Cour d'appel, 21 décembre 2023. 22/01197

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI TROISIEME CHAMBRE ARRÊT DU 21/12/2023 **** N° de MINUTE : 23/433 N° RG 22/01197 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UE4J Jugement (N° 19/00842) rendu le 07 Décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Béthune APPELANT Maître [A] [E] né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 12] de nationalité Française [Adresse 8] [Localité 10] Représenté par Me Lynda Peirenboom, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué INTIMÉES Madame [P] [Y]-[T] née le [Date naissance 4] 1951 à [Localité 19] de nationalité Française [Adresse 7] [Localité 9] Madame [H] [T] née le [Date naissance 2] 1947 à [Localité 19] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 11] Représentées par Me Mario Califano, avocat au barreau de Lille, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 21 septembre 2023 tenue par Guillaume Salomon magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Guillaume Salomon, président de chambre Claire Bertin, conseiller Yasmina Belkaid, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 décembre 2023 après prorogation du délibéré en date du 23 novembre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Guillaume Salomon, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : **** EXPOSE DU LITIGE 1. Les faits et la procédure antérieure : De l'union entre M. [S] [T] et Mme [V] [B] épouse [T] sont issus quatre enfants : Mmes [H], [W], [P] [T] et M. [I] [T]. M. [S] [T] et Mme [V] [B] sont respectivement décédés les 21 août 2009 et 27 octobre 2010. Par acte de partage successoral du 29 décembre 2011 instrumenté par Me [A] [E], notaire, les héritiers se sont vus attribuer des lots d'une valeur égale de 195 934,83 euros. Chaque lot est composé de terrains en pleine propriété ou en indivision et complétés de liquidités réparties en complément de la valeur des terrains attribués en nature aux héritiers. Mme [W] [T] a reçu dans son lot une parcelle en nature de pré située sur le territoire de la commune de [Localité 14], [Adresse 20], cadastrée section AB n° [Cadastre 6] [Localité 16] pour une contenance de 72 a et 49 ca. Par acte du 25 janvier 2019, Mmes [P] et [H] [T] ont fait assigner Me [E] devant le tribunal judiciaire de Béthune en responsabilité professionnelle aux fins d'indemnisation chacune à hauteur de la somme de 107 500 euros, en se prévalant d'une estimation erronée de la nature et de la valeur de la parcelle attribuée à Mme [W] [T]. 2. Le jugement dont appel : Par jugement contradictoire rendu 7 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Béthune a : déclaré recevable l'action engagée par Mmes [P] et [H] [T] à l'encontre de Me [A] [E] ; dit que M. [A] [E] a commis une faute engageant sa responsabilité à l'égard de Mmes [P] et [H] [T] ; sursis à statuer sur la demande de dommages et intérêts ; ordonné une mission de consultation et désigné pour y procéder M. [K] [Z], [Adresse 3] à [Localité 18], afin qu'il donne son avis sur la valeur de la parcelle située sur le territoire de la commune de [Localité 14], [Adresse 20], cadastrée section AB n° [Cadastre 6] [Localité 16] pour une contenance de 72 a et 49 ca soit 7 249 m2 ; dit que M. [K] [Z] consignera sa consultation par écrit ; dit que M. [K] [Z] sera saisi de sa mission par le secrétariat greffe de la juridiction et qu'il déposera auprès de celui-ci sa consultation écrite dans un délai de trois mois à compter du jugement ; dit que la rémunération de M. [K] [Z] sera définitivement fixée sur justification de l'accomplissement de sa mission par le juge devant lequel l'affaire a été distribuée, lequel pourra lui délivrer un titre exécutoire ; réservé les dépens ; sursis à statuer sur la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ordonné l'exécution provisoire des dispositions relatives à la mission de consultation ; ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture et la réouverture des débats et renvoyé l'affaire et les parties à l'audience du juge de la mise en état du 18 mai 2021 à heures pour conclusions éventuelles des parties consécutivement à la transmission du rapport de consultation. 3. La déclaration d'appel : Par déclaration du 9 mars 2022, Me [E] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions. 4. Les prétentions et moyens des parties : Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 juillet 2023, Me [E], appelant, demande à la cour d'infirmer le jugement et, statuant à nouveau, au visa de l'article 1240 du code civil, de : déclarer irrecevable l'action de Mmes [P] et [H] [T] pour cause de prescription ; condamner solidairement Mmes [P] et [H] [T] au paiement d'une somme de 3 500 sur le fondement de l'article 700 ; condamner solidairement Mmes [P] et [H] [T] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel ; A titre subsidiaire, juger qu'il n'a commis aucune faute pouvant engager sa responsabilité ; juger que n'est pas apporté la preuve d'un préjudice certain, liquide et exigible en lien avec la faute alléguée ; débouter Mmes [P] et [H] [T] de l'intégralité de leurs demandes ; condamner solidairement Mmes [P] et [H] [T] à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 ; condamner solidairement Mmes [P] et [H] [T] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel. A titre infiniment subsidiaire, ordonner une mesure d'expertise judiciaire confiée à tel expert qu'il plaira à la cour avec possibilité de s'adjoindre un sapiteur avec pour mission d'évaluer l'ensemble des parcelles composant la succession et notamment la parcelle située sur