Cour d'appel, 06 septembre 2024. 24/03808

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 8 ARRÊT DU 6 SEPTEMBRE 2024 (n° / 2024 , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/03808 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CI7KB Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 5 février 2024 - Juge commissaire du Tribunal de commerce de MELUN - RG n° 2024M00321 APPELANTS Monsieur [E] [X] Né le [Date naissance 4] 1969 à [Localité 16] (77) De nationalité française [Adresse 13] [Localité 14] QC. CANADA Madame [D] [Z] veuve [X] Née le [Date naissance 7] 1940 à [Localité 16] (77) Demeurant [Adresse 6] [Localité 11] Représentés et assistés de Me Matthieu CORDELIER de l'AARPI LEXONE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0473, INTIMES Monsieur [U] [B] Né le [Date naissance 3] 1971 à [Localité 15] De nationalité française Demeurant [Adresse 9] [Localité 1] Représenté par Me Jean-Didier MEYNARD de la SCP BRODU - CICUREL - MEYNARD - GAUTHIER - MARIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0240, S.E.L.A.R.L. MJC2A, représentée par Maître [N] [K], en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL FLEUR DE SEL, nommée à cette fonction par jugement du tribunal de commerce de MELUN du 4 décembre 2023, Immatriculée au registre du commerce et des sociétés d'EVRY sous le numéro 501 184 774, Dont le l'étude est située [Adresse 2] [Localité 10] Représentée par Me Sarah DEGRAND de la SCP FGB, avocate au barreau de MELUN, Assistée de Me Laure BUREAU de la SCP FGB, avocate au barreau de MELUN, Monsieur [T] [O] De nationalité française Demeurant [Adresse 5] [Localité 12] S.A.R.L. LA FLEUR DE SEL, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de MELUN sous le numéro 814 268 082, Dont le siège social est situé [Adresse 8] [Localité 11] Non constitués COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant la cour composée en double-rapporteur de Mme Marie-Christine HEBERT-PAGEOT, présidente de chambre, et de Mme constance LACHEZE, conseillère. Ces magistrates ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT, présidente de chambre, Mme Constance LACHEZE, conseillère, Mme Alexandra PELIER-TETREAU, conseillère, conseillère. Un rapport a été présenté à l'audience par Mme Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT dans le respect des conditions prévues à l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Liselotte FENOUIL ARRÊT : - rendu par défaut - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT, présidente de chambre et par Liselotte FENOUIL, greffière, présente lors de la mise à disposition. *** FAITS ET PROCÉDURE: M.[E] [X] et Mme [D] [Z] veuve [X] (les consorts [X]) sont propriétaires indivis d'un immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 16] (77), qui a été donné à bail le 4 juillet 2013 à M. [I] et Mme [J]. Le bail a été cédé à la SARL La fleur de sel dans le cadre d'une cession du fonds de commerce de restauration le 5 novembre 2015. Par jugement du 4 décembre 2023, tribunal de commerce de Melun a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de la société La fleur de sel, la SELARL MJC2A, en la personne de Maître [K], étant désignée en qualité de liquidateur judiciaire. Les consorts [X] ont fait délivrer le 25 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire au titre des loyers impayés antérieurement au jugement d'ouverture et au titre des manquements dans l'entretien des locaux, puis le 29 février 2024, ont fait assigner la société La fleur de sel et le liquidateur judiciaire, ès qualités, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail. Dans le cadre de sa mission de réalisation des actifs du débiteur, le liquidateur a reçu deux offres d'acquisition du fonds de commerce, émanant de M. [B] et de M. [O]. Par requête du 25 janvier 2024, le liquidateur a saisi le juge-commissaire afin qu'il soit statué sur les offres d'acquisition présentées par les deux candidats. Les 28 et 29 mars 2024, les consorts [X] ont fait délivrer un commandement de payer avec acquisition de la clause résolutoire fondé sur les manquements postérieurs au jugement d'ouverture, ainsi, le 28 mars 2024 qu'un congé avec refus de renouvellement à raison des manquements allégués à l'encontre de la société preneuse. Par ordonnance du 5 février 2024, le juge commissaire a autorisé la cession du fonds de commerce au profit de M. [B], moyennant le prix de 105.000 euros s'appliquant aux éléments incorporels pour 85.000 euros et aux éléments corporels pour 20.000 euros, dit que le paiement du prix devra être immédiat et que