Tribunal judiciaire, 17 décembre 2024. 24/00034

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET [Courriel 4] Tél. [XXXXXXXX01] N° RG 24/00034 - N° Portalis DB22-W-B7I-SEZ4 MINUTE : /2024 5AA Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion JUGEMENT Du : 17 Décembre 2024 contradictoire premier ressort DEMANDEUR(S) : S.A. SEMIR DEFENDEUR(S) : [T] [Z], [I] [R] expédition exécutoire délivrée le à Me BIERLING copies délivrées le à Me BIERLING à M. [Z] à Mme [R] et l’ATFPO JUGEMENT REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS L’AN DEUX MILLE VINGT-QUATRE et le 17 Décembre : Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Rambouillet tenue le 15 Octobre 2024 ; Sous la présidence de Madame Cécile TIBERGHIEN, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du tribunal judiciaire de Versailles en date du 13/07/2023 chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Rambouillet, assistée de Madame Edeline EYRAUD, Greffier ; le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ; ENTRE : DEMANDEUR(S) : S.A. SEMIR [Adresse 2] [Localité 6], représentée par Me Jean-christophe BIERLING, avocat au barreau de VERSAILLES, ET : DEFENDEUR(S) : M. [T] [Z] [Adresse 5] [Localité 6], comparant, Mme [I] [R] [Adresse 5] [Localité 6], comparante ATFPO antenne de [Localité 6] en qualité de tuteur de Madame [I] [R] [Adresse 3] [Localité 6] prise en la personne de Mme [V] [M], muni d’un pouvoir de représentation comparante, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 29 novembre 2013, la société S.E.M.I.R. a donné à bail à Monsieur [T] [Z] et Madame [I] [R] un logement situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel initial de 556,93 euros, hors charges. Par jugement du tribunal de proximité de Rambouillet du 1er juin 2011, Madame [I] [R] a fait l’objet d’une mesure de protection exercée par l’ATFPO. Des loyers étant demeurés impayés, la SA S.E.M.I.R a fait signifier à Monsieur [T] [Z] et Madame [I] [R], le 21 février 2024, ainsi qu’à l’ATFPO le 26 février 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 2 898,02 euros. Par actes de commissaire de justice en date du 26 avril 2024, signifié à l’étude s’agissant de Monsieur [T] [Z] et de Madame [I] [R] d’une part et à personne morale s’agissant de l’ATFPO prise en qualité de tuteur de Madame [I] [R] d’autre part, la SA S.E.M.I.R les a assignés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet au visa notamment des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1224 du code civil aux fins de voir : Constater l’acquisition de la clause résolutoire et en tout état de cause prononcer la résiliation judiciaire du bail ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [Z] et de Madame [I] [R] du logement loué, ainsi que de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est ;Condamner Monsieur [T] [Z] et de Madame [I] [R] à payer à la S.E.M.I.R une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actualisé chaque année à l’échéance et augmenté de la provision sur charges à compter de la signification du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux ;Dire que le sort des meubles sera réglé par les dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner solidairement Monsieur [T] [Z] et de Madame [I] [R] à payer à la SEMIR la somme de 3 739,80 euros arrêtée au 11.04.2024 à actualiser au jour de l’audience, et majorée des intérêts légaux, en deniers et quittance.Condamner solidairement Monsieur [T] [Z] et de Madame [I] [R] à payer à la SEMIR la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner solidairement Monsieur [T] [Z] et de Madame [I] [R] aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement.Ordonner l’exécution provisoire. A l'audience du 15 octobre 2024, la société S.E.M.I.R. représentée par Maître BIERLING, expose que la dette est quasiment soldée puisqu’elle s’élève au jour de l’audience à la somme de 292,56 euros. Dans ces conditions, elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais et au maintien dans les lieux. Monsieur [T] [Z] comparait. Il expose sa situation personnelle et demande que les dépenses relatives aux loyers et aux charges soient réparties à parts égales avec Madame [I] [R]. Madame [I] [R] et l’ATFPO comparaissent. Elles sont d’accord sur la répartition par moitié du loyer et des charges. La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 29 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige. Par ailleurs, la SA S.E.M.I.R justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par voie électronique via la plateforme Exploc le 22 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur le bien-fondé de la demande : 1L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au litige, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Le bail conclu le 29 novembre 2013 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement (Article 3 « Résiliation » des conditions générales) et un commandement de payer a été signifié le 21 février 2024 pour la somme en principal de 2 898,02 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 4 avril 2024. Sur les demandes de condamnation au paiement : La SA S.E.M.I.R produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [Z] et Madame [I] [R] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuites, la somme de 61,50 euros à la date du 8 octobre 2024 (échéance d’octobre 2024 incluse). Monsieur [T] [Z] et Madame [I] [R] n’apportent aucun élément pour contester le principe ou le montant de la dette. Monsieur [T] [Z] et Madame [I] [R] n’allèguent ni ne justifient être mariés ou liés par un pacte civil de solidarité. Par ailleurs le contrat de bail ne prévoit pas la solidarité entre les locataires, signataires du contrat. En l’absence solidarité, Monsieur [T] [Z] et Madame [I] [R] seront condamnés conjointement au paiement de cette somme de 61,50 euros qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil. Sur la répartition de la dette : Il résulte de l’article 1309 du code civil que « l’obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. (…) Si elle n’est pas réglée autrement par la loi ou par le contrat, la division a lieu par parts égales. ». En l’espèce, Monsieur [T] [Z] et Madame [I] [R] sont tenus conjointement au paiement du loyer et des charges. Le montant de la dette locative sera donc réparti entre eux par parts égales. Sur les délais de paiement : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. » L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou des lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l‘exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.” En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SA S.E.M.I.R que Monsieur [T] [Z] et Madame [I] [R] ont quasiment soldé la dette. À l’audience, le bailleur s’est déclaré favorable à l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire. Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’autoriser Monsieur [T] [Z] et Madame [I] [R] à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés dès lors que l'octroi de délais de grâce a pour finalité de préserver le logement du locataire. Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des mensualités visant à apurer l’arriéré de loyers d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [T] [Z] et Madame [I] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires : Monsieur [T] [Z] et Madame [I] [R], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. De plus, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA S.E.M.I.R, Monsieur [T] [Z] et Madame [I] [R] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, il sera rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et qu'il n'y a pas lieu de l'écarter. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 novembre 2013 entre la SA S.E.M.I.R. d’une part, et Monsieur [T] [Z] et Madame [I] [R] d’autre part concernant l’appartement situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 4 avril 2024 ; CONDAMNE Monsieur [T] [Z] et Madame [I] [R] à verser en quittances ou deniers à la SA S.E.M.I.R. la somme de 61,50 euros (décompte arrêté au 8 octobre 2024 (échéance d’octobre 2024 incluse) assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; DIT que cette somme sera répartie à parts égale entre Monsieur [T] [Z] et Madame [I] [R] ; AUTORISE Monsieur [T] [Z] et Madame [I] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 2 mensualités de 25 euros chacune et une 3ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [T] [Z] et Madame [I] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA S.E.M.I.R. puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Monsieur [T] [Z] et Madame [I] [R] soient condamnés à verser à la SA S.E.M.I.R. une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [Z] et Madame [I] [R] à payer à la SA S.E.M.I.R. la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [Z] et Madame [I] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et DIT n'y avoir lieu à l'écarter. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 17 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Mme Cécile TIBERGHIEN, magistrat à titre temporaire, et par Mme Edeline EYRAUD, greffière. LE GREFFIER LE JUGE