le territoire de la commune de [Localité 14], [Adresse 20], cadastrée AB n°[Cadastre 6] [Localité 16], à la date du partage, en tenant compte du plan local d'urbanisme applicable à l'époque et des particularités techniques du terrain ; dire que la mission de l'expert s'étendra au recalcul des conséquences de cette évaluation sur l'acte de partage de 2011 en tenant compte des conséquences fiscales en application de la loi de finances postérieure à 2011 et des éventuels coûts de droit de partage complémentaire qui auraient dû être réglés ainsi que de l'éventuel surcoût des droits de successions tant dans les successions de M. [S] [T] que Madame [V] [T] ; dire que cette expertise judiciaire sera préfinancée par Mmes [P] et [H] [T], ayant la charge de l'établissement de la preuve de leur préjudice ; surseoir à statuer dans l'attente du rapport à intervenir ; réserver les dépens. A l'appui de ses prétentions, Me [E] fait valoir, s'agissant de la prescription de l'action, que : la manifestation du dommage allégué par Mmes [T] date de l'époque de l'acte de partage établi le 29 décembre 2011 de sorte que le délai de prescription quinquennal était expiré au jour de l'assignation ; la production d'un certificat d'urbanisme opérationnel et d'attestations datant de 2016 n'établit pas que l'information relative à la constructibilité du terrain litigieux n'était pas connue dès 2011 par Mmes [T]. A l'inverse, le notaire a adressé en 2011 des correspondances évoquant des parcelles situées à [Localité 14] susceptibles d'être constructibles. Sur le fond, Me [E] expose que : dans le cadre d'un partage amiable, le notaire a des prérogatives plus réduites que dans celui d'un partage judiciaire : il ne peut notamment pas contraindre les parties à engager des frais afin de faire réaliser des vérifications relatives à la constructibilité des parcelles ; il ressort des différents courriers que la question de la constructibilité des parcelles a bien été abordée avant l'acte de partage ; ne pouvant faire réaliser des estimations sur la valeur des biens sans l'accord des consorts [T], aucune faute professionnelle ne peut lui être reprochée à ce titre ; s'agissant du préjudice allégué, il ne peut être tenu compte de la valeur actuelle du terrain mais seulement de sa valeur à la date de l'acte de partage ; l'évaluation du préjudice ne peut se faire sur la base du seul terrain litigieux sans évoquer la valeur des autres terrains et les conséquences fiscales de ses modifications sur le partage successoral ; il conviendrait en outre de réestimer l'intégralité de l'acte de partage et de tenir compte des conséquences de changement d'évaluation sur les différentes déclarations de succession pour établir le réel préjudice subi par Mmes [T] ; le préjudice de Mmes [T] étant incertain, il n'est pas indemnisable ; si son existence était toutefois reconnue, il ne s'agirait que d'un préjudice de perte de chance de bénéficier de droits supérieurs lors du partage à ceux qu'elles ont effectivement perçus. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 3 juillet 2023, Mmes [P] et [H] [T], intimées, demandent à la cour, au visa de l'article 1240 du code civil, de : confirmer le jugement entrepris sauf à liquider le préjudice qu'elles ont subi ; juger que l'action qu'elles ont engagée n'est pas prescrite ; juger que Me [E] a commis une faute en sa qualité de conseil. En conséquence, condamner Me [E] à payer à chacune d'elles la somme de 107 500 euros ; condamner Me [E] à payer à chacune d'elles la somme de 4 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner Me [E] aux entiers dépens de première instance et d'appel. A l'appui de leurs prétentions, Mmes [P] et [H] [T] font valoir, s'agissant de la prescription, que : Mme [P] [T] n'a pris connaissance de son droit à obtenir réparation du préjudice causé par la négligence de Me [E] que par une attestation du maire de [Localité 14] du 17 octobre 2016 et un certificat d'urbanisme du 2 novembre 2016 ; comme l'a justement estimé que le tribunal judiciaire de Béthune, la seule mention dans le courrier adressé par Me [E] de terrains « susceptibles d'être constructibles » n'est pas une information pertinente de nature à faire courir le délai de prescription. Sur le fond, elles exposent que : il appartenait à Me [E], conformément à la volonté des cohéritiers, de répartir les biens en quatre lots de même valeur ; en qualité de rédacteur de l'acte de partage, il a donc dû estimer personnellement la valeur des biens et notamment celle de la parcelle litigieuse ; il a commis une faute professionnelle en ne requérant pas de certificat d'urbanisme et cette faute a conduit à une évaluation erronée de la parcelle litigieuse ; l'obtention d'un certificat d'urbanisme n'aurait engendré que peu de frais ; la faute professionnelle de Me [E] leur a causé un préjudice correspondant à la différence entre la valeur de la parcelle retenue dans l'acte, à savoir 5 074 euros, et celle, estimée par un agent immobilier et un notaire, de 60 euros le m2, soit, pour une contenance de 7 249 m2, la somme de 435 000 euros. Pour un plus ample exposé des moyens de chacune des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions précitées en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. Le dossier a été transmis au ministère public qui a visé la procédure et conclu le 28 juin 2023 à la confirmation de la responsabilité de Me [E]. Le procureur général estime notamment qu'en considération du doute portant sur le caractère constructible ou non de certaines parcelles et de son impact sur la valeur des lots, il appartenait au