Tribunal judiciaire, 29 novembre 2024. 21/03338

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 21/03338 - N° Portalis DB3Z-W-B7F-F5KT NAC : 57B JUGEMENT CIVIL DU 29 NOVEMBRE 2024 DEMANDEURS Mme [O] [H] épouse [T] [Adresse 2] [Localité 4] Rep/assistant : Maître Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION M. [X] [N] [T] [Adresse 2] [Localité 4] Rep/assistant : Maître Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDERESSE S.A.S. SOCIETE ARTHEMA CONSEIL [Adresse 1] [Adresse 6] [Localité 3] Rep/assistant : Me Frédérique FAYETTE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Copie exécutoire délivrée le : 29.11.2024 CCC délivrée le : à Me Frédérique FAYETTE, Maître Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 11 Octobre 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 29 Novembre 2024. JUGEMENT : Contradictoire, du 29 Novembre 2024 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : EXPOSE DU LITIGE Le 31 décembre 2012 Madame [O] [H] a acquis en l'état futur d'achèvement un appartement situé dans la résidence [Adresse 5], à [Localité 7]. Le 2 avril 2013, elle a confié à l'agence ARTHEMA CONSEIL la gestion de cet appartement en optant pour le régime fiscal « Scellier Dom intermédiaire » . Le 27 février 2020 Madame [H] et son époux, Monsieur [X] [N] [T], ont fait l'objet d'une proposition de rectification de leurs revenus après remise en cause des réductions d'impôts obtenus pour les années 2014 à 2018. Suivant acte d’huissier du 9 décembre 2021, ils ont assigné la société ARTHEMA CONSEIL, devant ce tribunal, en responsabilité et réparation. Par ordonnance rendu le 13 juin 203, le juge de la mise en état a rejeté les fins de non recevoir tirées du défaut de qualité à agir, de défaut d'intérêt à agir et de la prescription soulevées par la société ARTHEMA CONSEIL. Dans leurs dernières conclusions enregistrées le 4 avril 2024 les requérants demandent, au visa des articles 1103, 1104 , 1231-1 , 1240 et 1991 du Code civil, de : - condamner la société ARTHEMA CONSEIL à leur payer la somme de 74.218,23€ , assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision, se décomposant ainsi : 35. 666 € pour les reprises sur les revenus 2014 et 2018 inclus32.332 € pour la perte de réduction d'impôt pour les années 2019 à 20226220,23 € au titre des intérêts des frais d'emprunt - condamner la société ARTHEMA CONSEIL à les relever et garantir de tout autre somme en principal, frais et pénalités fiscales d'assiette et de recouvrement supplémentaire qui pourrait être mis à leur charge ; - condamner la société ARTHEMA CONSEIL à leur régler une somme de 10.000€ à chacun en réparation du préjudice moral, - rappeler que l'exécution provisoire de droit, - condamner la société ARTHEMA CONSEIL à leur payer la somme de 5000 € titre des frais irrépétibles. Ils soutiennent que cette société est responsable du redressement fiscal dont ils ont fait l'objet en raison des fautes qu'elle a commise dans son mandat de gestion locative ; que sa responsabilité contractuelle est engagée à l'égard de Madame [T] pour avoir manqué à ses obligations de diligence, de conseil et d'information en ne vérifiant pas si le bail consenti répondait aux conditions exigées par le dispositif de défiscalisation Scellier. Ils ajoutent que la responsabilité délictuelle de cette société est engagée à l'égard de Monsieur [T] qui est directement concerné par le redressement fiscal qui trouve son origine dans les manquements contractuels de la défenderesse ; que les fautes commises par celle-ci ont directement concouru au retrait des avantages fiscaux dont ils auraient dû bénéficier et de la perte de la réduction d'impôt sur la durée de l'engagement de location restant à courir ; Madame [T] ajoute qu'elle a dû souscrire un emprunt d'un montant pour pouvoir payer les sommes réclamées par l'administration fiscale, ce qui lui fait supporter des frais et des intérêts ; Ils demandent également l'indemnisation du préjudice moral subi. Dans ses dernières conclusions enregistrées le 10 novembre 2023 la société ARTHEMA CONSEIL conclut au rejet