Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/03797 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RMH
N° MINUTE : 8/2024
JUGEMENT
rendu le 26 septembre 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. ARSHILA, [Adresse 5], représentée par Me Ferdinand de VAREILLES-SOMMIERES, avocat au barreau de Paris, [Adresse 4], Toque D 300
DÉFENDERESSES
Madame [N] [H] [H], demeurant [Adresse 1], représentée par Me PONSOT Olivier, avocat au barreau des Hauts de Seine, [Adresse 3]
Madame [C] [Y] épouse [V], demeurant [Adresse 7], représentée par Me CESSIEUX Maxime, avocat au barreau des Hauts de Seine, [Adresse 6]
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine WACHÉ-VALIN, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 28 juin 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 26 septembre 2024 par Karine WACHÉ-VALIN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 26 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03797 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RMH
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 13 septembre 2022, la SCI ARSHILA a consenti un bail d'habitation meublé à Mme [N] [H] [H] portant sur un logement situé [Adresse 2], 2ème étage porte gauche, et une cave, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2.380 euros et d'une provision pour charges de 220 euros outre le versement d'un dépôt de garantie de 4.760 euros.
Par acte sous seing privé en date du 13 septembre 2022, Mme [Y] épouse [V] s'est portée caution solidaire.
Les loyers étant impayés, la SCI ARCHILA a par courriers du 12 octobre 2023, mis en demeure Mme [N] [H] [H] et Mme [Y] épouse [V] en sa qualité de caution, de lui régler la somme de 8.400 euros.
Par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 13.600 euros au titre de l'arriéré locatif, décembre 2023 inclus, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
Le commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice en date du 21 décembre 2023.
Le commandement de payer a été signifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 décembre 2023.
Par actes de commissaire de justice en date du 28 et 29 février 2024, la SCI ARSHILA a fait assigner Mme [N] [H] [H] et Mme [Y] épouse [V] en sa qualité de caution devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire
- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de Mme [N] [H] [H] et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,
- statuer sur le sort des meubles conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- Condamner solidairement Mme [N] [H] [H] et Mme [Y] épouse [V] en sa qualité de caution à lui verser la somme de 18.800 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, échéance du mois de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2023,
- condamner solidairement Mme [N] [H] [H] et Mme [Y] épouse [V] en sa qualité de caution au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération des lieux,
- condamner solidairement Mme [N] [H] [H] et Mme [Y] épouse [V] en sa qualité de caution à lui payer une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 29 février 2024.
À l'audience du 28 juin 2024 à laquelle l'affaire a été renvoyée, la SCI ARSHILA représentée par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, actualise sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 3.500 euros, et demande au tribunal de débouter Mme [H] [H] et Mme [Y] épouse [V] de l'ensemble de leurs demandes, à titre subsidiaire de prononcer la nullité des seules stipulations contractuelles de l'acte de cautionnement ne satisfaisant pas aux exigences de forme prescrite par la loi.
La SCI ARSHILA expose qu'elle est une SCI familiale qui n'est propriétaire que d'un seul bien immobilier, que les impayés de loyers plongent les membres la composant dans une situation de très grande précarité étant contraints de rembourser un crédit et devant faire face aux charges de copropriété alors que sa gérante ne perçoit que de faibles revenus et présente un état de santé fragile. Elle s'oppose en conséquence à l'octroi de délais de paiement et de délais pour quitter les lieux demandés par la locataire.
S'agissant de l'acte de cautionnement, elle soutient que contrairement aux allégations de la caution, le montant du loyer est écrit de sa main en lettres et en chiffres, que l'acte ne comporte pas la mention " en principal et accessoires " mais que les accessoires sont listés dans l'acte, à savoir les indemnités d'occupation, les charges, les réparations et dégradations locatives, les impôts et taxes, les frais et dépens de procédure, les coûts des actes dues, et qu'en conséquence les exigences de forme de l'article 2297 du code civil sont respectées. En toute hypothèse si le tribunal estimait que l'article 2297 n'est pas respecté, il ne conclura pas à l'annulation de l'acte mais le restreindra en ce qu'il ne portera plus que garantie de la seule dette en principal excluant les accessoires du champ de la garantie consentie par la caution.
