Cour d'appel, 07 novembre 2023. 21/01661

1ère Chambre ARRÊT N° 307/23 N° RG 21/01661 N° Portalis DBVL-V-B7F-ROCT Mme [Y] [S] S.C.I. KOUPENN C/ Société COOPERATION D'HABITATION DE BRETAGNE Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2023 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Aline DELIERE, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère, GREFFIER : Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats, et Monsieur Pierre DANTON, lors du prononcé, DÉBATS : A l'audience publique du 20 juin 2023 devant Madame Caroline BRISSIAUD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 7 novembre 2023 par Madame Véronique VEILLARD, substituant la présidente légitimement empêchée, par mise à disposition au greffe après prorogations du délibéré indiqué au 3 octobre 2023 à l'issue des débats **** APPELANTES : Madame [Y] [S] née le 12 Avril 1966 à [Localité 4] [Adresse 2] [Localité 3] S.C.I. KOUPENN [Adresse 1] [Localité 3] Représentées par Me Thomas NAUDIN de la SELARL ARVOR AVOCATS ASSOCIÉS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉE : Société COOPERATION D'HABITATION DE BRETAGNE exerçant sous l'enseigne COOP HABITAT, [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 3] Représentée par Me Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES EXPOSÉ DU LITIGE Mme [Y] [S], a, selon courriel du 22 décembre 2014, demandé à la société coopérative Coopération d'habitation de Bretagne (Coop Habitat) de lui réserver, pour l'acquisition d'un cabinet infirmier, l'appartement de type 2 B102, au sein d'un immeuble en copropriété devant être édifié à l'angle de la [Adresse 7]. Mme [S] a signé un contrat préliminaire le 6 janvier 2015 portant sur un appartement de type 2 comportant deux pièces principales, situé au 1er étage du bâtiment B, d'une superficie habitable de 47,19 m' au prix de 164.000 € outre un emplacement de garage en sous-sol. Le contrat spécifiait au titre de la destination des locaux réservés : 'local professionnel'. Mme [S] a constitué le 10 septembre 2015 avec son fils M. [T] [S] la SCI Koupenn pour acquérir administrer ou gérer des biens immobiliers et notamment acquérir le lot n B102 précité. L'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement a été signé le 18 février 2016 devant Me [N] [G], notaire à [Localité 3] en présence de Me [Z] [C], notaire à [Localité 6] assistant la SCI Koupenn. Mme [S] a sollicité la Ville de [Localité 3] pour bénéficier d'une autorisation d'aménagement d'un ERP (établissement recevant du public). La société Bureau Véritas, interrogée par Coop Habitat sur la possibilité d'obtention d'une telle autorisation, a indiqué selon courriel du 7 juillet 2016 qu'un ERP de moins de 50 m² était autorisé mais devait recevoir une dérogation lors du dépôt du permis d'aménager en cas de non-conformité des parties communes au sens du règlement d'accessibilité en ERP (hauteur des marches d'escalier et largeur des circulations par exemple). Par courriel du 1er septembre 2016, Mme [S] a reproché à Coop Habitat la négligence avec laquelle elle traitait ses demandes depuis six mois. Elle la prévenait qu'elle se réservait le droit de faire appel à un avocat si, pour des raisons techniques ou administratives, elle ne pouvait avoir la jouissance des lieux dès la livraison de son appartement. Par courriel du 2 septembre 2016, Mme [S] a indiqué à Coop Habitat que sa demande de dérogation n'avait pas été retenue, les services de l'urbanisme n'admettant pas qu'un immeuble en voie d'achèvement ne soit pas conforme aux normes en vigueur. Elle expliquait qu'il fallait donc établir un dossier de permis modificatif accompagné d'une demande de dérogation ERP, dont l'instruction pouvait prendre un à cinq mois. Elle précisait qu'il était également possible d'attendre la fin des travaux pour déposer une DACT (Déclaration Attestant l'Achèvement et la Conformité des Travaux) en vue d'un changement de destination mais qu'elle l'excluait car la procédure pouvait prendre entre un et trois ans. Coop Habitat a répondu qu'elle demandait à l'architecte de préparer une demande de permis de construire modificatif, celui-ci s'imposant d'ailleurs en raison d'autres modifications mineures du projet. Elle demandait à Mme [S] de fournir une note sur l'usage du local (accueil occasionnel du public, effectif maximum...). Coop Habitat a cependant précisé à Mme [S] par courriel du 15 