Cour d'appel, 17 septembre 2024. 21/03167

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 3ème CHAMBRE FAMILLE -------------------------- ARRÊT DU : 17 SEPTEMBRE 2024 N° RG 21/03167 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MEQC [S] [O] c/ [Z] [I] [X] [M] [N] [M] [R] [O] Société [26] Nature de la décision : AU FOND 28A Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 01 avril 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (RG n° 16/10056) suivant déclaration d'appel du 03 juin 2021 APPELANT : [S] [O] né le [Date naissance 1] 1937 à [Localité 22] de nationalité Française demeurant [Adresse 5] - [Localité 28] Représenté par Me David BERGEON, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉS : [Z] [I] [X] [M] né le [Date naissance 10] 1965 à [Localité 32] de nationalité Française demeurant [Adresse 4] - [Localité 13] Non représenté (DA signifiée le 21/07/2021 et conclusions signifiées le 23/08/21) [N] [M] née le [Date naissance 11] 1969 à [Localité 32] de nationalité Française demeurant [Adresse 3] - [Localité 2] Non représentée (DA signifiée le 19/07/2021 et conclusions signifiées le 26/08/2021) [R] [O] de nationalité Française demeurant [Adresse 16] - [Localité 18] Non représenté (DA signifiée le 12/07/2021 et conclusions signifiées le 20/08/2021) Société [26] dont le siège social est [Adresse 14] - [Localité 17] Représentée par Me Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 912 du cpc, l'affaire a été débattue le 11 juin 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Danièle PUYDEBAT et Isabelle DELAQUYS, conseillères, chargées du rapport Ces magistrates ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Présidente : Hélène MORNET Conseillère : Danièle PUYDEBAT Conseillère : Isabelle DELAQUYS qui en ont délibéré. Greffière lors des débats : Véronique DUPHIL Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries. ARRÊT : - réputé contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE M. [S] [O] et Mme [V] [A] se sont mariés le [Date mariage 7] 1977 et ont par acte notarié du 6 mars 1989 opté pour le régime de la séparation de biens. Un enfant est issu de leur union, M. [R] [O]. Mme [V] [A] a également eu deux enfants issus d'une précédente union, M. [Z] [M] et Mme [N] [M]. Les époux [O]-[A] ont acquis en indivision un terrain constructible ainsi que des immeubles construits et à usage de commerce et d'habitation situés [Adresse 5] et [Adresse 19] à [Localité 28] (33). Par acte authentique du 8 août 1991, dressé par Maître [K], notaire à [Localité 23] (33), la S.A. [33], aux droits et obligations de laquelle vient aujourd'hui la Société [26]. a consenti à la S.A. [30] représentée par M. [S] [O], en tant que président du conseil d'administration de cette société, un prêt d'un montant 5.000.000 francs (762.248,09 euros) pour financer la construction d'une résidence hôtelière pour personnes âgées à [Localité 28]. M. [S] [O] s'est porté caution solidaire du remboursement de ce prêt dont la déchéance du terme a été prononcée pour défaillance de l'emprunteur le 2 avril 1993. Le 7 février 1994, la liquidation judiciaire de la S.A. [30] a été prononcée. Par acte d'huissier du 15 février 1995, la S.A. [33] a actionné en paiement M. [S] [O], en sa qualité de caution, devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins, pour l'essentiel, de le voir condamner au paiement de la somme de 5.000.000 francs au titre de l'emprunt. Le divorce des époux [O]-[A] a été prononcé par jugement du 19 septembre 1995. La S.A. [33] a été fusionnée dans la S.A.S. [26] en vertu du traité de fusion du 18 septembre 1996. Parallèlement, le 12 mars 1997, le notaire chargé de la liquidation du régime matrimonial des époux [O]-[A] a dressé un procès-verbal de difficultés en raison de divers désaccords. Par jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 16 octobre 1997 et confirmé par la cour d'appel de Bordeaux le 25 février 2003, M. [S] [O] a notamment été condamné, en tant que caution, à payer à la S.A.S. [26], venant aux droits de la S.A. [33], une somme de 2.851.431,50 francs (434.697,93 