisition de la clause résolutoire,
L'en dire mal-fondée compte tenu de son inertie fautive quant au diligences entreprises pour permettre au bénéficiaire du transfert d'accéder au logement litigieux.
La débouter de l'entièreté de ses demandes.
Condamner la société CDC Habitat au paiement d'une somme de 36.000 euros en réparation du préjudice moral et matériel de M. [S] issu de sa situation d'errance,
Dire et juger la société CDC Habitat irrecevable et mal-fondée en sa demande de fixation des loyers HC à 922,73 euros faute de justifier des modalités régulières et licites de l'évolution de loyer initialement fixé à 400 euros (2.628 francs).
Dire et juger que le loyer contractuel HC sera fixé à la somme de 400 euros par mois par référence au seul élément contractuel unissant les parties.
DIRE que les entiers dépens de l'instance, en ce compris les PV de constat, resteront à la charge de l'intimée.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 14 juin 2023 au terme desquelles la société CDC Habitat demande à la cour de :
Vu l'article 1240 du Code civil,
Vu l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu l'article L.411-1 du Code des procédures civiles d'exécution,
Vu les articles 514 et 700 du Code de procédure civile,
CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de proximité de Villejuif le 11 mars 2021 sous le RG n°11-19-000996 ;
DÉBOUTER M. [C] [S] de toutes ses demandes à toutes fins qu'elles comportent.
CONDAMNER M. [C] [S] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER M. [C] [S] en tous les dépens de la présente instance.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
À titre liminaire, il convient de relever que la cour n'est pas saisie de l'occupation des lieux sans droit ni titre par M. [C] [S], ni du transfert du bail à son profit à compter du [Date décès 3] 2018, date du décès de sa mère, Mme [X] [O] divorcée [S], points qui ont été définitivement tranchés par le jugement entrepris.
Sur l'intérêt à agir de la société CDC Habitat
Devant la cour, M. [C] [S] soutient que la société CDC Habitat est dépourvue d'intérêt à agir à solliciter sa condamnation au paiement de la dette locative "en l'état des destinataires des avis d'échéance, des courriers et de l'inscription au passif de la succession [O]".
Comme devant le premier juge, dont il demande l'infirmation du jugement de ce chef, M. [C] [S] fait valoir que la remise des clés à son profit n'est intervenue qu'en juillet 2022 ; que la société CDC Habitat n'a effectué aucune diligence auprès de la succession [O] pour obtenir ces clés plus tôt ; que jusqu'en juillet 2021, les avis d'échéances ont été adressés à la succession [O] ; qu'il s'est ainsi trouvé dans l'impossibilité d'intégrer le logement et d'en jouir depuis le décès de sa mère.
C'est toutefois par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le premier juge, et que la cour adopte, qu'il a retenu qu'il résulte des pièces versées aux débats que M. [C] [S] dispose, a minima d'une clé et ainsi d'un accès au logement dans lequel il se rend régulièrement ;
Qu'en effet, il résulte du procès-verbal de constat établi par Maître [F] [K], huissier de justice, qui s'est rendu sur les lieux le 8 février 2019, le 20 février 2019 et le 30 mars 2019, que M. [C] [S] lui a déclaré au téléphone être chargé de la succession de sa mère et se rendre souvent dans l'appartement de celle-ci pour y prendre du mobilier ou des effets mobiliers, affirmant ne pas y vivre en permanence alors que son frère [U] [S] y habite. Le voisin du 1er étage, M. [T], a confirmé à l'huissier de justice, sur présentation de la copie de la carte nationale d'identité de M. [C] [S], que ce dernier occupe l'appartement au-dessus du sien et que les troubles de jouissance provoqués par de forts bruits de travaux, de bricolage ou de déplacements de meubles sont quotidiens ;
Que, par ailleurs, il doit être relevé que les accusés de réception des courriers envoyés à M. [C] [S] à I'adresse du bail ont été signés le 2 août 2018, le 7 août 2018, le 21 décembre 2018 et le 6 février 2019, ce qui signifie à minima qu'il dispose d'une clé de la boîte aux lettres ;
Que, dans son courrier du 9 août 2018, adressé à la bailleresse, M. [C] [S] mentionne en entête l'adresse du bail et s'il y demande la remise de l'intégralité des clés, il n'invoque pas l'impossibilité d'accès au bien, ni l'absence totale de clé en sa possession.
La cour ajoute que M. [C] [S] a effectué des démarches aux fins de prouver à la société CDC Habitat qu'il habitait avec sa mère au moins un an avant le décès de celle-ci pour obtenir le transfert du bail à son profit ; qu'il n'est ni démontré, ni même allégué qu'un autre membre de sa fratrie aurait effectué une telle démarche ; que dans ces conditions, M. [C] [S] n'explique pas pour quelle raison et dans quelles circonstances il se serait défait des clés des lieux loués, alors que son objectif premier était d'y demeurer sans discontinuer.
