Cour d'appel, 14 septembre 2023. 22/07755

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 14 SEPTEMBRE 2023 N° RG 22/07755 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VS44 AFFAIRE : [T] [X] [E] [C] [E] C/ [H] [L] Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 25 Avril 2022 par le Tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine N° RG : 12-21-0003 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 14.09.2023 à : Me Laurent NOREILS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE Me Claire RICARD, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE QUATORZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [T] [X] [E] [C] [E] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 3] / France Représentant : Me Laurent NOREILS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 537 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/007920 du 16/12/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) APPELANT **************** Monsieur [H] [L] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] Représentant : Me Claire RICARD, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 - N° du dossier 2231963 Ayant pour avocat plaidant Me Pascal ADAM INTIME **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Juin 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Madame Marietta CHAUMET, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 3 novembre 2020, M. [H] [L] a donné à bail meublé à M. [T] [X] [E] [C] [E] un local à usage d'habitation, situé [Adresse 4] (Hauts-de-Seine). Le bail a été conclu pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable de 528 euros, outre une provision mensuelle sur les charges de 30 euros et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant égal à deux mois de loyer principal. Le 20 juillet 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a été signifié à M. [T] [X] [E] [C] [E]. Par acte d'huissier de justice délivré le 26 octobre 2021, M. [L] a fait assigner en référé [T] [X] [E] [C] [E] aux fins d'obtenir principalement : - la constatation de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire et ce à la suite de la délivrance, le 20 juillet 2021, d'un commandement de payer visant cette clause et dont les clauses n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, - l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique, outre la séquestration du mobilier et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard de libérer les lieux, - la condamnation de M. [T] [X] [E] [C] [E] au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 3 553,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation pour la période arrêtée au terme d'octobre 2021 inclus, selon décompte au 20 octobre 2021, outre les intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance, sauf à parfaire et réactualisation de la créance, - la condamnation de M. [T] [X] [E] [C] [E] au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au double du loyer contractuel, soit la somme de 1 056 euros et ce jusqu'à la libération effective des lieux, - la condamnation de M. [T] [X] [E] [C] [E] au paiement d'une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure qui comprendront le coût du commandement du 20 juillet 2021, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Par ordonnance contradictoire rendue le 25 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine a : - renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, par provision, vu l'urgence, - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 21 septembre 2021, - condamné M. [T] [X] [E] [C] [E] à payer à titre provisionnel à M. [H] [L] la somme de 2 681,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, incluant le terme du mois de mars 2022, selon décompte du 7 mars 2022, outre les intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2021, - autorisé M. [T] [X] [E] [C] [E] à s'acquitter de sa dette locative par le versement de 17 mensualités consécutives d'un montant minimum de 150 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de l'ordonnance, en sus des loyers courants, jusqu'à apurement de la totalité de la dette locative par une 18ème et dernière mensualité, - suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n'avoir jamais joué si M. [T] [X] [E] [C] [E] libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant, - dit qu'à défaut de paiement de l'arriéré ou du loyer courant : - la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible - la clause résolutoire reprendra son plein effet - faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [T] [X] [E] [C] [E] des lieux situés à [Localité 3], [Adresse 4], type studio, dans la cour, 2ème pavillon à gauche, et celle de tous occupants de son chef , avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des article L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution - M. [T] [X] [E] [C] [E] sera tenu au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel révisé, augmenté des charges qui aurait été du, si le bail s'était poursuivi, avec, le cas échéant, le supplément de loyer de solidarité (sls). - dit n'y avoir lieu à prononcer une astreinte, en l'absence de libération volontaire des