euros), en principal, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 1995. Afin de garantir le recouvrement de sa créance, la S.A.S. [26] a inscrit une hypothèque provisoire le 21 mars 1995, qui a été successivement renouvelée les 21 janvier 1998 et 18 décembre 2000, puis transformée en hypothèque judiciaire définitive le 15 avril 2003 sur présentation de l'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux du 25 février précédent. Cette hypothèque, qui garantit une créance de 592.754,88 euros et a été renouvelée en dernier lieu le 10 avril 2013, porte sur les biens immeubles susvisés acquis par les époux [O]-[A]. Par acte d'huissier du 27 octobre 2005, Mme [A] a assigné M. [S] [O] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux afin de voir ordonner le partage et la licitation des biens immeubles. Par jugement du 7 juin 2007, une expertise a été confiée à M. [F] afin d'estimer la valeur des biens immobiliers. Par jugement du 11 février 2010, le tribunal de grande instance de Bordeaux a homologué l'évaluation des différents lots immobiliers telle qu'établie par l'expert judiciaire, ordonné la licitation de l'immeuble, dans le cas ou M. [S] [O] ne se porterait pas attributaire du lot n° 2 ou qu'il ne justifierait pas, dans l'hypothèse où il aurait levé l'option, de garanties quant au paiement de la soulte et du solde des comptes d'indivision et renvoyé les parties devant le notaire pour l'établissement des opérations de liquidation-partage du régime matrimonial sur la base des dispositions arrêtées dans le cadre du jugement. Faute pour M. [S] [O] d'avoir exercé son option d'attribution dans les conditions qui avaient été prévues dans le jugement du 11 février 2010, Mme [A] a engagé la procédure de licitation de l'ensemble des lots. C'est dans ces conditions qu'elle a dénoncé le 11 mai 2011 à la S.A.S. [26] une sommation d'avoir à prendre connaissance du cahier des conditions de la vente et d'assister à la vente prévue le 30 juin 2011 sur la mise à prix de : - 1er lot : un immeuble construit à [Localité 28], [Adresse 5] : 125.000 euros, - 2eme lot : un terrain à construire de 800 m² : 65.000 euros, - 3eme lot : un immeuble à usage de commerce et d'habitation situé à [Localité 28], [Adresse 19] : 105.000 euros. Seule la vente du 3ème lot a été requise à l'audience du 30 juin 2011, à l'issue de laquelle a été notamment rendu un jugement d'adjudication sur licitation de l'immeuble du [Adresse 19] pour un prix de 105.000 euros. La mise en vente des lots n° 1 et 2 n'a pas pu être requise par Mme [A], dans la mesure où il a été porté à la connaissance du poursuivant, juste avant la vente, que les lots 1 et 2 tels qu'ils avaient été définis par l'expert judiciaire, M. [F], et repris par le tribunal dans son jugement du 11 février 2010, composaient en réalité une copropriété en trois lots. Il est en effet apparu à la lecture d'un acte authentique du 7 novembre 1984, établi par Me [U] et régulièrement publié à la conservation des hypothèques, qu'un état descriptif de division avait été effectué comprenant 3 lots : - Le premier lot : une partie du terrain pour une superficie de 700 m², - Le deuxième lot : une partie du terrain pour une superficie de 611 m² sur laquelle est édifiée une construction à usage de garage, - Le troisième lot : une maison d'habitation composée de 4 pièces principales avec un terrain attenant pour une superficie de 420 m². Par acte d'huissier du 21 novembre 2011, Mme [A] a assigné à jour fixe M. [S] [O] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux afin que soit réordonnée la vente des biens en tenant compte de la copropriété constituée des lots tels qu'ils figurent sur cet état descriptif de division. Par jugement du 9 février 2012, le tribunal a ordonné la mise en vente du lot n° 1 sur la mise à prix de 65.000 euros, ainsi que le mise en vente du lot n° 2, composé des lots 2 et 3 de l'état descriptif de division, sur la mise à prix de 125.000 euros, faute pour M. [S] [O] d'exercer l'option d'attribution de ce lot dans un délai supplémentaire d'un mois à compter de la signification du