Cour d'appel, 24 octobre 2024. 23/00385

ARRET N° [R] C/ [C] [I] [W] [W] [W] [W] [W] [D] [A] [A] [A] VD COUR D'APPEL D'AMIENS Chambre BAUX RURAUX ARRET DU 24 OCTOBRE 2024 ************************************************************* N° RG 23/00385 - N° Portalis DBV4-V-B7H-IU6W JUGEMENT DU TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE SAINT-QUENTIN EN DATE DU 28 novembre 2019 PARTIES EN CAUSE : APPELANT Monsieur [H] [R] [Adresse 19] [Localité 2] Assisté par Me Marc ANTONINI de la SCP ANTONINI ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN substitué par Me JUMEAUX de la SCP ANTONINI ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN ET : INTIMES Monsieur [N] [C] [Adresse 8] [Localité 2] Non comparant et non représenté Monsieur [V] [I] [Adresse 10] [Localité 1] Non comparant et non représenté Madame [T] [W] [Adresse 3] [Localité 16] Non comparante et non représentée Madame [O] [W] [Adresse 28] [Localité 12] Non comparante et non représentée Madame [Z] [W] [Adresse 14] [Localité 15] Non comparante et non représentée Monsieur [B] [W] [Adresse 20] [Localité 23] Non comparant et non représenté Madame [L] [W] [Adresse 22] [Localité 24] Non comparante et non représentée Madame [X] [D] [Adresse 13] [Localité 17] Non comparante et non représentée Monsieur [J] [A] [Adresse 9] [Localité 18] Non comparant et non représenté Monsieur [M] [A] [Adresse 4] [Localité 21] Non comparant et non représenté Madame [Y] [A] [Adresse 11] [Adresse 11] [Localité 25] Non comparante et non représentée *** DEBATS : A l'audience publique du 11 Juin 2024 devant Mme Valérie DUBAELE, Conseillère, siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu des articles 805 et 945-1 du code de procédure civile qui a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 24 Septembre 2024. Greffière lors des debats : Madame Malika RABHI COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Mme Valérie DUBAELE en a rendu compte à la Cour composée en outre de : Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre, Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère, et Mme Valérie DUBAELE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la loi. PRONONCE : Le 24 septembre 2024, le délibéré a été prorogé au 24 octobre 2024. Le 24 octobre 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2e alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, Mme Odile GREVIN, Présidente a signé la minute avec Madame Malika RABHI, Greffier. * * * DECISION Par acte authentique en date du 21 octobre 2016 reçu par Maître [V] [I], notaire, Madame [P] veuve [E], représentée par son tuteur l'ADSEA, a vendu à Monsieur [R] un bien immobilier consistant en une maison individuelle située à [Adresse 19], ledit immeuble étant cadastré de la manière suivante : -section AB [Cadastre 5] lieudit [Localité 29], pour 33a 35 ca, -section AB [Cadastre 6] [Adresse 19] pour 5a 84ca, - AB [Cadastre 7] lieudit [Localité 29], pour 1ha, 22a 85 ca, soit une contenance totale de 1ha 62a 4ca, moyennant le prix de 65.000 euros. L'acte de vente a été publié au service de la publicité foncière d'[Localité 27] le 25 octobre 2016 (volume 2016, numéro 1798). Il précisait que : « Entrée en jouissance ' Le vendeur transmet à l'acquéreur la jouissance de l'immeuble vendu à compter de ce jour, par la prise de possession réelle, l'immeuble étant libre de toute location et de toute occupation, ainsi que le déclare le vendeur». Par requête signifiée au greffe le 23 octobre 2017, publié au registre de la publicité foncière le 13 novembre 2017, Monsieur [N] [C] a attrait Madame [P] et Monsieur [R] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Quentin en annulation de la vente de deux parties de la parcelle AB n°[Cadastre 7], en se prévalant d'un bail verbal depuis le 1 er avril 1994 sur deux parties de parcelles situées à [Localité 2], cadastrées AB n°[Cadastre 7] pour 61a 42ca et n°[Cadastre 7] pour 48a 58ca, soit un total de 1ha 10a 00ca et d'un droit de préemption sur ces parcelles. Par requête du 7 novembre 2018, Monsieur [H] [R] a attrait en intervention forcée Maître [V] [I], notaire instrumentaire. Par conclusions du 26 novembre 2018, l'ADSEA en sa qualité de tutrice de Mme [F] [P] est intervenue volontairement à l'instance en soulevant in limine litis la nullité de la requête par