notaire de solliciter un certificat d'urbanisme, alors que seule une dispense expresse d'y procéder pouvait l'exonérer de sa responsabilité à la condition d'avoir préalablement informé les parties sur la portée d'une telle dispense. Cet avis a été communiqué aux parties le 29 juin 2023, étant observé que Me [E] y a notamment expressément répondu dans ses dernières conclusions. L'instruction du dossier a été clôturée par ordonnance du 3 juillet 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription : Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Il appartient à la partie qui invoque la prescription de rapporter la preuve de la date à laquelle le titulaire du droit a eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance de ces faits. La preuve d'un tel fait juridique est librement administrée par tous les moyens légaux. En matière de responsabilité extra-contractuelle, le délai de prescription ne court qu'à compter de la connaissance par le titulaire du droit lésé ou celle qu'il aurait dû avoir, à la fois du fait générateur de responsabilité, du préjudice et du lien de causalité, mais aussi de l'identité du débiteur de l'obligation de réparation. La manifestation d'un dommage certain en son principe suffit à faire courir la prescription même si le préjudice n'est pas encore chiffrable, alors que le dommage se révèle à la victime le jour où celle-ci prend conscience du caractère préjudiciable de sa situation, même si l'ampleur exacte des pertes subies est encore ignorée à cette date. En l'espèce, le point de départ de l'action en responsabilité à l'encontre du notaire court à compter de la connaissance par Mmes [P] et [H] [T] du caractère constructible de la parcelle incluse dans le lot de leur s'ur [W], qui a été valorisée par Me [E] comme terre à labours. En premier lieu, le dommage résultant d'une absence d'égalité de valeur entre les lots établis par Me [E] ne se manifeste pas dans l'acte de partage lui-même, qui ne comporte aucune mention susceptible de révéler le caractère constructible de la parcelle cadastrée AB n°[Cadastre 6] sur la commune de [Localité 14]. A cet égard, la mention figurant en page 15 de l'acte de partage vise exclusivement les « servitudes d'urbanisme pouvant grever les immeubles compris dans les présentes », de sorte qu'elle ne révèle pas aux co-partageants l'existence d'une sous-évaluation de la parcelle litigieuse liée à son caractère constructible. En deuxième lieu, une telle connaissance du dommage par Mmes [T] ne résulte pas davantage d'une mention figurant dans un courrier adressé le 20 octobre 2011 par le notaire et indiquant « dans nos précédentes discussions, il avait été évoqué notamment le partage des terres susceptibles d'être constructibles sur la commune de [Localité 14] et de [Localité 19] ». Outre que ce courrier n'est adressé qu'à Mme [P] [T], une telle mention ne vise aucune parcelle particulière, présente un caractère hypothétique (« susceptible »), et s'inscrit dans un cadre particulièrement imprécis (« évoqué »). Il en résulte que le notaire ne démontre pas avoir porté à la connaissance des indivisaires le caractère constructible de la parcelle précisément visée par la présente instance. Contrairement aux allégations de Me [E], cette mention ne s'analyse pas davantage comme le rappel qu'une demande de certificat d'urbanisme était possible pour tous les terrains composant la succession moyennant finance : en réalité, alors que le notaire y insiste sur l'incidence prochaine d'une nouvelle loi de finances, l'objet de ce courrier est d'inviter Mme [P] [T] à choisir entre un maintien en indivision pour les « terres susceptibles d'être constructibles » ou une attribution privative aux co-partageants de ces parcelles. En troisième lieu, la prescription peut certes courir à compter de la date à laquelle le titulaire des droits aurait dû connaître les faits permettant d'exercer son action indemnitaire : à cet égard, la carence du titulaire des droits peut lui être opposée, dès lors qu'il s'est lui-même fautivement placé dans une situation lui permettant d'ignorer l'existence du fait dommageable et de ses conséquences. A cet égard, Me [E] invoque la circonstance qu'en matière de partage amiable, les frais nécessaires à l'instruction d'une demande de certificat d'urbanisme requièrent l'accord unanime des indivisaires. Il produit à cet égard un courrier adressé le 22 juillet 2010 à Mme [P] [T], dans lequel il indique que « Mme [V] [T] [mère de Mmes [T]] ne souhaite pas participer à des frais pour un exposé des références sur l'évaluation des propriétés non bâties, pas plus qu'à ceux qu'engagerait un avis de valeur sur la maison ». Pour autant, ce courrier du 22 juillet 2010 ne concerne pas directement la question de la constructibilité de la parcelle litigieuse. Le notaire oppose en outre à Mmes [H] et [P] [T] un courrier exclusivement adressé à cette dernière, qui vise la position de sa mère sur l'absence de nécessité d'approfondir les modalités d'appréciation des immeubles non bâtis, sans qu'il en résulte pour autant une défaillance qui lui soit personnelle. Enfin et surtout, les coûts relatifs à la vérification ou l'examen de pièces qu'implique la réception de l'acte entrent dans les émoluments de formalités, prévus par l'article 30 du décret n° 78-262 du 8 mars 1978, portant fixation du tarif des notaires. Ce tarif est applicable sans distinction aux partages judiciaire et amiable, étant observé qu'en application de l'article 6 du même décret, il incombait au notaire de faire consigner une somme suffisante pour le paiement des frais, droits, déboursés et