jugement. Mme [A] est décédée le [Date décès 8] 2012 et a laissé pour lui succéder M. [R] [O] né de son union avec M. [S] [O], ainsi que ses deux enfants issus de sa précédente union, M. [Z] [M] et Mme [N] [M]. Le 14 octobre 2014, M. [Z] [M] et Mme [N] [M], agissant en qualité d'héritiers de Mme [A], ont délivré une sommation d'avoir à prendre connaissance du cahier des charges et d'assister à l'adjudication prévue le 15 janvier 2015 à la S.A.S. [26], à M. [S] [O] et à son fils, M. [R] [O], pris en sa qualité d'héritier de Mme [A]. La vente n'a cependant pas été requise à l'audience du 15 janvier 2015, pas davantage qu'à l'audience du 7 mai 2015 en vue de laquelle une nouvelle sommation avait été délivrée à la société [26] et aux consorts [O]. Selon exploits des 7, 8, 12 et 15 septembre 2016, la S.A.S. [26] a assigné les consorts [O] et [M] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins d'être autorisée à poursuivre la vente sur licitation des lots 1 et 2 dépendant de la communauté ayant existé entre M. [S] [O] et Mme [V] [A]. Par jugement réputé contradictoire du 2 août 2018, le tribunal de grande instance de Bordeaux a, pour l'essentiel : - avant dire droit sur la fixation des mises à prix, la détermination des formalités de publicité et autres modalités préalables à la vente, la prise en charge de leur coût et le versement du prix d'adjudication, ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [C] [F]. - autorisé la S.A.S. [26] à poursuivre la vente sur licitation aux enchères publiques ordonnée par jugement du 9 février 2012, à la barre du tribunal de grande instance de Bordeaux, sur le cahier des charges contenant les conditions de la vente qui seraient proposées par la S.C.P. [27], société d'avocats : * du lot n° 1 composé d'un terrain nu à bâtir pour une superficie d'environ 700 m², ledit lot composant le lot 1 de l'état descriptif de division, sis commune de [Localité 28], lieu-dit "[Adresse 31]", cadastré section D n° [Cadastre 9] devenu section CS n° [Cadastre 20] pour une contenance globale de 17a99ca, et plus précisément [Adresse 5], * du lot n° 2 composé des lots 2 et 3 de l'état descriptif de division, le lot 2 comprenant un terrain d'une superficie de 611 m² environ sur lequel est édifiée une construction à usage de garage et le lot 3 comprenant une maison d'habitation avec terrain d'une superficie de 400 m², les deux lots faisant partie de la parcelle cadastrée section D n° [Cadastre 21] devenue section CD n° [Cadastre 20] sur la commune de [Localité 28], lieu-dit "[Adresse 31]", et plus précisément [Adresse 5]. L'expert judiciaire a établi son rapport d'expertise définitif le 25 juillet 2019 qui a été déposé au greffe le 5 août 2019. Par jugement réputé contradictoire du 1er avril 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - débouté M. [S] [O] de l'ensemble de ses demandes, - homologué le rapport d'expertise déposé par M. [C] [F] le 26 juillet 2019 en ce qu'il chiffre la valeur des biens immobiliers constituant la parcelle cadastrée CD n° [Cadastre 20] sur la commune de [Localité 28], lieudit [Adresse 31] et située plus précisément [Adresse 5] de la manière suivante : * à hauteur de 150.000 euros pour le lot n° 1 composé d'un terrain nu à bâtir en façade sur le Cours de la Marne d'une superficie de 620 m2 longeant la parcelle riveraine CD n° [Cadastre 6], * à hauteur de 420.000 euros pour le lot n° 2 composé des anciens lots 2 et 3 de l'état descriptif de division, l'ancien lot 2 correspondant à un terrain à bâtir d'environ 601 m² sur lequel est édifiée une construction à usage de garage et l'ancien lot 3 comprenant une maison d'habitation avec terrain d'une superficie d'environ 512 m², les deux lots faisant partie de la parcelle cadastrée section D n° [Cadastre 21] devenue section CD n° [Cadastre 20], - ordonné la vente sur licitation aux enchères publiques, ordonnée par jugement du 9 février 2012, que la S.A.S. [26] a été autorisée, par jugement du 2 août 2018, à poursuivre à la barre du tribunal judiciaire de Bordeaux, sur le cahier des charges contenant les conditions de vente