Elle fait valoir que s'il est exact que l'acte de caution ne comporte pas les conditions de la révision du loyer telles qu'elles figurent au contrat de bail au mépris des dispositions de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, le loyer n'a jamais été révisé et qu'en toute hypothèse, la caution n'apporte pas la preuve d'un grief et qu'à le supposer établi, le tribunal ne pourra que restreindre la portée de l'engagement de la caution au montant du loyer initial sans révision. De la même manière, l'acte ne comporte pas la mention prescrite par l'avant dernier alinéa de l'article 22-1 mais là encore, la caution n'apporte pas la preuve d'un grief et qu'à le supposer établi, le tribunal ne pourra que restreindre la portée de l'engagement de la caution en lui ouvrant la faculté de résiliation de l'acte.
Il lui est enfin reproché de ne pas apporter la preuve de la remise du contrat de bail. Or elle le lui a transmis par courriel du 4 août 2023.
Enfin Mme [H] [H] n'étant pas partie à l'acte de cautionnement, le seul cocontractant de la caution étant la bailleresse, l'état de dépendance vis-à-vis du locataire allégué par Mme [Y] épouse [V] ne saurait entacher la régularité de l'acte. La caution n'apporte par ailleurs aucun élément susceptible de caractériser une violence de telle nature que sans elle, l'une des parties n'aurait pas contracté.
Mme [N] [H] [H], représentée par son avocat, demande au tribunal de
- suspendre l'acquisition de la clause résolutoire,
- débouter la bailleresse de sa demande d'expulsion et à défaut de lui accorder un délai de 36 mois pour quitter les lieux
- échelonner le paiement de la somme due sur une période de deux ans.
Mme [N] [H] [H] expose avoir été expulsée de son précédent logement suite au non-paiement des loyers et après avoir vécu une période d'errance, elle a trouvé le logement, objet du litige dans lequel elle vit avec son fils, que son époux a quitté le domicile conjugal en septembre 2019, qu'elle a cessé son activité professionnelle depuis 2022 en raison de problèmes de santé et ne perçoit plus depuis mai 2022 qu'une pension de retraite de 462 euros, elle devrait percevoir une retraite complémentaire ou reprendre son activité professionnelle si son état de santé s'améliore.
A l'appui de sa demande de délais de paiement et de délais pour quitter les lieux, elle fait valoir qu'elle est propriétaire d'une maison en Algérie qui doit être vendue et qu'elle a présenté une demande de logement social.
Mme [Y] épouse [V] représentée par son avocat, demande au tribunal de
- dire le contrat de cautionnement nul,
- débouter la bailleresse de ses demandes de condamnation solidaire à son encontre au paiement de la somme de 18.000 euros, d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux, et au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement Mme [H] [H] et la SCI ARSHILA au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner la SCI ARSHILA aux dépens.
Mme [C] [Y] épouse [V] à l'appui de sa demande de nullité de l'acte de caution, fait valoir qu'il ne comporte pas les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité du cautionnement conformément à l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir les conditions de la révision du montant du loyer, la reproduction de l'avant dernier alinéa de l'article 22-1 précité et que la bailleresse ne lui a pas remis le jour même de la signature du contrat de bail, un exemplaire de celui-ci et que contrairement aux allégations de la demanderesse, l'article 22-1 ne subordonne pas le prononcé de la nullité à la démonstration d'un grief ainsi que cela résulte d'un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 8 mars 2006.
En outre, l'acte de caution ne précise pas pour quel montant la caution s'engage, ni la mention relative aux accessoires, mentions prescrites à peine de nullité par l'article 2297 du code civil
De plus il est établi qu'elle était dans un état de dépendance psychologique vis-à-vis de la locataire au moment de la conclusion de l'acte de cautionnement de sorte que son consentement a été vicié et que par voie de conséquence, le cautionnement est nul.
La décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2024 par mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de la demande
La SCI ARSHILA justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 décembre 2023, pour la somme en principal de 13.600 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 Janvier 2024.
En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.
En l'espèce, Mme [N] [H] [H] n'a pas repris le paiement des loyers courants de sorte qu'il ne peut lui être accordé de délais et la suspension de la clause résolutoire.
Mme [N] [H] [H] étant sans droit ni titre depuis le 15 février 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Mme [N] [H] [H] sollicite un délai de 36 mois pour quitter les lieux conformément aux dispositions de l'article L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution.
Aux termes de cet article, La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l'espèce, la locataire justifie avoir présenté une demande logement social mais ne démontre pas qu'elle sera en capacité de faire face au paiement de la dette et des indemnités d'occupation. Elle prétend qu'une maison dont elle est propriétaire en Algérie doit être vendue mais ne présente à l'appui de ses dires qu'une lettre d'un avocat non datée indiquant les dates prévues avec le notaire concernant la vente de sa maison mais sans en préciser le prix. Or, la bailleresse fait valoir qu'elle est une SCI familiale qui n'est propriétaire que d'un seul bien immobilier, que les impayés de loyers plongent ses membres dans une situation de très grande précarité étant contraints de rembourser un crédit et devant faire face aux charges de copropriété alors que sa gérante ne perçoit que de faibles revenus et présente un état de santé fragile.
