Cour d'appel, 03 mars 2026. 24/01080

N° RG 24/01080 - N° Portalis DBVM-V-B7I-MFNT N° Minute : C2 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE Chambre civile section B ARRÊT DU MARDI 03 MARS 2026 Appel d'un Jugement (N° R.G. 22/00830) rendu par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 24 novembre 2023, suivant déclaration d'appel du 11 Mars 2024 APPELANTE : S.C.I. DE LA [Adresse 1] REVOL prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Me Denis BUFFAROT de la SCP BGA BUFFAROT GAILLARD AVOCATS, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU INTIMÉ : M. [Y] [L] [P] assisté par son curateur renforcé l'Association SAINT AGNES dont le siège social se trouve à [Adresse 3] [Localité 3] [Adresse 4] suivant jugement du 14 septembre 2021 né le 27 Avril 1967 à [Localité 4] (Portugal) de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 5] Non représenté COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente de la Chambre civile Section B Mme Ludivine Chetail, conseillère, M. Jean-Yves Pourret, conseiller DÉBATS : A l'audience publique du 02 décembre 2025 Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Anne Burel greffier, a entendu seule les avocats en leurs conclusions les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Suivant contrat de bail en date du 1er novembre 2016, la SCI de la [Adresse 6] a donné en location à M.[Y] [L] [P] un logement situé au [Adresse 7]. Par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2022, la SCI de la [Adresse 6] a fait délivrer à M.[Y] [L] [P] un commandement d'avoir à lui payer la somme de 9 666 euros au titre des loyers dus au 30 mai 2022, outre le coût de l'acte. Le 13 octobre 2022, la bailleresse a fait assigner M.[Y] [L] [P] et à son curateur l'association sainte-Agnès, aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, d'ordonner l'expulsion du locataire et d'obtenir sa condamnation au paiement de diverses sommes. Par jugement du 24 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Vienne a : - débouté la SCI de la [Adresse 6] de ses demandes en résiliation judiciaire du contrat de bail en date du 1er novembre 2016, en expulsion de M.[Y] [L] [P], en condamnation de M.[Y] [L] [P] au paiement des arriérés de loyer et fixation d'une indemnité d'occupation; - débouté M.[Y] [L] [P] de sa demande en restitution des loyers versés ; - condamné la SCI de la [Adresse 6] à payer à M.[Y] [L] [P] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral ; - condamné la SCI de la [Adresse 6] à payer à M.[Y] [L] [P] la somme de 900 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté la SCI de la [Adresse 6] de sa demande faite au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SCI de la [Adresse 6] aux dépens. Par déclaration d'appel du 11 mars 2024, la SCI de la [Adresse 6] a interjeté appel du jugement, sauf en ce qu'il a : - débouté M.[Y] [L] [P] de sa demande en restitution des loyers versés. EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Suivant dernières conclusions notifiées le 10 juin 2024, l'appelante demande à la cour de réformer le jugement entrepris en ce qu'il rejeté la demande en paiement des loyers impayés formée par la SCI de la [Adresse 6] ainsi que la demande tendant à la résiliation du bail et la demande aux fins d'expulsion. Et statuant de nouveau, - débouter M. [Y] [L] [P] tant de sa demande au titre de l'exception d'inexécution que de sa demande reconventionnelle en paiement ; - condamner M.[Y] [L] [P] à payer à la SCI de la [Adresse 6] la somme de 19 410 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 30 mai 2024, à parfaire au jour de l'arrêt ; - prononcer la résiliation du bail liant la SCI de la [Adresse 6] et M.[Y] [L] [P] compte tenu du non-paiement des loyers ; - condamner M.[Y] [L] [P] à libérer les lieux loués sis [Adresse 8]. À défaut de libération volontaire, ordonner l'expulsion de M.[Y] [L] [P] ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, avec au besoin, le concours de la force publique. - condamner M.[Y] [L] [P] au paiement de la somme de 406 euros par mois jusqu'à la libération effective des lieux à titre d'indemnité d'occupation ; - condamner M.[Y] [L] [P] à payer à la SCI de la [Adresse 6] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût du commandement. Au soutien de ses demandes, la SCI de la [Adresse 6] fait valoir que le locataire ne paie plus son loyer depuis plusieurs années et que la dette locative s'élève à la somme de 19 410 euros au 30 mai 2024. Elle ajoute n'avoir été informée des désordres que dans le cadre de la procédure et allègue que le logement était en bon état lors de l'entrée dans les lieux. Elle soutient que la mise sous curatelle renforcée du locataire cinq ans après ne peut remettre en cause la validité de l'état des lieux d'entrée. Bien que régulièrement assignés par actes des 12 et 18 juin 2024, M.