Cour d'appel, 21 décembre 2023. 21/10293

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 21 DECEMBRE 2023 (n° , 16 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 21/10293 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDY5K Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 avril 2021 -Tribunal judiciaire de PARIS (18ème chambre, 2ème section) - RG n° 19/04225 APPELANTES Mme [B] [N] née le 01 Septembre 1966 à [Localité 5] [Adresse 2] [Localité 4] Mme [B] [N], es-qualités d'ayant droit de M. [X] [N], décédé le 9 août 2018 née le 01 Septembre 1966 à [Localité 5] [Adresse 2] [Localité 4] S.C. VICTORIA Immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le n° 879 446 540 Agissant poursuites et diligences de la gérante Mme [B] [N], la société venant aux droits de [X] et [B] [N] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de Paris, toque : K0065 Représentée par Me Gilles DE BIASI de la SELEURL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : D0951 INTIMEE S.A.R.L. NICAISE Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 493 632 210 Prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Audrey SCHWAB, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sandra Leroy, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre Mme Sandra Leroy, conseillère Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 2 décembre 2004, M. [X] [N] et Mme [B] [N] ont donné à bail, en renouvellement, à la société Librairie Nicaise, aux droits de laquelle est venue la SARL Nicaise par suite d'une cession de fonds de commerce en date du 05 janvier 2007, des locaux commerciaux situés [Adresse 1], pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2004, moyennant un loyer annuel, en principal, de 29.500 €, payable à terme échu en quatre termes égaux les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année. Les locaux loués constituent le « deuxième lot » de la copropriété, auquel sont affectés 191/1.000emes, et sont ainsi désignés : « - au rez-de-chaussée à droite du couloir d'entrée une boutique avec une vitrine et une porte sur la droite, chaufferie avec porte blindée sur cour, - au premier étage, une grande pièce éclairée par deux fenêtres sur le boulevard et une pièce sur cour, - le rez-de-chaussée et le premier étage sont reliés par un escalier intérieur. ». Leur destination est la suivante : « le preneur s'oblige à (...) ne faire dans cette boutique aucun autre commerce que celui de librairie, timbres et marques postales, galerie d'art, éditions, à l'exclusion de tout autre ». Le bail comporte une clause « Révision de loyer », aux termes de laquelle « Il est expressément convenu entre les parties que le loyer sous-indiqué pourra être révisé à la fin de chacune des périodes triennales dans les termes et conditions prévus par les lois en vigueur sur les baux commerciaux ». Par lettre recommandée du 02 juillet 2013, le mandataire des bailleurs a notifié à la SARL Nicaise une demande de révision triennale a effet du 1er juillet 2013 proposant de voir porter le loyer en principal à la somme annuelle de 44.200 €. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 10 octobre 2013, ce mandataire a transmis à la SARL Nicaise un projet d'avenant concernant la 3ème révision triennale du bail à effet du 1er juillet 2013 proposant une fixation du loyer annuel à compter de cette date à la somme de 38.114,84 €. Un premier avis d'échéance de 9.528,7l € a été émis, sur la base du montant révisé, le 26 décembre 2013 pour le 4ème trimestre 2013, à la suite duquel la SARL Nicaise a adressé un courrier au bailleur, le 15 janvier 2014, pour contester l'indice de comparaison pris en compte et faire valoir que le montant révisé avec l'indice applicable s'élevait à la somme annuelle en principal de 37.532,76 € et à la somme trimestrielle de 9.383,l9 €. Les consorts [N] ont maintenu, par courrier du 07 novembre 2014, leur position quant à l'indice applicable. Un rapport a été établi, le 08 janvier 2014, par M. [Z], architecte de la copropriété, à la suite d'un dégât des eaux survenu, en décembre 2013, dans le sous-sol de locaux loués à la Société générale provenant d'une fuite dans les parties communes de l'immeuble au niveau du raccordement entre la colonne d'eau froide de l'immeuble et le réseau de chauffage du local occupé par la librairie de la SARL Nicaise. Ce rapport a relevé que les conduites en acier du réseau de chauffage étaient dans un état déplorable. Il a été transmis à la SARL Nicaise par le mandataire des consorts [N], le cabinet Deslandes, en annexe d'un courrier de celui-ci du 09 janvier 2014 qui la mettait également en demeure de réaliser les travaux nécessaires, dans les meilleurs délais. Après divers échanges entre les parties ou leurs assureurs, chacun contestant être tenu aux réparations, la SARL Nicaise a fait réaliser les travaux de changement des tuyaux d'alimentation du système de chauffage par l'entreprise Falcato pour un montant de 4.750 € TTC, suivant facture du 03 novembre 2014, et a adressé, le 07 novembre 2014, un courrier au cabinet Deslandes l'informant de ces travaux, lui précisant les avoir réalisés à ses frais avancés pour le compte des bailleurs, en demandant le remboursement et lui indiquant qu'elle réglait le terme du 3ème trimestre 2014 de 9.383,19 €, à hauteur de la somme de 5.549,71 €, déduction faite du montant de la facture précitée. Par courrier du 13 novembre 2014, le cabinet Deslandes a informé la SARL Nicaise de ce que les bailleurs refusaient de prendre à leur charge les travaux litigieux et l'a mise en demeure de payer la somme de 8.292,99 € au titre du solde du 3ème trimestre 2014. Par acte extrajudiciaire du 09 décembre 2015, la SARL Nicaise a signifié aux consorts [N] une demande de renouvellement du bail à effet du 1er janvier 2016. Par acte extrajudiciaire du 29 janvier 2016, les consorts [N] ont fait signifier à la société Nicaise une sommation visant la clause résolutoire du bail et valant mise en demeure d'avoir à payer la somme de 9.602,33 € représentant le solde débiteur au 28 janvier 2016, terme du 4ème trimestre 2015 inclus, suivant le décompte joint à l'acte, et se décomposant ainsi : - 4.750 € retenus par la SARL