émoluments et que seule la procédure de taxation est de nature à arbitrer les déboursés que le devoir de conseil requiert d'exposer. Il en résulte que Me [E] ne peut invoquer un refus des indivisaires de participer aux frais qui lui auraient permis de solliciter à l'époque du partage un certificat d'urbanisme pour estimer que la prescription a couru à compter d'un tel refus. Outre que la propre carence de Mmes [P] et [H] [T] n'est pas démontrée, ce notaire devait exiger une telle consignation préalable des frais, à défaut de laquelle il n'avait pas vocation à poursuivre sa mission. Alors qu'il incombe au notaire de prouver le point de départ du délai de prescription, il ne peut enfin valablement alléguer, sans inverser la charge de la preuve, que « rien ne dit qu'une demande antérieure [de certificat d'urbanisme] n'avait pas été faite ou que le caractère constructible n'était pas connu avant ». A défaut de prouver à l'inverse que Mmes [T] auraient sollicité un tel certificat d'urbanisme à une date antérieure et qu'elles auraient ainsi été informées du caractère constructible de cette parcelle depuis une date antérieure au 25 janvier 2014, le notaire est ainsi défaillant à établir la prescription qu'il allègue. Il en résulte notamment que la critique par Me [E] tant de la recevabilité que de la force probante des pièces produites par Mmes [T] concernant les circonstances de leur découverte des faits dommageables est inopérante, dès lors que ces dernières ne supportent pas la charge de la preuve du point de départ de la prescription opposée par le notaire. A défaut de toute démonstration d'une connaissance de la constructibilité de la parcelle litigieuse qu'auraient acquises ou auraient du acquérir Mmes [P] et [H] [T] au cours des cinq années ayant précédé l'assignation délivrée le 25 janvier 2019 à Me [E], l'action indemnitaire engagée à l'encontre de ce dernier est recevable. Le jugement critiqué est par conséquent confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action. Sur la responsabilité du notaire : Lorsqu'il est reproché au notaire d'enfreindre une obligation tenant à sa qualité d'officier public, dans l'exercice strictement entendu de sa mission légale, sa responsabilité ne peut être que délictuelle ou quasi délictuelle. En application de l'article 1382 du code civil, devenu l'article 1240 depuis l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Sur la faute : Le notaire est tenu à l'égard de ses clients d'un devoir de conseil, qui lui impose de s'assurer de la validité et de l'efficacité de l'acte rédigé par ses soins. Ce devoir de conseil doit permettre que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties répondent aux finalités révélées de leur engagement, quand bien même cet engagement procéderait d'un accord antérieur, dès lors qu'au moment de l'authentification cet accord n'a pas produit tous ses effets ou ne revêt pas un caractère immuable. La preuve de l'exécution de ce devoir de conseil incombe au notaire. Ayant l'obligation d'assurer l'efficacité de l'acte de partage qu'il authentifie, le notaire a en principe l'obligation de procéder aux diligences nécessaires à l'évaluation des immeubles figurant dans la succession, préalablement à la rédaction de son acte, pour répondre à la volonté des parties de disposer de lots d'une valeur égale. Le certificat d'urbanisme a notamment vocation à éclairer les parties sur la valeur des parcelles intégrées dans l'acte de partage. La responsabilité du notaire n'est toutefois pas engagée, s'il établit avoir valablement informé ses clients des conséquences d'une absence de demande d'un tel certificat d'urbanisme ou s'il justifie d'une cause d'exonération légitime. En l'espèce, il ressort de l'acte de liquidation-partage du 29 décembre 2011 ayant pour objet la liquidation et le partage des successions réunies de M. [J] [T] et de Mme [V] [B] veuve [T], rédigé par Me [E], qu'en l'absence de toute disposition testamentaire ayant organisé une répartition inégale de l'actif successoral, le partage amiable entre les quatre héritiers a en réalité rétabli l'égalité entre les copartageants, en intégrant les donations dont avait précédemment bénéficié M. [I] [T] dans sa part. L'actif successoral ayant été fixé à 783 739 euros et se composant à hauteur de 308 651,50 euros de liquidités (articles 4, 19, 26 et 28 figurant à l'acte), le partage a permis une telle égalité sans qu'il y ait lieu à soulte (page 14 de l'acte de partage) ou qu'il soit nécessaire de céder des actifs en nature pour rééquilibrer les lots. Les droits des parties, à savoir chacun des quatre enfants issus du couple, s'élèvent ainsi à égalité à la somme de 195 934,83 euros, de telle sorte que l'acceptation, par chaque copartageant, du lot qui lui est échu était conditionnée par le fait qu'il avait bien cette valeur. Contrairement à la réponse de Me [E] rapportée par la chambre interdépartementale du Nord Pas de Calais, la rédaction de l'acte ne confirme pas que la valeur du terrain constructible a été retenue dans l'acte comme ayant été présentée par les s'urs [T] elles-mêmes « dans la continuité de la volonté de [leur] mère », raison prétendue pour laquelle aucun certificat d'urbanisme n'a été demandé par le notaire (pièce 8 [T]). L'égalité entre les copartageants étant au contraire essentielle, il appartenait dès lors au notaire d'informer les parties de l'importance de la valorisation de chacun des lots. Plus spécifiquement, l'article 9 du deuxième lot attribué à Mme [W] [C] [T] vise « une parcelle en nature de pré » située à [Localité 14] et cadastrée section AB n°[Cadastre 