l'entrée en jouissance sera réputée intervenir dès parfait encaissement du prix de cession et justification d'une police d'assurance pour le fonds acquis, dit que les loyers seront pris en charge par le cessionnaire à compter du jour de l'ordonnance, que le cessionnaire prend les biens en l'état et à ses risques et périls et devra faire son affaire personnelle de la poursuite de tous contrats en cours à l'exclusion de contrat de bail, cédé en l'état, dit que l'acte de cession devra être signé au plus tard le 9 septembre 2024 , dit que cette ordonnance sera considérée comme non avenue en cas de non-respect de ce délai, que toute somme remise au liquidateur par le candidat repreneur, en vue de garantir son engagement, sera conservée par lui au profit des créanciers de la procédure en cas de défaillance du repreneur, que le liquidateur pourra en outre agir en responsabilité à l'encontre du repreneur défaillant en vue d'obtenir réparation du préjudice subi par les créanciers, et dit que les dépens seront employés en frais de procédure collective. Le 12 mars 2024, le liquidateur judiciaire, ès qualités, a signé avec M. [B] une convention de mise à disposition immédiate des locaux objet du bail en l'attente de la signature définitive de l'acte de cession Le 15 février 2024, M.[X] et Mme [Z] veuve [X] ont relevé appel de cette ordonnance en intimant M. [O], M. [B], la SARL La fleur de sel et la SELARL MJC2A, ès qualités. Par conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 27 mai 2024, les consorts [X] demandent à la cour, - à titre principal, sur la violation du droit de préférence des bailleurs, d'infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance en ce qu'elle a autorisé la cession du fonds de commerce sans purger le droit de préférence des bailleurs, constater en conséquence la nullité de la cession du fonds de commerce et du bail commercial, ainsi que la convention de mise à disposition des locaux consentie par le liquidateur au profit de M. [B], - à titre subsidiaire, sur l'atteinte au droit d'agrément des bailleurs et l'absence de fixation des conditions de cession du bail, d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a autorisé la cession du droit au bail sans recueillir l'accord exprès des bailleurs, constater le défaut de titre d'occupation régulier du cessionnaire et fixer en tant que besoin l'indemnité d'occupation due aux bailleurs à la somme mensuelle de 6.055,13 euros jusqu'à la libération effective des lieux, - en tout état de cause, sur l'acquisition de la clause résolutoire, constater la résiliation de plein droit du bail commercial, les commandements de payer visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et défaut d'entretien étant demeurés infructueux plus de 3 mois après leur délivrance, ordonner en conséquence l'expulsion de la société La fleur de sel et de tout occupant de son chef, condamner solidairement la société La fleur de sel, M. [B] et la SELARL MJC2A ès qualités, à leur payer une indemnité procédurale de 6.500 euros, et in solidum la société La fleur de sel et M. [B] aux entiers dépens. Par conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 16 mai 2024, la SELARL MJC2A, ès qualités, demande à la cour de débouter les consorts [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, déclarer irrecevables leurs demandes d'acquisition de la clause résolutoire du bail et d'expulsion de la société La fleur de sel, confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance attaquée et condamner 'conjointement et solidairement' M. [X] et Mme [X] au paiement d'une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Dans ses conclusions n°2 remises au greffe et notifiées par voie électronique le 7 juin 2024, M. [B] demande à la cour de confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions, débouter en conséquence purement et simplement M.[X] et Mme [X] de toutes leurs demandes, fins et prétentions et les condamner solidairement à payer à M. [B] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. M.