Nicaise sur son loyer au titre des travaux de changement des tuyaux d'alimentation du système de chauffage par elle réalisés, - 2.073,40 € correspondant au rappel de loyers lié à la révision triennale du 2 juillet 2013. La sommation rappelle également l'article 2 du bail obligeant le preneur à « bien entretenir les lieux loués et à faire exécuter à ses frais, sous la surveillance de l'architecte du bailleur, toutes réparations, quelle qu'en soit la nature et de rendre les lieux en bon état de réparations locatives et d'entretien à la 'n du bail » et lui interdisant de « demander au bailleur aucune réparation pendant toute la durée du bail, sauf celles résultant de l'article 606 du code civil ». Elle fait état, à ce sujet, qu'« à ce jour, et par contravention aux dispositions de ce bail : - Il n 'a pas été demandé l'accord du bailleur pour effectuer des travaux au sein du local commercial - Il n'a pas été demandé l'intervention de l'architecte du bailleur pour effectuer les réparations locatives - Il n'a pas été justifié de l'entretien de la chaufferie par le preneur conformément au bail » Elle rappelle également que l'interdiction édictée par l'article 2 précité est « sanctionnée aux termes du contrat de bail par la résiliation » et déclare que « la partie requérante entend vous faire un commandement d'exécuter le contrat de bail commercial, à défaut la requérante entend conformément aux prévisions de l'article L. I45-41 du code de commerce, se prévaloir de la clause résolutoire insérée audit bail et reproduite ci-avant, dans le délai d'UN MOIS des présentes expiré » et que « les propriétaires entendent se prévaloir de l'article 145-I 7 (sic) du code de commerce ». Par acte extrajudiciaire du 08 mars 2016, les consorts [N] ont fait délivrer à la SARL Nicaise un congé avec refus de renouvellement et refus d'une indemnité d'éviction pour le 30 septembre 2016, pour motifs graves et légitimes. Par acte du 18 avril 2016, la SARL Nicaise a fait assigner les consorts [N] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins essentiellement de voir constater l'inexistence d'un motif grave et légitime de nature à la priver de l'indemnité d'éviction, dire et juger que le congé sans offre de renouvellement du 08 mars 2016 oblige les consorts [N] à lui régler cette indemnité, désigner un expert pour l'évaluer, condamner les consorts [N] à lui rembourser la somme de 2.073,40 € au titre du trop versé de loyers résultant du calcul inexact du loyer révisé à effet du 1er juillet 2013 et la somme de 4.750 € représentant le coût des travaux de réfection des canalisations effectués par l'entreprise Falcato. Par acte extrajudiciaire du 31 octobre 2016 intitulé « NOTIFICATION DE REMISE A DISPOSITION DES LOCAUX » , Me [U] [L], huissier de justice requis à cette fin par la SARL Nicaise, « remets ce jour aux consorts [N] les clés du local situé [Adresse 1]), la remise des clés valant remise à disposition des locaux » et « invite les consorts [N] à être présents ou représentés le vendredi 4 novembre 2016 à I4h, à l'adresse du [Adresse 1]), aux fins d'établissement d'un état des lieux de sortie par voie d'huissier. » Par acte extrajudiciaire du 04 novembre 2016, Me [H] [T], huissier de justice requis à cette fin par la SARL Nicaise, a dressé un procès-verbal de constat de l'état des lieux de sortie, en présence de la SARL Nicaise, de Mme [N] et de son conseil, Par ordonnance du 06 mars 2019, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de l'affaire. L'affaire a été rétablie au rôle et renvoyée à l'audience du juge de la mise en état du 17 mai 2019. Par jugement du 30 avril 2021, le tribunal judiciaire de Paris a : - débouté M. [X] [N] et Mme [B] [N] de leurs demandes tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 1er mars 2016 et à voir constater que depuis la date du 1er mars 2016, la SARL Nicaise est occupante sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 1] ; - dit que par l'effet de la demande de renouvellement du 09 décembre 2015 et du refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction du 08 mars 2016, le bail du 02 décembre 2004 liant les parties sur les locaux sis [Adresse 1] a pris fin le 08 mars 2016 ; - débouté M. [X] [N] et Mme [B] [N] de leur demande tendant à voir dire fondé le refus de renouvellement avec refus d'indemnité d'éviction du 08 mars 2016 ; - dit que ce congé ouvre droit pour la SARL Nicaise à une indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux loués à compter du 08 mars 2016 et jusqu'au paiement de cette indemnité ; - débouté M. [X] [N] et Mme [B] [N] de leur demande en résiliation judiciaire du bail du 02 décembre 2004 en ce compris le bail résiduel s'étant poursuivi entre le 08 mars et le 31 octobre 2016, date de restitution des locaux ; - avant dire droit au fond, sur le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation, le surplus des demandes de ce chef de la SARL Nicaise, tous droits et tous moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonné une expertise et désigné en qualité d'expert Madame [O] [D], - fixé à la somme de 5.000 € la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la société Nicaise a la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 30 juin 2021, avec une copie de la présente décision ; - dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ; - dit que le juge de la mise en état chargé de l'affaire est délégué au contrôle de cette expertise ; - renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 10 septembre 2021 à 11h30 pour vérification du versement de la consignation, sans besoin pour les parties de comparaître ; - condamné M. [X] [N] et Mme [B] [N] à payer à la SARL Nicaise la somme de 19.057,42 € au titre de la restitution du dépôt de garantie ; - débouté M. [X] [N] et Mme [B] [N] de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action de la SARL Nicaise en restitution de la somme de 2.073,40 € et déclaré cette dernière recevable en sa demande de paiement de cette somme ; - débouté la SARL Nicaise de sa demande tendant à voir condamner M. [X] [N] et Mme [B] [N] à lui rembourser la somme de 2.703,40 € au titre de la révision du loyer à effet du 1er juillet 2013 ; - débouté