En tout état de cause, le premier juge a exactement rappelé que l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action et qu'ainsi la société CDC Habitat, dont il n'est plus contesté qu'elle soit propriétaire des lieux loués est parfaitement habile à demander paiement à M. [C] [S], qui a désormais de manière définitivement jugée, bénéficié du transfert du bail à son profit au décès de sa mère, du loyer et des charges y afférent.
La cour confirmera donc le jugement en ce qu'il a déclaré recevable l'action de la société CDC Habitat.
Sur la dette locative
Le premier juge ayant condamné M. [C] [S] à payer à la société CDC Habitat la somme de 32.687,10 euros de loyers et charges impayés au 5 janvier 2021, loyer de décembre 2020 inclus et la société CDC Habitat en demandant confirmation, c'est vainement que M. [C] [S] oppose une fin de non-recevoir à une demande en paiement d'indemnités mensuelles d'occupation pour une occupation sans droit ni titre, prétention qui n'est absolument pas formulée par l'intimée dans ses dernières écritures.
Alors qu'il a déjà été exposé que M. [C] [S] ne s'était pas trouvé confronté à une impossibilité d'habiter les lieux loués ; que son entrée en jouissance n'est pas intervenue seulement le 29 juin 2022, comme il le soutient à tort, date de remise en mains propres d'une clé d'accès au sous-sol et d'un Bip parking, mais auparavant, l'appelant ne peut tenter de se soustraire au paiement des loyers et charges dus.
Il convient de relever à cet égard que le premier juge a exactement rappelé que le transfert de bail était de droit au décès de la mère de M. [C] [S], sans que la signature d'un nouveau contrat de bail soit nécessaire ; qu'ainsi l'appelant ne peut non plus tirer argument d'un courrier que la société CDC Habitat lui a adressé le 22 octobre 2021 pour lui fixer un rendez-vous aux fins de signer un avenant et "récupérer les clés du logement" pour se soustraire à l'obligation de paiement des loyers et charges lui incombant depuis le transfert, l'impossibilité de jouir du logement depuis cette date ayant déjà été suffisamment mise en brèche par la motivation du premier juge, reprise par la cour, au vu des pièces versées aux débats ;
Que dans ce contexte le moyen tiré d'un libellé des avis d'échéances au nom de la succession [O] et non pas à son nom personnel, et ce alors que les parties étaient alors contraires à un droit au transfert, est totalement inopérant pour permettre à M. [C] [S] de soutenir qu'il n'était pas le preneur redevable des loyers et charges au titre d'un transfert définitivement jugé comme étant intervenu au [Date décès 3] 2018.
Sur les sommes dues, la société CDC Habitat, tout en demandant confirmation du jugement de ce chef, met aux débats le décompte arrêté au 14 octobre 2020, échéance de septembre 2020 incluse, pour un montant de 32.815,42 euros.
La seule contestation de M. [C] [S] figure au dispositif de ses conclusions, ainsi rédigée : Dire et juger la société CDC Habitat irrecevable et mal-fondée en sa demande de fixation des loyers HC à 922,73 euros faute de justifier des modalités régulières et licites de l'évolution de loyer initialement fixé à 400 euros (2.628 francs) et
Dire et juger que le loyer contractuel HC sera fixé à la somme de 400 euros par mois par référence au seul élément contractuel unissant les parties.
Aucun moyen n'est toutefois développé dans la discussion, ni aucune pièce produite à l'appui de cette prétendue prétention particulièrement imprécise quant aux dates visées, étant rappelé que le bail initial est du 1er juin 1962.
Dans ces conditions, la cour confirmera le jugement de ce chef.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [C] [S]
M. [C] [S] poursuit l'infirmation du jugement qui a rejeté sa demande de dommages et intérêts et sollicite la condamnation de la société CDC Habitat au paiement d'une somme de 36.000 euros en réparation de ses préjudices moral et matériel issus de sa situation d'errance, qu'il impute à faute à l'intimée pour son absence de diligences avant son entrée efficiente dans les lieux en juin 2021.
Mais ni l'absence de diligences de la part de la société CDC Habitat, ni aucune autre faute, ni même la situation "d'errance" alléguée ne sont justifiées par M. [C] [S], de sorte que la cour ne pourra que confirmer le jugement qui a rejeté sa demande de ce chef.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il est équitable d'allouer à la société CDC Habitat une indemnité de procédure de 1.000 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,
Et y ajoutant,
Condamne M. [C] [S] à payer à la société d'économie mixte CDC Habitat la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [C] [S] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président