[O] et la SARL La fleur de sel n'ont pas constitué avocat. Le dossier a été communiqué au ministère public le 22 mars 2024 qui n'a pas fait valoir d'observation. SUR CE, Les consorts [X] exposent que ni le projet de cession, ni l'identité des candidats à la reprise ne leur ont été signifiés, les empêchant ainsi d'exercer leurs droits d'agrément et de préférence prévus au bail, qu'ils n'ont pas été invités à se prononcer sur le non-renouvellement du bail en cours, que les loyers antérieurs au jugement d'ouverture n'ont pas été réglés, qu'il a été constaté un manque d'entretien des locaux et que le bail n'a pas fait l'objet d'une décision de continuation par le juge-commissaire. Ils contestent avoir renoncé à leur droit de préférence par modification du prix, précisent que leur courrier du 5 mai 2024 notifiant l'exercice de ce droit reprend strictement le prix de 105.000 euros fixé par ordonnance entreprise, et qu'ils se bornent à demander la compensation avec leur créance de loyers et d'indemnités à l'encontre du cédant et de l'occupant irrégulier des locaux, que cette compensation dans un contexte de connexité ne saurait s'analyer en une modification du prix de cession et être assimilée à une quelconque renonciation à leur droit de préférence. Le liquidateur judiciaire et M. [B], cessionnaire, contestent toute violation des droits des bailleurs. Le liquidateur répond que le principe selon lequel une cession du bail est nulle à l'égard du bailleur si celui-ci n'a pas été mis en mesure d'exercer son droit de préférence ou son droit de préemption, ne s'applique pas à un avant contrat, que l'ordonnance querellée ne constitue pas l'acte de cession du fonds de commerce entraînant le transfert de propriété, que l'autorisation de vendre donnée par le juge-commissaire ne l'est que sous condition suspensive du droit du bailleur, que le notaire chargé de régulariser la cession a notifié aux consorts [X] les charges et conditions de la vente autorisée par le juge-commissaire, que le 5 mai 2024 les consorts [X] ont exercé leur droit de préférence, ce droit ne pouvant s'exercer qu'au prix offert. M. [B], cessionnaire, expose qu'il n'appartient pas au juge-commissaire de veiller au respect des conditions prévues par le bail existant au jour du jugement d'ouverture, que la purge des conditions stipulées au bail s'opère en amont de la cession dans le cadre de la rédaction de l'acte de cession, ce qu'a entrepris le notaire chargé de la rédaction de l'acte. Il en déduit qu'aucune violation des droits des bailleurs n'a eu lieu au stade de l'ordonnance, ceux-ci conservant toute possibilité de faire valoir leur droit de préférence et leur défaut d'agrément, que les bailleurs ont d'ailleurs usé de leur droit de préférence par courrier du 5 mai 2024 notifié au liquidateur, mais qu'il n'appartient pas à la cour à ce stade d'apprécier la recevabilité et le bienfondé du droit ainsi revendiqué. - Sur la violation du principe du contradictoire Les bailleurs ont été avisés de l'audience devant le juge-commissaire et M. [X], comparaissant en personne pour l'indivision [X], a pu faire valoir son opposition à la cession du fonds de commerce ainsi qu'il ressort du rappel de sa position dans l'ordonnance. C'est donc vainement qu'ils invoquent une violation du principe du contradictoire, étant en tout état de cause relevé qu'ils ne tirent pas les conséquences du moyen qu'ils soulèvent puisqu'ils ne sollicitent pas l'annulation de l'ordonnance mais seulement son infirmation. - Sur la nullité de l'acte de cession - sur le moyen pris de la violation du pacte de préférence Le bail stipule à la clause intitulée ' Pacte de préférence' que 'Pour le cas où au cours du présent bail et de ses renouvellements éventuels, le 'Preneur' se déciderait à vendre le fonds exploité dans les locaux sus-désignés, il sera tenu de faire connaître au 'Bailleur' par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, avant de réaliser la vente, l'identité de la personne avec laquelle il sera d'accord pour vendre et l'intégralité des conditions de la vente. A égalité de prix et de conditions, le ' Preneur' devra donner la préférence au 'Bailleur' sur toutes autres personnes. En conséquence, le 'Bailleur' aura le droit d'exiger que le fonds dont il s'agit lui soit vendu par priorité à tout acquéreur, aux mêmes conditions. A cet effet, le 'Bailleur' aura un délai de 90 jours francs partant du jour de la réception de la notification des conditions de la vente projetée pour user de son droit de préférence. Si son acceptation n'est pas parvenue au 'Preneur' dans ce délai, il sera définitivement déchu de son droit de préférence. [....]'