la SARL Nicaise de sa demande tendant à voir condamner M. [X] [N] et Mme [B] [N] à lui rembourser la somme de 4.750 € au titre des travaux de réfection des canalisations effectués par la société Falcato ; - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ; - réservé les dépens et l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 02 juin 2021, Mme [B] [N] a interjeté appel du jugement. MOYENS ET PRÉTENTIONS Vu les conclusions déposées le 14 juin 2021 par lesquelles la société civile Victoria, intervenante volontaire, demande à la Cour de : - déclarer recevable et bien fondée l'intervention volontaire de la société Victoria venant aux droits de [X] et [B] [N]. Vu les conclusions déposées le 05 juillet 2023 par lesquelles Mme [B] [N], à titre personnel et ès qualités d'héritière de Monsieur [X] [N], décédé, et la société civile Victoria, appelantes, demandent à la Cour de : - déclarer la société civile Victoria, Mme [B] [N] et Madame [B] [N], ès qualités d'ayant droit, seule héritière de Monsieur feu [X] [N] recevables en leurs demandes, fins et conclusions sous appel interjeté et les déclarer bien fondées. - débouter la SARL Nicaise de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ; - réformer le jugement rendu le 30 avril 2021 en toutes ses dispositions, tel que visé à la déclaration d'appel, et en conséquence : - juger que le réseau de canalisations situé entre la colonne d'eau commune et la chaudière fait partie intégrante de l'assiette du bail en tant que partie intégrante et indivisible de la chaufferie ; - juger que la SARL Nicaise a violé les obligations mises à sa charge au titre du bail et plus particulièrement : *Informer le bailleur et obtenir son accord écrit préalablement à la réalisation de tous travaux *Justifier du bon entretien des locaux loués et plus particulièrement de la chaufferie comprenant le réseau de canalisations situé entre la colonne d'eau commune et la chaudière * Ne procéder qu'au règlement partiel des loyers et charges contractuellement prévus - juger que les travaux réalisés par la SARL Nicaise sur le réseau de canalisations n'ont pas fait l'objet d'une demande d'autorisation préalable auprès de son bailleur ; - juger que la SARL Nicaise ne rapporte aucune preuve du bon entretien de la chaufferie au soutien de ses prétentions ; En conséquence, A titre principal : - déclarer acquise la clause résolutoire aux torts exclusifs de la SARL Nicaise ; A titre subsidiaire : - juger qu'en raison de l'inexécution de ses obligations contractuelles et légales par la SARL Nicaise, le bail est résilié aux torts entiers et exclusifs de la société locataire ; A titre infiniment subsidiaire : - juger que l'inexécution de ses obligations par la SARL Nicaise constitue un motif grave et légitime justifiant la délivrance d'un congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d'éviction ; - juger valable le congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d'éviction délivré à la SARL Nicaise ; En tout état de cause, - condamner la SARL Nicaise à payer à la société civile Victoria, à Madame [B] [N] et à Madame [B] [N], ès qualités d'ayant droit, seule héritière de Monsieur feu [X] [N] la somme de 15.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris notamment les frais du commandement, dont distraction au profit de Maître Etevenard en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Vu les conclusions déposées le 23 mai 2023 par lesquelles la SARL Nicaise, intimée, demande à la Cour de : - confirmer, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 30 avril 2021 par la 18ème chambre 2ème section du tribunal judiciaire de Paris ; - le réformant uniquement sur ce point, condamner Madame [B] [N] et la société civile Victoria à rembourser à la SARL Nicaise le coût des travaux de réfection des canalisations effectués par l'entreprise Falcato, d'un montant de 4.750 € TTC ; - condamner Madame [B] [N] et la société civile Victoria à payer à la SARL Nicaise, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 5.000 € en raison des frais irrépétibles occasionnés par la présente instance. - condamner les appelantes aux entiers dépens dont distraction, pour ceux la concernant, au profit de la SELARL 2H Avocats prise en la personne de Maître Patricia Hardouin et ce, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 octobre 2023. SUR CE, Sur la demande de Mme [B] [N] et la société civile Victoria tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire L'article L. 145-41 du code de commerce dispose, dans son premier alinéa, que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Aux termes du jugement querellé, le premier juge a débouté les consorts [N], alors propriétaires bailleurs du local litigieux, de leur demande tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire, après avoir rappelé que les consorts [N] formulent les trois griefs suivants à l'encontre de la SARL Nicaise, tant au soutien de leur demande d'acquisition de la clause résolutoire qu'au soutien de leur demande tendant à voir denier à la SARL Nicaise le droit à indemnité d'éviction : 1. le paiement, le 16 février 2016, par la SARL Nicaise de la somme de 9602,33 € causant la sommation du 29 janvier 2016 n'est ni libératoire ni valable pour procéder d'un abus de droit de sa part et pour avoir été fait de mauvaise foi, en fraude de leurs droits, 2. les réparations du réseau des canalisations de chauffage ont été effectuées par la SARL Nicaise sans autorisation du bailleur et sans surveillance de l'architecte de l'immeuble, en contravention de l'article 2 du bail, 3. la SARL Nicaise n'a pas justi'é de l'entretien de la chaufferie, en méconnaissance de ce même article 2 du bail, A la lecture croisée des écritures respectives des parties, il ressort que seuls les deux derniers griefs sont toujours invoqués en cause d'appel à l'appui de cette demande. Or, au cas d'espèce, il est constant qu'aux termes du contrat de bail liant les parties, une clause résolutoire a été convenue dans les termes suivants :« à défaut de paiement exact à son échéance d'un seul terme de loyer, ou en cas d'inexécution de l'une quelconque des conditions du bail, ci-dessus