septembre 2016 qu'un permis modificatif était réalisé uniquement pour son projet compte tenu des nombreux points de détail à modifier. Par courrier du 26 septembre 2016, Mme [S] a rappelé à Coop Habitat que l'acquisition de son bien était destinée à un usage exclusivement professionnel, la signature de l'acte notarié ayant été retardée pour inclure des plans techniques modifiés. Elle demandait par conséquent qu'il lui soit justifié de l'établissement d'un permis de construire modificatif lui permettant d'exercer son activité libérale dès la livraison de l'appartement au mois de février 2017. La demande de permis de construire modificatif déposée le 7 octobre 2016 a été rejetée le 5 décembre 2016 sur avis défavorable de la sous-commission départementale d'accessibilité, motivé par le fait qu'un bâtiment neuf ne pouvait déroger à l'arrêté du 1er août 2006, notamment concernant les escaliers. Il était également fait état de sanitaires non conformes et d'une notice d'accessibilité trop succincte. Après échanges avec la Direction départementale des territoires et de la mer, Coop Habitat s'est interrogée sur l'opportunité de compléter la demande avant la livraison de l'immeuble au regard des motifs de l'avis défavorable. Par courriel du 4 janvier 2017, Coop Habitat a rappelé à Mme [S], qui réclamait de recevoir copie de tous les courriers de la DDTM, qu'elle avait acquis un lot de copropriété à usage de logement pour y domicilier le siège social de son activité professionnelle et y accomplir des tâches administratives, les modifications de cloisonnement n'ayant été étudiées qu'à cette fin, sans envisager à cette date aucun accueil de public, le classement du lot en ERP n'ayant été demandé que selon message du 2 mars 2016. Elle soulignait avoir depuis lors 'uvré avec elle pour préparer une demande de dérogation, Mme [S] ayant rédigé une attestation faisant état d'un usage du local essentiellement dédié à un usage administratif et de stockage. Elle ajoutait que toutes les réponses de la DDTM lui avaient été transmises et regrettait l'absence de confiance manifestée par Mme [S], lui proposant de cesser l'assistance prêtée gracieusement. Par courrier recommandé du 18 janvier 2017, le conseil de Mme [S] et de la SCI Koupenn a demandé à la Coop Habitat l'indemnisation des préjudices subis du fait de la non-conformité de l'appartement acquis pour établir une activité d'infirmière libérale impliquant la nécessité de recevoir du public, ainsi qu'indiqué au vendeur dès le mois de décembre 2014. Il rappelait que la destination professionnelle des lieux était également mentionnée au contrat de réservation du 6 janvier 2015 et que la signature de l'acte authentique avait dû être repoussée du fait d'une modification des plans pour que l'appartement soit conforme aux normes EPR. Dans la perspective d'une nouvelle commission se réunissant le 28 mars, il demandait à Coop Habitat de tout mettre en oeuvre pour que la SCI Koupenn et Mme [S] obtiennent l'autorisation d'aménager un ERP 5ème catégorie dans l'appartement. Par courriel du 19 janvier 2017, Coop Habitat a repris les explications déjà développées concernant l'objet initial de l'acquisition et déploré le tour pré-contentieux pris par ce courrier, alors qu'elle avait accompagnée gracieusement Mme [S] au-delà de ses obligations, en demandant un permis modificatif dès le 7 octobre 2016. Le conseil de Mme [S] a maintenu selon courrier circonstancié du 9 février 2017, que celle-ci avait entendu dès l'origine acquérir un appartement pour y installer un cabinet infirmier, justifiant, même si la réception du public était rare, de modifier le plan d'aménagement de l'appartement pour l'adapter à cette activité professionnelle avec une mise aux normes PMR qui avait retardé la signature de l'acte. Coop Habitat répondait le même jour qu'elle avait continué à échanger avec la DDTM en vue du dépôt d'un nouveau dossier à présenter en commission d'accessibilité en février ou mars. Le rendez-vous de livraison a eu lieu le 28 mars 2017 et un procès-verbal de livraison avec réserve a été signé à cette occasion. Par courriel du 28 mars 2017, Coop Habitat a indiqué à Mme [S] que la remise des clés n'avait pu avoir lieu du fait de sa demande de consignation du solde pour une non-conformité qui n'était pas constituée. Elle notait cependant que le prix avait été intégralement réglé et indiquait ne pas