. Ainsi qu'en convient le liquidateur, la cession du bail dans le cadre de la vente du fonds de commerce dépendant de la liquidation, est subordonnée au respect du pacte de préférence stipulé au profit du bailleur, ainsi que de la clause d'agrément. Si la vente de gré à gré d'un actif mobilier dépendant de la liquidation est parfaite dès l'ordonnance du juge-commissaire qui l'autorise, sous réserve que cette décision acquière l'autorité de la chose jugée, la réalisation de la cession est subordonnée à l'accomplissement d'actes postérieurs. Ainsi, après avoir obtenu l'autorisation du juge-commissaire de céder de gré à gré le fonds de commerce en application de l'article L642-19 du code de commerce, il incombe au liquidateur judiciaire de faire procéder à la rédaction de l'acte authentique, qui seul formalisera la réalisation de la cession. Il appartient en conséquence au notaire qui a été chargé par le liquidateur d'établir l'acte de vente de notifier le projet d'acte de cession au bailleur afin de purger le droit de préférence prévu au bail. Une telle notification ne peut en effet utilement intervenir qu'après que le juge-commissaire a arrêté les conditions de la vente de gré à gré qu'il autorise, au vu des mérites respectifs des offres d'acquisition qui lui sont soumises. Il ressort des pièces du dossier que Maître [Y], notaire instrumentaire: - par un premier courrier daté du 22 mars 2024, adressé à l'indivision [X]/M.[E] [X], relevant la nécessité d'un agrément du bailleur à la cession, a interrogé ceux-ci sur leurs éventuelles réserves, - par un second courrier recommandé daté du 25 mars 2024, également adressé à l'indivision [X]/M.[E] [X], rappelant la clause du bail relative au pacte de préférence, a précisé que le prix était de 105.000 euros payable comptant et invité le bailleur, s'il entendait exercer son droit de préférence, à en informer le preneur désormais en liquidation judiciaire et représenté par la SELARL MJC2A, en la personne de Maître [K]. Par courrier daté du 5 mai 2024, l'avocat de l'indivision [X] a indiqué au liquidateur judiciaire, que ses clients bailleurs entendaient exercer leur droit de préférence, tout en faisant valoir d'une part que le droit de préférence n'avait pas été régulièrement purgé à l'égard de Mme [D] [X], d'autre part, s'agissant des conditions financières, que le prix de cession des éléments corporels du fonds devait être réduit à 11.000 euros (au lieu de 20.000 euros) compte tenu de l'enlèvement d'une partie du matériel depuis l'inventaire, que le dépôt de garantie non versé par M.[B] (8.073,50 euros) devait être imputé sur le prix de cession, de même que la créance de 62.786,79 euros détenue par l'indivision au titre des loyers impayés et indemnités d'occupation au 31 mai 2024. L'appel des consorts [X] n'a déféré à la cour que l'ordonnance du juge-commissaire ayant autorisé la cession de gré à gré du fonds de commerce. Le premier juge ne s'est pas prononcé sur la régularité de la réalisation de la cession, qui est nécessairement postérieure à son autorisation. Ainsi, la cour n'est pas saisie dans la présente instance d'une action en annulation de l'acte authentique ayant réalisé la vente, elle l'est d'autant moins qu'à ce jour l'acte n'a pas été signé. Il s'ensuit que le moyen pris de ce que l'ordonnance dont appel a violé le droit de préférence du bailleur n'est pas fondé. - sur le moyen pris de la violation du droit d'agrément A l'instar de ce qui vient d'être jugé pour le droit de préférence, il ne peut pertinemment être reproché à l'ordonnance ayant autorisé la cession du fonds de commerce au profit de M. [B], d'avoir violé la clause d'agrément prévue au bail, le contrôle de cet agrément devant intervenir au moment de la réalisation de la cession, avant la signature de l'acte de vente. - Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion Les consorts [X] demandent à la cour de constater la résiliation de plein droit du bail en application de l'article L622-14 du code de commerce, en ce que les commandements de payer visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et défaut d'entretien sont restés infructueux plus de trois mois après leur délivrance et d'ordonner l'expulsion de la société La fleur de sel et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 8]. Le liquidateur soulève l'irrecevabilité de ces demandes au motif que le juge-commissaire n'a pas été saisi de telles prétentions. Les consorts [X] répliquent que leurs demandes sont bien recevables, dès lors que la cour est saisie en vertu de l'effet dévolutif de l'appel de l'entier litige et que le constat de la résiliation du bail entre dans les prévisions de l'article 562 du code de procédure civile, peu important que cette question n'ait pas été spécialement débattue devant le premier juge puisqu'en privant les bailleurs de la possibilité de refuser le transfert du bail, le juge-commissaire a nécessairement statué sur le maintien en vigueur du bail au bénéfice du cessionnaire. L'ordonnance dont appel n'a statué que sur la requête du liquidateur