qui seront proposées par la S.C.P. [27], société d'avocats, sur les mises à prix de : * 75.000 euros pour le lot n° 1 * 210.000 euros pour le lot n° 2 - dit que les modalités de publicité de droit commun de la vente par adjudication s'effectueront par le poursuivant conformément aux articles R.322-30 à R.322-37 du code des procédures civiles d'exécution, - renvoyé les parties aux articles 1275, 1277 et 1278 du code de procédure civile pour le surplus des modalités de cette vente, - désigné la S.C.P. [25] huissier de justice à [Localité 24], ou tout autre huissier territorialement compétent, afin de dresser le procès-verbal de description et d'assurer deux visites des biens mis en vente, aux heures légales à l'exclusion des dimanches et jours fériés, à charge pour elle de notifier la présente ordonnance aux occupants 3 jours à l'avance au moins, en se faisant assister, si besoin est de la force publique ou de deux témoins conformément à l'article L 142-1 du code des procédures civiles d'exécution et d'un serrurier, - dit que les coûts du procès-verbal de description, des visites, des impressions des affiches et des frais de l'Expert seront inclus en frais privilégiés de vente, - dit que le prix d'adjudication sera payé entre les mains de M. le Bâtonnier de l'Ordre lequel procédera au règlement sur présentation par Maître [K], notaire chargé de la liquidation de la communauté des époux [O]-[A], - débouté la S.A.S. [26] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage, - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision. Procédure d'appel : Par déclaration au greffe du 3 juin 2021, M. [S] [O] a formé appel du jugement de première instance en ce qu'il l'a débouté de ses demandes, homologué le rapport d'expertise, ordonné l'adjudication, dit que les modalités de publicité de droit commun s'effectueront par le poursuivant, renvoyé les parties aux articles du code de procédure civile pour les surplus des modalités de la vente, désigné la S.C.P. [25] afin de dresser le procès-verbal de description et d'assurer les visites, dit que les coûts du procès-verbal de description des visites, des impressions des affiches et des frais de l'expert seront inclus en frais privilégiés de vente, dit que le prix d'adjudication sera payé entre les mains du bâtonnier de l'ordre qui procédera au règlement sur présentation du notaire chargé de la liquidation de la communauté des époux [O]-[A], dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage, ordonné l'exécution provisoire de la décision et débouté la S.A.S. [26] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Selon dernières conclusions en date du 17 août 2021, M. [S] [O] demande à la cour de : A titre principal, - infirmer le Jugement du 1er avril 2021 en ce qu'il a débouté M. [S] [O] de sa demande de délai pour procéder à la vente amiable des biens immobiliers objets de la procédure de licitation, Et en conséquence, - juger n'y avoir lieu à la licitation des biens en cause et accorder à M. [S] [O] un délai de 6 mois pour procéder à leur vente amiable, A titre subsidiaire et pour le cas où la cour ordonnerait la vente sur licitation des biens en cause, - infirmer le jugement du 1er avril 2021 en ce qu'il a homologué le rapport d'expertise déposé par M. [C] [F] le 26 juillet 2019 sur la valeur des lots n° 1 et n° 2 et leur mise à prix, Et en conséquence, - juger, pour le lot n° 1, que celui-ci bénéficie d'une servitude de passage sur la parcelle riveraine n° [Cadastre 6], évaluer ce lot n° 1 à la somme de 200.000 euros et fixer une mise à prix à la somme de 150.000 euros, - juger, pour le lot n° 2, qu'il ne doit pas regrouper les anciens lots n° 2 et 3 qui doivent être évalués séparément avec des mises à prix distinctes pour les valeurs figurant aux pages 21 et 22 du rapport d'expertise, soit 150.000 euros pour l'ancien lot n° 2 et 280.000 euros pour l'ancien lot n° 3, - juger, pour le cas où les deux lots susvisés seraient regroupés pour constituer le lot n° 2, que ce dernier serait au minimum évalué à la somme de 500.000 euros et la mise à prix fixée à la somme de 300.000 