Cour d'appel, 21 septembre 2023. 22/07088

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 21 SEPTEMBRE 2023 N° 2023/555 Rôle N° RG 22/07088 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJNCX [P] [L] C/ [Z] [W] [T] veuve [H] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Maud DAVAL-GUEDJ Me Thierry BAUDIN Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de NICE en date du 21 Avril 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/03966. APPELANT Monsieur [P] [L] né le [Date naissance 3] 1959 à [Localité 5] (LIBAN), demeurant [Adresse 2] représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté par Me Philippe TEBOUL, avocat au barreau de NICE INTIMEE Madame [Z] [W] [T] veuve [H] née le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4] représentée et assistée par Me Thierry BAUDIN, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Gilles PACAUD, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Gilles PACAUD, Président Mme Angélique NETO, Conseillère Madame Myriam GINOUX, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Isabelle MAZAN. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Septembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Septembre 2023, Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 10 septembre 2019, madame [Z] [T] épouse [H] a donné à bail à monsieur [P] [L], moyennant un loyer de 1 009 euros et une provision sur charges de 135 euros par mois, un appartement de type 3 sis [Adresse 2]. Le 16 août 2021, elle lui a fait délivrer un commandement, visant la clause résolutoire, de payer un arriéré de loyer de 2 248,90 euros, outre 135,89 euros de frais d'acte. Invoquant le caractère infructueux dudit commandement, Mme [Z] [T] épouse [H] a, par actes d'huissier en date du 16 novembre 2021, fait assigner M. [P] [L] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, service de proximité, qui, par ordonnance en date du 21 avril 2022, a : - constaté la résiliation du bail d'habitation du 10 septembre 2019 à effet au 16 octobre 2021 ; - ordonné, à défaut de départ spontané, l'expulsion de M. [P] [L] des lieux occupés, sis à [Adresse 2], lot n° 52, appartement n° 303, 3ème étage, outre un box, lot n° 21 portant le numéro 2, situé au premier sous-sol, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion serait régi par les dispositions de l'article L 433- 1 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné M. [P] [L] à payer à Mme [Z] [T] épouse [H] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1 175 euros égal à celui du dernier loyer appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 17 octobre 2021 et jusqu'à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur et dit que les sommes échues porteraient intérêts au taux légal à compter de la décision ; - condamné M. [P] [L] à payer à Madame [Z] [T] épouse [H] la somme de 1 963,90 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 18 mars 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 août 2021 ; - rejeté la demande reconventionnelle de délais de paiement formée par M. [P] [L] ; - rejeté la demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire formée par M. [P] [L] ; - condamné M. [P] [L] à payer à Madame [Z] [T] épouse [H] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [P] [L] aux entiers dépens de l'instance de référé en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer du 16 août 2021. Selon déclaration reçue au greffe le 16 mai 2022, M. [P] [L] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 1er août 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise et : - déboute Madame [Z] [T] épouse [H] de toutes ses demandes ; - constate sa bonne foi ; - suspende les effets de la clause résolutoire, pour la période du 16 octobre 2021 au 5 novembre 2021, et lui accorde des délais de ce chef ; - statue ce que de droit sur les dépens. Par conclusions transmises le 20 juillet 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, madame [Z] [T] épouse [H] sollicitait de la cour qu'elle confirme l'ordonnance entreprise, excepté sur le quantum de la condamnation au titre de l'arriéré locatif, l'infirme sur ce point et, statuant à nouveau : - constate la résiliation du bail d'habitation à compter du 16 octobre 2021 ; - ordonne l'expulsion de M. [P] [L] des locaux qu'il occupe, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ; - condamne M. [P] [L], au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 997,63 Euros, représentant le montant de la dette locative arrêtée au 30 juin 2022 (inclus appel de juin 2022), montant à parfaire, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 août 2021 ; - condamne M. [P] [L] au paiement, par provision, d'une indemnité d'occupation à compter du 17 octobre 2021, soit fixée mensuellement à la somme de 1 175 euros (loyer 1 020 euros + provisions/charges 135 euros + provision taxe OM de 20 euros), montant à parfaire et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux ; - condamne M. [P] [L] à payer à Madame [Z] [T] veuve [H] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamne M. [P] [L] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, avec distraction au profit de Maître Thierry Baudin, avocat, sous sa due affirmation de droit. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 7 juin 2023. Par dernières conclusions transmises le 7 juin 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [Z] [T] épouse [H] sollicite de la cour qu'elle : - confirme l'ordonnance entreprise excepté sur le quantum de la condamnation au titre de l'arriéré locatif ; - réforme l'ordonnance entreprise uniquement sur le quantum de la condamnation de M. [L] au titre de l'arriéré locatif, lequel s'élève selon décompte arrêté au 07 juin 2023, à la somme de 5.388,78 euros, (soit 4 987,45 + 401,33 au titre du prorata pour la période du 28 mai 2023 au 06 juin 2023 date de l'état des lieux de sortie), montant à parfaire selon montant de la remise en état des lieux ; - statuant à nouveau : ' constate la résiliation du bail d'habitation à compter du 16 octobre 2021 ; ' ordonne l'expulsion de M. [P] [L] des locaux qu'il occupe, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ; ' condamne M. [P] [L] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 997,63 Euros, de 5.388,78 euros, (soit 4987,45 + 401,33 au titre du prorata pour la période du 28 mai 2023 au 06 juin 2023, date de l'état des lieux de sortie), représentant le montant de la dette locative arrêtée au 07 juin 2023, montant à parfaire selon montant de la remise en état des lieux, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 16 août 2021 ; ' condamne M. [P] [L] au paiement, par provision, d'une indemnité d'occupation à compter du 17 octobre 2021, soit fixée mensuellement à la somme de 1 204 euros selon montant mensuel indiqué sur le dernier décompte arrêté au 07 juin 2023 ; - condamne M. [P] [L] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamne M. [P] [L] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, avec distraction au profit de Maître Thierry Baudin, avocat, sous sa due affirmation de droit. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité des dernières conclusions de l'intimée Aux termes de l'article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l'ordonnance de clôture. L'article 803 du code de procédure civile dispose : l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ... (elle) peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal. L'ordonnance de clôture, signée le 7 juin 2023 par le président de chambre, conformément à l'avis de fixation du 14 juin 2022, n'a pas été notifiée aux avocats des parties par voie de RPVA. L'instruction de l'affaire n'a donc pas été clôturée. Les conclusions, transmises par le conseil de l'intimé le 7 juin 2023 à 13 heures 52, sont donc recevables et ce, d'autant qu'elles ne procèdent qu'à une réactualisation de la dette locative. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend . L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, le juge des référé peut constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. Aux termes des articles 1728 du code civil et 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 de cette même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 2-11 des conditions générales du contrat de bail signé, 10 septembre 2019 par M. [L] et le mandataire de Mme [H] stipule que le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner sa résiliation en justice, si bon semble au vendeur, deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat. Il résulte du décompte versé aux débats par l'intimée et n'est pas contesté, que, dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer, le 10 août 2021, M. [L] n'a procédé qu'à un seul virement de 1 170 euros, le 13 septembre 2021, lequel, au demeurant, pouvait correspondre, à cinq euros près, au loyer du même mois. Même à imputer ce règlement sur la dette locative visée au commandement de payer, d'un montant de 2 248,90 euros, celle-ci n'aurait été que partiellement acquittée dans le délai imparti par l'article 24, précité de la loi du 6 juillet 1989, repris par l'article 2-11 des conditions générales du bail. C'est, dès lors, par des motifs pertinents que le premier juge a : - constaté la résiliation du bail d'habitation du 10 septembre 2019 à effet au 16 octobre 2021 ; - ordonné, à défaut de départ spontané, l'expulsion de M. [P] [L] des lieux occupés, sis à [Adresse 2], lot n° 52, appartement n° 303, 3ème étage, outre un box, lot n° 21 portant le numéro 2, situé au premier sous-sol, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion serait régi par les dispositions de l'article L 433- 1 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné M. [P] [L] à payer à Mme [Z] [T] épouse [H] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1 175 euros égal à celui du dernier loyer appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 17 octobre 2021 et jusqu'à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur et dit que les sommes échues porteraient intérêts au taux légal à compter de la décision. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée de ces chefs. Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point. A l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle, le montant de la provision n'ayant alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. C'est enfin au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse. Par application des articles 1728 du code civil et 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Dans ses dernières écritures, transmises le 7 juin 2023, Mme [H] a informé la cour que M. [L] a, le 27 avril 2023, donné congé pour le 26 mai suivant puis a remis les clés à l'agence Immobilière Trucco, le 6 juin 2023, dans les suites d'un état des lieux de sortie. Elle verse aux débats un décompte faisant état d'une dette locative de 4 987,45 euros au 27 mai 2023. Même si M. [L] n'a pas jugé utile de conclure pour contester cette somme, la cour ne peut que constater qu'elle inclut des sommes qui ne relèvent en rien de la