Cour d'appel, 30 juin 2022. 20/01013

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 30 JUIN 2022 (n° , 11 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/01013 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBJCJ Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Décembre 2019 -Tribunal d'Instance de Pantin - RG n° 1119000283 APPELANTE à l'APPEL PRINCIPAL INTIMEE à l'APPEL INCIDENT SCI 22 OPERA Prise en la personne de son gérant, Monsieur [Y] [N], domicilié en cette qualité audit siège RCS 432 160 646 [Adresse 2] [Localité 3] Représentée et assistée par Me Céline MARCOVICI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0637 INTIMEE à l'APPEL PRINCIPAL APPELANTE à l'APPEL INCIDENT Madame [J] [F] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée et assistée par Me Badr MAHBOULI, avocat au barreau de PARIS, toque : C2112 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Bérengère DOLBEAU, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président de chambre Anne-Laure MEANO, présidente assesseur Bérengère DOLBEAU, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE La société 22 Opera a donné à bail à Mme [J] [F] un logement situé [Adresse 1], le loyer mensuel étant de 2 300 euros charges comprises. Le bail a commencé le 3 mai 2013. Par acte du 6 mai 2019 Mme [J] [F] a fait assigner la société 22 Opera pour voir : - constater un défaut d'entretien du logement imputable au bailleur, - ordonner la réalisation de travaux sous astreinte de 300 euros par jour de retard en paiement : - d'une somme de 60 000 euros en compensation du trouble de jouissance pour 5ans de mai 2014 à mai 2019, - d'une somme de 10 000 euros en raison de son préjudice sanitaire, ayant à subir l'aggravation de ses difficultés respiratoires, - d'une somme de 5 000 euros en raison de la perte d'une partie de son mobilier, - la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Par jugement contradictoire entrepris du 21 octobre 2019 le tribunal d'instance de Pantin a ainsi statué: Déclare la société 22 Opera responsable du préjudice subi par Mme [J] [F] ; Condamne la société 22 Opera à payer à Mme [J] [F] la somme de 25 300 euros au titre des dommages et intérêts pour trouble de jouissance ; Condamne la société 22 Opera à payer à Mme [J] [F] la somme 2 000 euros au titre des dommages et intérêts pour trouble sanitaire ; Déclare invalide le congé du 23 octobre 2018 et constate la reconduction du bail au 3 mai 2019 ; Condamne la société 22 Opera à payer à Mme [J] [F] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute les parties du surplus de leur demande ; Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement ; Condamne la société 22 Opera aux dépens. Vu l'appel interjeté le 2 janvier 2020 par la société 22 Opera ; PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les dernières écritures remises au greffe le 16 mai 2022 par lesquelles la société 22 Opera, appelante, demande à la cour de : Infirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Pantin en date du 2 décembre 2019 sur les chefs expressément critiqués aux termes de sa déclaration d'appel du 2 janvier 2020 en ce qu'il l'a : -Déclarée responsable du préjudice subi par Mme [J] [F], -Condamnée à payer à Mme [J] [F] la somme de 25 300 euros au titre des dommages et intérêts pour trouble de jouissance, -Condamnée à payer à Mme [J] [F] la somme de 2 000 euros au titre des dommages et intérêts pour trouble sanitaire, -Déclaré invalide le congé du 23 octobre 2018 et constaté la reconduction du bail au 3 mai 2019, -Condamnée à payer à Mme [J] [F] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -Déboutée du surplus de ses demandes, - ordonné l'exécution provisoire, - condamnée aux dépens. Débouter Mme [J] [F] de l'ensemble de ses demandes notamment celles formées à titre incident ainsi que ses fins et prétentions ; En conséquence, Déclarer la société 22 Opera non responsable des prétendus préjudices subis par Mme [J] [F] ; Déclarer irrecevable et en tout cas mal fondée la demande en réparation des préjudices de jouissance et sanitaire prétendument subis par Mme [J] [F]; Déclarer irrecevable et en tout cas mal fondée la demande de Mme [J] [F] relative au paiement de 518 euros à titre de remboursement du remplacement du lave-vaisselle et du lave-linge ; Déclarer irrecevable et en tout cas mal fondée la demande relative à la suspension du paiement de l'indemnité d'occupation, loyer ; Déclarer irrecevable et en tout cas mal