lieux, - débouté M. [H] [L] de sa demande accessoire fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [T] [X] [E] [C] [E] aux dépens lesquels comprendront, notamment, le coût du commandement délivré le 20 juillet 2021, - rappelé que l'ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire. Par déclaration reçue au greffe le 26 décembre 2022, M. [X] [E] [C] [E] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans ses dernières conclusions déposées le 5 avril 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [X] [E] [C] [E] demande à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989, de : '- déclarer M. [T] [X] [E] [C] [E] recevable en ses présentes écritures, fins et conclusions ; - infirmer l'ordonnance du 25 avril 2022 ; statuant à nouveau : - débouter M. [H] [L] de ses demandes ; subsidiairement, - confirmer les délais de paiement accordés par le tribunal de proximité et la suspension des effets de la clause résolutoire ; - débouter M. [H] [L] de son appel incident ; en tout état de cause, - condamner M. [H] [L] à rembourser à M. [T] [X] [E] [C] [E] la somme de 4 000 euros versée sans justification lors de la signature du bail ; - condamner M. [H] [L] à régler à M. [I] [S] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ; - condamner M. [H] [L] aux entiers dépens.' Dans ses dernières conclusions déposées le 6 mars 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [L] demande à la cour, au visa de l'article 564 du code de procédure civile, de : '- déclarer M. [X] [E] [C] [E] irrecevable en sa demande nouvelle de requalification du bail. - confirmer l'ordonnance entreprise rendue le 25 avril 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Asnières sur Seine, en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 21 septembre 2021 et condamné M. [X] [E] [C] [E] à payer à titre provisionnel à M. [H] [L] la somme de 2 681,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, incluant le terme du mois de mars 2022, selon décompte du 7 mars 2022, outre les intérêts légal à compter du 26 octobre 2021, ainsi que les entiers dépens, dont le coût du commandement du 20 juillet 2021. et en conséquence : - débouter M. [X] [E] [C] [E] de son appel et de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions. - débouter M. [X] [E] [C] [E] de sa demande de remboursement de la somme de 4 000 euros payée par virement le 10 novembre 2020. - débouter M. [X] [E] [C] [E] de sa demande de délai. - déclarer recevable et bien-fondé M. [H] [L] en son appel incident. et en conséquence : - infirmer l'ordonnance entreprise au titre de la suspension des effets de la clause résolutoire, au vu du non-respect des délais de règlement des loyers et de la notification de la déchéance du terme faite suivant exploit du 7 juillet 2022. - condamner M. [X] [E] [C] [E] à payer à M. [H] [L] la somme 5 242,34 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 01 mars 2023, terme de mars 2023 compris. - condamner M. [X] [E] [C] [E] à verser à M. [H] [L] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [X] [E] [C] [E] aux entiers dépens de première instance et d'appel.' L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 mai 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION M. [X] [E] [C] [E] soutient que, lors de son entrée dans les lieux, le logement était notamment dépourvu de lit, de four ou de vaisselle, tous matériels qu'il a dû acquérir lui-même, et il sollicite en conséquence la requalification du contrat en bail de droit commun régi par la loi du 6 juillet 1989. Il conteste la dette locative, faisant valoir que l'allocation logement n'est pas déduite par le bailleur, et pas davantage la somme de 4 000 euros qu'il a dû verser lors de son entrée dans les lieux. L'appelant demande subsidiairement la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement, faisant valoir que 'c'est à tort que le bailleur lui a signifié la déchéance du terme'. M. [L] invoque l'irrecevabilité de la demande de requalification du bail, faisant valoir qu'elle est nouvelle en appel. Il soutient subsidiairement que le logement était meublé, ainsi que le mentionne l'état des lieux d'entrée. Concernant la dette locative, le bailleur affirme qu'elle s'élève désormais à la somme de 5 242,34 euros, M. [X] [E] [C] [E] n'ayant réglé aucun loyer en cours de procédure, ce qui justifie selon lui l'infirmation de l'ordonnance déférée en ce qu'elle a accordé des délais de paiement à l'appelant. Il fait valoir que le paiement de 4 000 euros est bien mentionné sur le décompte locatif. Sur ce, sur la requalification du bail En application de l'article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Cependant, l'article 566 du code de procédure civile prévoit que les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément. Il convient de dire qu'en l'espèce, la demande de requalification du contrat de bail vise à écarter les prétentions adverses et il y a lieu de la déclarer recevable. S'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, et de la cour statuant à sa suite, de qualifier un contrat de bail, cette question peut néanmoins constituer une contestation sérieuse de la demande de résiliation du bail. L'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu' 