tendant à être autorisé à céder de gré à gré le fonds de commerce de la société La fleur de sel. Les bailleurs n'ont pas saisi le juge-commissaire d'une requête en constat de la résiliation du bail. Ils ont en revanche, après l'ordonnance dont appel, fait assigner la société La fleur de sel et son liquidateur le 29 février 2024 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, procédure qui était pendante à la date des débats devant la cour dans la présente instance. Contrairement à ce que soutiennent les consorts [X], il ne saurait se déduire de l'autorisation donnée par le juge-commissaire de céder de gré à gré le fonds de commerce à M. [B], que le premier juge a nécessairement statué sur le maintien en vigueur du bail, alors qu'il n'avait été saisi d'aucune requête en ce sens. N'est pas davantage opérant le moyen pris de ce que les articles L 641-12, 3° et L622-14 du code de commerce permettent au bailleur de faire constater par le juge-commissaire, à l'expiration d'un délai de trois mois, la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement d'ouverture, puisqu'aucune requête en ce sens n'a saisi le juge-commissaire. Enfin, la demande en constat de l'acquisition la clause résolutoire, qui vise à voir mettre à néant le bail, ne tend manifestement pas aux mêmes fins que la contestation de la régularité de la cession du fonds de commerce fondée sur la violation du droit de préférence et d'agrément du bailleur. Il s'agit donc de demandes nouvelles à hauteur d'appel qui sont irrecevables en application de l'article 564 du code de procédure civile, la circonstance qu'un nouveau commandement de payer a été délivré le 29 mars 2024 après l'ordonnance entreprise étant à cet égard sans incidence. Les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire et aux fins d'expulsion seront en conséquence déclarées irrecevables. - Sur l'inexistence du fonds de commerce Les consorts [X] font valoir que le juge-commissaire a excédé ses pouvoirs en autorisant la cession d'un fonds de commerce inexistant, en ce qu'il est dépourvu de ses deux éléments essentiels: un bail valide et une clientèle, le restaurant étant à l'abandon. Force est de constater d'une part, qu'à date le bail n'est pas résilié, d'autre part, s'agissant de la clientèle, que les deux candidats concurrents à la reprise du fonds de commerce ont considéré qu'il subsistait une clientèle potentielle, quand bien même le fonds n'était plus exploité puisqu'ils ont proposé pour l'un d'acquérir le fonds pour le prix de 110.000 euros s'appliquant aux éléments incorporels pour 95.000 euros et pour l'autre au prix de 105.000 euros s'appliquant aux éléments incorporels pour 85.000 euros. Il sera également relevé que pour s'opposer à la cession, M. [X] avait indiqué au juge-commissaire qu'il entendait récupérer les locaux afin d'y installer un commerce de vente de brie de [Localité 16] et de crêperie, considérant par là même que le commerce de restauration n'était pas dénué de toute clientèle. C'est en conséquence vainement que les consorts [X] soutiennent que le juge-commissaire a commis un excès de pouvoir en autorisant la cession d'un fonds de commerce inexistant. - Sur la demande de nullité de la convention de mise à disposition Le 12 mars 2024 le liquidateur judiciaire ès qualités a signé avec M. [B] une convention de mise à disposition des locaux en l'attente de la signature définitive de l'acte de cession. Les consorts [X] fondant leur demande d'annulation de cette convention sur la nullité de la cession du fonds de commerce, et la cour les ayant déboutés de leur demande d'infirmation de l'ordonnance du juge-commissaire ayant autorisé la cession de gré à gré, rejettera également leur demande de nullité de la convention de mise à disposition. - Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Les dépens seront employés en frais privilégiés de procédure collective. Aucune considération d'équité ne justifie de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque. PAR CES MOTIFS, Confirme l'ordonnance en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déclare les consorts [X] irrecevables en leur demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail et en leur demande d'expulsion de la société La fleur de sel et de tous occupants de son chef, Déboute toutes les parties de leurs demandes en paiement fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, Ordonne l'emploi des dépens en frais privilégiés de liquidation judiciaire. La greffière, Liselotte FENOUIL La présidente, Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT