Cour d'appel, 28 décembre 2023. 19/07172

N° RG 19/07172 - N° Portalis DBVX-V-B7D-MUR6 Décision du Tribunal de Grande Instance de LYON Au fond du 26 septembre 2019 ( chambre 10 cab 10 H) RG : 15/13198 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile A ARRET DU 28 Décembre 2023 APPELANTE : SCI STAR-PROJECT [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Laurent BURGY, avocat au barreau de LYON, toque : 1748 INTIME : M. [S] [D] né le 08 Juillet 1959 à [Localité 5] (HAUTS DE SE [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque:475 Et ayant pour avocat plaidant la SELARL CARNOT AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 757 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 01 Décembre 2020 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 Mars 2022 Date de mise à disposition : 19 mai 2022 prorogée au 22 septembre 2022, puis 24 novembre 2022, 16 février 2023, 1er juin 2023, 26 octobre 2023, 29 Février 2024 avancée au 28 Décembre 2023 les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile Audience présidée par Anne WYON, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier. Composition de la Cour lors du délibéré : - Anne WYON, président - Françoise CLEMENT, conseiller - Annick ISOLA, conseiller Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Anne WYON, président, et par , greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * La SCI Star Project est propriétaire du lot n°1 d'une surface totale de 4335 m² situé dans le bâtiment A d'un ensemble immobilier à destination commerciale située à Craponne (69). Ce lot a été divisé en plusieurs surfaces commerciales dont l'une a été donnée à bail commercial à M. [D], pharmacien, suivant contrat du 11 juin 2010. Le reste de la surface du lot n° 1 a été donné en location à la société Alfa qui exploite une grande surface ainsi qu'à d'autres commerçants. Contestant le montant des charges qui lui sont réclamées, M. [D] a saisi le tribunal de grande instance de Lyon par acte du 12 novembre 2015 afin d'obtenir la condamnation de la SCI Star Project à lui restituer la somme principale de 7543,61 euros au titre des exercices 2010 à 2014. Par jugement du 26 septembre 2019, le tribunal a : - déclaré recevables les demandes de M. [D], - condamné la SCI Star Project à lui payer la somme de 6750,38 euros en restitution des sommes indûment perçues au titre des charges locatives pour les exercices 2010 à 2015, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, eux-mêmes capitalisés à la première échéance annuelle puis à chaque échéance annuelle ultérieure dans les conditions de l'article 1154 devenu 1343-2 du code civil, - rejeté la demande de dommages-intérêts formée par M. [D], - rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la SCI Star Project, - condamné la SCI Star Project à payer à M. [D] une somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI Star Project aux entiers dépens de l'instance, avec droit de recouvrement par les avocats de la cause en ayant fait la demande dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire du présent jugement, - rejeté toutes demandes plus amples ou contraires des parties. Par déclaration au greffe du 17 octobre 2019, la SCI Star Project a relevé appel de cette décision. Par conclusions déposées au greffe le 26 octobre 2020, elle demande à la cour de réformer le jugement en ce qu'il a : - déclaré recevables les demandes de M. [D], - condamné la SCI Star Project à payer à M. [D] une somme de 6750,38 euros en restitution des sommes indûment perçues au titre des charges locatives pour les exercices 2010 à 2015, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, eux-mêmes capitalisés à la première échéance annuelle puis à chaque échéance annuelle ultérieure dans les conditions de l'article 1154 devenu 1343-2 du code civil, - rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la SCI Star Project, - condamné la SCI Star Project à payer à M. [D] une somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI Star Project aux entiers dépens de l'instance, avec droit de recouvrement par les avocats de la cause en ayant fait la demande dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile, - rejeté toutes demandes plus amples ou contraires de la SCI Star Project, Et, statuant de nouveau, - débouter M. [D] de l'intégralité de ses demandes, moyens et conclusions et de sa demande incidente, - condamner M. [D] à payer à la SCI Star Project la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile - condamné M. [D] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par conclusions déposées au greffe le 3 septembre 2020, M. [D] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris ; Y ajoutant, de : - condamner la SCI Star Project à lui verser les sommes de : - 1300,37 euros au titre du trop-perçu sur l'année 2016, - 1280,59 euros au titre du trop-perçu sur l'année 2017, - 1449,98 euros au titre du trop-perçu sur l'année 2018, - 1358,09 euros au titre du trop-perçu sur l'année 2019, - condamner en outre la SCI Star Project à lui payer la somme de 3500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SCI Star Project en tous les dépens. Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er décembre 2020. MOTIVATION Le bail conclu le 28 avril 2010 entre les parties est ainsi rédigé au paragraphe 'impôts et charges' (p.5) : En sus du loyer ci-après fixé, le preneur remboursera au bailleur sa quote-part des charges, notamment : - la taxe foncière et les taxes municipales afférentes aux biens loués, notamment la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, les taxes locatives; - les charges relatives aux parties communes des locaux en fonction des tantièmes de charges attachés aux lots de copropriété, les fournitures et prestations individuelles ou collectives récupérables sur le locataire. M. [D] indique qu'il accepte l'interprétation du tribunal qui a énoncé que la commune intention des parties était de faire peser sur le preneur la charge des sommes avancées par le bailleur au titre de l'exploitation et l'entretien des espaces communs bénéficiant aux différents locaux inclus dans son lot, soit la galerie marchande, les sas d'entrée et de sortie, les sanitaires (frais de nettoyage, alimentation en eau et en électricité, éventuellement gardiennage, réparations diverses). Il précise que sur le principe, l'intégralité des charges de copropriété du bâtiment A peut lui être répercutée, qu'elles sont détaillées et justifiées par le syndic et qu'il ne les discute plus, et que le débat ne porte plus que sur la justification des charges que lui a facturées la bailleresse au titre de l'entretien et des consommations de la galerie du lot n°1. En ce qui concerne la justification des charges, il conteste les facturations suivantes : - la double facturation de l'assurance qui figure à la fois au poste de n° 04. 441 intitulé 'assurances multirisques' et sous la rubrique 'prime d'assurance' et indique que la bailleresse a cessé de la pratiquer après l'exercice 2015, - les factures libellées au nom de la société Alfa dont il n'est pas justifié qu'elles ont été prises en charge par le bailleur en tout ou en partie, et qui ne distinguent pas entre la galerie marchande et la surface du magasin. Il fait valoir que la SCI Star Project répercute les frais de nettoyage et les consommations afférents au supermarché exploité par la société Alfa sur les autres preneurs alors qu'elle ne produit aucune pièce comptable démontrant qu'elle a participé au règlement de ces charges. Il précise que jusqu'en 2013, le gérant de la SCI Star Project était aussi celui de la société Alfa, et que depuis il a cédé ses parts de la société Alfa mais conservé les murs. Il indique que les charges relatives aux parties communes, qui ne correspondent qu'à la galerie, sont impossibles à déterminer. En ce qui concerne la répartition des charges, il conteste la quote-part de 404/10000èmes que lui applique la SCI Star Project sur la base d'une surface de 3543 m² alors que la surface hors 'uvre nette (ci-après SHON) totale du lot n°1 est en réalité de 4335 m² car la contenance initiale de 3543 m² a été majorée afin de comptabiliser la cour de service et six parkings servant au stockage des caddies, qui sont affectés au lot n°1. M. [D] invoque le règlement de copropriété qui stipule en page 34 que les charges seront réparties entre les copropriétaires 'au prorata de la surface SHON des locaux', les indications de l'acte de vente du 9 avril 2009 et l'attestation notariée du 11 septembre 2009, ces deux derniers documents faisant état d'une surface SHON de 4335 m². En réponse aux arguments adverses, il affirme que la prise en compte de la SHON des locaux donnés à bail, dont le total est inférieur à 4335 m², est sans incidence sur la répartition des charges, la surface non affectée privativement à un preneur devant rester à la charge du bailleur. La SCI Star Project répond que contrairement à ce qu'a considéré le premier juge, la clause du bail n'est pas ambiguë et permet de déterminer la liste des charges récupérables sur le preneur, le bail renvoyant expressément au règlement de copropriété. Elle soutient que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division sont opposables au preneur. Elle dit accepter de retenir la surface des lieux loués mentionnés dans le bail, soit 143 m², alors que celle-ci est en réalité supérieure et indique que la surface totale des cinq locaux qu'elle loue est de 3543 m², ce qui justifie une répartition des charges sur la base de 3543/10'000, et qu'il en va de même des charges afférentes à la galerie du centre commercial, d'une surface de 370 m². Elle fait observer que M. [D] se plaint d'un calcul des charges accepté par tous les