6], qui est estimée en pleine propriété à la somme de 5 074 euros. Cette estimation correspond à la valeur figurant dans la déclaration de succession de Mme [V] [B], qui en détenait les 40/160èmes indivis, ladite déclaration ayant été co-signée par les quatre héritiers et transmise le 29 décembre 2010 au centre des impôts de [Localité 13] par Me [E]. Le fait que les copartageants aient accepté, dans l'acte de liquidation-partage, la valorisation proposée par le notaire ne saurait exonérer ce dernier de son devoir de les informer de l'intérêt de procéder à des investigations complémentaires et des risques qu'une sous-évaluation d'un ou plusieurs lots fait peser sur le partage. Le « contexte familial spécifique » qu'invoque le notaire est par conséquent indifférent, et notamment la prétendue « impulsion » de Mme [V] [B]-[T] dans les évaluations des biens. La circonstance qu'une telle évaluation a été ainsi validée par les héritiers au titre de leur déclaration de la succession de leur mère est indifférente, alors qu'une telle estimation n'est pas immuable et que la valeur retenue dans la déclaration de succession ne s'impose pas au notaire dans le cadre de l'acte de liquidation partage. Alors qu'il appartient en revanche au notaire d'établir qu'il a valablement informé les parties sur la valeur des lots qu'il a constitué, notamment au regard de sa propre interrogation sur le caractère constructible de certaines parcelles, il est constant que l'évaluation de la parcelle AB n°[Cadastre 6] a été réalisée sans qu'un certificat d'urbanisme ne soit préalablement sollicité par Me [E] auprès de la mairie de [Localité 14]. Me [E] ne démontre pas avoir informé les parties, et spécialement Mmes [P] et [H] [T], sur les conséquences d'une absence de demande d'un tel certificat d'urbanisme, préalablement à l'estimation des parcelles visées par le partage. A cet égard, l'acte de partage du 29 décembre 2011 comporte exclusivement la mention suivante : « urbanisme : A la requête des parties, il n'a pas été demandé de renseignements d'urbanisme, ces derniers déclarant faire leur affaire personnelle des servitudes d'urbanisme pouvant grever les immeubles compris aux présentes et décharger le notaire soussigné de toute responsabilité à cet égard ». Contrairement à l'appréciation du syndic désigné par le président de la chambre interdépartementale pour instruire la plainte déposée par Mmes [T], cette clause ne dispense pas Me [E] de solliciter un certificat d'urbanisme aux fins de rechercher le caractère totalement ou partiellement constructible des parcelles : en effet, son objet vise exclusivement à autoriser le notaire à ne pas révéler aux héritiers les servitudes d'urbanisme affectant les lots. En revanche, cette clause ne dispensait pas le notaire de s'assurer de la valeur des parcelles elles-mêmes dès lors qu'il admettait lui-même avoir connaissance que les terrains non bâtis étaient susceptibles d'être constructibles. Une clause dispensant le notaire d'effectuer une vérification n'est au surplus valable qu'à la condition que ce dernier ait informé précisément les parties sur sa portée et ses conséquences, étant observé qu'une telle preuve n'est rapportée en l'espèce par aucune des pièces produites par Me [E]. Me [E] ne prouve pas davantage avoir exposé par acte séparé l'incidence d'une telle absence de vérification préalable pour s'assurer du caractère constructible ou non de la parcelle litigieuse, et partant pour établir la valeur de la parcelle. La discussion par Me [E] sur la nature du certificat d'urbanisme requis (d'information ou opérationnelle) est vaine, alors qu'il a lui-même produit un certificat d'urbanisme d'information dans le cadre de la présente instance pour argumenter sur le caractère partiellement non constructible de la parcelle litigieuse. Au surplus, le certificat d'urbanisme a pour objectif, lorsqu'il est sollicité à titre informatif (article L. 410-1, a° du code de l'urbanisme), d'informer les demandeurs des règles d'urbanisme applicables sur un terrain et, lorsqu'il est délivré à titre opérationnel (article L. 410-1, b° du même code), de les renseigner sur les opérations de construction éventuellement réalisables. Pour l'estimation d'un terrain non bâti, la faisabilité d'un projet spécifique de construction au regard des règles d'urbanisme n'est pas envisagée, alors que seule l'information concernant le principe de la constructibilité de la parcelle a vocation à permettre au notaire de déterminer la valeur de la parcelle non bâtie, au-delà de sa seule qualification de « pré », en y intégrant une telle qualification. Ainsi que l'a retenu le premier juge, un simple certificat d'urbanisme d'information était par conséquent suffisant pour permettre d'informer et conseiller utilement les parties sur la valeur de leurs lots respectifs. Enfin, la circonstance que le partage soit amiable ne constitue pas une cause d'exonération de l'obligation de conseil incombant au notaire. A cet égard, il a été ci-dessus rappelé qu'il appartenait à Me [E] de consigner préalablement à l'établissement de son acte de partage une somme suffisante pour faire face aux déboursés qu'impliquent les vérifications nécessaires pour en assurer l'efficacité, étant observé que la propre analyse du tarif par ce notaire confirme que les demandes de certificat d'urbanisme intègrent les frais tarifés. Alors que Mmes [P] et [H] [T] invoquent exclusivement la sous-évaluation de la parcelle AB n°[Cadastre 6], ces dernières ne reprochent pas à Me [E] de n'avoir pas sollicité un tel certificat d'urbanisme pour chacun des terrains inclus dans l'acte