indiquées, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter demeurés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres et consignations ultérieures ». Si dans le cadre de la sommation délivrée à la SARL Nicaise le 29 janvier 2016, les consorts [N] ont indiqué qu'il « n'a pas été justifié de l'entretien de la chaufferie par le preneur conformément au bail » et qu'il « n'a pas été demandé l'accord du bailleur pour effectuer des travaux au sein du local commercial », pas plus qu'il « n'a été demandé l'intervention de l'architecte du bailleur pour effectuer les réparations locatives », ils n'ont toutefois pas mis en demeure la SARL Nicaise d'avoir sous le délai d'un mois à justifier de cet entretien de la chaufferie et de se mettre en conformité avec l'obligation d'obtenir l'accord préalable du bailleur à des travaux, et la nécessité d'obtenir l'intervention de l'architecte de l'immeuble, la mise en demeure adressée à la SARL Nicaise portant uniquement sur le solde débiteur de la preneuse. Dès lors, les appelantes ne sauraient sérieusement invoquer ces deux griefs afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire incluse au bail. De même, si les appelantes excipent en cause d'appel d'un défaut d'entretien général du local par la SARL Nicaise, ce grief ne figurant nullement dans la sommation délivrée le 29 janvier 2016 à la SARL Nicaise, qui n'a dès lors jamais été mise en demeure de manière claire et précise par le biais de cette sommation de justifier du respect de cette obligation d'entretien pesant sur elle, elles ne sauraient sérieusement s'en prévaloir à l'appui de leur demande tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire. Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a rejeté la demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, par substitution de motifs. Sur la demande de Mme [B] [N] et la société civile Victoria tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial Selon les articles 1134, 1741 et 1728 du code civil dans leur rédaction applicable au présent contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, le contrat de bail se résout par le défaut des parties de remplir leur engagement et le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. L'article 1227 du code civil indique que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice sans qu'une mise en demeure préalable, sauf stipulation contraire, soit nécessaire. Le manquement contractuel doit présenter toutefois une gravité suffisante pour justifier de résiliation du bail. Par ailleurs, l'article L. 145-14 du code de commerce dispose que si le bailleur refuse le renouvellement du bail, il doit payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cependant le bailleur peut être dispensé du paiement de l'indemnité d'éviction s'il démontre qu'après avoir délivré son congé, il a eu connaissance d'une infraction au bail qui existait antérieurement à la délivrance de son congé et suffisamment grave pour justifier la résiliation. A la lecture croisée des écritures respectives des parties, il apparaît que Mme [B] [N] et la société civile Victoria fondent leur demande subsidiaire tendant à la résiliation judiciaire du bail litigieux sur deux griefs, à savoir la réalisation par la SARL Nicaise de travaux de réparations du réseau des canalisations de chauffage sans autorisation du bailleur et sans surveillance de l'architecte de l'immeuble, en contravention de l'article 2 du bail, et l'absence de justification de l'entretien de la chaufferie, en méconnaissance de ce même article 2 du bail. La cour examinera donc successivement, à l'instar du premier juge, chacun des griefs. Sur l'entretien de la chaufferie et des locaux Aux termes du jugement querellé, le premier juge a jugé que le grief fait à la SARL Nicaise de ne pas justifier de l'entretien de la chaufferie ne saurait entraîner la résiliation judiciaire du bail après avoir considéré que : l'entretien de la chaufferie incombe au preneur en application de l'article 2 du bail, qui ne met cependant pas à la charge du preneur l'obligation de justifier périodiquement auprès de son bailleur de l'entretien de la chaufferie, il s'avère que la sommation du 29 janvier 2016 demande à la SARL Nicaise de justifier de l'entretien de la chaufferie, alors qu'elle n'est pas contractuellement tenue de cette obligation et qu'en tout état de cause, les consorts [N] ne justifient ni d'un défaut d'entretien de la chaufferie, lors de la délivrance de cette sommation, ni, a fortiori, de la persistance de ce manquement allégué, à la date de délivrance du congé, de sorte que l'absence de justification de l'entretien de la chaufferie ne constitue pas un motif grave et légitime de nature à entraîner le prononcé de la résiliation du bail et priver la SARL Nicaise de l'indemnité d'éviction. Mme [B] [N] et la société civile Victoria sollicitent l'infirmation du jugement querellé de ce chef en soutenant pour l'essentiel que par sa sommation du 29 janvier 2016, les consorts [N] ont reproché à la société preneuse de ne pas avoir justifié de l'entretien de la chaufferie, cette sommation faisant expressément référence à l'obligation d'entretien de la chaufferie par le preneur, de sorte que le tribunal aurait déplacé le débat en excluant toute référence à la charge de la preuve pour ne retenir que les obligations à la charge de la société bailleresse. Elles soulignent qu'aux termes de l'article 2 des conditions générales du bail, le preneur est tenu « de bien entretenir les lieux loués (') », ce qui comprendrait la chaufferie, et par conséquent l'ensemble du système chauffage, dont les conduites du réseau. Or, l'état des conduites en acier du réseau de chauffage résulterait manifestement d'un défaut d'entretien du preneur, les factures produites ne permettant pas de démontrer que la preneuse aurait bien rempli ses obligations locatives en matière d'entretien. Elles ajoutent que plusieurs dégâts des eaux ont sinistré les locaux sans qu'aucune réparation n'intervienne tel que rapporté par l'huissier dans son procès-verbal de constat du 4 novembre 2016, la preneuse ne justifiant pas de la vétusté manifeste qu'elle allègue, alors que la charge de la preuve de cette vétusté