euros, - dire n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonner l'emploi des dépens en frais privilégiés de partage. Selon dernières conclusions en date du 12 novembre 2021, la S.A.S. [26] demande à la cour de : A titre principal, - confirmer le jugement du 1 er avril 2021 de la 1ère chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux (RG 16/10056) en toutes ses dispositions, En conséquence, - débouter M. [S] [O] de toute ses demandes, fins et prétentions, A titre subsidiaire, - homologuer le rapport d'expertise déposé par M. [C] [F] le 26 juillet 2019 en ce qu'il chiffre la valeur des biens immobiliers constituant la parcelle cadastrée CD n° [Cadastre 20] sur la commune de [Localité 28], lieudit [Adresse 31] et située plus précisément [Adresse 5] de la manière suivante : * à hauteur de 150.000 euros pour le lot n° 1 composé d'un terrain nu à bâtir en façade sur le Cours de la Marne d'une superficie de 620 m² longeant la parcelle riveraine CD n° [Cadastre 6], * à hauteur de 420.000 euros pour le lot n° 2 composé des anciens lots 2 et 3 de l'état descriptif de division, l'ancien lot 2 correspondant à un terrain à bâtir d'environ 601 m² sur lequel est édifiée une construction à usage de garage et l'ancien lot 3 comprenant une maison d'habitation avec terrain d'une superficie d'environ 512 m², les deux lots faisant partie de la parcelle cadastrée section D n° [Cadastre 21] devenue section CD n° [Cadastre 20], En conséquence, - ordonner en substance que la vente sur licitation aux enchères publiques, ordonnée par jugement du 9 février 2012, que la Société [26] a été autorisée, par jugement du 2 août 2018, à poursuivre à la barre du tribunal de grande instance de Bordeaux, sur le cahier des charges contenant les conditions de la vente qui seront proposées par la S.C.P. [27], société d'avocats, le soit sur les mises à prix de : * 75.000 euros (SOIXANTE QUINZE MILLE EUROS) pour le Lot n° 1 * 210 000 euros (DEUX CENT DIX MILLE EUROS) pour le Lot n° 2 - fixer comme ci-après, les modalités de la publicité de la vente sur licitation aux enchères publiques ordonnée par Jugement du 9 février 2012 que la Société [26] a été autorisée, par Jugement du 2 août 2018, de poursuivre à la Barre du tribunal de grande instance de Bordeaux, sur le cahier des charges contenant les conditions de la vente qui seront proposées par la S.C.P. [27], société d'avocats * L'adjudication sera annoncée à l'initiative de L'avocat désigné dans un délai compris entre un et deux mois avant l'audience adjudication. A cette fin, L'avocat désigné rédigera un avis, en assurera le dépôt au greffe pour qu'il soit affiché dans les locaux de la juridiction, à un emplacement aisément accessible au public, et fera procéder à sa publication dans un des journaux d'annonces légales diffusé dans l'arrondissement de la situation de l'immeuble saisi, * L'avis mentionnera : 1° Les nom, prénoms et domicile du liquidateur judiciaire et de son avocat ; 2° La désignation de l'immeuble saisi et une description sommaire indiquant sa nature, son occupation éventuelle et tous éléments connus relatifs à sa superficie ainsi que, le cas échéant, les dates et heures de visite ; 3° Le montant de la mise à prix ; 4° Les jour, heure et lieu de l'adjudication ; 5° l'indication que les enchères ne peuvent être portées que par un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire du lieu de la vente ; 6° Les lieux de consultation du cahier des charges ; 7° La date de déclaration d'achèvement des travaux ou d'habitabilité ou encore l'indication que l'immeuble est achevé depuis plus de cinq ans ou depuis moins de cinq ans ; 7° Le montant de la consignation obligatoire ; 8° L'existence d'une copropriété et le nom du syndic ou l'existence d'une association syndicale libre ; 9° La possibilité de surenchérir dans le délai de 10 jours à compter de l'adjudication ; 10° ainsi que tout renseignement qui serait de nature à favoriser la vente et qui serait porté à la connaissance du poursuivant ultérieurement à la présente ordonnance. * Cet avis destiné à être affiché au tribunal, pourra