Il n'y a pas lieu dès lors d'accorder des délais pour quitter les lieux.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Mme [N] [H] [H] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, la SCI ARSHILA verse aux débats un décompte démontrant que Mme [N] [H] [H] doit la somme totale de 18.800 euros, correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d'occupation, février 2024 inclus.
Mme [N] [H] [H] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer la somme de 18.800 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2023, date du commandement de payer pour la somme de 13.600 euros et de l'assignation pour le surplus.
Elle sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant de la date de résiliation du bail jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Sur la demande de condamnation solidaire de Mme [C] [Y] épouse [V] en sa qualité de caution
Par acte sous seing privé en date du 13 septembre 2022, Mme [Y] épouse [V] s'est portée caution solidaire de Mme [N] [H] [H] pour les obligations résultant du bail qui lui a été consenti par le bailleur la SCI ARSHILA pour la location du logement située [Adresse 2] Il y est précisé qu'elle a pris connaissance du montant du loyer de 2.600 euros, soit deux mille six cent euros par mois et que son engagement vaut pour le paiement en cas de défaillance du locataire, des loyers, des indemnités d'occupation, des charges, des réparations et des dégradations locatives, des impôts et taxes, des frais et dépens de procédure, des coûts des actes dus et que son engagement est valable pour la durée du bail.
Aux termes de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
L'article 2297 du code civil précise: “ A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres.” En cas de différence, le cautionnement vaut pour
la somme écrite en toutes lettres.
Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu'il poursuive d'abord le débiteur ou qu'il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.
La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article.
En l'espèce, il apparaît que l'acte de cautionnement ne fait pas apparaître les conditions de sa révision du loyer telles qu'elles figurent au contrat de location ni la reproduction de l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et pas davantage la mention prévue par l'article 2297 du code civil.
Enfin la bailleresse ne saurait prétendre avoir rempli son obligation de remise à la caution d'un exemplaire du contrat de location, celui-ci ne lui ayant été adressé par courriel à sa demande que près d'un an après la signature de l'acte de cautionnement.
La SCI ARSHILA soutient que Mme [C] [Y] épouse [V] ne démontre pas que l'absence de ces formalités lui aurait causé un grief.
Or, les formalités édictées par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont toutes prescrites à peine de nullité du cautionnement sans qu'il soit nécessaire d'établir l'existence d'un grief. En toute hypothèse, l'absence de ces formalités lui ont nécessairement causé un grief.
La SCI demande à titre subsidiaire de prononcer la nullité des seules stipulations contractuelles de l'acte de cautionnement ne satisfaisant pas aux exigences de forme prescrite par la loi.
Il ne saurait être fait droit à cette demande, l'article 22-1 précisant que les formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
Il convient en conséquence de prononcer la nullité de l'acte de cautionnement signé par Mme [C] [Y] épouse [V] et de débouter la SCI ARSHILA de sa demande de condamnation solidaire.
L'acte de cautionnement étant nul du fait de l'absence des formalités prescrites par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, il n'y a pas lieu d'examiner la demande de nullité de l'acte de cautionnement sur le fondement du vice du consentement.
Sur les demandes accessoires
Mme [N] [H] [H] partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés par elles dans la présente instance et non compris dans les dépens.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 décembre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 septembre 2022 entre la SCI ARSHILA, d'une part, et Mme [N] [H] [H] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], 2ème étage porte gauche, outre une cave est résilié depuis le 26 Janvier 2024,
ORDONNE à Mme [N] [H] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2], 2ème étage porte gauche, et la cave ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
PRONONCE la nullité de l'acte de cautionnement signé le 13 septembre 2022 par Mme [C] [Y] épouse [V],
CONDAMNE Mme [N] [H] [H] à payer à la SCI ARSHILA la somme de 18.800 euros au titre de l'arriéré locatif et indemnité d'occupation, échéance de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 13.600 euros et l'assignation pour le surplus,
CONDAMNE Mme [N] [H] [H] à payer à la SCI ARSHILA une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter de la résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),
REJETTE les demandes de la SCI ARSHILA à l'encontre de Mme [C] [Y] épouse [V],
DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [N] [H] [H] aux dépens de l'instance,
RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.
Le greffier La juge
