Texte intégral
Du 30 août 2024
5AA
PPP Référés
N° RG 23/02215 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YRUN
Société DOMOFRANCE
C/
[V] [G], [H] [R]
Expéditions délivrées à
Me Isabelle PIQUET
- FE délivrée à DOMOFRANCE
Le 30/08/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 août 2024
PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDERESSE :
Société DOMOFRANCE, SA D’HLM
RCS BORDEAUX 458 204 963
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par [Z] [D] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial
DEFENDEURS :
Monsieur [V] [G]
né le 21 Juillet 1982 à [Localité 7]
[Adresse 5]
[Localité 6]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/5572 du 17/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)
Assisté de Me Isabelle PIQUET (Avocat au barreau de BORDEAUX)
Madame [H] [R]
[Adresse 5]
[Localité 6]
Assistée de Me Isabelle PIQUET (Avocat au barreau de BORDEAUX)
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/5570 du 17/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)
DÉBATS :Audience publique en date du 31 Mai 2024
PROCÉDURE :
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 10 septembre 2015, prenant effet le même jour, la SA HLM DOMOFRANCE a donné à bail à Monsieur [G] [V] et Madame [R] [H] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 6], [Adresse 8].
Par exploit de commissaire de justice du 26 septembre 2023, la SA HLM DOMOFRANCE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2619.82 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par exploit de commissaire de justice du 29 novembre 2023, la SA HLM DOMOFRANCE a assigné Monsieur [G] [V] et Madame [R] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 21 mars 2024 aux fins de voir :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 29 juillet 2015 à la date du 8 novembre 2023,Constater que Monsieur [G] [V] et Madame [R] [H] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,Ordonner l'expulsion de Monsieur [G] [V] et Madame [R] [H] et de tous occupants de leur chef, avec au besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier, de la totalité des lieux visés par le bail du 29 juillet 2015,
En tant que de besoin, fixer que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,
Condamner solidairement Monsieur [G] [V] et Madame [R] [H] à payer à DOMOFRANCE la somme provisionnelle 1.895,66 €, au titre des loyers dus à la date du 8 novembre 2023 (terme d'octobre 2023 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,
Condamner solidairement Monsieur [G] [V] et Madame [R][H] à payer à DOMOFRANCE une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges, et ce à compter du 8 novembre 2023 et jusqu'à complète restitution des lieux visés par le bail du 29 juillet 2015, vides de toute occupation et de tout objet mobilier,
Condamner solidairement Monsieur [G] [V] et Madame [R][H] à payer à DOMOFRANCE la somme de 250 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,Condamner solidairement Monsieur [G] [V] et Madame [R]
[H] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 septembre 2023.A l'audience du 21 mars 2024, l'affaire a été renvoyée au 16 mai 2024 afin qu'une demande d'aide juridictionnelle soit faite et en l'attente des conclusions de la défense. Elle a de nouveau fait l'objet d'un renvoi au 31 mai 2024 en l'attente du certificat de l'aide juridictionnelle et d'un apurement de la dette locative.
Lors de l'audience du 31 mai 2024, la SA HLM DOMOFRANCE, régulièrement représentée, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 2.462,12 euros au 30 mai 2024. Elle précise que deux règlements ont été effectués en mai à hauteur de 750 euros par chèque et 400 euros par virement. Elle indique maintenir l’intégralité de ses demandes et être opposée à l'octroi de délais de paiement.
En défense, Monsieur [G] [V] et Madame [R] [H], représentés par leur conseil, sollicitent du tribunal de :
AUTORISER Monsieur [V] [G] et Madame [H] [R] à se libérer de leur dette locative en versant, en sus de leur loyer courant, une somme de 100 € par mois jusqu'à apurement du principal, des frais et intérêts, et au maximum dans un délai de 36 mois,SUSPENDRE pendant ce délai les effets de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail,
DEBOUTER la SA D'HLM DOMOFRANCE de sa demande d'indemnité formée sur le fondement de l'article 700 Code de Procédure Civile, dirigée à l'encontre de Monsieur [G] et Mme [R],
STATUER ce que de droit sur les dépens.
Ils précisent ne pas contester le montant de la dette sollicitée et reconnaissent ne pas s’être acquittés de manière régulièrement du paiement des loyers. Ils indiquent avoir eu des difficultés quant aux déclarations trimestrielles auprès de la CAF.
Monsieur [G] ajoute avoir bénéficié d’une mesure de curatelle renforcée et depuis peu d’une curatelle simple. Il précise avoir deux enfants à charge avec Madame [R] et bénéficier de l’allocation enfant handicapé pour chacun.
Il indique enfin que les ressources mensuelles totales du couple s’élèvent à la somme de 2.886 euros de sorte qu’ils seraient en possibilité avec Madame [R] de s’acquitter de la somme de 100 en sus des loyers mensuels.
Monsieur [G] [V] et Madame [R] [H] n'ont pas répondu à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 30 août 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 30 novembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 21 mars 2024.
La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 27 septembre 2023.
L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
La SA HLM DOMOFRANCE a fait signifier à Monsieur [G] [V] et Madame [R] [H] un commandement d’avoir à payer la somme de 2462.12 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 26 septembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Les locataires n'ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.
Ce défaut de régularisation fonde la SA HLM DOMOFRANCE à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 8 novembre 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats, que Monsieur [G] [V] et Madame [R] [H] ont repris le paiement intégral du loyer courant en mai 2024. De plus, Monsieur [G] [V] et Madame [R] [H] sont en situation de régler le montant de leur dette, compte tenu de revenus du ménage à hauteur de 2.886 euros.
Par suite, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, la SA HLM DOMOFRANCE sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [G] [V] et Madame [R] [H].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [G] [V] et Madame [R] [H] seront tenus au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (718.46 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er mai 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA HLM DOMOFRANCE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2462.12 euros à la date du 30 mai 2024.
Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [G] [V] et Madame [R] [H] seront donc condamnés au paiement de la somme de 2462.12 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 30 mai 2024 – échéance du mois d'avril 2024 incluse.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l’hypothèse où Monsieur [G] [V] et Madame [R] [H] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er mai 2024.
Sur la solidarité
Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que «les locataires demeurent conjoints et solidaires de l'exécution de toutes les clauses du contrat de location».
Monsieur [G] [V] et Madame [R] [H] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [G] [V] et Madame [R] [H].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [G] [V] et Madame [R] [H] à verser à la SA HLM DOMOFRANCE la somme de 50 euros.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 8 novembre 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 10 septembre 2015 entre Monsieur [G] [V] et Madame [R] [H] et la SA HLM DOMOFRANCE, relatif au logement situé [Adresse 4] à [Localité 6], [Adresse 8] ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [V] et Madame [R] [H] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE la somme de 2462.12 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 30 mai 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Monsieur [G] [V] et Madame [R] [H] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 68 euros chacune, suivies d'une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l'échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu'en ce cas, à défaut pour Monsieur [G] [V] et Madame [R] [H] d'avoir libéré volontairement les lieux, qu'il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;Qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;Qu’en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (718.46 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [V] et Madame [R] [H] à son paiement à compter du 1er mai 2024 , jusqu'à libération effective des lieux ;
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [V] et Madame [R] [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [V] et Madame [R] [H] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE une indemnité de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