comprendre la position défendue le matin même. La remise des clés a finalement eu lieu le 5 avril 2017 et des réserves ont été émises par Mme [S] quant à la non-conformité des parties communes et privatives à la réglementation accessibilité aux établissements recevant du public de 5ème catégorie, notamment les points suivants : - hauteur des marches escaliers de secours, - largeur des marches, - largeur des escaliers, - largeur des portes dans les parties privatives. Le représentant de Coop Habitat indiquait pour sa part contester ces réserves, le bien vendu étant strictement conforme aux plans. Mme [S] a transmis des documents complémentaires à Coop Habitat pour régler les non-conformités liées à la hauteur des marches, une nouvelle demande devant être déposée après dépôt de la Déclaration Attestant l'Achèvement et la Conformité des Travaux en date du 12 février 2018. Par arrêté du 4 mai 2018, la Ville de [Localité 3] a accordé à Mme [S] une autorisation de travaux pour l'aménagement d'un cabinet infirmier. Par courrier du 16 août 2018, le conseil de Mme [S] a de nouveau sollicité auprès de Coop Habitat l'indemnisation des préjudices causés à Mme [S] compte tenu des démarches et des travaux occasionnés par ses manquements contractuels. Il lui reprochait également d'avoir encaissé la totalité du prix en violation des dispositions de l'article L 263-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette demande était de nouveau rejetée par l'avocat de Coop Habitat selon courrier du 24 septembre 2018, qui écartait l'ensemble des reproches faits en rétorquant que : - aucune non-conformité n'était démontrée s'agissant d'un lot à usage de logement, - toutes démarches avaient été accomplies pour permettre à la SCI Koupenn et à Mme [S] de créer un ERP dans l'immeuble conformément à la demande exprimée au mois de mars 2016, - ces démarches ont abouti à la délivrance d'un arrêté d'autorisation notifié par la Ville de [Localité 3] le 4 mai 2018, - les préjudices allégués n'étaient pas démontrés, - la menace de plainte pénale n'avait pas lieu d'être dès lors que le bien livré était conforme au contrat et que la SCI Koupenn avait spontanément payé le solde de prix par virement bancaire. Mme [S] et la SCI Koupenn ont fait assigner la société Coop Habitat Bretagne par acte du 4 avril 2019 devant le tribunal de grande instance devenu tribunal judiciaire de Rennes pour obtenir sa condamnation à indemniser leurs différents préjudices. Par jugement du 9 Février 2021, le tribunal judiciaire de Rennes a : - rejeté l'ensemble des demandes de la SCI Koupenn et de Mme [S], - condamné in solidum la SCI Koupenn et de Mme [S] à supporter les dépens de l'instance, - condamné in solidum la SCI Koupenn et de Mme [S] à verser à la société coopérative Coopération d'habitation de Bretagne - Coop Habitat la somme de 2.000 € au titre de ses frais irrépétibles. Par déclaration du 15 mars 2021, Mme [Y] [S] et la SCI Koupenn ont fait appel de tous les chefs de ce jugement. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de leurs dernières déclarations transmises au greffe et notifiées le 16 avril 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions, Mme [Y] [S] et la SCI Koupenn demandent à la cour de : - réformer le jugement rendu le 9 février 2021 par le tribunal judiciaire de Rennes en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau : - dire et juger que la société Coopération d'habitation de Bretagne a manqué à son devoir de conseil et d'information et, ce faisant, a engagé sa responsabilité, - condamner la société Coopération d'habitation de Bretagne à verser à la SCI Koupenn et à Madame [Y] [S] une somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, - dire et juger que la société Coopération d'habitation de Bretagne a engagé sa responsabilité en sollicitant et en encaissant l'intégralité du prix de vente avant la date de la mise à disposition, - dire et juger que la société Coopération d'habitation de Bretagne a engagé sa responsabilité en s'opposant à la consignation de 5 % du prix de vente à la mise à disposition, - en conséquence, condamner la société Coopération d'habitation de Bretagne à verser à la SCI Koupenn la somme de 577,95 €, - condamner la société Coopération d'habitation de Bretagne à verser à Madame [Y] [S] la somme de 2.000 € en réparation de son préjudice moral, - condamner la société Coopération