[Y] [L] [P]. (remise de la copie de l'acte en l'étude de l'huissier) et son curateur, l'association sainte - Agnès (remise de l'acte à personne habilitée), n'ont pas constitué avocat. MOTIVATION En vertu des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation. Il est liminairement rappelé que la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement. Sur la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil, les locataires doivent s'acquitter du règlement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. L'article 1219 du code civil dispose qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, le bail litigieux ne comporte pas de clause résolutoire. Le 26 juillet 2022, la SCI de la [Adresse 6] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 9 666 euros arrêtée au 30 mai 2022, visant les dispositions de l'article1184 du code civil (dans sa rédaction applicable jusqu'au 1er octobre 2016). Il ressort du jugement dont M. [L] [P] est réputé s'approprier les motifs que ce dernier ne conteste pas la dette locative mais oppose l'indécence du logement pour justifier le non-paiement des loyers. Il se fonde, en effet, sur un rapport en date du 5 avril 2022 établi par le service hygiène santé de la commune de [Localité 1], qui mentionne l'existence de quatre désordres constituant une infraction aux prescriptions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022 relatif aux caractéristiques du logement décent, à savoir une installation électrique en mauvais état, le non-fonctionnement de la VMC, l'absence de système amenant de l'air neuf sur les fenêtres de la chambre et du séjour et l'absence de chauffage fixe dans le logement. Outre le fait que seule l'impossibilité totale d'occuper le logement loué, en conséquence de l'indécence de ses conditions d'habitation, autorise le locataire à se prévaloir de l'exception d'inexécution pour s'opposer au paiement des loyers convenus (Civ. 3e, 28 juin 2018, n° 16-27.246), il n'est nullement établi que le logement présentait ces désordres avant le 5 avril 2022. Or, il résulte du décompte produit par l'appelant (pièce 4) qu'à cette date, l'arriéré locatif était déjà de 9 260 euros, constituant un manquement suffisamment grave pour justifier de la résiliation du bail aux torts du preneur. Le jugement sera infirmé de ce chef. Par voie de conséquence, l'expulsion de M. [L] [P] sera ordonnée à défaut de libération volontaire des lieux et ce dernier sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation telle que fixée au dispositif du présent arrêt. Sur la créance du bailleur La SCI de la [Adresse 6] sollicite la somme de 19 410 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 30 mai 2024, à parfaire au jour de l'arrêt. En l'espèce, il ressort des décomptes produits par la bailleresse (pièce 4) que la dette locative s'élève à la somme de 24 688 euros arrêtée au mois de janvier 2025. Néanmoins, la cour constate que les loyers impayés des mois de mars, avril, mai, juin et juillet 2022 ont été comptabilisés deux fois, de sorte qu'il convient de les déduire comme suit : - 406 X 5 = 2 030 euros - 24 688 - 2 030 = 22 658 euros. Partant, M. [L] [P] sera condamné à payer à la SCI de la [Adresse 6] la somme de 22658 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2025 (inclus). Sur le préjudice moral de M. [L] [P] La SCI de la [Adresse 6] conteste l'indemnisation allouée au locataire par le premier juge en soutenant que l'indécence résulte du seul fait du locataire. Au cas d'espèce, c'est à bon droit que le premier juge a retenu que l'absence de chauffage est particulièrement préjudiciable et contrevient à la dignité du locataire et que les dysfonctionnements relatifs à la VMC sont quant à eux de nature à nuire à sa santé et ceux relatifs au système électrique compromettent sa sécurité. Il a également pris en compte la situation personnelle du locataire, majeur protégé, dans l'évaluation de son préjudice, retenant que celui-ci n'étant pas en mesure de pourvoir seul à ses intérêts et notamment d'engager les démarches lui permettant de faire valoir ses droits. Surabondamment, il est difficilement soutenable d'alléguer que les désordres mentionnés par le service hygiène santé de la commune de [Localité 1] dans son rapport du 5 avril 2022, tels que l'installation électrique en mauvais état ou l'absence de système amenant de l'air neuf sur les fenêtres de la chambre et du séjour, sont imputables au locataire. Le préjudice moral se trouve ainsi caractérisé. Partant, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la bailleresse à payer au locataire la somme de 2 000 euros en indemnisation de son préjudice moral. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut et après en avoir délibéré conformément à la loi: Infirme le jugement sauf en ce qu'il a : - débouté M.[Y] [L] [P] de sa demande en restitution des loyers versés ; - condamné la SCI de la [Adresse 6] à payer à M.[Y] [L] [P] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral. Statuant à nouveau et y ajoutant, Prononce la résiliation du bail liant la SCI de la [Adresse 6] et M.[Y] [L] [P] aux torts du preneur ; Condamne M.[Y] [L] [P] à payer à la SCI de la [Adresse 6] la somme de 22 658 euros au titre des loyers impayés arrêtés au mois de janvier 2025 (mois de janvier inclus) ; Fixe une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du présent arrêt égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, soit à la somme de 406 euros, jusqu'à la libération effective des lieux ; Dit que M.[Y] [L] [P] devra libérer les lieux loués situés [Adresse 8] ; Ordonne à défaut de départ volontaire, l'expulsion de M.[Y] [L] [P] ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, avec au besoin, le concours de la force publique ; Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; Condamne M.[Y] [L] [P] aux entiers dépens. Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de la Chambre civile Section B, et par la Greffière, Anne Burel , à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente de section