Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 22/02587

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 22/02587 - N° Portalis DB3Z-W-B7G-GDUI NAC : 30Z JUGEMENT CIVIL DU 19 DECEMBRE 2024 DEMANDERESSE La société GMF ASSURANCES Immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 398 972 901, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 2] Rep/assistant : Me Frédéric CERVEAUX de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Rep/assistant : Maître Dorothée GUILLOT-TANTAY, avocats au barreau de PARIS DÉFENDERESSE S.A. CBO TERRITORIA Immatriculée au RCS de Saint-Denis (La Réunion) sous le n° 452.038.805, prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 5] Rep/assistant : Maître Alicia BUSTO de la SELARL PREVOST & ASSOCIES OCEAN INDIEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Rep/assistant : Maître Yann PREVOST de la SELARL PREVOST & ASSOCIES OCEAN INDIEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Copie exécutoire délivrée le : 19.12.2024 CCC délivrée le : à Me Frédéric CERVEAUX, Maître Sulliman OMARJEE de la SELAS FIDAL, Maître Alicia BUSTO de la SELARL PREVOST & ASSOCIES OCEAN INDIEN COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 19 Novembre 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 19 Décembre 2024. JUGEMENT : Contradictoire, du 19 Décembre 2024 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : EXPOSE DU LITIGE La société GMF ASSURANCES a conclu un bail commercial avec la société CBO TERRITORIA, à effet du 15 décembre 2013 portant sur les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 5], d’une surface de 193,80 m². Par acte du 11 juin 2022, la SA CBO TERRITORIA a fait signifier à la SA GMF Assurances un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail commercial portant sur la somme principale de 25.198,27 euros, relatif aux loyers et charges locatives dus en 2021 et 2022. Par exploit délivré le 25 aout 2022, la SA GMF Assurances a assigné la SA CBO TERRITORIA devant ce tribunal en annulation du commandement de payer. Dans ses dernières conclusions enregistrées le 15 octobre 2024 elle demande de: - ANNULER le commandement de payer signifié le 15 juin 2022 , - SUSPENDRE la procédure d’acquisition de clause résolutoire, - DEBOUTER la société CBO TERRITORIA de ses demandes et la CONDAMNER à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens. Elle conteste la validité du commandement en soutenant que la bailleresse a mis en œuvre la clause résolutoire de mauvaise foi en ce qu'elle a toujours refusé de lui transmettre les justificatifs des charges, en dépit de ses demandes et en ce qu'elle méconnait son devoir de communication et de justification des charges , ce qui l'empêche d'apprécier si celles-ci sont justifiées. Dans ses dernières conclusions enregistrées le 05 septembre 2024 la SA CBO TERRITORIA demande au tribunal de : CONDAMNER la société GMF au paiement du solde des charges dues pour l'année 2021 et l'année 2022 pour un montant de 25.189,27 euros, à parfaire au jour du jugement, augmentés des intérêts légaux à compter du 15juin 2022, soit la date du commandement de payer , CONDAMNER la GMF à lui payer la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles outre les dépens. Elle réplique qu'il s'agit d'un bail commercial conclu avant la loi Pinel de sorte qu'il convient d'appliquer les clauses du contrat dans lequel elle n'avait aucune obligation d'adresser à la locataire les pièces mises à sa disposition et pour l'examen desquelles la SA GMF Assurances n'a jamais pris RDV ; que la locataire n'avait jamais conditionné le paiement des charges à la présentation des devis et factures avant 2021 ; que la répartition des charges est prévue par le contrat ; que les appels de charges locatives émis sont exigibles ; qu'elle a décidé de ne pas se prévaloir de la clause résolutoire et d'accorder à la société GMF un maintien dans les lieux par les effets du contrat de bail conclu le 10 octobre 2013. Une ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2024 et l’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Le bailleur est tenu de mettre en œuvre la clause résolutoire de bonne foi. Le juge devant rechercher, lorsqu'elle est invoquée par le preneur, si elle n'est pas mise en œuvre de mauvaise foi. En l'espèce, les parties ont signé un bail commercial le 02 octobre 2013 qui n'est pas soumis aux nouvelles dispositions de l'article L 145-36 du code de commerce, issu de la loi Pinel. Il s'ensuit que ce sont les dispositions contractuelles qui s'imposent aux parties. Ce bail prévoit le paiement d'un loyer annuel fixé à la somme de 41.860 euros, hors taxes et hors charges et le paiement par la locataire de provisions trimestrielles dues au titre des charges générées et des charges de la climatisation ainsi que le paiement de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) . Les conditions générales prévoient également à l'article 3.3.1 le remboursement, par la locataire, de la quote part des charges communes de l'immeuble afférentes aux locaux loués, dépenses d'exploitation et d'entretien, éventuellement les charges de gardiennage afférentes à l'immeuble , outre les primes d'assurance , impôts fonciers, taxe sur les locaux à usage de bureaux, locaux