d'habitation de Bretagne à verser à la SCI Koupenn et à Madame [S] une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. ****** Aux termes de ses dernières déclarations transmises au greffe et notifiées le 22 juillet 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions, la Société Coopération d'habitation de Bretagne exerçant sous l'enseigne Coop Habitat demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rennes le 9 février 2021 en toutes ses dispositions, - débouter Mme [Y] [S] et la SCI Koupenn de leurs entières demandes, fins et conclusions, dirigées contre la Société Coop Habitat Bretagne, Y additant : - condamner in solidum Mme [Y] [S] et la SCI Koupenn à payer à la Société Coop Habitat Bretagne une indemnité de 5.000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. MOTIVATION DE LA COUR 1 / Sur la responsabilité de la société Coop Habitat Au soutien de son action, Mme [S] invoque un manquement du vendeur à son obligation de délivrer un bien conforme aux stipulations contractuelles ainsi qu'un manquement de ce dernier à son obligation de conseil et d'information. * En droit L'article 1615 du code civil fait peser sur le vendeur l'obligation de délivrer la chose vendue ainsi que ses accessoires. L'article L. 261-5 du code de la construction et de l'habitation reprenant les dispositions de l'article 1642-1 du code civil dispose que le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. L'article L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation impose que le contrat de vente d'immeuble à construire soit conclu par acte authentique et précise : a) La description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu, b) Son prix et les modalités de paiement de celui-ci, c) Le délai de livraison, d) Lorsqu'il revêt la forme prévue à l'article 1601-3 du code civil, reproduit à l'article L. 261-3 du présent code, la garantie de l'achèvement de l'immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement. Toutefois, lorsque la vente concerne une partie d'immeuble, le contrat peut ne comporter que les indications propres à cette partie, les autres précisions prévues à l'alinéa précédent doivent alors figurer, soit dans un document annexé à l'acte, soit dans un document déposé au rang des minutes d'un notaire et auquel l'acte fait référence. Il doit également mentionner si le prix est ou non révisable et, dans l'affirmative, les modalités de sa révision. Il doit, en outre, comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble. Le règlement de copropriété est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat, il doit lui être communiqué préalablement [...]. L'article R 261-13 du même code prévoit que pour l'application de l'article L. 261-11, la consistance de l'immeuble vendu résulte des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements. Si cet immeuble est compris dans un ensemble immobilier, ces indications doivent être complétées par un plan faisant apparaître le nombre de bâtiments de cet ensemble, leur emplacement et le nombre d'étages de chacun d'eux. Les caractéristiques techniques résultent du devis descriptif servant de base aux marchés ou d'une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté ministériel. Ces documents s'appliquent au local vendu, à la partie de bâtiment ou au bâtiment dans lequel il se trouve et aux équipements extérieurs et réseaux divers qui s'y rapportent. Un plan coté du local vendu et une notice indiquant les éléments d'équipement propres à ce local doivent être annexés au contrat de vente. Selon l'article L. 111-1 du code de la consommation dans sa version applicable lors de la souscription de la vente, formalisée par la signature du contrat de réservation du 6 janvier 2015, le consommateur doit se voir communiquer, avant d'être lié par un contrat de vente de biens ou de fourniture de services, de manière lisible et compréhensible, un certain nombre d'informations, en particulier les caractéristiques essentielles du bien ou du service. L'article L. 111-8 du code de la construction et de l'habitation dans sa version en vigueur disposait que les travaux qui conduisent à la création, l'aménagement ou la modification d'un établissement recevant du public ne peuvent être exécutés qu'après autorisation délivrée par l'autorité administrative qui vérifie leur conformité aux règles prévues aux articles L. 111-7, L. 123-1 et L. 