Cour d'appel, 21 février 2025. 23/05255

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 21 FÉVRIER 2025 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/05255 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHKBV Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Février 2023 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY - RG n° 21/10308 APPELANT Monsieur [U] [O] né le 26 Mars 1969 à [Localité 5], [Adresse 3] [Localité 4] Représenté et assisté de Me Jean-michel AZOULAI de la SCP AZOULAI ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0007 INTIMÉE S.A.S. PASSY CONSEIL exerçant à l'enseigne MORISS IMMOBILIER immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 849 605 472, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046 assistée de Me Michèle BECIRSPAHIC , avocat au barreau de PARIS, toque : C1377 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre Nathalie BRET, conseillère Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE Suivant mandat de vente sans exclusivité en date du 8 juillet 2021, Mme [D] [P], propriétaire d'une maison d'habitation sise [Adresse 1], a confié à l'agence immobilière Passy Conseil exerçant sous l'enseigne Moriss Immobilier, la vente de son bien, au prix de 340.000 € net vendeur et 24.000 € d'honoraires, rémunération du mandataire, à la charge de l'acquéreur. Par courriel du 10 juillet 2021 adressé à l'agence immobilière, M. [U] [O] a émis une offre d'achat sur la maison au prix de 340.000 €, honoraires d'agence inclus. Par courriel du 12 juillet 2021, l'agence immobilière lui a répondu « La propriétaire a refusé votre offre au prix de 340.000 € Frais d'agence inclus et a formulé une contre-offre au prix de 360.000 € ». Par courriel du même jour, M. [O] a répondu à l'agence immobilière de transmettre à la propriétaire son accord à 360.000 €. Par courriel du 15 juillet 2021, M. [O] a indiqué à l'agence immobilière « Suite à votre annulation de visite et à notre discussion de ce matin, je vous rappelle avoir accepté la contre-offre de votre vendeur » et lui a demandé de lui communiquer les coordonnées du notaire afin de rédiger la promesse. Par courrier du 22 juillet 2021, Mme [P] a dénoncé le mandat de la société Passy Conseil. Par courrier du 31 juillet 2021, M. [O] a indiqué à Mme [P] qu'il considérait que son courriel du 12 juillet 2021 valait vente et qu'il avait mandaté un avocat pour conduire une procédure en vente forcée à défaut de signatures d'un compromis devant notaire. Par acte d'huissier en date du 20 octobre 2021, M. [O] a fait assigner Mme [P] et la société Passy Conseil devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d'obtenir la régularisation forcée de la vente de l'immeuble. Dans ses dernières conclusions, M. [O] a demandé au tribunal de condamner la société Passy Conseil à lui payer la somme de 36.000 € à titre de dommages et intérêts et subsidiairement de condamner in solidum la société Passy Conseil et Mme [P] à lui payer cette même somme. Par jugement du 13 février 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a statué ainsi : -déboute M. [U] [O] de l'intégralité de ses demandes, -condamne M. [U] [O] à payer à Mme [D] [P] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -condamne M. [U] [O] à payer à la société Passy Conseil exerçant sous l'enseigne Moriss Immobilier la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -condamne M. [U] [O] aux dépens, -rappelle l'exécution provisoire du jugement. M. [O] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 16 mars 2023, à l'encontre de la SAS Passy Conseil. Par ordonnance du 1er février 2024, le conseiller de la mise en état a constaté le désistement de l'incident de radiation. Mme [D] [P] n'est pas partie en cause d'appel. La procédure devant la cour a été clôturée le 24 octobre 2024. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 5 juin 2023, par lesquelles M. [U] [O], appelant, invite la cour à : Vu l'article 1240 du Code civil, Vu la jurisprudence invoquée, Vu la contre-proposition formulée le 12 juillet 2021 l'Agence Moriss Immobilier au nom de Mme [D] [P] et acceptée par M. [U] [O] le même jour. - DECLARER M. [U] [O] recevable et bien fondé en son appel interjeté à l'encontre de la décision rendue par le Tribunal judiciaire de Bobigny le 13 février 2023. Y FAISANT DROIT : - INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu'il a : " Déboute M. [U] [O] de l'intégralité de ses demandes Condamne M. [U] [O] à payer à la société Passy Conseil exerçant sous l'enseigne " Moriss Immobilier la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ". STATUANT A NOUVEAU : - DECLARER M. [U] [O] recevable et bien fondé en son action. Y FAISANT DROIT, - DECLARER fautif le dépassement de pouvoir de l'agence Moriss Immobilier, - CONDAMNER l'agence Moriss Immobilier au paiement de la somme de 36.