'un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret'. En vertu des dispositions de l'article 2 du décret du 31 juillet 2015, 'le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants : 1° Literie comprenant couette ou couverture ; 2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ; 3° Plaques de cuisson ; 4° Four ou four à micro-ondes ; 5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ; 6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ; 7° Ustensiles de cuisine ; 8° Table et sièges ; 9° Etagères de rangement ; 10° Luminaires ; 11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement'. L'état des lieux d'entrée produit par M. [L] et signé par l'appelant démontre que l'ensemble de ces éléments étaient présents dans le logement lors de l'arrivée de M. [X] [E] [C] [E] et il n'existe donc aucune contestation sérieuse à ce titre. La demande de l'appelant à ce titre sera rejetée. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 suivant dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. Le contrat de bail conclu entre les parties comprend une clause résolutoire en cas de défaut du paiement du loyer. Cette clause résolutoire est également annexée au commandement de payer la somme de 1 321, 60 euros qui a été délivré le 20 juillet 2021 à M. [X] [E] [C] [E]. Le décompte produit en pièce 6 ne fait état d'aucun versement entre le 20 juillet 2021 et le 1er octobre 2021. Dès lors, l'ordonnance querellée sera confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 septembre 2021, ainsi qu'en ses mesures subséquentes à savoir l'expulsion, la séquestration du mobilier et le paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation. Sur les demandes en paiement L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier. Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. À l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle et la cour est tenue d'appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation en est nécessaire. Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Aux termes de l'article du 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. L'indemnité d'occupation correspond à la fois à une contrepartie de la jouissance des locaux et à la compensation du préjudice subi par le propriétaire du fait de la privation de la libre disposition des lieux. Le décompte produit par M. [L] fait apparaître une dette de 5 242, 34 euros à la date du 5 mars 2023, qui n'est contredit par aucune pièce produite par le locataire, étant précisé que sont mentionnés les versements de la caisse d'allocations familiales tout comme le paiement par M. [X] [E] [C] [E] de la somme de 4 000 euros le 10 novembre 2020. L'appelant sera en conséquence condamné à verser cette somme à titre provisionnel à M. [L] et l'ordonnance attaquée sera infirmée sur le montant de la provision. Sur la demande de délais L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. L'article 24 VII prévoit que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il découle de ces dispositions que l'octroi de délais de paiement, entraînant la suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire, est subordonnée à la justification par le locataire d'éléments relatifs à sa situation, en particulier financière, permettant de démontrer qu'il est en capacité d'apurer sa dette si celle-ci est étalée, en plus de l'acquittement des échéances du loyer et des charges courantes. Or en l'espèce, l'examen de la situation financière de M. [X] [E] [C] [E] démontre que ses ressources financières (830 euros par mois) ne lui permettent pas de régler le loyer de 560 euros. Celui-ci n'a d'ailleurs procédé à aucun règlement depuis le mois d'avril 2021. Dans ces conditions, sa demande de délais et de suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire ne peut qu'être rejetée. L'ordonnance querellée sera infirmée en ce qu'elle a accordé ces délais à M. [X] [E] [C] [E]. Sur les demandes accessoires L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Partie perdante, M. [X] [E] [C] [E] ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et doit supporter les dépens d'appel. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à M. [L] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelant sera en conséquence condamné à lui verser une somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire, Déclare recevable la demande de requalification du contrat de bail ; Rejette la demande de M. [X] [E] [C] [E] subséquente à cette demande de requalification ; Confirme l'ordonnance querellée, sauf sur le montant de la provision et sur les délais de paiement ; Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Condamne M. [T] [X] [E] [C] [E] à payer à M. [H] [L] la somme provisionnelle de 5 242, 34 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 31 mars 2023 ; Déboute M. [T] [X] [E] [C] [E] de sa demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Condamne M. [T] [X] [E] [C] [E] à payer à M. [H] [L] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [T] [X] [E] [C] [E] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur l'aide juridictionnelle. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,