pèse sur elle, de sorte que le défaut d'entretien du preneur s'analyserait en un manquement de la SARL Nicaise à son obligation contractuelle justifiant la résiliation judiciaire du contrat à ses torts exclusifs, constitutif d'un motif grave et légitime de nature à priver le preneur d'une indemnité d'éviction. La SARL Nicaise s'oppose à cette argumentation et sollicite la confirmation du jugement entrepris de ce chef, en faisant valoir à titre principal que la sommation délivrée le 29 janvier 2016 ne contenait aucune mise en demeure d'avoir à justifier de l'entretien de la chaufferie dans le délai d'un mois, et que ni la sommation ni le congé ne visant le défaut d'entretien de la chaufferie, ce motif ne saurait justifier ni la résiliation de plein droit du bail, ni la résolution judiciaire du bail, ni le non-paiement de l'indemnité d'éviction. A titre subsidiaire, la SARL Nicaise relève que si le bail prévoit une obligation générale de bon entretien des lieux loués prévue à l'article 2, il ne contiendrait toutefois aucune stipulation particulière relative à l'entretien de la chaudière. A titre infiniment subsidiaire, la SARL Nicaise souligne avoir, dans son intérêt, sans obligation contractuelle à ce sujet, fait régulièrement réviser et vérifier la chaudière assurant le chauffage des lieux loués, les infractions invoquées par les appelantes ne pouvant justifier ni la résiliation de plein droit du bail, ni la résolution judiciaire du bail, ni le non-paiement de l'indemnité d'éviction. Enfin, la SARL Nicaise argue que si les appelantes invoquent dans leurs dernières conclusions un défaut d'entretien général des locaux et non plus seulement du réseau de chauffage, ce défaut d'entretien des locaux ne serait mentionné ni dans la sommation du 29 janvier 2016, ni dans le congé délivré le 8 mars 2016, et ne saurait dès lors constituer une cause de résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs et un motif grave et légitime et dispenser les appelantes de paiement de l'indemnité d'éviction au sens des dispositions de l'article L. 145-17 du code de commerce, les locaux ayant au demeurant été rendus en état d'usage tel que constaté dans le procès-verbal de constat. Au cas d'espèce, s'agissant du grief tenant à l'absence de justification par le preneur de l'entretien de la chaufferie, la cour relève que si l'article 2 du bail met à la charge de la SARL Nicaise l'entretien des « lieux loués », incluant la chaufferie, incluse dans l'assiette du bail, il n'est toutefois nullement stipulé une obligation pour la SARL Nicaise d'en justifier auprès de son bailleur de manière périodique ou à demande. Dès lors, Mme [B] [N] et la société civile Victoria ne sauraient sérieusement reprocher à la SARL Nicaise une absence de justification de cet entretien de la chaufferie pour fonder leur demande de résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs, aucune faute contractuelle ne pouvant lui être reprochée à ce titre. Si Mme [B] [N] et la société civile Victoria invoquent par ailleurs un manquement de la SARL Nicaise à son obligation d'entretien de la chaudière, il ne résulte toutefois d'aucune des 24 pièces versées aux débats la preuve d'un tel défaut d'entretien tant lors de la sommation que lors de la délivrance du congé. Enfin, si Mme [B] [N] et la société civile Victoria soulèvent un manquement de la SARL Nicaise à son obligation d'entretien général du local loué, il s'évince toutefois de la lecture du constat d'huissier établi le 04 novembre 2016 lors de la restitution des clés, que : - « la majeure partie de l'habillage en bois dans le sas d'entrée masquant gaines et fileries n'est plus en place, laissant ces dernières visibles », - « les panneaux de bois masquant les fileries et gaines de la vitrine ont disparu », - « la peinture du plafond de la boutique est défraichie, ainsi que celle des murs », - « la surface d'une cloison est endommagée, très usée, avec décollement de la peinture et de l'enduit et de nombreuses fissures », - « les boutons des tiroirs de la surface d'accueil sont endommagés », - « dans la cuisine, la peinture des surfaces, en plafond, murs et menuiseries est ancienne et défraichie », plusieurs carreaux au-dessus du lavabo faisant défaut » et le revêtement du sol étant ancien, - « au 1er étage, en partie murale sur le mur gauche et le mur de façade de la pièce donnant sur rue, les surfaces murales sur lesquelles ont été déposés des éléments mobiliers sont défraichies, et sur la cloison en retour droit, il y a une petite fissure ainsi qu'une auréole jaunâtre au droit d'une prise de courant », - « les parties latérales de l'élément menuisé font défaut », - « la portion du plafond comporte plusieurs fissures, amorces de fissures et boursouflures de la peinture ». Néanmoins, si quelques dégradations sont relevées, elles apparaissent toutefois minimes en l'état d'une occupation des lieux pendant 12 années, la majeure partie des défauts relevés par l'huissier relevant de la vétusté des locaux. Dès lors, quand bien même quelques dégradations mineures auraient été relevées lors de la libération des lieux par la SARL Nicaise, ces dégradations n'apparaissent pas suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la SARL Nicaise. En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef. Sur la réalisation de travaux sans l'accord des bailleurs Aux termes du jugement querellé, le premier juge a jugé que le grief fait à la SARL Nicaise d'avoir réalisé des travaux sans autorisation du bailleur et sans la surveillance de l'architecte de l'immeuble ne saurait entraîner la résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs, après avoir considéré que : aux termes de l'article 2 des conditions générales du bail, le preneur est obligé de « bien entretenir les lieux loués et de faire exécuter à ses frais, sous la surveillance de l'architecte du bailleur, toutes réparations, quelle qu'en soit la nature et de rendre les lieux en bon état de réparations locatives et d'entretien à la 'n du bail, le preneur s'interdisant de demander au bailleur aucune réparation pendant toute la durée du bail, sauf celles résultant de l'article 606 du Code Civil », si la chaufferie, que le