commerciaux ou stockage, ainsi que toute autre taxe ultérieurement ajoutée ou substituée, les honoraires de gestion de l'immeuble et honoraires du syndic. Il ressort des explications et des pièces produites que la SA CBO TERRITORIA a procédé à la réévaluation du montant des provisions pour charges de l'année 2022 en appliquant un rattrapage au titre du 1er semestre 2022 ; que sans contester l'obligation de payer les charges réclamées, la SA GMF Assurances ne les a pas réglées en demandant à les comprendre et à obtenir les justificatifs ainsi que les clés de répartition s’y référent ; qu'elle a réclamé, à plusieurs reprises, les copies des devis et les factures des travaux réalisés et les justificatifs de charges réclamées, la copie du règlement de copropriété, des comptes rendus d'AG et de la taxe foncière ; que la SA CBO TERRITORIA a répliqué que l'immeuble concerné n'était pas soumis à la copropriété, lui a fourni certains documents et notamment la liste des charges dues pour les années 2017 à 2019 et l'a invitée à venir consulter les 757 factures mises à sa disposition à son siège social. La SA GMF Assurances soutient que ce faisant, la bailleresse a manqué à son obligation de lui communiquer les justificatifs mais le bail ne prévoit aucune modalité sur ce point. Il ne contient aucune clause spécifique sur les pièces que le bailleur doit communiquer au preneur et sur le mode de communication des dites pièces et la loi n'impose aucun mode de communication des éléments justificatifs des charges puisque comme rappelé précédemment, l'article R 145-36 du code de commerce , qui impose désormais au bailleur de communiquer au locataire qui en fait la demande tous documents justifiant du montant des charges et des impôts mis à sa charge, ne s'applique pas au bail litigieux. Il n'existait donc aucune obligation légale ou contractuelle pour le bailleur de transmettre les justificatifs demandés par la SA GMF Assurances qui ne conteste pas que la SA CBO TERRITORIA lui a remis des listes de charges vérifiables, des factures et taxe foncière et qui lui a permis de consulter les 757 factures mises à disposition. Ces pratiques suffisent à considérer que la bailleresse a rempli son obligation de justification . Il ressort également des conditions générales du bail commercial que les modalités de répartition des charges, prévues par l'article 3.3.2 du bail, devaient s'effectuer « au prorata de la surface louée », soit en l'espèce, 193,80 m2. Il est établi que la société CBO TERRITORIA a communiqué chaque année un relevé individuel des dépenses sur lequel était précisé que le calcul du montant des charges était la superficie du local et il n'est pas contesté qu'elle est l'unique propriétaire de l'immeuble des locaux loués par la SA GMF Assurances . Il s'ensuit que la SA GMF Assurances disposait de tous les éléments nécessaires pour pouvoir apprécier le bien fondé du montant des charges réclamées et a refusé de les régler pour des motifs injustifiés. En conséquence, la SA CBO TERRITORIA n'ayant fait preuve d'aucune mauvaise foi lors de la délivrance du commandement de payer, la demande d'annulation du commandement de payer sera rejetée. Il est également établi que ce commandement de payer, délivré le 15 juin 2022, a été partiellement réglé par un virement de 15.757,24 € régularisé, le 19 juillet 2022, par la SA GMF Assurances qui a refusé de régler le complément de provision sur charges, pour des motifs injustifiés. Il s'ensuit que la clause résolutoire est ainsi acquise au profit de la SA CBO TERRITORIA depuis le 15 juillet 2022, de sorte que la demande visant à suspendre les effets de cette clause ne peut qu'être rejetée. La bailleresse, qui ne conteste pas avoir reçu le virement susmentionné, ne peut pas réclamer le paiement de la somme de 25.198,27 € mais elle est fondée à demander le paiement du solde restant dû, qui s'établit à : 25.198,27 €– 15.757,24 € = 9.441,03 €. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2022. La SA GMF Assurances, qui succombe, supportera les dépens. Vu les circonstances et notamment la volonté de la SA CBO TERRITORIA de ne pas se prévaloir de la clause résolutoire et d'accorder à la locataire le maintien dans les lieux, il n'est pas inéquitable de laisser à sa charge les frais non compris dans les dépens que celle-ci a dû exposer pour la défense de ses intérêts en justice. Il est rappelé que le jugement bénéficie de l'exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant à juge unique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, REJETTE la demande d'annulation du commandement de payer délivré le 15 juin 2022 par la SA CBO TERRITORIA ; REJETTE toutes les demandes de la SA GMF ASSURANCES, notamment celle tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail du 02 octobre 2013 ; REJETTE toutes les autres demandes des parties ; CONDAMNE la SA GMF ASSURANCES à payer à la SA CBO TERRITORIA la somme de 9.441,03 € qui produira intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2022; REJETTE le surplus en particulier celles présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le jugement bénéficie de l'exécution provisoire de droit; CONDAMNE la SA GMF ASSURANCES aux dépens. Le Greffier, La Présidente,