Texte intégral
Copie ❑ exécutoire
❑ certifiée conforme
délivrée le
à
la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES
Me Nicolas HEQUET
Me Maïté MELILLAN-DEVEZE
TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
DE NIMES
**** Le 18 Octobre 2024
Troisième Chambre Civile
N° RG 23/00445 - N° Portalis DBX2-W-B7H-JZ5G
Minute n° JG24/183
JUGEMENT
Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :
S.A.R.L. BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION inscrite au RCS de NIMES sous le n° 487 442 592, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Maïté MELILLAN-DEVEZE, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat plaidant
à :
M. [E] [I] [V]
né le 06 Octobre 1997 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]
représenté par la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant
Mme [L] [F]
née le 17 Avril 1997 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]
représentée par la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant
M. [G] [S]
né le 20 Octobre 1957 à [Localité 5] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Nicolas HEQUET, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant
Mme [B] [O] épouse [S]
née le 31 Janvier 1965 à [Localité 7] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Nicolas HEQUET, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant
Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 20 Septembre 2024 devant Chloé AGU, Juge, statuant comme juge unique, assistée de [A] [Y], Auditrice de Justice, et de Corinne PEREZ, Greffier, et qu'il en a été délibéré.
N° RG 23/00445 - N° Portalis DBX2-W-B7H-JZ5G
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 17 mars 2022, Monsieur [G] [S] et Madame [B] [O] épouse [S] ont confié à la SAS BEL IMMOBILIER un mandat sans exclusivité de vendre l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le prix de 479.000 euros.
Par acte sous seing privé en date du 22 mars 2022, les époux [S] ont confié à la SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION un autre mandat sans exclusivité de vendre le même bien immobilier.
Le 12 juin 2022, la SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION a fait visiter le bien à Monsieur [E] [I] et Madame [L] [F] qui ont signé un document intitulé « Bon de visite ».
Le 17 juin 2022, les consorts [I]/[F] ont formulé une offre d’achat au prix de 450.000 euros, comprenant les honoraires de la SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION d’un montant de 20.000 euros. Cette offre a été refusée par les époux [S].
Le 22 juin 2022, les consorts [I]/[F] ont formulé une nouvelle offre d’achat au prix de 474.000 euros, comprenant les honoraires de la SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION d’un montant de 19.000 euros.
Après avoir acceptée l’offre, les époux [S] ont exercé leur droit de rétractation par courrier en date du 1er juillet 2022.
Le 05 juillet 2022, les consorts [I]/[F] ont formulé une offre par le biais de l’agence BEL IMMOBILIER d’un montant de 455.000 euros, outre des honoraires d’un montant de 15.000 euros.
Par acte authentique en date du 06 octobre 2022, les consorts [I]/[F] ont acquis des époux [S] le bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 6].
Par actes en dates des 19 et 23 janvier 2023, la SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE CREDIT a assigné Monsieur [G] [S], Madame [B] [O] épouse [S], Monsieur [E] [I] [V] et Madame [L] [F], aux fins de les condamner in solidum à lui payer la somme de 19.000 euros au titre de la clause pénale représentant l’indemnité contractuelle prévue en cas d’inexécution du contrat par suite de la défaillance des vendeurs ou des acheteurs avec intérêts au taux légal, la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêt pour exécution déloyale des conventions.