123-2. Lorsque ces travaux sont soumis à permis de construire, celui-ci tient lieu de cette autorisation dès lors que sa délivrance a fait l'objet d'un accord de l'autorité administrative compétente mentionnée à l'alinéa précédent. En application de l'article 1147 du code civil, dans sa version applicable au litige, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. *En fait a. Sur le défaut de conformité allégué L'existence d'une non-conformité doit s'apprécier au regard des stipulations de l'acte de vente. Le contrat de réservation ne saurait prévaloir sur les termes de l'acte authentique. En l'occurrence l'acte de vente, rédigé avec l'assistance de Me [Z] [C], notaire de Mme [S] et de la SCI Koupenn, désigne le bien vendu en ces termes : 'Lot numéro trois (3) : Au 1 er étage du bâtiment B, un appartement de type 2, identifié par le constructeur sous le n B102, et d'une surface habitable d'environ 47.19 m2. Il se prolonge au Sud par une loggia privative d'environ 7 m2. Il est desservi par l'escalier B, son ascenseur et le couloir commun. Il est situé au Sud du couloir commun. Et les deux cent treize /dix millièmes (213/10000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales. Lot numéro trente et un (31) : Au sous-sol, un garage identifié par le constructeur sous le n'CF-1-05. Il est situé tel que figuré sur le plan joint. Et les vingt-trois /dix millièmes (23/10000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.' Aucune mention de cet acte, ne fait référence à la création d'un Etablissement Recevant du Public. Il n'est d'ailleurs même plus fait état de la destination professionnelle du lot objet de la vente, qui figurait dans le contrat préliminaire de réservation. Par ailleurs, les plans contractuels (annexés au contrat préliminaire de réservation et à l'acte de vente) mentionnent une chambre et un séjour- cuisine, c'est à dire les pièces d'un logement. Il est également observé que les statuts de la SCI Koupenn, librement rédigés par Mme [S], portent uniquement sur un lot d'habitation dont la désignation reproduit à l'identique celle de l'acte de vente, sans aucune mention de l'achat d'un local professionnel destiné à l'exercice libéral de la profession d'infirmière. Le bien livré correspond à la désignation du bien dans le contrat de vente. Mme [S] n'invoque pas non plus la non-conformité de l'appartement vendu au regard de la notice descriptive. Le tribunal a donc considéré à juste titre que Mme [S] ne rapportait pas la preuve d'une non-conformité du bien susceptible d'engager la responsabilité du vendeur sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil. b. Sur le manquement à l'obligation de conseil et d'information du vendeur Le promoteur vendeur est tenu d'un devoir de conseil et d'information vis à vis de l'acquéreur. A ce titre, il lui incombe de s'assurer de l'adéquation entre le produit commercialisé et les besoins exprimés par l'acquéreur. En l'espèce, dès l'origine, Mme [S] a mentionné la destination professionnelle de l'appartement qu'elle souhaitait acquérir, cette précision figurant d'ailleurs dans le contrat préliminaire de réservation. Par ailleurs, les échanges intervenus avant la signature du contrat préliminaire de réservation, entre Mme [S] et la personne en charge de la commercialisation du programme immobilier, démontrent que l'installation d'un cabinet infirmier dans ce local professionnel avait été évoquée et qu'elle avait d'ailleurs été prise en compte par le constructeur vendeur. En effet, dans un courriel du 22 décembre 2014, Mme [S] évoquait sans ambiguïté que la réservation était faite 'en vue de l'acquisition d'un cabinet infirmier'. En réponse, le vendeur, tout en lui confirmant que la destination professionnelle du lot ne poserait aucune difficulté au plan juridique ('le syndic ne s'opposera pas à votre activité car elle celle-ci sera autorisée par le règlement de copropriété'), lui proposait de rencontrer le responsable technique afin de discuter de la modification des plans, en précisant 'Je lui ai déjà laissé le plan initial, ainsi que des idées d'aménagement suivant les besoins que vous m'aviez donnés : 1 cuisine, 1 bureau, 1 salle d'attente, 1 salle de soins, wc norme PMR, salle d'eau norme PMR'. Avant même la réservation, la société Coop Habitat a donc eu connaissance d'un projet d'accueil du public dans ce local professionnel, ne fût-ce qu'occasionnellement. Par