autres preneurs. Sur ce, - sur la détermination des charges dues par M. [D] Le bail commercial liant les parties du 11 juin 2010, n'est pas soumis à la loi du18 juin 2014. En conséquence, les charges susceptibles d'être réclamées par le bailleur au preneur doivent être expressément prévues par une clause du bail. En l'espèce, la clause rappelée ci-dessus est ambiguë, ainsi que l'a justement énoncé le premier juge, dans la mesure où elle ne précise ni le nombre de tantièmes du lot considéré, ni la quote-part des charges dont M. [D] est redevable. La superficie du lot donné à bail à M. [D] est chiffrée à 143 m² par le bail, de sorte que cette surface sera retenue, l'affirmation de la SCI Star Project que la surface réelle est plus importante, au demeurant non démontrée, étant sans emport. En ce qui concerne la quote-part due par M. [D] au titre des charges communes de copropriété, le bail prévoit qu'elle doit être calculée 'en fonction des tantièmes de charges attachées au lot de copropriété'. Ainsi que l'a retenu le premier juge, la SCI Star Project ne peut déterminer cette quote-part qu'en appliquant la même méthode de calcul que celle mise en 'uvre pour le lot considéré, c'est-à-dire en rapportant la surface louée à celle de l'ensemble du lot n°1 telle qu'elle est retenue par le règlement de copropriété. Or ce règlement retient pour le lot n°1 une surface de 4335 m² et non de 3543 m², de sorte que la quote-part de M. [D] n'est pas de 404/10000èmes, comme le soutient la SCI Star Project à qui il incombait de la faire inscrire dans le bail, mais de 330/10000èmes comme le fait valoir le preneur. - sur les sommes dues Il incombe au bailleur de justifier annuellement des dépenses au titre des charges, ainsi que du calcul de leur répartition entre les lots. En l'espèce, ainsi que l'a constaté le premier juge, les factures produites au titre de l'entretien de la galerie et des sanitaires, qui sont communs, sont toutes au nom de la société Alfa, exploitante du supermarché. Il se déduit des indications figurant sur les factures d'entretien que seuls les locaux exploités par cette société sont concernés et non la galerie commune et les sanitaires. Il en va de même des factures d'électricité, les factures d'eau n'étant pas produites. La SCI Star Project affirmant que la quote-part des charges communes imputables à M. [D] est comprise dans les sommes facturées à la société Alfa, il lui incombe de démontrer qu'elles les a remboursées à cette locataire pour pouvoir en réclamer le paiement au véritable débiteur. Outre que la ventilation des sommes dues ne peut être opérée au vu des factures, il n'est nullement démontré par la SCI Star Project qu'elle a remboursé à la société Alfa la quote-part de charges dont elle réclame le paiement à M. [D]. Par des motifs pertinents qui répondent aux moyens soulevés en cause d'appel et que la cour adopte, le premier juge a évalué les sommes indûment versées par M. [D] au titre des charges des exercices 2010 à 2015 inclus, au vu des calculs effectués par son expert comptable sur la base de la clé de répartition de 3,30 %. Devant la cour, M. [D] sollicite en outre les sommes arbitrées par le premier juge celles qu'a indûment perçues la SCI Star Project au titre des exercices 2016 à 2019, recalculées par son expert-comptable sur la base du raisonnement du tribunal au vu des chiffrages de la SCI bailleresse. La SCI Star Project ne formule aucune critique sur le mode de calcul utilisé par le tribunal et pour les exercices ultérieurs par l'expert-comptable de M. [D], faisant seulement valoir que les 'éléments non pertinents et orientés retenus par l'expert comptable' de l'intimé ne justifient pas de sa créance. Toutefois, les tableaux correctifs produits par M. [D] sont basés sur les chiffres de la SCI Star Project, et aucune erreur n'est ni démontrée, ni même alléguée par la bailleresse. En conséquence, le jugement sera confirmé dans toutes ses dispositions et il sera fait droit à la demande reconventionnelle de M. [D] au titre des exercices 2016 à 2019 comme indiqué au dispositif. La SCI Star Project, appelante qui succombe, supportera les dépens et sera condamnée à payer à M. [D] la somme de 3500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, la demande formée à ce titre par la SCI Star Project étant rejetée. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lyon le 26 septembre 2019 ; Y ajoutant, condamne la SCI Star Project à payer à M. [S] [D] les sommes suivantes: - 1300,37 euros au titre de l'exercice 2016, - 1280,59 euros au titre de l'exercice 2017, - 1449,98 euros au titre de l'exercice 2018, - 1358,09 euros au titre de l'exercice 2019, Condamne la SCI Star Project aux dépens et à payer à M. [D] la somme de 3500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et rejette la demande de la SCI Star Project à ce titre. LE GREFFIER LE PRESIDENT