des prétentions des requérants à titre principal ; à titre subsidiaire elle demande de limiter le préjudice indemnisable à la somme de 29.166 € correspondant au retrait de l'avantage fiscal au titre de l'année 2017 ; elle conclut à l'irrecevabilité et au mal fondé de l'action engagée par Mr [T] et sollicite la condamnation des époux [T] à lui verser la somme de 1700 €, chacun, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître FAYETTE. Elle demande également d'écarter l'exécution provisoire. Elle fait valoir que Madame [T] a fait preuve de négligence fautive à son égard en ne lui fournissant pas les documents inhérents à l'option fiscale retenue et en s'abstenant de lui indiquer qu'à la suite de la modification de l'état descriptif de division, son appartement, qui portait initialement le n°10, était devenu le n°13; elle demande, à titre subsidiaire, de limiter les préjudices en considérant que le retrait de l'avantage fiscal opéré en 2018 par l'administration fiscale ne lui est pas imputable puisqu'elle n'était plus gestionnaire du bien et conclu à l'irrecevabilité de l'action engagée par Monsieur [T] en ce qu'il n'est pas partie au mandat de gestion. Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties il convient de se reporter à leurs écritures respectives. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2024. La date de dépôt des dossiers des fixées au 11 octobre 2024 et la mise à disposition du jugement a été fixée au 29 novembre 2024. MOTIFS Sur la responsabilité contractuelle de la société ARTHEMA CONSEIL à l'égard de Madame [H] Il ressort des explications et des pièces produites que Madame [H] a acquis seule un appartement en état futur d'achèvement pour la location duquel elle a signé le 2 avril 2013 un mandat de gérance avec la société ARTHEMA CONSEIL en optant pour le régime fiscal spécifique : « Scellier Dom intermédiaire ». Cet appartement a été loué, à Madame [D] jusqu'en décembre 2016 puis à Monsieur [F] à compter du 1er janvier 2017. En février 2020 Madame [H] et son époux, Mr [T], ont fait l'objet d'une proposition de rectification fiscale au motif que l'investissement réalisé par Madame [T] ne respectait ni les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, ni des plafonds de ressources des locataires. Il est constant que la société ARTHEMA CONSEIL a rédigé le bail consenti à Monsieur [F] , dans lequel le loyer mensuel fixé dépassait les seuils fixés, et que le plafond de ressources de ce locataire dépassait le plafond de ressources prévu pour que Madame [T] puisse bénéficier de la défiscalisation. Ces éléments factuels ne sont pas contestés par la défenderesse qui réplique, vainement, que Madame [T] ne lui a pas remis les documents nécessaires alors qu'il lui incombait, en tant que mandataire de l'intéressée, qui lui avait indiqué qu'elle avait opté pour un régime fiscal spécifique, de vérifier les éléments destinés à assurer l'efficacité de la location et d'exécuter ses obligations de conseil et d'information. Or, la défenderesse n'a manifestement pas vérifié, au moment de l'analyse du dossier de Mr [F], si celui-ci respectait les conditions de défiscalisation puisque la rectification trouve sa cause exclusive dans le bail qu'elle a fait signer à celui-ci dans des conditions qui ne répondent pas l'objectif recherché par Mme [T] . C'est également en vain que la société ARTHEMA CONSEIL prétend que Mme [T] ne l'a pas renseignée sur la modification de l'état descriptif de division puisque cet élément est sans incidence sur l'obligation qui pesait sur elle de conclure un bail à des conditions qui respectaient les exigences du dispositif Scellier Dom intermédiaire et ce, alors qu'il est établi, que la requérante est bien la propriétaire du lot n°13 qui a fait l'objet du mandat gestion litigieux. Il s'ensuit que la responsabilité contractuelle de cette société est engagée à l'égard de Mme [H] épouse [T]. Sur la responsabilité délictuelle à l'égard de Monsieur [T] La société ARTHEMA CONSEIL soulève, en vain, l'irrecevabilité de l'action engagée par Monsieur [T] puisque