application de l'article 117 du code de procédure civile. Les deux requêtes ont été jointes. Par jugement rendu le 28 novembre 2019, le tribunal paritaire des baux ruraux de St-Quentin a : -rejeté la demande de nullité de l'assignation délivrée par Monsieur [N] [C] le 23 octobre 2017 à l'égard de Madame [F] [P], formulée par Madame [F] [P], représentée par l'ADSEA en sa qualité de tutrice, et par Monsieur [H] [R] ; -déclaré recevable l'action de Monsieur [N] [C] à l'encontre de Madame [F] [P], représenté par l'ADSEA en sa qualité de tutrice ; -prononcé, sur le fondement de l'article L.412-12 du code rural et de la pêche maritime, l'annulation de la vente conclue par acte authentique du 21 octobre 2016 entre Madame [F] [P] veuve [S], représentée par sa tutrice l'ADSEA, et Monsieur [H] [R] et portant sur la parcelle située sur la commune de [Localité 2] et cadastrée section AB n°[Cadastre 7], -condamné Madame [F] [P], représentée par l'ADSEA en sa qualité de tutrice, à verser à Monsieur [N] [C] la somme de mille neuf cent cinquante-deux euros et trente-huit centimes (1952,38 euros) à titre de dommages et intérêts, -condamné Madame [F] [P], représentée par l'ADSEA en sa qualité de tutrice à verser à Monsieur [N] [C] la somme de sept cents euros (700) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; -condamné Madame [F] [P], représentée par l'ADSEA en sa qualité de tutrice, aux dépens. Par déclaration au greffe de la cour de céans en date du 26 décembre 2019, Monsieur [H] [R] a interjeté appel du jugement en toutes ces dispositions. La venderesse étant décédée le 11 octobre 2019, par arrêt du 12 janvier 2021 la cour a constaté l'interruption de l'instance puis le 12 janvier 2021 radié l'affaire du rôle à défaut de diligences des parties aux fins de reprise d'instance contre les héritiers. Par conclusions aux fins de reprise d'instance parvenues à la cour le 11 janvier 2023 l'appelant a mis en cause les héritiers de Mme [P]. L'affaire a été remise au rôle. Le 11 avril 2023 Me Berthelot, avocat, a fait savoir qu'il n'intervenait plus pour défendre les intérêts de M. [C]. Les intimés, régulièrement convoqués par le greffe par lettre recommandée avec avis de réception n'ont pas comparu à l'audience des plaidoiries du 12 décembre 2023. Par arrêt avant dire-droit du 13 février 2024, notifié par le greffe par lettre recommandée avec avis de réception, la cour a : -ordonné la réouverture des débats à l'audience du 11 juin 2024 à 9h30, -enjoint à M. [R] de produire à la cour un certain nombre de pièces, - l'a invité à préciser sa demande quant à sa demande de restitution du prix de vente en cas de confirmation du jugement, -l'a invité à faire toutes observations utiles sur le fait que la demande de M. [C] tendant à « ordonner la nullité de la vente passée en l'étude de Me [V] [I], notaire à [Localité 26], en date du 21 octobre 2016 et portant sur la parcelle sise commune de [Adresse 19], cadastrée section AB n°[Cadastre 7] », contenait implicitement mais nécessairement l'annulation de l'acte tout entier, la parcelle AB n°[Cadastre 7] faisant partie de l'ensemble immobilier vendu aux termes de l'acte litigieux qui comprend une maison d'habitation cadastrée sur trois parcelles. A l'audience du 11 juin 2024 M. [H] [R] s'en est rapporté à son troisième jeu de conclusions « après arrêt avant dire-droit » adressé au greffe par voie électronique le 21 mai 2024 et signifié aux intimés, par lesquelles il demande en substance à la cour de : INFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Statuant de nouveau, In limine litis : CONSTATER la nullité de la saisine effectuée par Monsieur [N] [C], déposée à l'encontre d'une personne dépourvue de la personnalité juridique, DÉBOUTER Monsieur [N] [C] de l'intégralité de ses demandes, A titre principal : CONSTATER que la forclusion de l'action intentée par Monsieur [N] [C] est acquise, DIRE Monsieur [N] [C] irrecevable en ses demandes, DÉBOUTER Monsieur [N] [C] de l'intégralité de ses demandes, A titre subsidiaire : CONSTATER l'absence de caractère rural du bail dont dispose Monsieur [N] [C] sur les parcelles litigieuses, DÉBOUTER Monsieur [N] [C] de l'intégralité de ses demandes, A titre très subsidiaire, et dans l'éventualité où l'annulation de la vente serait confirmée, CONDAMNER in solidum les