être rédigé en caractères de hauteur inférieure au corps 30, afin que le texte puisse être inséré dans une seule page de format A3, * Dans le délai compris entre un et deux mois avant l'audience adjudication et à la diligence de l'avocat désigné, un avis simplifié sera apposé à l'entrée ou, à défaut, en limite de l'immeuble saisi et publié dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale, au tarif des annonces ordinaires, * Cet avis simplifié mentionnera : 1° La mise en vente aux enchères publiques de l'immeuble, 2° La nature de l'immeuble et son adresse, 3° Le montant de la mise à prix, 4° Les jour, heure et lieu de la vente, 5° Les lieux où peuvent être consultés les conditions de vente de l'immeuble, - désigner la S.C.P. [25], Huissier de Justice à [Localité 24], ou tout autre huissier territorialement compétent, afin de dresser le procès-verbal de description et d'assurer deux visites des biens mis en vente, aux heures légales à l'exclusion des dimanches et jours fériés, à charge pour elle de notifier la présente ordonnance aux occupants trois jours à l'avance au moins, en se faisant assister, si besoin est, de la force publique ou de deux témoins conformément à l'article L.142-1 du code des procédures civiles d'exécution et d'un serrurier, - dire que la S.C.P. [25], Huissier de Justice à [Localité 24], ou tout autre huissier territorialement compétent, sera chargé d'établir le procès-verbal de description et d'assurer les visites en se faisant assister le cas échéant, lors de l'une de ses opérations d'un Expert, lequel aura pour mission de procéder aux recherches pour déceler la présence d'amiante et éventuellement de plomb, de termites et autres insectes xylophages, et de dresser également un diagnostic énergétique et le cas échéant d'un état de l'installation intérieure de gaz, ainsi qu'un état des risques naturels et le cas échéant des risques technologiques, ainsi que l'état de surfaces conformément à la Loi Carrez, en se faisant assister, si besoin est, de la force publique ou de deux témoins conformément à l'article L.142-1 du code des procédures civiles d'exécution et d'un serrurier, - dire que les coûts du procès-verbal de description, des visites, des impressions des affiches et des frais de l'expert seront inclus en frais privilégiés de vente, - dire que le prix d'adjudication sera payé entre les mains de M. le Bâtonnier de l'Ordre, lequel procédera au règlement sur présentation par Maître [K], notaire chargé de la liquidation de la communauté des époux [O]-[A], de l'acte de partage qu'il aura établi ou sur présentation de la décision passée en force de chose jugée, arrêtant les opérations de compte, liquidation et partage, - débouter M. [S] [O] de toutes ses demandes, fins et prétentions, En tous les cas, - condamner M. [S] [O] à payer à la société [26] une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonner l'emploi des dépens en frais privilégiés de partage, M. [Z] [M], Mme [N] [M] et M. [R] [O] n'ont pas constitué avocat. Pour un plus ample exposé des moyens et de l'argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures déposées. L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 mai 2024. L'affaire a été fixée à l'audience collégiale du 11 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur la demande de délai pour procéder à la vente amiable des biens immobiliers objets de l'action en licitation : M. [S] [O] a sollicité devant le premier juge un délai de six mois pour procéder à la vente des biens immobiliers visés par l'action en licitation. Le jugement dont appel a rejeté cette demande considérant qu'il ne justifiait pas d'une volonté réelle de vendre les biens et qu'il ne communiquait aucune pièce établissant les démarches accomplies ou en cours à son initiative en vue de la vente amiable des biens dans le délai sollicité, étant rappelé son opposition de principe à la vente notamment du lot qu'il habite. Il a ajouté que l'ancienneté de la créance et les intérêts moratoires subséquents justifiaient de ne pas plus retarder la vente des biens hypothéqués. En cause d'appel, M. [O] échoue