dette locative, à savoir '500 euros au titre l'article 700" (écriture du 21 avril 2022), 9,29 euros au titre d'un 'trop perçu' (écriture du 5 octobre 2022) et 758,22 euros de 'dépenses d'instance' (écriture du 7 novembre 2022). Par ailleurs les indemnités d'occupations sont portées à 1 195 euros, à partir du 1er septembre 2022, au lieu des 1 175 euros fixés par le premier juge. Déduction faites des sommes litigieuses, le montant non sérieusement de la créance de la dette locative de M. [L] peut être fixé 3 599,84 euros [4 987,45 - 500 - 758,32 - 9,29 - (20 x 6)]. Il doit néanmoins être majoré de la somme de 391,70 euros correspondant, au loyer dû, au prorata temporis, sur la période écoulée entre le 27 mai 2023, date de départ annoncée par le locataire et d'arrêté du compte locatif, et le 6 juin 2023, date de la remise de l'état des lieux et remise des clés (soit 1 175 : 30 = 391,666 euros x 10). L'ordonnance entreprise sera donc infirmée, du fait de l'évolution du litige, et M. [L] condamné à verser à Mme [H], la somme provisionnelle de 3 991,54 euros avec intérêts au taux légal à compter de ce jour. Il n'y a, en revanche, pas lieu de dire, comme sollicité par l'intimée, que ce montant sera 'à parfaire' du montant de la remise en état des lieux, une condamnation exécutoire, même provisionnelle, ne pouvant porter sur des éléments ni discutés ni objectivement établis et chiffrés. Sur la demande de délais de paiement L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : le juge peut, même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de règler sa dette locative ... Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon le modalités fixées par la juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Aux termes de l'article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent donc être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative et qui est en mesure d'assumer la charge d'un plan d'apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants. En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que le compte locatif de M. [L] n'a jamais cessé d'être débiteur depuis le 11 septembre 2019. Depuis la délivrance du commandement de payer, le 10 août 2021, la dette locative a, au gré de paiements irréguliers, d'abord diminué jusqu'à être intégralement soldée en 31 mars 2022 et le 19 septembre suivant, puis elle est repartie à la hausse pour atteindre 4 987,45 euros le 16 mai 2023. M. [L], qui n'a pas jugé utile de répliquer aux dernière conclusions de Mme [H] pour s'expliquer sur ce point, ne démontre donc ni sa bonne foi, ni sa capacité à s'acquitter des échéances d'un plan d'apurement de sa dette. Au demeurant, les seules pièces qu'il verse aux débats attestent qu'il n'était pas imposable au titre des revenus de l'année 2020 et que la société par actions simplifiée Almaran, qui exerce une activité principale de restauration rapide et dont il est le président, n'a dégagé qu'un bénéfice de 8 310 euros au titre de l'exercice 2018/2019. Ces données n'ont pas été actualisées depuis la première instance de sorte que la situation financière actuelle de l'appelant n'est pas connue de la cour au moment où elle statue. L'ordonnance entreprise ne peut, dans ces conditions, qu'être confirmée en ce qu'elle rejeté la demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formée par M. [P] [L]. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné M. [P] [L] aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer du 16 août 2021, et à payer à Mme [Z] [T] épouse [H] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l'intimée les frais non compris dans les dépens, qu'elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 1 000 euros en cause d'appel. M. [P] [L] supportera en outre les dépens de la procédure d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : - constaté la résiliation du bail d'habitation du 10 septembre 2019 à effet au 16 octobre 2021 ; - ordonné, à défaut de départ spontané, l'expulsion de M. [P] [L] des lieux occupés, sis à [Adresse 2], lot n° 52, appartement n° 303, 3ème étage, outre un box, lot n° 21 portant le numéro 2, situé au premier sous-sol, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion serait régi par les dispositions de l'article L 433- 1 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné M. [P] [L] à payer à Mme [Z] [T] épouse [H] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1 175 euros égal à celui du dernier loyer appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 17 octobre 2021 et jusqu'à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur et dit que les sommes échues porteraient intérêts au taux légal à compter de la décision ; - rejeté la demande reconventionnelle de délais de paiement formée par M. [P] [L] ; - rejeté la demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire formée par M. [P] [L] ; - condamné M. [P] [L] à payer à Mme [Z] [T] épouse [H] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [P] [L] aux entiers dépens de l'instance de référé en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer du 16 août 2021. L'infirme pour le surplus en raison de l'évolution du litige ; Statuant à nouveau et y ajoutant : Condamne M. [P] [L] à payer à Mme [Z] [T] épouse [H] la somme provisionnelle de 3 991,54 euros avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ; Condamne M. [P] [L] à payer à Mme [Z] [T] épouse [H] de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [P] [L] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La greffière Le président