de partage, contrairement à ses allégations. En définitive, Me [E] ne démontre pas avoir exécuté son obligation de conseil à l'égard de Mmes [P] et [H] [T], en n'ayant pas procédé aux vérifications nécessaires pour déterminer la nature constructible de l'un des actifs de la succession et avoir de ce fait procédé à une évaluation erronée de ce terrain, et non à une simple sous-évaluation d'un actif qu'il aurait par ailleurs valablement qualifié, générant une rupture d'égalité entre les co-partageants. Sa faute est ainsi établie. Sur le préjudice et le lien de causalité Me [E] estime que : il ne peut être tenu compte de la valeur actuelle du terrain au regard de l'évolution du PLU et du marché immobilier, pour évaluer le préjudice allégué ; il doit être procédé à la réévaluation de la valeur de l'ensemble des terrains pour vérifier l'existence d'un préjudice lié à un partage inégal ; l'impact fiscal d'une telle réévaluation doit également être pris en compte, et notamment les droits de succession et de partage, avec prise en compte de l'impact de la loi de finances postérieure à 2011 au regard des délais qu'auraient impliqués la réalisation des diligences invoquées. la majeure partie de la parcelle litigieuse était classée en zone non constructible, alors que seule sa zone avant était en zone constructible, mais assortie d'importantes contraintes de constructibilité. Outre qu'elle était enclavée, elle nécessitait un aménagement, comme n'étant pas desservie de réseaux. le consultant [Z] a établi une évaluation non contradictoire, qui n'a pas été faite à la date du partage, de sorte que son analyse n'est pas pertinente. le préjudice allégué est par conséquent incertain, et n'est donc pas indemnisable. Le préjudice subi ne pourrait consister qu'en une perte de chance de pouvoir bénéficier des droits lors du partage supérieurs à ce qu'elles ont perçus, et après déduction des éventuels droits de succession complémentaires à régler et droits de partage et évaluation de l'ensemble des terrains. Dans ce cas, seule une expertise est de nature à déterminer le préjudice allégué. Mmes [T] font valoir que leur préjudice personnel correspond à leur part respective d'actif successoral correspondant à la différence entre la valeur figurant à l'acte (5 074 euros) et celle qu'elles estiment à 60 euros/m², soit un quart de la somme de 435 000 euros (pour une superficie constructible de 7 249 m²), dont il convient de déduire préalablement la valeur retenue dans l'acte et arrondie à 5 000 euros, soit 107 500 euros pour chacune d'elles. Leur estimation du mètre carré est établie par des professionnels, alors que Me [E] n'en propose aucune ou que sa référence à une vente moyennant un prix de 48 euros/m² pour une parcelle avoisinante n'est guère éloignée de leur propre évaluation. Les références de M. [Z] ne sont enfin pas pertinentes. Sur un total de 7 249 m², seuls 485 m² sont inconstructibles. Sur ce, Le préjudice indemnisable doit être personnel, direct, certain et actuel. A cet égard, lorsqu'il ne peut être tenu pour certain qu'en l'absence de faute commise par le notaire dans l'exercice de sa mission, le dommage ne serait pas survenu, le préjudice subi s'analyse en une perte de chance. La perte de chance présente un caractère direct et certain chaque fois qu'est constatée la disparition d'une éventualité favorable. S'il incombe à Mmes [T] d'établir dans un premier temps le préjudice qu'elles invoquent conformément à l'article 1353 alinéa 1er du code civil, il appartient en revanche à Me [E] de démontrer dans un second temps le fait qu'il allègue pour prétendre qu'il est libéré de son obligation indemnitaire, en application de l'alinéa 2 du même code. >> L'action engagée par Mmes [T] n'est pas dirigée à l'encontre de leurs copartageants pour contester directement les lots établis dans l'acte de partage et procéder à une nouvelle répartition de la masse partageable entre les héritiers, en fonction d'une réévaluation globale de l'ensemble des terrains non bâtis susceptibles d'être constructibles. Leur action s'inscrit exclusivement dans la recherche de la responsabilité professionnelle du notaire dans ses relations avec deux des copartageants et vise un préjudice qui résulte d'une évaluation erronée par ce professionnel de l'actif successoral global, sur lequel les héritiers ont des droits égaux. En raison du caractère non-subsidiaire de la responsabilité du notaire, la circonstance que Mmes [P] et [H] n'ont pas agi contre les co-partageants est indifférente. La demande de rééquilibrage des lots est ainsi formulée à l'encontre du notaire sur le fondement de la faute précédemment retenue par la cour. Le préjudice qu'elles invoquent est constitué par la privation, pour chacune d'entre elles, d'un quart de la différence entre le montant estimé de la seule parcelle AB n°[Cadastre 6] dans l'acte de partage et sa valeur réelle. A cet égard, il est constant que : un terrain non bâti présente une valeur vénale supérieure s'il est constructible. Me [E] ne prétend pas avoir évalué la parcelle litigieuse comme étant constructible, étant observé que le préjudice subi ne repose ainsi pas sur une appréciation erronée de la valeur d'un bien correctement qualifié, mais sur une erreur dans la classification de ce bien résultant d'un défaut de vérification du caractère constructible de cette parcelle. la parcelle AB [Cadastre 6] est partiellement constructible, ainsi qu'il résulte du certificat d'urbanisme délivré par la mairie de [Localité 14], complété par l'attestation du maire. le partage des successions des parents décédés vise à assurer