tout autant à justifier de sa volonté réelle de vendre le bien, dont ainsi que le rappellent les intimés, il jouit depuis plusieurs années. L'appelant ne produit en effet que deux pièces, soit d'une part une proposition d'achat émanant de la SARL [29], mais datée du 31 mai 2021, soit après la décision entreprise, démontrant ainsi qu'aucune démarche véritable n'avait été envisagée par lui auparavant, conférant ainsi à cette offre un caractère opportuniste en réponse au jugement entrepris. Il verse d'autre part une simulation de viager, démontrant par la même qu'il entend en réalité se maintenir dans les lieux par une vente dont l'effectivité serait différée à son décès. Par suite, c'est par des justes motifs que la décision entreprise a rejeté cette demande de délais, soulignant avec raison l'ancienneté de la créance, la SAS [26] justifiant que l'hypothèque définitive dont elle dispose sur les biens immobiliers de M. [S] [O] pour un montant de 592.754,80 euros remonte au 15 avril 2003 et a été régulièrement renouvelée. Elle a donc manifestement intérêt à voir ordonner la licitation au regard de l'hypothèque dont elle dispose notamment sur l'immeuble cadastré section CD n° [Cadastre 20] sur la commune de [Localité 28] occupé par l'appelant. Le jugement est confirmé de ce chef. - Sur la demande subsidiaire Ainsi que le rappellent les intimés, par jugement du 2 août 2018, le tribunal de grande instance de Bordeaux a jugé que l'action engagée par la société [26] sur le fondement des dispositions de l'article 815 ' 17 du Code civil était bien recevable dans la mesure où celle-ci disposait d'un titre exécutoire et que M. [S] [O] ne justifiait pas avoir entrepris aucune diligence en vue de s'acquitter de sa dette malgré son ancienneté. Il a donc autorisé la société [26] à poursuivre la vente sur licitation aux enchères publiques ordonnée par jugement du 9 février 2012 à la barre du tribunal sur le cahier des charges contenant les conditions de ventes qui seront proposées par la société [27]. Toutefois, au vu de l'ancienneté de la première évaluation des lots, le tribunal a ordonné une nouvelle expertise judiciaire avant-dire droit sur la mise à prix et les modalités de la vente. Cette mesure d'expertise a été confiée à M. [C] [F] qui a déposé le rapport de ses opérations le 26 juillet 2019. Dans son rapport d'expertise définitif établi le 26 juillet 2019, M. [F] indique que le bien immobilier en litige, cadastré section CD n° [Cadastre 20] sur la commune de [Localité 28] lieu-dit "[Adresse 31]", et plus précisément [Adresse 15], anciennement cadastré D [Cadastre 12], d'une superficie globale de 1.733 m² se compose suite à l'état descriptif de division publié le 4 janvier 1985 : - du lot n° 1 : composé d'un terrain nu à bâtir en façade sur le cours de la Marne, d'une super cie d'environ 620 m², qui longe sur son côté Est la parcelle CD [Cadastre 6]. M. [F] a évalué le lot à 170.000 euros avec une mise à prix à 85.000 euros si une servitude de passage existe ainsi que le soutient M. [S] [O] et à 150 000 euros et une mise à prix de 75 000 euros sans servitude de passage. - du lot n° 2 composé des anciens lots 2 et 3 selon l'état descriptif de division : le lot 2 comprenant un terrain d'une superficie de 601 m² environ sur lequel est édifiée une construction à usage de garage, situé au Nord des lots 1 et 3 et qui longe sur son coté Est la parcelle CD [Cadastre 6] et le lot 3 comprenant une maison d'habitation avec terrain en façade sur le cours de la Marne, situé au sud du lot 2, d'une super cie de 512 m². M. [F] a évalué le lot n° 2 (2 +3), à 420.000 euros et sa mise à prix à 210.000 euros. Dans sa demande subsidiaire, M. [S] [O] s'oppose à l'homologation du rapport d'expertise judiciaire compte-tenu des prix qu'il retient en estimant que les prix des biens immobiliers, lot n° 1 et lot n° 2, doivent être revalorisés. Il indique ainsi que s'agissant du lot n° 1, celui-ci bénéficie d'une servitude de passage sur la parcelle riveraine n° [Cadastre 6], et qu'il doit être évalué à la somme de 200 000,00 euros, plutôt que 150 000 