Tribunal judiciaire, 27 septembre 2024. 24/04884

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [B] [H] Préfecture de [Localité 3] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Victor BILLEBAULT Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/04884 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43F3 N° MINUTE : 7/2024 JUGEMENT rendu le 27 septembre 2024 DEMANDERESSE SCI TEMPLE D.L.D dont le siège social est situé [Adresse 2] représentée par Maître Victor BILLEBAULT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1209 DÉFENDEUR Monsieur [B] [H] demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 02 juillet 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 27 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/04884 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43F3 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé prenant effet le 18/06/2021, la SCI TEMPLE D.L.D. a donné à bail à [B] [H] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 1], pour un loyer initial mensuel de 970 euros, outre provisions sur charges de 30 euros. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail et d’avoir à justifier de l’assurance habitation a été délivré le 07/08/2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 4850,41 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 24/04/2024 délivré à étude, la SCI TEMPLE D.L.D. a fait assigner [B] [H] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de voir : constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, subsidiairement constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;ordonner, à défaut départ volontaire, l’expulsion de [B] [H] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;condamner [B] [H] au paiement d’une somme de 5349,35 euros correspondant à l’arriéré locatif ;condamner le même au paiement d’une indemnité d’occupation journalière, à compter de la date d’acquisition de la clause et jusqu’à la reprise effective des lieux, d’un montant de 53,39 euros, et d’ores et déjà à titre provisionnel la somme de 9343,25 euros sous toutes réserves, à parfaire jusqu’à la libération des lieux  ;rappeler que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;condamner [B] [H] au paiement d'une somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation, et des actes de procédure qui en suivront dans le cadre du recouvrement forcé, le droit proportionnel dégressif mis à la charge du créancier de l’article A 444-32 du code de commerce. L'assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 3] le 24/04/2024. A l’audience du 02/07/2024, la bailleresse, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. [B] [H], régulièrement avisé, ne comparait pas et n’est pas représenté. La décision était mise en délibéré au 27/09/2024 par mise à disposition au greffe. Le conseil de la bailleresse était autorisé à transmettre en cours de délibéré la preuve de la saisine de la CCAPEX. MOTIFS Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation . A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. La bailleresse justifie de la saisine de la CCAPEX en date du 28/08/2023 pour signaler les impayés. L’action en résiliation de bail est donc recevable, la bailleresse justifiant d’une dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience. Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire Le commandement d’avoir à justifier de l’assurance locative délivré le 07/08/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989. [B] [H] n’ayant pas justifié de la souscription d’une assurance habitation locative dans le mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 07/09/2023 à minuit, soit à compter du 08/09/2023. Il convient donc d'ordonner l'expulsion de [B] [H] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1, L431-2 et R431-1 à R431-7 du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Sur l'indemnité d'occupation Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [B] [H] constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et de condamner [B] [H] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus. Il n’y a pas lieu d’appliquer la majoration, cette disposition contractuelle s’apparentant à une clause pénale qu’il convient de modérer à de plus justes proportions. Par ailleurs, la bailleresse ne justifie pas d’un préjudice supérieur à la seule perte du loyer et des charges. Sur la demande en paiement de l'arriéré Il ressort du commandement et du décompte inclus dans l’assignation que [B] [H] reste devoir une somme de 5349,35 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 07/09/2023 inclus, hors frais. Il convient en conséquence de condamner [B] [H] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Sur les demandes accessoires L'exécution provisoire est de droit. Compte tenu de la situation respective des parties et au regard de l’équité, il y a lieu de condamner [B] [H] à payer la somme de 500 euros à la SCI TEMPLE D.L.D. au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de condamner [B] [H] aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer et de justifier l’assurance du 07/08/2023 et de l’assignation. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation au paiement des sommes soumises aux dispositions de l’article A 444-32 du code de commerce. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe : CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 08/09/2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 1] pour défaut de justification d’assurance habitation locative ; DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux après la signification de la présente décision, la SCI TEMPLE D.L.D. pourra faire procéder à l'expulsion de [B] [H], ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; AUTORISE la SCI TEMPLE D.L.D. à faire procéder au transport et à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [B] [H] à défaut de local désigné ; DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; DIT que l'indemnité d'occupation mensuelle, due par [B] [H] à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sera égale au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ; CONDAMNE [B] [H] à payer à la SCI TEMPLE D.L.D. la somme de 5349,35 euros au titre des loyers et charges dus au 07/09/2023 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 3] de la présente décision ; CONDAMNE [B] [H] à payer à la SCI TEMPLE D.L.D. la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE [B] [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de justifier l’assurance en date du 07/08/2023 et de l’assignation ; REJETTE les plus amples demandes ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Le greffier La juge des contentieux de la protection