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par M. [U] [O]. EN TOUT ETAT DE CAUSE - CONDAMNER l'agence Moriss Immobilier au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure Civile, - CONDAMNER l'agence Moriss Immobilier aux entiers dépens ; Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 31 août 2023, par lesquelles la SAS Passy Conseil, intimée, invite la cour à : Vu les articles 1240 et suivants du Code civil, CONFIRMER le jugement rendu le 13 février 2023 par le tribunal judiciaire de Bobigny ; DÉBOUTER M. [O] de ses demandes à l'encontre de la SARL Passy Conseil exerçant sous l'enseigne Moriss Immobilier ; CONDAMNER M. [O] à payer à la SARL Passy Conseil la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC outre les dépens ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Au préalable, il convient de préciser que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a débouté M. [U] [O] de ses demandes à l'encontre de Mme [D] [P] et l'a condamné à payer à celle-ci la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Sur la responsabilité de la société Passy Conseil M. [O] agit à l'encontre de la société Passy Conseil sur le fondement de la responsabilité délictuelle, estimant qu'elle a commis une faute, constituée par le dépassement de ses pouvoirs tirés de son mandat, en formulant une contre-proposition à hauteur de 360.000 € au nom et pour le compte de Mme [P], sans l'accord de celle-ci et sans pouvoirs stipulés en ce sens par son mandat de vente, alors que M. [O] a légitimement cru que cette contre-proposition émanait réellement de Mme [P] ; La société Passy Conseil oppose son absence de faute ; elle conclut qu'aucun élément ne démontre qu'elle aurait dépassé ses pouvoirs issus de son mandat ; Le tribunal a débouté M. [O] de ses demandes à l'égard de la société Passy Conseil et à l'égard de Mme [P] par la motivation suivante « Le préjudice est une condition commune à l'épanouissement des demandes principales et subsidiaires de M. [O] ' Force est de constater qu'un tel préjudice (la perte de chance d'acquérir l'immeuble) ne peut être tenu pour certain dès lors que M. [O] n'a été privé d'aucun événement favorable du fait d'avoir reçu un accord sur le prix de la part du mandataire, et ce, ni dans l'hypothèse où le mandataire s'est avancé sur un prix non confirmé par la mandante, ni dans l'hypothèse où la mandante a donné son accord sur un prix inférieur, étant précisé qu'en l'absence de telles fautes, M. [O] n'aurait pas pu prétendre à l'acquisition du bien pour le prix de 360.000 €, Mme [P] n'ayant pas souhaité conclure la vente à ce prix » ; Aux termes de l'article 1240 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » ; Celui qui agit en responsabilité délictuelle doit démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice ; En l'espèce, le mandat de vente du 8 juillet 2021 stipule que les biens devront être présentés à la vente au prix de 340.000 € net vendeur et 24.000 € d'honoraires à la charge de l'acquéreur, soit un total de 364.000 € à la charge de l'acquéreur ; Il est constant qu'aucune clause de ce mandat n'autorise l'agence immobilière à formuler, sans l'accord du mandant, Mme [P], une contre-offre à un montant inférieur ; Or M. [O] ne démontre pas que l'agence immobilière aurait commis une faute en formulant la contre-offre au montant de 360.000 €, sans l'accord de Mme [P] ; La copie des conclusions de Mme [P] adressées au tribunal judiciaire, intitulées « signifiées par RPVA le 9 février 2022 », précisant « Mme [P] n'a jamais formulé quelconque contreproposition financière visant à entamer quelques discussions et pourparlers contractuels avec M. [O] » sont insuffisantes à justifier qu'elle n'aurait pas donné son accord pour que l'agence immobilière formule une contre-offre de 360.000 €, au lieu de 364.000 €, incluant le montant net vendeur prévu dans le mandat de vente de 340.000 € et diminuant les honoraires de l'agence à 20.000 € au lieu de 24.000 € ; Le courrier du 22 juillet 2021, dans lequel Mme [P] a dénoncé le mandat de la société Passy Conseil à effet immédiat en précisant « Je vous remercie (sic) qu'à compter de ce jour, suite au mandat simple sans exclusivité émis le 8 juillet, sous la référence n°327, je désire finalement dénoncer ce contrat, et ceci à effet immédiat. Vous en remerciant par avance. Bien cordialement » ne mentionne pas d'élément à l'origine de la décision de Mme [P] ; Le fait que ce courrier ait été adressé seulement quelques jours après le courriel de M. [O] à l'agence du 15 juillet 2021 ne démontre pas que la société Passy Conseil aurait outrepassé ses pouvoirs tirés du mandat et qu'elle aurait formé la contre-offre sans l'accord de Mme [P], tel que l'allègue M. [O] ; En conséquence, M. [O] ne démontrant pas une faute commise par l'agence immobilière, le jugement est confirmé en ce qu'il l'a débouté de ses demandes à son encontre ; Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; M. [O], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la société Passy Conseil la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [O] ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Condamne M. [U] [O] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à la société Passy Conseil la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Rejette la demande de M. [O] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,