une stricte égalité entre chaque héritiers, de sorte que chaque copartageant dispose d'un droit privatif sur un quart des éléments de l'actif à partager. Selon une attestation établie par Me [M], la valeur moyenne d'un m² de terrain constructible sur la commune de [Localité 14] s'établit en mai 2018 à 60 euros. Une telle évaluation n'est toutefois pas contemporaine de l'acte de partage, datant de 2011. Même en retenant l'appréciation portée par M. [N], qui se présente dans son attestation du 7 mars 2022 comme un lotisseur-aménageur ayant procédé en 2011 à une évaluation de la parcelle AB [Cadastre 6] (pièce 13 Me [E]), l'estimation fixée par le notaire est manifestement préjudiciable : pour la seule partie classée en zone 30 NAa sur le POS de 1999 (sa pièce 9) qu'il évalue à 3 200 m² environ et située en bordure d'une route étroite, ce professionnel envisage en effet un prix de 4 euros par m², soit 12 800 euros, étant rappelé que la parcelle comporte par ailleurs une partie classée en zone 20NDa d'une superficie de 4 000 m² que cet aménageur n'évalue pas, indiquant qu'il ne l'aurait pas acquise. Quelle que soit la référence, l'estimation par Me [E] de cette parcelle s'en démarque sensiblement, dès lors qu'elle retient en 2011 une valeur globale de 5 074 euros pour une superficie de 7249 m², soit 0,70 euros par m². >> Me [E] conteste l'existence d'un tel préjudice, en alléguant qu'en raison de sa propre faute, d'autres parcelles non bâties seraient également susceptibles d'être constructibles, notamment dans les lots des autres co-partageants. A cet égard, si d'autres parcelles attribuées notamment à Mme [P] [T] en pleine propriété (Mme [H] [T] n'étant attributaire que de parcelles en indivision avec ses deux s'urs) étaient également sous-évalués et si leur valeur réelle en 2011 conduisait ainsi à réévaluer la valeur globale du lot de celle-ci à un montant excédant celle du lot attribué à Mme [W] [T], le préjudice résultant d'un déséquilibre entre les lots ne serait pas établi à l'égard de Mme [P] [T]. Pour autant, alors qu'une telle preuve lui incombe, Me [E] n'offre pas d'établir un tel fait, à défaut de produire des certificats d'urbanisme correspondant aux parcelles susceptibles d'être également concernées par une telle réévaluation en raison de leur nature en réalité constructible lors du partage. La seule demande subsidiaire du notaire de confier à un expert la « mission d'évaluer l'ensemble des parcelles composant la succession ['], à la date du partage, en tenant compte du plan local d'urbanisme applicable à l'époque et des particularités techniques du terrain » ne satisfait pas une telle obligation de produire des preuves à l'appui d'une telle allégation, alors qu'il n'appartient pas à la cour de suppléer sa carence en ordonnant une mesure d'instruction sur ce point, conformément aux dispositions de l'article 146 du code de procédure civile. La réintégration de la valeur réelle de la parcelle AB [Cadastre 6] dans l'actif successoral n'implique ainsi aucune réévaluation des autres lots. Il ressort par conséquent de l'ensemble de ces éléments que l'existence même du préjudice invoqué par Mmes [T] est établie en son principe. Un tel préjudice a en outre été directement causé par la carence fautive de Me [E], qui n'a pas vérifié le caractère constructible de cette parcelle, dans des conditions qui lui auraient permis de procéder à une évaluation conforme à la nature de ce terrain. Ce préjudice ne s'analyse enfin pas comme une perte de chance : alors que le partage entre les copartageants est égalitaire, il n'existe aucun aléa sur le fait que : si Me [E] avait sollicité un certificat d'urbanisme et informé les parties du caractère constructible de la parcelle litigieuse, il aurait valorisé de façon certaine cette parcelle à un montant supérieur à 5 074 euros. les parties auraient admis la fixation par le notaire d'une valeur supérieure à 5 074 euros pour la parcelle cadastrée AB n°[Cadastre 6], préalablement à la constitution des lots, si elles avaient été valablement informées de son caractère constructible. L'absence de fixation de la valeur d'une parcelle conforme à ses caractéristiques urbanistiques n'est ainsi pas une éventualité favorable que la faute du notaire aurait fait disparaitre, mais constitue un préjudice certain subi par les copartageants n'ayant pas été attributaires de ce bien dans leur lot. Lorsque la cour constate l'existence d'un préjudice en son principe, il lui incombe de procéder à son évaluation, en dépit de la carence probatoire des victimes, au besoin en ordonnant d'office une mesure d'instruction. A cet égard, il convient d'observer qu'aucune des parties ne produit de pièces établissant impartialement la valeur de la parcelle litigieuse à l'époque de l'acte de partage. Alors que Mmes [T] contestent par ailleurs l'estimation fournie par M. [Z], elles ne produisent pas sa consultation. Dans un courrier du 20 juillet 2022, la juridiction ayant confié à M. [Z] la mesure de consultation lui a en outre indiqué qu'il lui appartenait de procéder à l'évaluation de la valeur de la parcelle à la date du partage, et non à la date de sa visite du terrain. En réponse, M. [Z] lui a indiqué qu'il convenait de procéder par expertise, en considération de la complexité d'une telle sollicitation, et non par consultation. Face à la carence des parties à établir la valeur de la parcelle litigieuse, il convient par conséquent d'ordonner une mesure d'expertise, qui sera confiée à M. [Z], dans des conditions lui permettant de finaliser les opérations précédemment ordonnées. Dès lors que la dette apparue