le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. En l'espèce, il est établi que le rectification fiscale concerne aussi Monsieur [T] et que les manquements contractuels de la défenderesse à l'égard de son épouse lui causent un dommage puisqu'il est redevable des sommes réclamées par l'administration fiscale. En conséquence la responsabilité délictuelle de la société ARTHEMA CONSEIL est engagée à l'égard de Monsieur [T]. Sur les indemnisations demandées Les époux [T] sont fondés à poursuivre l'indemnisation des préjudices qu'ils ont subis du fait des manquements de la société ARTHEMA CONSEIL. Il est établi que ces fautes ont directement concouru au retrait des avantages fiscaux dont les requérants auraient pu bénéficier et qui s'élève, pour les années 2014 à 2018, à la somme totale de 35.066 €. La société ARTHEMA CONSEIL demande d'exclure le retrait de l'avantage fiscal au titre de l'année 2018 en faisant valoir que le mandat de gestion locative était confié à la société IFF GESTION, à partir du 10 novembre 2017, mais dans la mesure où la rectification fiscale trouve son origine dans le bail d'habitation conclu au profit de Monsieur [F], celle-ci est responsable du retrait de l'avantage fiscal de l'année 2018. Les époux [T] sont ainsi fondés à demander le paiement d'une indemnité d'un montant de 35.066 €. Ils demandent également l'indemnisation du préjudice né de la perte de la réduction d'impôt sur la durée de l'engagement de location de neuf ans, chiffré à la somme de 32.332 €. La société ARTHEMA CONSEIL réplique que l'indemnisation de ce préjudice est imputable à la société IFF GESTION. Le tribunal relève que la proposition de rectification ne fait pas mention de la perte des réductions d'impôts pour la période restant à courir et les époux [T] ne produisent pas leurs avis d'imposition pour les années 2019 à 2022. Il s'en déduit que ce préjudice n'est pas établi. Ils seront en conséquence déboutés de ce chef de demande. Ils seront également déboutés de leur demande tendant à être relevés et garantis de toute autre somme en principal, frais et pénalités fiscales d'assiette et de recouvrement supplémentaire qui pourrait être mis à leur charge s'agissant d'un préjudice hypothétique à ce stade. Madame [T] affirme avoir du souscrire un emprunt de 40.000 € pour pouvoir faire face aux sommes réclamées par l'administration fiscale et produit un tableau d'amortissement daté du 30 juin 2021 qui révèle qu'elle règle, en sus du capital emprunté, des intérêts ( 3969,03 €) et une prime d'assurance ( 2251,20 €) . La défenderesse ne présente aucune observation de ce chef. Il est permis de penser que si Madame [T] n'avait pas fait l'objet d'une procédure de rectification fiscale imputable à la société défenderesse , elle n'aurait pas eu à contracter cet emprunt. En conséquence, la société ARTHEMA CONSEIL sera condamnée à lui régler la somme de 6220,23 € à titre de dommages intérêts. Les soucis liés à la procédure de rectification fiscale et à la présente instance leur ont nécessairement causé un préjudice moral qui sera justement réparé par l'octroi d'une somme totale de 3.000 €. Sur les mesures annexes La société défenderesse ne motive pas sa demande tendant à écarter l'exécution provisoire. Cette demande sera rejetée. Succombant, cette société sera condamnée aux dépens et la demande de distraction présentée par son conseil sera rejetée. Elle sera également condamnée à verser aux époux [T] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS le tribunal, statuant par jugement contradictoire susceptible d'appel etpar mise à disposition; CONDAMNE la société ARTHEMA CONSEIL à payer à Madame [O] [H] épouse [T] et à Monsieur [X] [N] [T] les sommes suivantes : 35.666 € qui produira intérêts au taux légal à compter de la décision,6.220,23 € au titre des frais liés à l'emprunt ;3.000 € en réparation du préjudice moral ,3.000 € au titre des frais irrépétibles, REJETTE toutes les autres demandes des parties ; REJETTE la demande tendant à écarter l'exécution provisoire ; CONDAMNE la société ARTHEMA CONSEIL aux dépens. La Greffière La Juge