dictionnaire Larousse définit comme le local renfermant les appareils de production de chaleur d'un bâtiment, est dans l'assiette des locaux loués aux termes de la clause de désignation du bail, et si, de fait, en application de l'article 2 du bail, le locataire est tenu de l'entretenir et d'y faire les réparations nécessaires, tel n'est pas le cas, en revanche, du réseau de canalisations situé entre le piquage sur la colonne d'eau froide de l'immeuble et les appareils de production de chaleur, que le rapport de l'architecte de la copropriété du 08 janvier 2014 décrit comme étant dans un état déplorable et dont il ne ressort pas des clauses du bail et notamment de la clause de destination, qu'il est compris dans l'assiette des locaux loués, dans ces conditions, les consorts [N] ne peuvent valablement soutenir que la SARL Nicaise a manqué à ses obligations d'entretien et de réparation en faisant réaliser les travaux de réfection du réseau précité, sans la surveillance de l'architecte de l'immeuble et sans avoir préalablement sollicité l'autorisation du bailleur, laquelle n'est d'ailleurs pas prévue par l'article 2 du bail. Mme [B] [N] et la société civile Victoria sollicitent de la cour l'infirmation du jugement entrepris de ce chef, en excipant pour l'essentiel que l'article 2 des conditions générales du bail stipule que : « Le preneur s'interdit de demander au bailleur aucune réparation pendant toute la durée du bail, sauf celles résultant de l'article 606 du Code civil ». Or, les réparations d'entretien étant définies comme des réparations utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale, la remise en état d'une canalisation de chauffage serait dès lors utile au maintien permanent en bon état du bien loué, et s'analyserait donc bien en une réparation d'entretien au sens de la jurisprudence de la Cour de Cassation, dès lors à la charge de la SARL Nicaise. Or, le tribunal n'aurait pas tiré les conséquences de ses constatations et aurait déplacé le débat sur l'assiette du bail, le réseau chauffage faisant partie de l'assiette du bail en ce que le bail précise que les lieux loués s'étendent et comportent les dépendances et que le réseau de canalisations est un accessoire connexe et indissociable de la chaufferie, le tribunal semblant se contredire en estimant que le réseau de canalisations est exclu de l'assiette du bail tout en retenant que la preneuse a réalisé des travaux sur lesdites canalisations sans avoir à obtenir un accord préalable de la société bailleresse. Or, Mme [B] [N] et la société civile Victoria soulignent qu'il a été jugé que ce système devait être considéré comme un tout indivisible attaché à perpétuelle demeure au bien immobilier dont il dépendait et devait ainsi être considéré comme immobilier par destination en application de l'article 525 du code civil, de sorte que les canalisations litigieuses ne peuvent que faire partie intégrante de la chaufferie et partant, de l'assiette du bail. En conséquence, en faisant réaliser les travaux de réfection du réseau de canalisations précité, sans la surveillance de l'architecte du bailleur et sans avoir préalablement sollicité l'autorisation de la société Victoria, la preneuse aurait manqué à ses obligations d'entretien et de réparation. Elles ajoutent que si la Cour ne retenait pas le réseau de canalisations précité comme faisant partie intégrante de l'assiette du bail, il conviendrait néanmoins de retenir que la preneuse a réalisé des travaux sur des installations dont elle n'est ni propriétaire, ni même locataire sans même en avoir demandé l'autorisation à la bailleresse, une telle violation étant de nature à entraîner la résiliation judiciaire du contrat. La SARL Nicaise s'oppose à cette argumentation et sollicite la confirmation du jugement querellé de ce chef, en faisant valoir à titre principal que l'interdiction pour le preneur de faire des travaux de changement de distribution ou de démolition sans le consentement exprès et par écrit du bailleur est prévu par l'article 6 du bail. Or, la sommation délivrée le 29 janvier 2016 vise et rappelle exclusivement l'article 2 du bail, de sorte que les appelantes ne seraient pas fondées à invoquer un défaut d'autorisation de travaux, cette autorisation étant prévue par l'article 6 du bail, non visé dans la sommation du 29 janvier 2016. A titre subsidiaire, la SARL Nicaise relève que les travaux de réparations effectués par l'entreprise Falcato à sa demande n'ont pas été réalisés à l'intérieur des locaux loués et ne concernent pas le périmètre d'application de l'article 2 du bail concernant l'obligation d'entretien, l'interprétation des appelantes étant extensive et erronée. Elle souligne que le fait que le réseau de canalisations soit connexe et indissociable de la chaufferie est indifférent à la détermination de l'assiette du bail, la canalisation sur laquelle les travaux de plomberie ont été réalisés, à la demande et aux frais de la société locataire, étant une canalisation commune à l'immeuble, et le réseau de chauffage de l'immeuble ainsi que les canalisations le constituant, situé à l'extérieur des lieux loués, ne pouvant être compris dans l'assiette du bail. Elle observe que l'article 6 des charges et conditions générales du bail prévoyait que le preneur ne pouvait « faire aucun changement de distribution ni démolition » sans le consentement exprès et par écrit du bailleur », le remplacement de canalisations ne pouvant s'analyser ni en un changement de distribution ni en une démolition au sens du bail. A titre infiniment subsidiaire, la SARL Nicaise souligne que si la Cour ne retenait pas l'absence de mise en demeure, et à titre subsidiaire, l'absence d'infraction, il conviendrait de constater non seulement que les bailleurs ont bien donné leur autorisation mais encore qu'ils ont mis en demeure la société preneuse d'avoir à réaliser les travaux de remplacement des canalisations du système de chauffage. S'agissant de la surveillance par l'architecte de l'immeuble, la SARL Nicaise observe que la sommation du 29 janvier 2016 ne fait que rappeler les stipulations contractuelles contenues dans l'article 2 du contrat de bail sans faire état de façon claire et