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Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 04 juin 2024, la SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION demande au tribunal, de :
JUGER que la SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION a fait visiter à Monsieur [E] [I] [V] et à Madame [L] [F] le bien propriété de Monsieur [G] [S] et de Madame [B] [O] épouse [S] sis sur la commune de [Localité 6] [Adresse 3] comme cela résulte du bon de visite en date du 12 juin 2022 produit aux débats et que par suite de cette visite une offre a été faite à hauteur de 474.000 € offre qui a été acceptée par les vendeurs. JUGER que par cette offre acceptée la vente est intervenue et que tant Monsieur [E] [I] [V] et Madame [L] [F], que Monsieur [G] [S] et Madame [B] [O] épouse [S], ont tenté d’évincer la SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION pour des raisons obscures est très certainement illégales. JUGER que, compte tenu des fraudes commises tant par Monsieur [E] [I] [V] et Madame [L] [F] que par Monsieur [G] [S] et Madame [B] [O] épouse [S] ces derniers sont débiteurs in solidum de la commission due à la SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION. CONDAMNER in solidum Monsieur [G] [S] ; Madame [B] [O] épouse [S] ; Monsieur [E] [I] [V] et Madame [L] [F] à lui porter et payer: 19.000 € à titre de clause pénale représentant l’indemnité contractuelle prévue en cas d’inexécution du contrat par suite de la défaillance des vendeurs ou des acheteurs ; 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour exécution déloyale des conventions. 5.000 € au titre des frais irrépétibles (art. 700 du code de procédure civile). JUGER que la somme de 19.000 € à titre de clause pénale portera intérêts au taux légal à l’encontre de Monsieur [G] [S] et Madame [B] [O] épouse [S] à compter du 4 janvier 2023 conformément aux dispositions de l’article1344 du Code Civil. ORDONNER la transmission du dossier au parquet aux fins qu’il puisse prendre telle réquisition qui lui semblera utile face à la fraude commise sur le plan fiscal. DEBOUTER Monsieur [E] [I] [V] et Madame [L] [F] de leur demande reconventionnelle tant à titre de dommages-intérêts que sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. DEBOUTER Monsieur [G] [S] et Madame [B] [O] épouse [S] de leur demande reconventionnelle sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. ÉCARTER des débats pour ne pas avoir été communiquée la pièce n° 6 visée par Monsieur [G] [S] et Madame [B] [O] épouse [S] pour violation du principe du contradictoire. DEBOUTER Monsieur [G] [S] et Madame [B] [O] épouse [S] de leur demande visant à faire écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir comme irrecevable et infondée faute d’établir qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit (article 514 du code de procédure civile). CONDAMNER Monsieur [G] [S] ; Madame [B] [O] épouse [S] ; Monsieur [E] [I] [V] et Madame [L] [F] aux dépens.
La SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION soutient que les vendeurs, les époux [S] et les acheteurs, les consorts [I] / [F] ont commis une faute contractuelle en réalisant la vente sans informer l’agent immobilier et sans régler sa commission, justifiant leur condamnation in solidum au paiement de dommages et intérêts à savoir le paiement de la clause pénale prévue en cas d’inexécution ainsi que de dommages et intérêts pour exécution déloyale des conventions.
Elle expose que les époux [S] lui ont confié un mandat de vente pour leur propriété, qu’elle a fait visiter le bien aux consorts [I] [F], qu’ils ont signé un bon de visite, que deux offres d’achat ont été transmises aux vendeurs et estime que la vente a été conclue conformément à l’article 1589 alinéa 1er du Code civil. Elle s’enquiert de l’intervention de l’agence BEL IMMOBILIER dans la vente en indiquant que l’acte notarié indique un mandat à partir de juin 2022 et non mars 2022 et que cette agence n’a jamais fait visiter le bien aux acquéreurs.
Elle sollicite le rejet de la demande reconventionnelle des consorts [I]/ [F] tendant à solliciter des dommages et intérêts pour procédure abusive, en soutenant que le préjudice qu’ils invoquent découle de leurs propres manquements à leurs obligations contractuelles ainsi qu’à l’obligation d’exécution de bonne foi des conventions.
Elle sollicite le rejet de la demande reconventionnelle des époux [S] tendant à solliciter l’indemnisation des frais irrépétibles, en faisant valoir leur implication dans la fraude à savoir l’acceptation de réduction du prix de vente de 34.000 euros.
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Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 23 mai 2024, Monsieur [G] [S] et Madame [B] [O] épouse [S] demandent au tribunal, de :
REJETER l’ensemble des demandes de la SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION et tout particulièrement celle tendant à voir :“CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [I], Madame [L] [F], Monsieur [G] [S] et Madame [B] [O] épouse [S] à porter et payer à la SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION :19.000 euros à titre de clause pénale représentant l’indemnité contractuelle prévue en cas d’inexécution du contrat par suite de la défaillance des vendeurs ou des acheteurs, 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour exécution déloyale des conventions.5.000 euros à titre des frais irrépétibles.JUGER que la somme de 19.000 euros à titre de clause pénale portera intérêt au taux légal à l’encontre de Monsieur [G] [S] et Madame [B] [O], épouse [S], à compter du 04 janvier 2023, conformément à l’article 1344 du Code civil.CONDAMNER Monsieur [E] [I], Madame [L] [F], Monsieur [G] [S] et Madame [B] [O] épouse [S] aux dépens. C’est en l’état qu’il est conclu”CONDAMNER la SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION aux entiers dépens de l’instance.CONDAMNER la SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION à payer à Monsieur [G] [S] et Madame [B] [O] épouse [S], une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
Les époux [S] sollicitent le rejet des demandes formulées à leur encontre en soutenant qu’ils n’ont commis aucune faute de nature à engager leur responsabilité.
Ils font valoir que lorsqu’un bien immobilier est confié à plusieurs agences, la rémunération de l’agent n’est due que si l’opération est conclue grâce à ses efforts, même si un autre agent avait initialement présenté l’acquéreur et ajoutent qu’un agent ne peut prétendre à ses honoraires que si la vente est finalisée par ses soins. Ils exposent qu’en cas de mandats non exclusifs, seul l’agent par lequel l’opération est conclue est rémunéré même si un autre agent a présenté l’acquéreur, de telle sorte que si un vendeur traite avec un autre agent à des conditions différentes la faute n’est pas caractérisée.