fondée la demande d'injonction portant sur la remise sous astreinte de 300 euros par jour de retard des relevés de charges locatives des années 2018 à 2022 ; Condamner Mme [J] [F] au paiement notamment de la somme de 31 498,88 euros à titre de remboursement des sommes au titre desquelles la SCI 22 Opéra a été condamnée en première instance; Déclarer valide le congé du 23 octobre 2018 délivré à Mme [J] [F] au visa de l'article 15-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; Constater que Mme [J] [F] est dépourvue depuis le 6 mai 2019, de tout droit ou/et titre d'occupation de l'appartement sis [Adresse 1] ; Ordonner l'expulsion immédiate, et sans délai, de Mme [J] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l'appartement situé [Adresse 1] et ce avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; Condamner Mme [J] [F] au paiement d'une astreinte provisoire d'un montant de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, à défaut d'avoir spontanément restitué les lieux et d'en avoir rendu les clés à la société 22 Opera ; Ordonner le transport et la séquestration des meubles, objets mobiliers et effets personnels garnissant les lieux dans un garde meubles que la société 22 Opera désignera ou tel autre lieu de son choix et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de Mme [J] [F] ; Condamner Mme [J] [F] à verser à la société 22 Opera à compter du 6 mai 2019 jusqu'à la totale et parfaite restitution des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges si son contrat de location s'était poursuivi et ce avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2019 ; Condamner Mme [J] [F] à payer à la société 22 Opera la somme de 11 350 euros au titre de la créance arrêtée au 10 mai 2022 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2019 ; Ordonner la capitalisation des intérêts ; Condamner Mme [J] [F] à verser à la société 22 Opera la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner Mme [J] [F] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Vu les dernières écritures remises au greffe le 19 mai 2022 au terme desquelles Mme [J] [F], intimée, demande à la cour de : Confirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Pantin en date du 2 décembre 2019 sauf sur les chefs critiqués au titre de l'appel incident de Mme [J] [F] ; En conséquence, Constater le non-respect par la société 22 Opera de l'obligation d'entretien du logement occupé par Mme [J] [F] et sa famille ; Constater que le défaut d'entretien du logement imputable à la société 22 Opera, bailleur le rendant insalubre, a porté atteinte aux droits de Mme [J] [F] en ce qu'il lui a causé un trouble de jouissance important, constant et continu ainsi qu'un préjudice sanitaire et un préjudice matériel ; Condamner la société 22 Opera à procéder aux travaux nécessaires aux fins de faire cesser les troubles de jouissance affectant les lieux loués et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; Condamner la société 22 Opera à verser à Mme [J] [F] la somme de 93 955 euros, à titre de dommages et intérêt en indemnisation du trouble de jouissance qu'elle a subi entre le 1er mai 2014 et avril 2022 ; A titre subsidiaire, et si la Cour décidait de conserver l'évaluation retenue par le premier juge, la somme allouée à Mme [J] [F] au titre de la réparation de son trouble de jouissance ne pourra être inférieure à la somme de : 54 625 euros (2300 euros x 95 mois x 0,25) Condamner la société 22 Opera à verser à Mme [J] [F] la somme de 10 000 euros, à titre de dommages et intérêt en indemnisation de son préjudice sanitaire ; Condamner la société 22 Opera à verser à Mme [J] [F] la somme de 5 000 euros, à titre de dommages et intérêt en indemnisation de son préjudice matériel ; Condamner la société 22 Opera à verser à Mme [J] [F] la somme de 518 euros, à titre de remboursement du remplacement du lave-vaisselle et lave-linge ; Enjoindre à la société 22 Opera à communiquer sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir les relevés des charges locatives correspondant aux années 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 ; Dans tous les cas : Dire et juger, compte tenu de la carence fautive du bailleur rendant les lieux loués insalubres que Mme [J] [F] sera dispensée du paiement de tout loyer, à compter de la signification de la décision à intervenir et tant qu'il n'a pas été justifié de la réalisation des travaux nécessaires à faire cesser l'état d'insalubrité ; Dire et juger la nullité du congé pour vente en date du 23 octobre 2018 ; Constater la reconduction du bail de Mme [J] [F] aux mêmes clauses et conditions que le bail antérieur ; Débouter la société 22 Opera de toutes ses demandes, fins et prétentions ; Condamner la société 22 Opera à verser à Mme [J] [F] la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société 22 Opera aux entiers dépens de la procédure en application de l'article 696 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 mai 2022. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le trouble de jouissance : Selon l'article 1719 du code civil : "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations." En application de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est notamment obligé : "a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;" Comme devant le premier juge, Mme [F], au soutien de sa demande indemnitaire pour trouble de jouissance, fait valoir que la SCI 22 Opéra a manqué à son obligation de lui assurer la jouissance paisible du bien loué par sa carence à traiter les conséquences d'infiltrations survenues dans son logement à compter de l'année 2014, et la présence de nuisibles, désordres qui ont perduré. Elle justifie des désordres subis par la production des pièces suivantes : - son courrier du 29 septembre 2014 adressé au bailleur concernant des infiltrations d'eau et la présence de rats et de souris ; - son courrier du 4 juillet 2015 relatif aux infiltrations et à la présence de rongeurs ; - un constat d'huissier daté du 29 février 2016 faisant état de la présence de peinture écaillée et cloquée et de moisissures dans la cuisine, dans la salle de bains et dans la chambre ; - le rapport de visite du service d'hygiène et de sécurité de la commune des Lilas en date du 21 novembre 2018, constatant les désordres suivants : absence de ventilation dans les pièces de services (cuisine et salle de bains) et absence de renouvellement d'air suffisant ; défaut d'étanchéité de la toiture et des bâtis occasionnant un environnement humide ; dégradation des qualités isolantes des matériaux de construction et un dispositif de chauffage insuffisant et excessif, et enjoignant au propriétaire, dans le délai d'un mois, de créer un système de ventilation dans l'ensemble du logement, de mettre hors d'eau la maison, de rechercher les causes de la présence importante d'humidité et de moisissures par infiltrations extérieures, de rechercher les causes des fissures au droit des poutres et d'y remédier, de reprendre l'ensemble des revêtements muraux et plafonds dégradés ; d'installer un dispositif de chauffage insuffisant et non excessif ; - le courrier du service de l'urbanisme adressé au bailleur le 14 janvier 2019 ; - des photographies de bassines posées pour recueillir l'eau des fuites ; - des attestations d'amis sur la présence de fuites d'eau après de fortes pluies dans le logement le 9 août 2019 ; - un rapport de l'Agence Régionale de Santé du 13 novembre 2019 qui indiquent que l'ensemble des dégradations constatées a été causé par des infiltrations d'eau au niveau de la toiture, des travaux ayant été réalisés à plusieurs reprises par le propriétaire entre 2014 et 2019. Elle recommande de prendre un arrêté demandant au bailleur de rechercher les causes d'infiltrations et d'y remédier, de mettre en place un système de ventilation efficace et permanent, et de procéder à la réfection des revêtements dégradés; - des courriers de la locataire informant le bailleur d'une nouvelle infiltration d'eau suite aux fortes pluies le 15 mai 2020 ; - un constat d'huissier du 16 juin 2020 soulignant la présence de traces d'eau et de coulures dans les pièces de l'appartement ainsi que des fissures à la jointure des poutres et du plafond ; - des courriers de la locataire informant le bailleur d'infiltrations d'eau en septembre 2020 ; - un constat d'huissier daté du 8 juin 2021 mentionnant des traces d'humidité dans l'ensemble des pièces et l'absence de ventilation dans la salle d'eau. Le bailleur soulève la prescription d'une partie des demandes au titre du trouble de jouissance, l'assignation ayant été délivrée le 6 mai 2019. En application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014 dite loi Alur, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. L'assignation ayant été délivrée le 6 mai 2019 par Mme [F] à l'encontre de la SCI 22 Opéra, la demande relative au trouble de jouissance antérieur au 6 mai 2016 est donc prescrite. Le