euros tel que retenu par la dernière expertise en date, que soit fixée une mise à prix à la somme de 150 000,00 euros et non 75.000 euros. S'agissant du lot n° 2, il indique que c'est à tort que l'expert a regroupé les anciens lots n° 2 et 3 qui doivent être évalués séparément avec des mises à prix distinctes pour les valeurs figurant aux pages 21 et 22 du rapport d'expertise, soit 150 000,00 euros pour l'ancien lot n° 2 et 280 000,00 euros pour l'ancien lot n° 3. Il soutient enfin que pour le cas où les deux lots susvisés seraient regroupés pour constituer le lot n° 2, celui-ci doit être évalué à la somme de 500 000,00 euros et la mise à prix fixée à la somme de 300 000,00 euros. La S.A.S. [26] relève que cette seconde expertise a été ordonnée en 2018, pour actualiser les valeurs, et que l'appelant ne fournit aucun élément permettant de contredire l'estimation réalisée par l'expert. La cour relève que s'agissant du premier lot, le jugement entrepris a indiqué que les éléments qui ont été communiqués à M. [F] étaient insuffisants pour confirmer l'existence de la servitude de passage dont se prévaut l'appelant. Il a toutefois proposé deux évaluations du lot 1 selon l'existence ou non de la servitude de passage alléguée sur le parcelle n° [Cadastre 6]. Pour justifier de l'existence de la servitude de passage, l'appelant s'est prévalu devant l'expert judiciaire d'un plan de masse établi d'après les archives 1994 d'un auteur inconnu qui fait apparaître ladite servitude et une page volante d'un état descriptif de division concernant les parcelles litigieuses, ni daté ni paraphé ni signé et sans mention permettant de lui conférer une authenticité, faisant état d'une servitude de passage sur la parcelle D [Cadastre 12] (actuelle D[Cadastre 6]) au profit du lot anciennement 2. Mais c'est à bon droit que le jugement entrepris a affirmé que ces documents ne sauraient constituer un titre au sens de l'article 691 du code civil et étaient donc insuffisants pour prouver l'existence de la servitude alléguée. L'appelant ne fournit aucune pièce complémentaire en cause d'appel. Il est, tout comme devant le premier juge, défaillant dans la communication du titre de propriété pourtant réclamé au cours des opérations d'expertise et qui seul pourrait établir la servitude alléguée. Par ailleurs, tout comme en première instance, il ne communique au débat aucune pièce de nature à remettre en cause la valeur vénale des lots telle qu'arbitrée par l'expert dans les deux hypothèses, lesquelles reposent sur une étude comparative du marché après description exhaustive des différents lots, de leur état et emplacement que rien ne permet de remettre en cause et qui sera donc retenue. C'est par de justes motifs que le jugement entrepris a également considéré que compte tenu de l'autorité de la chose jugée des jugements rendus par le tribunal de grande instance de Bordeaux les 11 février 2010, du 9 février 2012 et 2 août 2018, M. [S] [O] n'est plus recevable à contester la composition du lot 2, telle que retenue par ces juridictions ni à demander une mise à prix distincte des anciens lots 2 et 3 composant le lot 2. Et là encore, l'appelant échoue à démontrer que la valeur retenue ne serait pas conforme au marché, ne produisant aucune pièce en ce sens. Il convient donc de confirmer la décision qui a homologué le rapport d'expertise de M. [F] et ordonné la licitation judiciaire du bien section CD n° [Cadastre 20] conformément aux mises à prix retenues dans sa première hypothèse et selon les modalités détaillées dans son dispositif. - Sur les dépens et frais irrépétibles Echouant dans son recours, M. [S] [O] sera condamné à verser à la société [26] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 1er avril 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux ; Y ajoutant, Condamne M. [S] [O] à payer à la société [26] une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Le condamne aux dépens exposés en cause d'appel. Le présent arrêt a été signé par Hélène MORNET, présidente, et par Véronique DUPHIL, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,