précise des manquements reprochés au locataire et ne contient aucune mise en demeure sur ce point. A titre subsidiaire, elle argue que le tribunal a considéré à juste titre, en considération de la localisation des travaux, effectués sur une partie extérieure à l'assiette du bail, qu'il n'y avait pas lieu de requérir la surveillance de l'architecte. A titre infiniment subsidiaire, elle observe que le mandataire des bailleurs lui aurait demandé de réaliser les travaux de remplacement des conduites en acier du réseau de chauffage dans les meilleurs délais, marquant par là même le renoncement des bailleurs à l'application de cette stipulation, de sorte qu'ils ne pourraient en conséquence s'en prévaloir comme d'une infraction ou comme d'un motif légitime de nature à priver la locataire du paiement de l'indemnité d'éviction. A titre encore plus subsidiaire, la SARL Nicaise souligne la carence des bailleurs dans leurs obligations, l'ayant contrainte à réaliser des travaux d'urgence qui relevaient de la responsabilité des consorts [N] en application des dispositions des articles 606, 1730 et 1750 du code civil, les constatations effectuées par l'architecte de la copropriété établissant que l'état des conduites en acier du réseau de chauffage ne pouvait résulter que de la vétusté, cette dernière étant à la charge des bailleurs, de sorte que les travaux réalisés par le preneur, au lieu et place du bailleur en vue de suppléer à sa carence n'entreraient pas dans le champ d'application de l'article 2 du bail. Au cas d'espèce, et à titre liminaire il résulte de la lecture du contrat de bail qu'aucune stipulation contractuelle n'impose une mise en demeure préalable au preneur de se conformer à ses obligations contractuelles pour pouvoir ensuite les invoquer à l'appui d'une demande de résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs, de sorte que Mme [B] [N] et la société civile Victoria peuvent valablement invoquer des griefs à l'encontre de la SARL Nicaise à l'appui de leur demande de résiliation judiciaire, sans avoir à justifier une mise en demeure préalable de ces chefs. Sur le fond, il résulte de la lecture des pièces, et notamment d'un rapport de Monsieur [Z], architecte, en date du 08 janvier 2014, qu'un dégât des eaux au sous-sol de la société générale « provenait d'une fuite sur le piquage effectué sur la colonne EF de l'immeuble allant vers le réseau chauffage de la librairie Nicaise », l'architecte ayant relevé que « les conduites en acier du réseau de chauffage de la librairie sont dans un état déplorable et que par conséquent, sans travaux, ce type d'accident ne manquera pas de se reproduire ». Si les appelantes en tirent argument pour justifier la résiliation du bail aux torts de la SARL Nicaise, qui aurait procédé à des travaux sans l'accord du bailleur et sans la surveillance de l'architecte, force est néanmoins de constater que les travaux réalisés consistent dans le remplacement de tuyaux en acier, travaux préconisés par l'architecte, et ne s'analysent dès lors nullement en un « changement de distribution ou démolition », seuls travaux contractuellement subordonnés au recueil de l'accord préalable du bailleur, et à la surveillance et la direction de l'architecte. Dès lors, sans qu'il soit besoin de répondre à l'argumentation surabondante tenant à l'inclusion ou non dans l'assiette du bail du système de canalisations, il apparaît que la SARL Nicaise n'a commis aucun manquement contractuel à ses obligations consenties dans le cadre du contrat litigieux, de sorte que la résiliation judiciaire du bail ne saurait être prononcée de ce chef. 3) Sur la demande de Mme [B] [N] et la société civile Victoria tendant à voir déclarer bien fondé le refus de renouvellement du 08 mars 2016 refusant à la SARL Nicaise une indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes Aux termes de l'article L. 145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; 2° S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20 du code de commerce. Aux termes du jugement querellé, le premier juge a débouté les consorts [N] de leur demande tendant à voir dire fondé le refus de renouvellement avec refus d'indemnité d'éviction du 08 mars 2016, après avoir considéré qu'il s'évince des développements précédents qu'aucun des trois griefs formulés par les consorts [N] à1'encontre de la SARL Nicaise, dans le refus de renouvellement avec refus d'indemnité d'éviction par eux délivré le 8 mars 2016, ne constitue un motif grave et légitime au sens de l'article L. 145-17 du code de commerce. Mme [B] [N] et la société civile Victoria sollicitent l'infirmation du jugement attaqué de ce chef en soutenant que les manquements cumulés de la preneuse à ses obligations seraient de nature à caractériser un motif grave et légitime justifiant la délivrance, par la société civile Victoria, d'un congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d'éviction conformément à l'article L. 145.17 du code de commerce. La SARL Nicaise sollicite la confirmation du jugement querellé de ce chef, en excipant de l'absence de tout manquement à ses obligations contractuelles. Au cas d'espèce, c'est par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué. En effet, il s'infère de l'ensemble des développements précédents qu'aucun manquement contractuel ne peut être retenu à l'encontre de la SARL Nicaise, de sorte qu'aucun motif grave et légitime n'est établi par Mme [B] [N] et la société civile Victoria de nature à justifier que la SARL Nicaise ne bénéficie pas d'une indemnité d'éviction. Le jugement sera par conséquent confirmé de ce chef. Sur la demande de la SARL Nicaise afférente au coût des travaux de réfection des canalisations Aux termes du jugement querellé, le premier juge a débouté la SARL Nicaise de sa demande tendant à la condamnation des consorts [N] à lui rembourser la somme de 4.750 € au titre de travaux de réfection des canalisations effectués par la société Falcato, après avoir considéré que dès lors qu'il a été relevé précédemment que le réseau de canalisation entre le piquage sur la colonne d'eau froide de l'immeuble et la chaufferie n'était pas compris dans l'assiette des locaux loués, la SARL Nicaise ne peut