Ils soutiennent la nullité de la clause pénale qui n’est pas explicitement stipulée en caractère très gras.
Reconventionnellement, ils sollicitent la condamnation de la demanderesse au paiement des entiers dépens de l’instance.
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Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 26 septembre 2023, Monsieur [E] [I] et Madame [L] [F] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 73 du Décret du 20 juillet 1972, de :
DÉBOUTER la SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Monsieur [E] [I] et Madame [L] [F].CONDAMNER la SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION à leur porter et payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.ÉCARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
Monsieur [I] et Madame [F] sollicitent le rejet des demandes formulées à leur encontre en soutenant notamment que les mandats de vente signés par les vendeurs étaient sans exclusivité de telle sorte que les acheteurs n’étaient pas obligés de passer exclusivement par la demanderesse. Ils ajoutent qu’il est constant qu’un bon de visite ne peut servir de base à une indemnisation.
Reconventionnellement, ils sollicitent la condamnation de la SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION aux entiers dépens de l’instance.
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L’instruction a été clôturée le 20 août 2024 par ordonnance du 24 mai 2024.
L’affaire, plaidée à l’audience du 20 septembre 2024 a été mise en délibéré au 18 octobre 2024.
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MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d’écarter la pièce numéro 6
La demanderesse sollicite d’écarter des débats pour ne pas avoir été communiquée la pièce n° 6 visée par Monsieur [G] [S] et Madame [B] [O] épouse [S] tant la violation du principe du contradictoire.
Il apparaît cependant que la pièce 6 dénommée “crédits que supportent les époux [S]” a été communiquée à l’ensemble des autres parties selon bordereau de communication de pièces notifié par RPVA le 23 mai 2024.
Il n’y a donc pas lieu à écarter cette pièce.
Sur la demande de paiement de la clause pénale avec intérêts.
Il résulte des pièces versées au dossier que Monsieur [G] [S] et Madame [B] [O] épouse [S] ont conclu en date du 17 mars 2022 un contrat de mandat simple de vendre leur bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 6] pour un montant de 479.000 euros avec la SAS BEL IMMOBILIER, puis le 22 mars 2022 les époux [S] ont conclu un contrat de mandat sans exclusivité de vendre avec la SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION le même bien immobilier pour un montant de 479.000 euros outre 22.000 euros de rémunération du mandataire, selon contrat de mandat n°4475. Le prix a été baissé selon avenant du 6 mai 2022 à la somme de 474.000 euros.
Le 11 juin 2022, la SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION a établi un bon de visite aux consorts [I]/[F] concernant plusieurs biens dont le bien sis [Adresse 4] à [Localité 6].
Le 17 juin 2022, les consorts [I]/[F] ont signé une offre d’achat sur ledit bien au prix de 450.000 euros et 20.000 euros à titre d’honoraires, qui a été acceptée par les époux [S] pour un montant de 455.000 euros net vendeur le 26 juin 2022. Précision faite que cette offre d’achat précisait que sa validité expirait le 15 juillet 2022. Le 1er juillet 2022, les époux [I]/[F] se sont rétractés de l’offre d’achat.
Par conséquent, les consorts [I]/[F] ayant fait usage de leur droit de rétractation de l’offre d’achat dans les délais prévus, le contrat n’a pas été formé entre les parties.
La SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION sollicite la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 19.000 euros au titre de la clause pénale, prévue dans le contrat de mandat de vente, représentant l’indemnité contractuelle prévue en cas d’inexécution du contrat par suite de la défaillance des vendeurs.
Cette clause est rédigée ainsi: « La rémunération du mandataire sera exigible le jour où l’opération sera effectivement conclue et réitérée par acte authentique. Pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements ainsi que dans les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, le mandat s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué. Cette interdiction vise tant la personne de l’acheteur que son conjoint ou partenaire avec lequel il se porterait acquéreur, ou encore toute société dans laquelle ledit acheteur aurait une participation. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d’un montant étal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat. ».
N° RG 23/00445 - N° Portalis DBX2-W-B7H-JZ5G
Une clause pénale était également insérée dans le bon de visite du 12 juin 2022 signé par les consorts [I]/[F] à l’issue de la visite avec la SARL BAGNOLAISE DE GESTION.
Cette clause est rédigée ainsi : « Je m’interdis par la présente de traiter ou de négocier l’achat de ces biens sans l’intervention de l’agence. En cas de manquement à cet engagement pendant une durée de douze mois à compter de ce jour, je m’engage à faire réparation du préjudice que constituerait son éviction par le versement à l’Agence d’un dédommagement égal au montant des honoraires auxquels elle aurait pu prétendre ».
Il est constant qu’en présence de mandats non exclusifs, la rémunération n’est due qu’à celui des intermédiaires par l’entremise duquel l’opération a été conclue. Ce principe a vocation à s’appliquer même si l’acquéreur a été antérieurement présenté au vendeur par un autre agent immobilier et malgré la clause du mandat interdisant au mandant de traiter directement avec l’acquéreur présenté par le mandataire. Dans cette hypothèse, il appartient au mandataire, pour prétendre bénéficier de dommages intérêts, de démontrer l’existence d’une faute l’ayant privé de son droit à rémunération.
Il résulte de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 que lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse du mandat dont un exemplaire a été remis au mandat.
Il est constant que la clause par laquelle le mandant s’interdit, sous la sanction du paiement d’une indemnité forfaitaire, de traiter directement avec un acquéreur, qui lui avait été présenté par un agent immobilier, également titulaire d’un mandat non exclusif, autre que celui par l’entremise duquel la vente a été conclue, est valable.
En l’espèce, il résulte de ce qui précède que les époux [S] ont conclu un contrat de mandat sans exclusivité de vendre avec la SARL BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION, comportant une telle clause.
Les circonstances de temps à savoir l’exercice du droit de rétractation sur l’offre formulée d’un montant de 474.000 euros, le 1er juillet 2022 par les consorts [I]/[F] suivie dès le 05 juillet 2022 soit seulement 4 jours plus tard d’ une offre au prix de 470.000 euros, comprenant la somme de15.000 euros à titre d’honoraires aboutissant à la vente du bien immobilier, permettent de considérer que cette vente est intervenue in fine grâce au concours de la SARL BAGNOLAISE DE GESTION. De plus, les défendeurs ne démontrent pas que la vente a pu aboutir grâce aux diligences de la SAS BEL IMMOBILIER.
Par conséquent, il convient de faire application de la clause susvisée, qui, est valable et qui est écrite en caractère gras et apparent, et de condamner in solidum Monsieur [G] [S], Madame [B] [O] épouse [S], Monsieur [E] [I] [V] et Madame [L] [F] à payer à la SARL BAGNOLAISE DE GESTION la somme de 19.000 euros au titre de la clause pénale.
Cette somme portera intérêts au taux légal à à compter du 23 janvier 2023, date de l’assignation.
Sur la demande de paiement de dommages et intérêts pour exécution déloyale des conventions.
Il incombe à celui qui entend engager la responsabilité d’autrui, d’apporter la preuve d’un manquement contractuel ou d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute ou le manquement.
La SARL BAGNOLAISE DE GESTION sollicite la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour exécution déloyale des conventions. Or, si la demanderesse fonde ses conclusions sur la faute des défendeurs pour obtenir l’application de la clause pénale, elle est défaillante à démontrer un préjudice qui serait autre que financier, qui a été d’ores et déjà été indemnisé au titre de la clause pénale.
Echouant à rapporter la preuve qui lui incombe, la SARL BAGNOLAISE DE GESTION sera donc déboutée de sa demande de paiement de dommages et intérêts pour exécution déloyale des conventions.
Si la demanderesse sollicite la transmission au parquet aux fins qu’il puisse prendre telles réquisition qui lui semblera utile face à la fraude commise sur le plan fiscal, il y a lieu de constater que si la faute civile est caractérisée, la présente juridiction ne dispose pas d’éléments suffisants de nature à établir la fraude alléguée. Dans ces conditions il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de transmission.
Sur les autres demandes
En l’espèce, Monsieur [G] [S] et Madame [B] [O] épouse [S], Monsieur [E] [I] [V] et Madame [L] [F], succombants, seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile. Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,
DIT n’y avoir lieu à écarter la pièce numéro 6 communiquée par Monsieur [G] [S], Madame [B] [O] épouse [S] ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [S], Madame [B] [O] épouse [S], Monsieur [E] [I] [V] et Madame [L] [F] à payer à la SARL BAGNOLAISE DE GESTION la somme de 19.000 euros au titre de la clause pénale et ce avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2023.
DEBOUTE la SARL BAGNOLAISE DE GESTION du surplus de ses demandes.
CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [S] et Madame [B] [O] épouse [S] et Monsieur [E] [I] [V] et Madame [L] [F] , à payer à la SARL BAGNOLAISE DE GESTION la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [S], Madame [B] [O] épouse [S], Monsieur [E] [I] [V] et Madame [L] [F] aux entiers dépens de l’instance ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Le Greffier, Le Président,
