Tribunal judiciaire, 24 janvier 2025. 24/01081

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au Nom du Peuple Français Tribunal judiciaire d’EVRY Pôle des urgences civiles Juge des référés Ordonnance du 24 janvier 2025 MINUTE N° 25/______ N° RG 24/01081 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QOAS PRONONCÉE PAR Carol BIZOUARN, Première vice-présidente, Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 17 décembre 2024 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé ENTRE : S.A. d’HLM BATIGÈRE HABITAT dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364 DEMANDERESSE D'UNE PART ET : S.A.S. DJANDJA FOOD dont le siège social est sis [Adresse 3] et assignée au [Adresse 2] non comparante ni constituée DÉFENDERESSE D'AUTRE PART ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort. EXPOSE DU LITIGE Par acte délivré les 8 et 10 octobre 2024, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT, propriétaire de locaux commerciaux situés à [Localité 4] et donnés à bail à la SA DJANDJA FOOD, a assigné en référé cette dernière devant le président du tribunal judiciaire d'Évry aux fins de : - Constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ; - Juger en conséquence la résiliation de ce bail ; - Ordonner l'expulsion pure et simple de la SA DJANDJA FOOD et de tous biens et tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, avec l'assistance du commissaire de police et d'un serrurier le cas échéant ; - Ordonner la séquestration de tous matériels, marchandises et objets se trouvant dans lesdits locaux à l'endroit qu'il plaira à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT aux frais avancés de la SA DJANDJA FOOD ; - Juger que le dépôt de garantie d'un montant de 4.170,66 euros sera réputé acquis à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT à titre de dommages et intérêts ; - Condamner la SA DJANDJA FOOD à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT : * la somme de 9.122,51 euros au titre des loyers et charges impayés au 2e trimestre 2024 inclus, avec intérêts de droit à compter de l'assignation, * une indemnité mensuelle et indivisible d'un montant de 2.085,33 euros de l'acquisition de la clause résolutoire à la parfaire libération des lieux, * la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Au soutien de ses demandes, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT expose que : - par acte sous seing privé en date du 21 juin 2021, la SA d'HLM BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE a donné à bail à la SA DJANDJA FOOD un local commercial situé au rez-de-chaussée d'un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 6 juillet 2021, moyennant un loyer annuel en principal hors taxes et hors charges de 7.800 euros, payable trimestriellement, soit 2.752,40 euros charges et taxes incluses au mois de juin 2024, - aux termes d'une opération de fusion du 31 juillet 2023, la SA d'HLM BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE a été absorbée par la SA d'HLM BATIGERE GRAND EST laquelle a changé de dénomination sociale pour devenir la SA d'HLM BATIGERE HABITAT, - la SA DJANDJA FOOD ne s'acquittant pas régulièrement de ses échéances locatives depuis mars 2022, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT lui a fait délivrer, le 19 juillet 2024, un commandement de payer réclamant la somme en principal de 9.122,51 euros, qui est demeuré infructueux. A l'audience du 17 décembre 2024, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation, actualisant sa créance à la hausse sans respecter le principe de la contradiction. Bien que régulièrement assignée, la SA DJANDJA FOOD n'a pas comparu et n'a pas constitué avocat. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025. MOTIFS DE LA DECISION En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Selon les dispositions de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Les demandes des parties tendant à voir «dire et juger» ou «constater» ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT justifie, par la production du bail commercial en date du 21 juin 2021, du procès-verbal d'assemblée générale mixte extraordinaire et ordinaire du 31 juillet 2023, du commandement de payer délivré le 19 juillet 2024 et du décompte arrêté au 2e trimestre 2024 inclus, que sa locataire, la SA DJANDJA FOOD, a cessé de payer de manière régulière ses loyers. Le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement à payer demeuré infructueux. La SA d'HLM BATIGERE HABITAT a fait délivrer à la SA DJANDJA FOOD un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce le 19 juillet 2024 d'avoir à payer la somme en principal de 9.122,51 euros au titre des loyers et charges impayés au 2e trimestre 2024 inclus. Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L.145-41 du code de commerce le 19 juillet 2024 étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 20 août 2024. L'obligation de la SA DJANDJA FOOD de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion, sans qu'il y ait lieu d'assortir celle-ci d'une astreinte, l'exécution de la présente décision étant garantie par le recours à la force publique. Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, et de telle sorte qu'il n'y a pas lieu à référé de ce chef. Sur l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux de la SA DJANDJA FOOD causant un préjudice à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 20 août 2024. La demande de majoration de ladite indemnité s'analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande. Sur la demande de provision Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. La SA d'HLM BATIGERE HABITAT sollicite la condamnation de la SA DJANDJA FOOD à lui payer la somme de 9.122,51 euros au titre des loyers et charges impayés au 2e trimestre 2024 inclus, avec intérêts de droit à compter de l'assignation. Par conséquent et au regard des éléments versés au débat, la SA DJANDJA FOOD sera condamnée à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT, au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation demeurés impayés au 2e trimestre 2024 inclus, la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 9.122,51 euros. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2024, date de l'assignation. Sur la demande de conservation du dépôt de garantie La demande de conservation du dépôt de garantie s'analysant comme une clause pénale étant susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n'y a donc pas lieu à référé sur ce point. Sur les frais irrépétibles et les dépens La SA DJANDJA FOOD qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens. Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, la SA DJANDJA FOOD succombante, elle sera condamnée à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 1.500 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS, Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort : CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 août 2024 ; ORDONNE l'expulsion de la SA DJANDJA FOOD et de tous occupants de son chef des locaux commerciaux dépendant de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] avec l'éventuelle assistance de la force publique et d'un serrurier ; DIT n'y avoir lieu à prononcer une astreinte ; RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; FIXE à titre provisionnel l'indemnité d'occupation mensuelle due par la SA DJANDJA FOOD, à compter de la résiliation du bail, au 20 août 2024, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires ; CONDAMNE la SA DJANDJA FOOD à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er juillet 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux ; CONDAMNE la SA DJANDJA FOOD à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT la somme provisionnelle de 9.122,51 euros correspondant aux loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation impayés au 2e trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2024 ; DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ; REJETTE toute demande plus ample ou contraire ; CONDAMNE la SA DJANDJA FOOD à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SA DJANDJA FOOD aux entiers dépens. Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 24 janvier 2025, et nous avons signé avec le greffier. Le Greffier, Le Juge des Référés,