bailleur conteste la réalité des désordres, indiquant que la cause de ceux-ci n'est pas déterminée, et que leur imputabilité n'est pas établie. Toutefois, ainsi que l'a relevé le premier juge, les constats effectués par huissier de justice mentionnent des coulures et des traces d'humidité et de moisissures, ces éléments étant corroborés par les rapports des services d'hygiène et de santé de la commune et de l'ARS, qui enjoignent au bailleur de rechercher les causes de ces infiltrations, et d'installer un système de ventilation adapté. Aussi, le bailleur devait au moins faire procéder à des recherches de fuites, ce qu'il ne justifie pas avoir fait. En outre, la SCI 22 Opéra justifie avoir procédé à des travaux de réfection de la toiture par la production de factures le 22 décembre 2014 (installation de crapaudines), le 25 septembre 2015 (pose de tuiles et d'étanchéité du velux), le 21 février 2019 (étanchéité du velux), le 15 octobre 2019 (mise en place de filets de plomb, changement de tuiles, travaux sur le Velux) et le 22 juin 2020 (contrôle de l'étanchéité des solins, des tuiles, des velux et pose de bandes pare-pluie zinc), reconnaissant ainsi sa responsabilité dans les infiltrations récurrentes dans l'appartement en provenance de la toiture et des velux. Enfin, la SCI 22 Opéra ne justifie pas avoir procédé à la pose d'une ventilation permanente ainsi qu'il lui était enjoint successivement en 2018 et 2019 par les services d'hygiène. La SCI 22 Opéra démontre toutefois que Mme [F] s'est opposée à la réalisation des travaux de réfection des revêtements intérieurs en versant aux débats plusieurs courriels et courriers recommandés datés des 29 avril 2019, 4 octobre 2019, 10 septembre 2020, 30 septembre 2020, 10 octobre 2020, 26 octobre 2020 et 19 janvier 2021, les travaux de peinture, d'isolation et de réfection du plancher ayant finalement pu être réalisés en février 2021. Mme [F] a donc subi un trouble de jouissance relative aux infiltrations récurrentes qui ont perduré de mai 2016, la période antérieure étant prescrite, à juin 2020, date des travaux de la toiture ayant mis fin aux désordres. Aucun trouble de jouissance ne sera retenu pour la période postérieure, au vu de l'opposition de la locataire aux interventions des entreprises mandatées par le bailleur pour procéder aux travaux de réfection intérieure. Par ailleurs, Mme [F] se plaint de la présence de nuisibles, mais cet élément n'est pas corroboré par les constats d'huissier et les rapports de services d'hygiène qui n'en font pas état, la seule production de photographies non datées et non situées présentant des câbles dénudés ou des souris mortes ne suffisant pas à démontrer ce trouble de jouissance, d'autant que le bailleur verse aux débats des factures d'entreprises de dératisation datées du 5 décembre 2018 et du 18 mars 2019, dans les parties communes et les parties privatives. Il résulte de l'ensemble de ces pièces que Mme [F] a subi un préjudice de jouissance de mai 2016 à juin 2020, date de réalisation des derniers travaux. Mme [F] est donc bien fondée à solliciter la réparation de son trouble de jouissance, dont le bailleur porte la responsabilité, les travaux entrepris n'ayant pas fait cesser les désordres durant près de quatre années et demi, et la pose d'une ventilation n'ayant jamais été réalisée par le bailleur, malgré les injonctions qui lui ont été adressées en ce sens. Sur la base de cette durée de 49 mois et du montant du loyer de 2 300 euros, il y a lieu d'accorder à Mme [F] la somme de 14 700 € (soit 300 euros par mois représentant 13% du montant du loyer), au vu du préjudice occasionné par l'impossibilité d'utiliser normalement une chambre, une salle de bains et le salon en raison de l'humidité ambiante, des traces noirâtres, des coulures et des cloques. Le jugement sera donc infirmé quant au quantum accordé de ce chef. Sur la demande de travaux sous astreinte : Au vu des travaux déjà réalisés par le bailleur s'agissant de la réfection de la toiture et des revêtements intérieurs, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de Mme [F] relative à la condamnation du bailleur à faire réaliser sous astreinte ces travaux, ni à suspendre les loyers jusqu'à parfait achèvement de ceux-ci. Seuls les travaux d'installation d'une ventilation n'ont pas été effectués par le bailleur, malgré les injonctions des services d'hygiène, et il y a donc lieu d'ordonner à la SCI 22 Opéra de procéder à l'installation d'une ventilation permanente au sein des locaux loués, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois. Le jugement sera infirmé sur ce point. La demande de suspension des loyers tant que les travaux n'auront pas été exécutés sera rejetée, l'appartement étant habitable en l'état, ce qui n'est pas contesté par la locataire. Sur la réparation du trouble sanitaire de Mme [F] : La locataire sollicite des dommages intérêts à hauteur de 10 000 euros en raison des conséquences de l'humidité sur sa santé. Elle produit aux débats un certificat médical du 21 décembre 2018 indiquant que l'humidité avait un effet sur l'état de santé de Mme [F], ainsi qu'une ordonnance médicale à son nom lui prescrivant des médicaments contre l'asthme. La locataire justifie donc que l'humidité du logement due aux infiltrations récurrentes a eu des conséquences sur sa santé. Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a accordé à Mme [F] la somme de 2 000 euros de ce chef. Sur le remboursement des préjudices matériels : La locataire sollicite le remboursement de la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice matériel lié à la dégradation de ses appareils professionnels et de son mobilier. Toutefois, elle ne verse aucun justificatif démontrant ces dégradations ou ces pertes. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [F] de cette demande. Sur la validité du congé pour vendre : L'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au moment de la délivrance du congé le 23 octobre 2018, dispose que 'lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. (...) Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification'. Sur la forme de délivrance du congé: Mme [F] soulève la nullité du congé délivré au motif que la SCI 22 Opéra ne verse pas aux débats l'accusé de réception signé par la locataire. Toutefois, il résulte des pièces produites que le congé pour vendre daté du 23 octobre 2018 a été déposé le 24 octobre 2018 à La Poste (preuve de dépôt du courrier recommandé 1A15067404319), et a été distribué le 2 novembre 2018 à Mme [F] (courrier de La Poste du 26 novembre 2018 et attestation du 18 octobre 2019 avec traçage de la remise). Aussi, la nullité du congé pour vendre n'est pas encourue de ce premier chef. Sur le vice de forme : Mme [J] [F] soulève la nullité du congé pour vendre du fait de l'absence de mention des cinq premiers alinéas de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. Il résulte en effet du congé pour vendre daté du 23 octobre 2018 que celui-ci ne mentionne pas les cinq premiers alinéas de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 et se contente d'indiquer : 'Je vous prie de vous rapprocher des termes intégraux compatibles de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989", ce qui n'est pas la reproduction intégrale de ces termes et ne remplit pas les conditions posées par l'article sus-visé à peine de nullité. Toutefois, la nullité attachée à la non reproduction des alinéas exigés est une nullité de forme qui ne joue que dans la mesure où elle cause grief à la locataire. Or, Mme [F] ne justifie ni même n'invoque aucun grief particulier, d'autant qu'elle a répondu par courrier du 14 janvier 2019 à son bailleur qu'elle 'avait pris la décision de ne pas se prévaloir [de son droit de préemption] dans la mesure où je ne suis pas intéressée par l'achat du bien qui m'est loué'. Sur la nullité du congé pour vendre en raison de son caractère équivoque : Mme [F] soulève le caractère équivoque du congé pour vendre, au motif que celui-ci ne mentionne pas le parking en sous-sol. Le congé pour vendre du 23 octobre 2018 précise seulement qu'il concerne 'le bien qui vous est loué', sans préciser la composition de ce bien, et notamment la présence d'un parking en sous-sol qui était compris dans le bail du 3 mai 2013, en sus de l'appartement du rez de chaussée. Or, est nul le congé qui se contente d'indiquer que la vente porte sur le logement donné en location, et qui ne mentionne pas si l'offre porte également sur le garage, alors que ce local est inclus dans le bail. La SCI 22 Opéra soutient qu'elle n'est pas propriétaire de la place de parking louée en sous-sol, et qu'elle la loue elle-même à France Habitation, en produisant un avis d'échéance du 30 septembre 2019. Toutefois, d'une part il n'est pas démontré que la locataire avait connaissance du fait que son bailleur n'était pas propriétaire de ce garage, et d'autre part, il résulte du congé pour vendre du 23 octobre 