Tribunal judiciaire, 30 avril 2025. 24/04653

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 7] [Adresse 1] [Adresse 6] [Localité 2] NAC: 5AA N° RG 24/04653 N° Portalis DBX4-W-B7I-TT4I ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B 25/ DU : 30 Avril 2025 [M] [J] [T] [S] [B] épouse [T] C/ [Y] [H] [X] [F] épouse [H] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 30 Avril 2025 à Me Olivier GROC Expédition délivrée à toutes les parties ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le mercredi 30 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 07 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDEURS Monsieur [M] [J] [T] demeurant [Adresse 3] représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN Madame [S] [B] épouse [T] demeurant [Adresse 3] représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN ET DÉFENDEURS Monsieur [Y] [H] demeurant [Adresse 5] comparant en personne Madame [X] [F] épouse [H] demeurant [Adresse 5] non comparante, ni représentée RAPPEL DES FAITS Par contrat du 19 décembre 2018, M. [M] [J] [T] et Mme [S] [B] épouse [T], ayant pour mandataire la SAS FONCIA [Localité 8], ont donné à bail à M. [Y] [H] et Mme [X] [F] épouse [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], avec parkings lots 149 et 150, pour un loyer mensuel de 1005 € et 140 € de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, M. [M] [J] [T] et Mme [S] [B] épouse [T] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 septembre 2024 pour un montant de 2516,48 € en principal. Par acte de commissaire de Justice en date du 04 décembre 2024, M. [M] [J] [T] et Mme [S] [B] épouse [T] ont ensuite fait assigner M. [Y] [H] et Mme [X] [F] épouse [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin : - de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés ; - d'ordonner l'expulsion de M. [Y] [H] et Mme [X] [F] épouse [H] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; - et de les condamner solidairement au paiement : * de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 5202,27 € avec les intérêts de droit et actualisation de la somme au jour de l'audience, * d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant égal au loyer et charges jusqu'à libération complète des lieux, avec indexation, * de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et du coût de l'assignation, outre le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières. A l’audience du 07 mars 2025, M. [M] [J] [T] et Mme [S] [B] épouse [T], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 10.470,34 euros. Ils indiquent que le règlement de 1500 euros invoqué par le défendeur concernant le mois de mars 2025 n'est pas porté en compte et que, s'il y a reprise des paiements, ils ne s'opposent pas à la suspension des effets de la clause résolutoire et un échelonnement du paiement de la dette locative. M. [Y] [H] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative sauf à retrancher la somme de 1500 euros qu'il affirme avoir réglée le 06 mars 2025. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre le règlement d'une mensualité de 7500 euros et de trois mensualités pour le solde, en règlement de l'arriéré. Il précise qu'il doit, en effet, procéder au déblocage d'un contrat d'assurance-vie dans les prochains jours. Bien que convoquée par acte de commissaire de Justice signifié à étude le 04 décembre 2024, Mme [X] [F] épouse [H] n’est ni présente ni représentée. L'affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025, par mise à disposition au greffe. Les demandeurs ont été autorisés à produire en délibéré, et avant le 26 mars 2025, un décompte actualisé prenant en compte le versement invoqué par le défendeur. Ce décompte a été produit par mail en date du 11 mars 2025 et sera pris en considération. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. I. SUR LA RESILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 05 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité. L’action est donc recevable. Par ailleurs, M. [M] [J] [T] et Mme [S] [B] épouse [T] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 septembre 2024. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu le 19 décembre 2018 contient une clause résolutoire (article VIII) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 18 septembre 2024 pour la somme en principal de 2516,48 €, conformément à la clause résolutoire. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 novembre 2024. II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION : Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, M. [M] [J] [T] et Mme [S] [B] épouse [T] produisent en délibéré autorisé un décompte démontrant que M. [Y] [H] et Mme [X] [F] épouse [H] restent leur devoir, après soustraction des frais de poursuite d'un montant de 136,72€ qui relèvent des dépens, la somme de 8833,62 € à la date du 06 mars 2025, incluant le mois de mars 2025 et déduction faite du montant invoqué par le locataire à l'audience. M. [Y] [H] et Mme [X] [F] épouse [H], non comparante, n’apportent aucun autre élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc solidairement condamnés à payer à M. [M] [J] [T] et Mme [S] [B] épouse [T] cette somme de 8833,62 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5202,27 € à compter de l'assignation (04 décembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, au regard du fait que M. [Y] [H] et Mme [X] [F] épouse [H] ont effectué un versement supérieur au montant du loyer et des charges afin d'apurer leur dette le 06 mars 2025, ainsi que de la reprise du paiement du loyer courant et de l'accord des bailleurs à ce titre, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette en versements d'une mensualité de 7500 euros, puis deux mensualités de 270 euros et d'une 4ème mensualité qui soldera la dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. La demande de M. [Y] [H] de rester dans les lieux s'analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire. En conséquence, conformément à la demande de M. [Y] [H], et les locataires ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d'audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de M. [Y] [H] et Mme [X] [F] épouse [H] ainsi que leur condamnation in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : M. [Y] [H] et Mme [X] [F] épouse [H], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et de l’assignation. M. [Y] [H] et Mme [X] [F] épouse [H] seront toutefois déboutés de leur demande concernant les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires sur les biens et valeurs mobilières, lesquelles restent hypothétiques à ce jour. Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [M] [J] [T] et Mme [S] [B] épouse [T], M. [Y] [H] et Mme [X] [F] épouse [H] seront condamnés in solidum à leur payer une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 décembre 2018 entre M. [M] [J] [T] et Mme [S] [B] épouse [T], d'une part, et M. [Y] [H] et Mme [X] [F] épouse [H], d'autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], avec parkings lots 149 et 150, sont réunies à la date du 19 novembre 2024 ; CONDAMNE solidairement M. [Y] [H] et Mme [X] [F] épouse [H] à payer à M. [M] [J] [T] et Mme [S] [B] épouse [T] à titre provisionnel la somme de 8833,62 € (décompte arrêté au 06 mars 2025, incluant le mois de mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter la somme de 5202,27 € à compter du 04 décembre 2024 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ; AUTORISE M. [Y] [H] et Mme [X] [F] épouse [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une première mensualité de 7500 euros, puis deux mensualités de 270 euros chacune et une 4ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour M. [Y] [H] et Mme [X] [F] épouse [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [M] [J] [T] et Mme [S] [B] épouse [T] puissent faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que M. [Y] [H] et Mme [X] [F] épouse [H] soient condamnés in solidum à payer à M. [M] [J] [T] et Mme [S] [B] épouse [T] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNE in solidum M. [Y] [H] et Mme [X] [F] épouse [H] à payer à M. [M] [J] [T] et Mme [S] [B] épouse [T] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum M. [Y] [H] et Mme [X] [F] épouse [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ; DEBOUTE M. [M] [J] [T] et Mme [S] [B] épouse [T] de leur demande concernant les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires sur les biens et valeurs mobilières ; REJETTE les demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. La greffière La vice-présidente