Tribunal judiciaire, 13 août 2024. 24/00053

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE MANTES LA JOLIE [Adresse 2] [Localité 6] [Courriel 9] ☎ : [XXXXXXXX01] N° RG 24/00053 - N° Portalis DB22-W-B7I-SCEI JUGEMENT DU : 13 Août 2024 MINUTE : DEMANDEUR(S) : S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] [Localité 10] poursuites et diligences de son syndic la société dénommée “FONCIA VBDS” dont le siège social se situe [Adresse 4] [Localité 7] DEFENDEUR(S) : [L] [W] exécutoire délivrée le à : expédition délivrée le à : REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS JUGEMENT DU 13 Août 2024 L’AN DEUX MILLE VINGT-QUATRE et le 13 Août 2024 Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 31 Mai 2024 ; ENTRE : DEMANDEUR : LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 5] [Localité 10], agisssant poursuites et diligences de son syndic la société dénommée “FONCIA VBDS” dont le siège social se situe [Adresse 4] -[Localité 7], prise en son agence sise [Adresse 3] [Localité 6], représentée par Me Marc BRESDIN de la SELARL Inter-Barreaux ALEXANDRE-BRESDIN-CHARBONNIER, avocat au barreau de VERSAILLES ET : DEFENDEUR : M. [L] [W] demeurant [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 10], comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, délégué au tribunal de proximité de Mantes la Jolie, assisté de Nadia CHAKIRI, Greffier ; Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Août 2024 aux heures d'ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE L’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 10] est placé sous le régime de la copropriété, et [L] [W] y est propriétaire des lots numéros 137 et 157. N’obtenant pas paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par acte signifié le 16 avril 2024, fait assigner [L] [W] devant ce tribunal afin qu’il soit condamné à lui payer la somme de 5115,91 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, celle de 1199 € au titre des frais de recouvrement, celle de 1500 € à titre de dommages et intérêts, celle de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, le tout sous bénéfice d’exécution provisoire. À l’audience, représenté par son avocat, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Pour un plus ample exposé des moyens développés par lui, il convient de se référer à l’assignation susvisée. [L] [W] a sollicité des délais de paiement de 200 € par mois en sus des charges courantes, soutenant avoir rencontré des difficultés financières et retrouvé à compter du mois d’octobre 2023 un emploi lui procurant un salaire mensuel d’environ 3770 €, selon le cumul net imposable du mois d’avril 2024, avoir payé d’autres dettes, avoir une compagne sans emploi, un enfant à charge et un autre à naître, et devoir payer un crédit immobilier de 741 € par mois. MOTIFS Sur les demandes en paiement L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5, que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges, et que tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. L’approbation des comptes du syndic et le vote du budget prévisionnel ainsi que de l’appel des charges afférentes aux travaux votés par l’assemblée générale rendent certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : - l’extrait de matrice cadastrale, - un extrait du règlement de copropriété, - le procès-verbal de l’assemblée générales de l’année 2023 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux, - les appels de charges et travaux pour la période du deuxième trimestre 2022 au premier trimestre 2024, - le décompte de la créance pour la période du 20 janvier 2022 au 1er avril 2024, - les mises en demeure des 9 août et 6 septembre 2022, - la sommation de payer du 16 novembre 2022, - le contrat de syndic. Il ressort de ces documents que [L] [W] reste devoir la somme de 5115,91 € au titre des charges de copropriété suivant arrêté de compte au 13 février 2024, appel du premier trimestre 2024 inclus. Il convient donc de le condamner à la payer au syndicat des copropriétaires. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation valant mise en demeure. S’agissant des frais de recouvrement, l’article 10-1 de la même loi prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Seul l’envoi de la mise en demeure du 9 août 2022 est démontré et la sommation de payer était nécessaire en raison de l’absence de réclamation par le copropriétaire des lettres recommandées qui lui sont transmises. Les frais de constitution du dossier en vue de sa transmission à l’avocat du syndicat, s’ils sont prévus par le contrat de syndic, relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoie éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en modifie pas la nature. Ces frais sont en l’espèce d’autant moins justifiés que le contrat stipule lui-même qu’ils ne sont dus qu’en cas de diligences exceptionnelles, ce caractère ne ressortant absolument pas des pièces communiquées. Il convient donc de condamner à ce titre [L] [W] à payer au syndicat la somme de 178,44 €. S’agissant de la demande indemnitaire en réparation du préjudice matériel, l’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L’obligation pour tout copropriétaire de payer les charges étant une obligation légale, ce texte est applicable à la demande. L’absence de paiement sans aucun motif par [L] [W] des charges de copropriété a causé au syndicat un préjudice consistant en l’obligation de pallier cette carence en faisant l’avance des fonds nécessaires à la maintenance, au fonctionnement et à l’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. L’absence de démonstration par le copropriétaire de la réalité des motifs l’ayant conduit à se soustraire à son obligation permet de considérer qu’il a fait preuve de la mauvaise foi nécessaire à l’allocation de dommages et intérêts distincts. Une somme de 300 € répare de manière adéquate le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Sur la demande en paiement échelonné L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Le besoin du syndicat des copropriétaire d’obtenir paiement de la totalité de la dette de charges demeurées impayées depuis le premier trimestre 2022, commande de rejeter la demande de délais de paiement de [L] [W]. Sur les demandes accessoires Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [L] [W] doit être condamné aux dépens. Tenu aux dépens, [L] [W] doit également être condamné, en application de l’article 700 du même code, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens. Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, CONDAMNE [L] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 10] : - la somme de 5115,91 € au titre des charges impayées au 13 février 2024, appel du premier trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024, - la somme de 178,44 € au titre des frais de recouvrement, - la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts ; REJETTE la demande de délais de paiement de [L] [W] ; CONDAMNE [L] [W] aux dépens ; CONDAMNE [L] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 10] la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ; REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 10]. Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé : LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT Nadia CHAKIRI Christian SOUROU