2018 que celui-ci est équivoque, puisqu'il mentionne que la vente porte sur 'le bien qui vous est loué', alors que le contrat de bail comprend un appartement et un stationnement en sous-sol, ce dont il se déduit que la contenance du bien proposé n'est pas déterminée avec suffisamment de précision. Il est ainsi avéré que l'offre de vente du 23 octobre 2018 ne mentionne pas la description précise des biens vendus et compris dans le bail. Aussi, la nullité du congé pour vendre est encourue de ce troisième chef, sans qu'il soit nécessaire de statuer sur les autres moyens de nullité, et le jugement sera confirmé en ce qu'il a constaté que le congé n'était pas valide, et que le bail a été renouvelé à compter du 3 mai 2019. Les demandes de la SCI 22 Opéra au titre de l'expulsion et du paiement d'une indemnité d'occupation seront donc également rejetées. Sur les loyers impayés : La SCI 22 Opéra indique que Mme [F] est débitrice de la somme de 11 350 euros au titre des loyers dus de décembre 2021 à mai 2022, à hauteur de 2 300 euros par mois. Elle verse pour en justifier les courriers de rappel envoyés en recommandé à Mme [F] tous les mois, et lui rappelant le décompte des sommes dues. Mme [F] conteste le montant des sommes réclamées, en indiquant qu'il y a lieu de déduire de ces sommes le coût de remplacement de l'électroménager qu'elle a dû racheter en juillet et septembre 2019 en raison des dégâts causés par les rongeurs. Toutefois, la SCI 22 Opéra justifie par la production de la facture du 1er avril 2019, qu'elle a acheté et fait livrer à Mme [F] un lave linge. Par ailleurs, Mme [F] ne justifie pas que l'acquisition de son propre électroménager est due à des dégradations commises par des rongeurs, aucune pièce n'étant produite pour en justifier. Aussi, il n'y a pas lieu de déduire des sommes dues au titre des loyers le coût de l'électroménager. Mme [F] conteste également les sommes réclamées, en indiquant que les charges mensuelles versées à hauteur de 100 euros par mois n'ont pas fait l'objet de régularisations, aucun décompte annuel ne lui ayant été fourni pour les exercices 2018 à 2020, malgré ses demandes par courrier du 27 septembre 2020. Il résulte du bail que le montant du loyer était fixé à la somme de 2 350 euros, outre 150 euros de charges mensuelles. Cependant, il apparaît que la somme réclamée par le bailleur à la locataire ne s'élevait qu'à la somme de 2 300 euros, ainsi que l'indiquait la SCI Opéra dans son courrier du 25 avril 2014 et dans les nombreux décomptes produits jusqu'en 2022. Aussi, aucune charge mensuelle n'est versée par la locataire au bailleur, seul le montant du loyer de 2 300 euros étant payé. Il n'y a donc pas lieu de déduire des sommes dues les charges mensuelles non régularisées, celles-ci n'ayant fait l'objet d'aucun versement. De même, la demande de remise sous astreinte des relevés de charges sera rejetée. Mme [F] sera donc condamnée à verser à la SCI 22 Opéra la somme de 11 350 euros au titre des loyers impayés de décembre 2021 à mai 2022 inclus. Le jugement sera infirmé sur ce point. Sur la demande de restitution des sommes versées : Il y a lieu de rappeler que l'obligation de restitution résulte de plein droit de l'infirmation du jugement, sans qu'il soit nécessaire de condamner Mme [F] à restituer ces sommes au bailleur. Sur l'article 700 du code de procédure civile : Il y a lieu de condamner la SCI 22 Opéra à verser la somme de 1000 euros à Mme [F] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme le jugement entrepris quant au montant du préjudice de jouissance, au rejet de la demande de travaux sous astreinte, et de condamnation aux loyers impayés ; Le confirme pour le surplus ; Et statuant à nouveau, Condamne la SCI 22 Opéra à verser à Mme [J] [F] la somme de 14 700 € au titre de son préjudice de jouissance ; Ordonne à la SCI 22 Opéra de procéder à l'installation d'une ventilation permanente au sein des locaux loués dans un délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai, durant une période de soixante jours ; Condamne Mme [J] [F] à verser à la SCI 22 Opéra la somme de 11 350 euros pour les loyers impayés arrêtés au mois de mai 2022 inclus ; Y ajoutant : Déboute Mme [F] de sa demande au titre du remboursement de l'électroménager ; Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ; Condamne la SCI 22 Opéra à verser à Mme [J] [F] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI 22 Opéra aux dépens d'appel. La Greffière Le Président