dans le patrimoine du demandeur en réparation s'accompagne d'un avantage qui la contrebalance et qui est la conséquence de la faute alléguée, ces créances connexes et réciproques doivent se compenser pour estimer le préjudice réellement subi par la victime. A cet égard, l'expert [Z] devra notamment prendre en compte les débours et les émoluments proportionnels qu'aurait impliqués à la charge de chaque copartageant tant la demande formée par le notaire au titre d'un certificat d'urbanisme pour la seule parcelle concernée que le calcul selon le tarif applicable à l'époque du partage. En revanche, il n'y a pas lieu de prendre en compte l'augmentation du droit de partage qui est intervenue à compter du 1er janvier 2012, dès lors que la parcelle AB n°[Cadastre 6] figurait déjà dans la déclaration de succession de M. [S] [T], établie le 19 août 2010, pour ce même montant de 5 074 euros et qu'il appartenait à Me [E] de procéder à la vérification de son caractère constructible antérieurement à octobre 2011, date à laquelle il indique qu'au cours de précédentes discussions, la question de terres susceptibles d'être constructibles avaient été évoquées (sa pièce 1). Alors qu'il a déjà été indiqué que l'argument de la prise en charge financière des débours est inopérant pour justifier son inertie, le retard du notaire à procéder d'office à une telle vérification n'est pas de nature à imposer aux parties l'application d'un taux d'imposition supérieur dans la détermination de l'assiette de leur préjudice. Dans l'attente du rapport d'expertise, il convient de surseoir à statuer sur la détermination du préjudice subi par Mmes [T]. Sur les dépens et les frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile : La cour surseoit à statuer sur les frais irrépétibles et les dépens de la présente instance. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement rendu 7 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Béthune, en ce qu'il a : déclaré recevable l'action engagée par Mmes [P] et [H] [T] à l'encontre de Me [A] [E] ; dit que M. [A] [E] a commis une faute engageant sa responsabilité à l'égard de Mmes [P] et [H] [T] ; L'infirme en toutes ses autres dispositions soumises à la cour, et statuant à nouveau : Ordonne avant-dire droit une expertise et désigne pour y procéder M. [K] [Z],[Adresse 3] [Localité 18], en qualité d'expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Douai, qui aura pour mission de : convoquer les parties et, dans le respect du principe du contradictoire ; se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, même détenus par des tiers, et entendre tous sachants ; déterminer la valeur vénale de la parcelle non bâtie cadastrée section AB n°[Cadastre 6] [Localité 17] pour une contenance de 72 a 49 ca sur la commune de [Localité 14], à la date du partage intervenu le 29 décembre 2011, notamment par référence à l'adresse de l'immeuble, à son secteur géographique, aux prix du secteur et à l'état du marché immobilier, et à ses caractéristiques d'urbanisme, tels que ces différents éléments existaient à cette date ; déterminer l'éventuelle majoration des émoluments qu'aurait générée une majoration de la valeur ainsi fixée par rapport à la valeur fixée par le notaire à la somme de 5 074 euros, ainsi que le coût des débours qu'aurait impliqué une demande de certificat d'urbanisme d'information pour cette parcelle ; fournir tous éléments techniques et factuels de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer le préjudice subi - dit qu'une consignation d'un montant de 2 000 euros devra être versée auprès du régisseur d'avances et de recettes de la cour d'appel de Douai par Mmes [P] et [H] [T], à valoir sur la rémunération de l'expert, au plus tard dans un délai maximum de 30 jours à compter du prononcé de la présente décision, étant précisé que : > à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque ; > chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l'autre en cas de carence ou de refus. Commet le président de la 3ème chambre de la cour d'appel en qualité de magistrat chargé du contrôle de l'expertise ; - dit que l'expert devra : => remettre un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission, dans un délai de 4 mois à compter de l'avis par le greffe du versement de la consignation ; => dresser de l'ensemble de ses investigations un rapport formalisant la réponse apportée à chaque question en reprenant les termes exacts de la mission figurant ci-dessus, et sans renvoyer à des pièces annexes ou à d'autres parties du rapport (tel que le commémoratif) ; => adresser ce rapport, dans les 5 mois de l'avis par le greffe du versement de la consignation, sauf prorogation de ce délai accordée par le magistrat chargé du contrôle des expertises : * aux parties ; * au greffe de la troisième chambre de la cour d'appel de Douai : - d'une part, en deux exemplaires et en format physique à destination du greffe de la troisième chambre la cour d'appel de Douai ;' - d'autre part, en format PDF et en pièce jointe à un courriel adressé à [Courriel 15] et indiquant en objet le numéro du répertoire général (RG) de la présente procédure, Renvoie l'affaire devant le conseiller de la mise en état, à l'audience qui se tiendra le 24 juin 2024, lors de laquelle Mmes [P] et [H] [T] devront avoir conclu sur le fond, après dépôt du rapport d'expertise ; Sursoit à statuer, jusqu'à cette audience de renvoi, sur : la liquidation du préjudice subi par Mmes [P] et [H] [T] ; les demandes formulées au titre des dépens et des frais irrépétibles. Le Greffier Harmony Poyteau Le Président Guillaume Salomon