Tribunal judiciaire, 28 janvier 2025. 24/05315

MINUTE N° : 24/00412 JUGEMENT DU 28 Janvier 2025 N° RG 24/05315 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JOUV SYNDICAT DE L’IMMEUBLE “LE BORDEAUX” ET : [R] [N] GROSSE + COPIE le à COPIE le à TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 9] Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS, COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS, GREFFIER lors des débats : C. FLAMAND GREFFIER lors du délibéré : V. AUGIS DÉBATS : A l'audience publique du 11 décembre 2024 DÉCISION : Annoncée pour le 28 JANVIER 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDERESSE SYNDICAT DE COPROPRIETAIRE DE L’IMMEUBLE “LE [Adresse 6]”, sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, le cabinet CITYA BERANGER dont le siège social est situé [Adresse 5] Représenté par Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS substitué par Me POUBEL du cabinet REFERENS, avocat au barreau de TOURS D’une part ; DEFENDEUR Monsieur [R] [N], demeurant [Adresse 3] Comparant en personne D’autre part ; EXPOSE DU LITIGE M. [R] [N] est propriétaire des lots n°58 et n°156 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] (37). Le 18 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE [Adresse 6] a donné assignation à M. [R] [N] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 : condamner ce dernier à lui payer :la somme de 2488,04 € correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 18 novembre 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mars 2024 ;la somme de 638,40 € au titre des frais de recouvrement ;la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ; ordonner la capitalisation des intérêts ; condamner ce dernier à lui payer la somme de 2124€ en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens ; ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; rappeler que les frais d'exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution. Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 18 novebre 2024 la somme de 2488,04 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s'acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété. A l’audience du 11 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE [Adresse 6], représenté par son Conseil, maintient ses demandes. M. [R] [N] reconnaît le non paiement des charges de copropriété et sollicite des délais de paiement. Il signale en revanche que le retard de paiement est lié au départ à l'envoi des appels de fonds à la mauvaise adresse. La décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » de la Loi. A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE [Adresse 6] verse aux débats : - le relevé de propriété du bien litigieux ; - le contrat de syndic ; - le procès-verbal d'assemblée générale du 13 mai 2024 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024 (n-1), qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l'exercice n+1 ; - les procès-verbaux antérieurs d'assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l'exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l'exercice n+1 ; - les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ; - l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 18 novembre 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant : Charges sollicitées 2488,04 Frais sollicités 638,40 TOTAL 3126,44 Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [R] [N] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 18 novembre 2024 à hauteur de la somme de 2488,04 € (dernier trimestre de 2024 inclus). La lettre de mise en demeure présentée le 13 mars 2024 puis l'assignation n’ont pas permis une régularisation du solde. M. [R] [N] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2488,04 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 18 novembre 2024 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024 sur la somme de 1769,36 € et à compter de l'assignation pour le surplus. - Sur les frais de recouvrement sollicités L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant. Pour les frais non expressément visés par l'article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance. Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 10 susvisé et de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 : - les frais de mise en demeure et de relance à condition qu'ils soient justifiés en procédure. - les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l'avocat). - Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 En l'espèce, s'agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est partiellement justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 79,20 €. - Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic Vu l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles ne peuvent être rémunérées qu'à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic. Force est de constater que de décembre 2022 au mois d'août 2023, les appels de fonds n'ont pas été adressés à la bonne adresse du défendeur. En conséquence, l'erreur du syndic quant à l'adresse de M. [N] a été à l'origine des premiers impayés. Dans ces conditions, elle ne justifie pas de diligences exceptionnelles (par exemple aucune recherche d'adresse pendant plusieurs mois) pouvant être rémunérées. La demande à ce titre sera rejetée. *** M. [R] [N] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 79,20 € au titre des frais de recouvrement. - Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires En application de l'article 1343-2 du Code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée. M. [R] [N] est pour la première fois assigné en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de ce copropriétaire au paiement n'est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande. - Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement En application de l’article 1343-5 du Code Civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Compte tenu des ressources de la partie défenderesse et de ses efforts de règlement, il convient d’accorder des délais de paiement sur 13 mois et d’assortir cette mesure d’une clause résolutoire comme il est dit au présent dispositif. - Sur les mesures de fin de jugement Perdant le procès, M. [R] [N] sera tenu aux dépens. Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 2124 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort réputé contradictoire rendu en premier ressort, Condamne M. [R] [N] à verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] les sommes suivantes : 2.488,04 € (DEUX MILLE QUATRE CENT QUATRE-VINGT-HUIT EUROS QUATRE CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 18 novembre 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024 sur la somme de 1769,36 € et à compter de l'assignation pour le surplus ;79,20 € (SOIXANTE-DIX-NEUF EUROS VINGT CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d'ouverture de dossier contentieux pour le syndic ; Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ; Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] ; Autorise M. [R] [N] à se libérer de cette dette en 13 mensualités de 200,00 € (DEUX CENTS EUROS), payable le 5 de chaque mois en plus des charges courantes, la dernière mensualité couvrant le solde du principal et des intérêts ; Dit que la première mensualité devra être payée au plus tard avant le 5 du premier mois qui suivra la signification du présent jugement ; Dit qu'à défaut de paiement complet et ponctuel d'une mensualité, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; Condamne M. [R] [N] aux dépens ; Condamne M. [R] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] la somme de 2.124,00 € (DEUX MILLE CENT VINGT-QUATRE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Rejette le surplus des demandes ; Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués. LE GREFFIER, Signé V. AUGIS LE PRÉSIDENT, Signé C. BELOUARD