ailleurs, s'il ne peut être fait grief à la société Coop Habitat de ne pas connaître les exigences déontologiques de la profession d'infirmier et notamment les dispositions de l'article R.4312-67 du code de la santé publique, celle-ci était en revanche tenue de connaître les normes en vigueur et de tirer les bonnes conséquences des informations transmises par Mme [S], afin de la conseiller au mieux dans son projet d'acquisition. Le fait pour Mme [S] de préciser que l'accueil du public serait exceptionnel ne dispensait pas la société Coop Habitat de vérifier si le local à usage professionnel qu'elle entendait lui vendre pouvait bénéficier de la classification ERP, dans la mesure où précisément, l'usage indiqué par Mme [S] dès avant la réservation, répondait à la définition d'un ERP de 5ème catégorie c'est à dire, selon l'article R.123-19 du code de la construction et de l'habitation, un établissement pour lequel 'l'effectif du public n'atteint pas le chiffre minimum fixé par le règlement de sécurité pour chaque type d'exploitation'. Quand bien même le projet de Mme [S] n'était-il pas totalement arrêté et pouvait encore évoluer, notamment vers des consultations plus importantes au cabinet, il appartenait à la société Coop Habitat d'anticiper les besoins de l'acquéreuse ainsi que les contraintes techniques et juridiques induites par son projet, sans attendre que Mme [S] exprime elle-même pour la première fois en mars 2016, la création d'un ERP dans son appartement. La société Coop Habitat devait donc s'assurer que le bien serait conforme aux normes ERP de 5ème catégorie ou qu'il pouvait l'être lors de la livraison. Cette vérification préalable auprès des services compétents, lui aurait alors permis d'informer Mme [S] du fait que l'autorisation d'aménager un ERP de 5éme catégorie dans l'appartement qu'elle projetait d'acquérir ne pouvait être obtenue en l'état, et qu'un certain nombre de démarches plus ou moins longues et complexes seraient nécessaires. La société Coop Habitat ne manque pas de faire observer qu'elle a proposé à Mme [S] un accompagnement actif et à titre gracieux dans les démarches nécessaires à l'obtention de son autorisation d'aménagement d'un ERP dans le local acquis. La cour relève à toutes fins, qu'au-delà du geste commercial, cet accompagnement auquel le vendeur constructeur n'était contractuellement pas tenu, peut également être interprété comme une tentative de réparer un manquement initial au devoir d'information pré- contractuel vis à vis de Mme [S]. Il s'ensuit que la société Coop Habitat a manqué à son devoir pré-contractuel d'information susceptible d'engager sa responsabilité sous réserve que Mme [S] et la SCI Koupenn puissent démontrer que cette faute contractuelle leur a causé un préjudice. c. Sur l'absence de préjudice Il n'est pas contesté que Mme [S] a installé son cabinet dans le local acquis dès la remise des clés intervenue le 05 avril 2017 et qu'elle a obtenu l'autorisation d'aménager un ERP le 27 avril 2018. Celle-ci réclame 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en invoquant : - la crainte pendant plusieurs mois d'une visite de contrôle de l'administration voire des sanctions, - la multiplicité des démarches pour tenter de régulariser la situation, - une perte de temps, - une perte de chiffre d'affaires. Toutefois, la crainte de sanction administrative n'est pas avérée ce d'autant que l'administration était parfaitement informée de la situation, ayant elle-même suggéré le 16 mai 2017 à Coop Habitat d'attendre le dépôt de la DAACT pour solliciter la création d'un ERP dans le logement vendu à la SCI Koupenn. En outre, le préjudice commercial allégué est incompatible avec ce que Mme [S] a toujours affirmé, à savoir qu'elle ne recevrait du public que très occasionnellement (une fois par an). Il n'est au demeurant justifié par aucune pièce. Enfin, les troubles et tracas liés aux démarches ne sauraient constituer un préjudice indemnisable dès lors qu'il est établi que la plupart des démarches ont été réalisées par la société Coop Habitat et que même mieux informée, Mme [S], n'aurait pas échappé à un certain nombre de démarches administratives liées à l'ouverture d'un ERP de 5ème catégorie. Au total, Mme [S] et la SCI Koupenn échouent à démontrer l'existence d'un préjudice à hauteur de 15.000 euros. Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [S] et la SCI Koupenn de leur demande de dommages et intérêts. d. Sur la perception anticipée du solde du prix en violation des règles d'ordre public du code de la construction et de l'habitation L'article L.261-12 du code de la construction et de l'habitation dispose que 'Dans le cas de vente en l'état futur d'achèvement, le vendeur ne peut exiger ni accepter aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d'effets de commerce avant la signature du contrat, ni avant la date à laquelle la créance est exigible.' L'article R.261-14 du code de la construction et de l'habitation précise que 'Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total : - 35% du prix à l'achèvement des fondations, - 70% à la mise hors d'eau, - 95% à l'achèvement de l'immeuble. Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur, toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.' Ces dispositions sont d'ordre public et sanctionnées pénalement, puisque l'article L.263-1 du code de la construction et de l'habitation dispose que 'Toute personne qui exige ou accepte un versement en violation des dispositions des articles L. 261-12, L. 261-15 et L. 262-8 est punie d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 9 000 euros ou de l'une de ces deux peines seulement.' Respectant les dispositions précitées, l'acte authentique de VEFA a repris ces modalités de paiement, et stipule les modalités de paiement suivantes : Stade d'avancement Fraction du prix exigible Cumul à l'achèvement des fondations 35% 35% à l'achèvement du plancher haut RdC 20% 55% à l'achèvement du plancher haut de chaque logement 10% 65% à la mise hors d'eau 5% 70% à l'achèvement des cloisons et mise hors d'air réalisé 10% 80% à l'achèvement de la construction 15% 95% à la remise des clés 5% 100% Il n'est pas contesté qu'en violation des dispositions d'ordre public précitées et du contrat, la société Coop Habitat a par un seul et même appel de fonds en date du 27 février 2017, sollicité le règlement des deux dernières tranches, incluant les 5 % exigibles à la livraison, alors même que la livraison n'était pas encore intervenue. Il est également constant que Mme [S] a réglé l'intégralité du prix sollicité par virement du 7 mars 2017. Le tribunal a retenu à juste titre la faute du vendeur. S'agissant du préjudice, SCI Koupenn fait valoir que la faute du vendeur l'a privée de la faculté de consigner 5 %, conformément à l'article R.261-14 précité, dans la mesure où lors de la réception, une contestation concernant la conformité du local à la réglementation applicable à l'accessibilité aux ERP a été élevée. Cependant, la conformité s'apprécie selon les termes de l'article R. 261-14 du code civil, au regard 'des prévisions du contrat' lesquelles ont en l'espèce été parfaitement respectées. La SCI Koupenn ne peut donc alléguer d'aucun préjudice financier au titre d'une consignation qui n'avait pas lieu d'être à défaut de toute non-conformité avec les prévisions du contrat. En effet, comme l'a justement retenu le premier juge, dans la mesure où aucun défaut de conformité n'entachait en réalité l'appartement vendu, si une consignation des 5 % correspondant au solde du prix de vente avait été régulièrement effectuée par la SCI Koupenn, elle aurait nécessairement donné lieu à une déconsignation au profit du vendeur. Au surplus, la demande présentée par Mme [S] qui n'a pas la qualité d'acquéreur, au titre d'un préjudice moral, au demeurant nullement justifié, s'avère totalement infondée. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de dommages et intérêts formées de ce chef. 2 / Sur les frais irrépétibles et les dépens Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées. Mme [S] et la SCI Koupenn qui succombent en appel, seront condamnées in solidum aux dépens d'appel et déboutées de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande de ne pas faire droit à la demande de la société Coop Habitat sur ce même fondement. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rennes le 9 février 2021, Y ajoutant : Déboute Mme [Y] [S] et la Sci Koupenn de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute la société Coopération d'Habitation de Bretagne exerçant sous l'enseigne commerciale Coop Habitat de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum Mme [Y] [S] et la Sci Koupenn aux dépens d'appel. LE GREFFIER P/ LA PRÉSIDENTE Légitimement empêchée