héritiers de Madame [F] [P] à savoir Madame [T] [W], Madame [O] [W], Madame [Z] [W], Monsieur [B] [W], Madame [L] [W], Madame [X] [D], Monsieur [J] [A], Monsieur [M] [A], Madame [Y] [A], à lui restituer le prix de vente correspondant à la parcelle AB n°[Cadastre 7], Pour ce faire, DESIGNER tel expert qu'il plaira à la cour afin d'évaluer le prix de cette parcelle sur l'ensemble immobilier vendu, DESIGNER un géomètre expert afin de faire établir un document d'arpentage, A titre infiniment subsidiaire, et dans l'éventualité d'une annulation de l'acte de vente dans sa globalité, CONDAMNER in solidum les héritiers de Madame [F] [P] à savoir Madame [T] [W], Madame [O] [W], Madame [Z] [W], Monsieur [B] [W], Madame [L] [W], Madame [X] [D], Monsieur [J] [A], Monsieur [M] [A], Madame [Y] [A], à lui restituer le prix de vente, En tout état de cause : CONSTATER la régularité de la vente conclue le 21 octobre 2016 entre Madame [F] [P] et Monsieur [H] [R], CONDAMNER Monsieur [N] [C] à payer à Monsieur [H] [R] la somme de 3.000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER Monsieur [N] [C] aux entiers dépens de l'instance. MOTIFS DE LA DECISION : Sur la demande de nullité de la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux : M. [R] a soulevé in limine litis devant le premier juge l'exception de nullité de l'acte introductif d'instance sur le fondement de l'article 117 du code civil. A l'appui de cette exception de procédure il fait valoir que Mme [P] a été placée sous tutelle de l'ADSEA le 30 juillet 2015, qu'elle était donc dépourvue de personnalité juridique au moment où M. [C] l'a attraite devant le tribunal paritaire des baux ruraux, que l'ADSEA est intervenue volontairement à l'instance pour soulever la nullité de l'acte introductif d'instance irrégulier mais qu'il ressort de la jurisprudence constante de la cour de cassation que cette intervention n'a pas pour effet de couvrir cette irrégularité de fond (Cass. 23 février 2011, n°09-13.867) La cour considère en effet que c'est à tort que le premier juge a rejeté la demande de nullité de l'acte introductif d'instance. En effet, la requête adressée au tribunal paritaire des baux ruraux était atteinte d'un vice de fond par application de l'article 117 du code de procédure civile puisque délivrée à Mme [P] dépourvue de capacité à ester en justice et non à son tuteur. Si par application de l'article 121 du code de procédure civile dans les cas où elle est susceptible d'être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue, cependant l'intervention volontaire du tuteur le 28 novembre 2018 n'a pas régularisé la requête à l'endroit de Mme [P] dans la mesure où elle avait pour objet de sanctionner l'irrégularité tirée de l'omission de l'attraire à l'instance. Or force est de constater qu'à la suite de cette contestation M. [C] n'a pas régularisé la procédure en déposant une nouvelle requête cette fois-ci dirigée contre l'ADSEA ès qualités de tuteur. La cour constate, eu égard à la nature du litige, que la nullité de la requête saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux n'a pas seulement un effet à l'endroit de Mme [P] mais également à l'endroit de M. [R] dans la mesure où l'action en nullité d'une vente immobilière est une action réelle qui doit être dirigée contre toutes les parties à la vente et ne peut être divisée entre-elles. Il y a donc lieu d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et de déclarer nul en son entier l'acte introductif d'instance du 23 octobre 2017 saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : M. [C] succombant à l'instance sera condamnée à en supporter les dépens et frais hors dépens. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, publiquement par mise à disposition au greffe, Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, Statuant à nouveau et Y ajoutant, Déclare nulle la requête saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Quentin le 23 octobre 2017, publiée au registre de la publicité foncière le 13 novembre 2017, tant à l'endroit de Mme [P] qu'à l'endroit de M. [R], Renvoie les parties à mieux se pourvoir, Condamne Monsieur [N] [C] à payer à Monsieur [H] [R] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Le condamne aux entiers dépens de l'instance. Le Greffier, La Présidente,