se prévaloir d'un manquement des bailleurs à leurs obligations contractuelles d'entretien et de réparation pour solliciter le remboursement du coût des travaux de réfection de ce réseau par elle réalisés. La SARL Nicaise sollicite l'infirmation du jugement entrepris de ce chef et la condamnation de Mme [B] [N] et la société civile Victoria à lui rembourser la somme de 4.750 € TTC à ce titre, en faisant valoir pour l'essentiel que par lettre recommandée du 9 janvier 2014, le mandataire des bailleurs avait indiqué qu'il résultait des investigations de l'architecte de la copropriété, que les conduites en acier du réseau de chauffage de la preneuse étaient dans un état déplorable et qu'il convenait que la preneuse réalise les travaux nécessaires dans les meilleurs délais. Si elle a immédiatement contesté la prise en charge des travaux liés aux canalisations d'eau de son système de chauffage, situées dans une cave qui ne lui était pas louée, elle s'est néanmoins trouvée obligée de faire exécuter les travaux par l'entreprise Falcato pour un montant total de 4.318,18 € HT en raison de l'inaction du bailleur, alors que les travaux affectant les canalisations relevaient des dispositions de l'article 606 du code civil en vertu de la jurisprudence et, à titre subsidiaire, résultent de la vétusté, de sorte qu'ils doivent être remboursés au preneur. La SARL Nicaise ajoute que le bail ne contiendrait aucune renonciation de la part du locataire aux dispositions des articles 1730 et 1755 du code civil, de sorte qu'il convient de retenir que les travaux réalisés sur les canalisations d'alimentation d'eau de l'immeuble relèvent des dispositions de l'article 606 du Code civil. Mme [B] [N] et la société civile Victoria sollicitent le débouté de la SARL Nicaise en cette demande, en arguant que les canalisations font partie intégrante de la chaufferie et par conséquent de l'assiette du bail et que les travaux relèvent de l'article 2 relatif à l'entretien des lieux loués devant être supportés par le preneur, de sorte que les frais générés par les travaux de reprise des canalisations doivent être mis à la charge du preneur, qui ne saurait invoquer le bénéfice de l'article 1755 du code civil dès lors que l'article 2 du bail stipule que « Le preneur s'interdit de demander au bailleur aucune réparation pendant toute la durée du bail, sauf celles résultant de l'article 606 du code civil », de sorte que les travaux sur les canalisations doivent rester à la charge du preneur. Au cas d'espèce, il résulte des développements précédents et notamment d'un rapport de Monsieur [Z], architecte, en date du 08 janvier 2014, qu'un dégât des eaux au sous-sol de la société générale « provenait d'une fuite sur le piquage effectué sur la colonne EF de l'immeuble allant vers le réseau chauffage de la librairie Nicaise », l'architecte ayant relevé que « les conduites en acier du réseau de chauffage de la librairie sont dans un état déplorable et que par conséquent, sans travaux, ce type d'accident ne manquera pas de se reproduire ». Suite à la réception de ce rapport, la SARL Nicaise a fait réaliser par l'entreprise Falcato des travaux de dépose de deux tubes en fer dans la cave et de tubes secondaires, et de remplacement desdits tubes par des nouveaux, travaux dont le coût de 4.750 € a été réglé par la SARL Nicaise. Si les tuyaux ainsi remplacés, situés entre la colonne d'EF de l'immeuble et le chauffage du local loué à la SARL Nicaise, sont dès lors privatifs et relèvent de l'assiette du bail litigieux, il n'en demeure pas moins que leur état « déplorable »et la nécessité de les remplacer relèvent à l'évidence des travaux prévus à l'article 606 du code civil, de par la nature des travaux et leur ampleur, touchant à la structure même du système de canalisation privatif du local. Si les appelantes réfutent le droit pour la SARL Nicaise d'invoquer le bénéfice de l'article 1755 du Code civil, en invoquant l'article 2 du bail, et qu'il est loisible aux parties de renoncer eu bénéfice de cette disposition par une clause expresse, ce qui est le cas en l'espèce, il n'en demeure pas moins que les travaux allégués relèvent de l'article 606 du code civil, dont les bailleurs ne peuvent s'exonérer. En conséquence, les travaux réglés par la SARL Nicaise relevant de l'obligation du bailleur au sens de l'article 606 du Code civil, il convient dès lors de mettre à la charge des bailleurs le coût desdits travaux. Le jugement sera dès lors infirmé en ce qu'il a débouté la SARL Nicaise de sa demande en remboursement, et Mme [B] [N] et la société civile Victoria seront condamnées à verser la somme de 4.750 € à la SARL Nicaise à ce titre. Sur les demandes accessoires Il n'apparaît pas inéquitable de condamner Mme [B] [N] et la société civile Victoria aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Hardouin. Les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.  En outre, Mme [B] [N] et la société civile Victoria seront par ailleurs condamnées au paiement d'une indemnité de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SARL Nicaise, et déboutées de leur demande sur ce fondement. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort, Infirme le jugement rendu le 30 avril 2021 par le Tribunal judiciaire de Paris sous le n° RG 19/04225 sur la demande en remboursement du coût des travaux de réfection des canalisations effectués par la société Falcato ; Confirme pour le surplus la décision en toutes ses dispositions non contraires au présent arrêt ; Statuant à nouveau, Condamne Mme [B] [N] et la société civile Victoria à verser à la SARL Nicaise la somme de 4.750 € à titre de remboursement du coût des travaux de réfection des canalisations effectués par la société Falcato ; Y ajoutant, Condamne Mme [B] [N] et la société civile Victoria à verser à la SARL Nicaise la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute Mme [B] [N] et la société civile Victoria de leur demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [B] [N] et la société civile Victoria aux dépens d'appel, avec bénéfice de distraction au profit de Maître Hardouin ; Dit que les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge. La greffière, La présidente,