Cour d'appel, 15 novembre 2023. 22/05083

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 15 NOVEMBRE 2023 N° 2023/ 455 N° RG 22/05083 N° Portalis DBVB-V-B7G-BJF4K [O] [Z] C/ [N] [X] [W] [V] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jérôme BARBERIS Me Emilie GOGUILLOT Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal judiciaire (pôle de proximité) de MARSEILLE en date du 02 Mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/03161. APPELANT Monsieur [O] [Z] né le 11 Juin 1985 à MARSEILLE (13), demeurant 1 avenue de Provence 13190 ALLAUCH représenté et plaidant par Me Jérôme BARBERIS, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMES Madame [N] [X] née le 30 Décembre 1973 à MARSEILLE (13), demeurant 22 boulevard Malou 13190 ALLAUCH Monsieur [W] [V] né le 13 Décembre 1975 à MARSEILLE (13), demeurant Résidence VERMONT 172 route des Camoins Bâtiment C - 13011 MARSEILLE représentés et plaidant par Me Emilie GOGUILLOT, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par acte sous seing privé en daté du 16 mai 2019 à effet du 10 juin 2019, M. [Z] [O] a consenti à Mme [X] [N] et M. [V] [W], un bail sur un logement de type T4, situé 100 chemin du Collet Blanc, domaine des Cyprès, bâtiment A, ALLAUCH, moyennant le paiement d'un loyer de 1350 € par mois, outre150 € mensuels de provisions pour charges. Mme [X] [N] et M. [V] [W] versaient un dépôt de garantie de 1350€. L'état des lieux d'entrée est en date du 7 juin 2019. Mme [X] [N] et M. [V] [W] notifiaient leur congé par courrier recommandé du 30 mai 2020 et un état des lieux de sortie était établi le 2 juillet 2020. Un différend a opposé les parties concernant la restitution du dépôt de garantie, la régularisation de leurs charges et la délivrance de leurs quittances de loyer. Mme [X] [N] et M. [V] [W] adressaient un premier courrier en recommandé AR à leur bailleur en date du 6 août 2020, puis une sommation de restitution du dépôt de garantie par huissier en date du 11 septembre 2020. Mme [X] [N] et M.[V] [W] adressaient également par l'intermédiaire de leur conseil une ultime mise en demeure à leur bailleur, le 16 novembre 2020. M.[Z] [O] contestait devoir une quelconque somme et faisait état de frais importants de réparation à hauteur de 3407.40 euros. Par acte d'huissier en date du 31 mai 2021, Mme [X] [N] et M.[V] [W] ont assigné M.[Z] [O] devant le Juge des Contentieux et de la Protection de MARSEILLE en restitution du dépôt de garantie. Par jugement rendu le 2 mars 2022, le Tribunal a : Condamné M.[Z] [O] à verser à Mme [X] [N] et M.[V] [W] la somme de 622,10 euro au titre du remboursement du solde de dépôt de garantie, Condamné M.[Z] [O] à verser à Mme [X] [N] et M.[V] [W] la somme de 135 € par mois, à compter du mois de septembre 2020, soit la somme de 2430 €, comptes arrêtés à février 2022 inclus et somme à parfaire jusqu'à restitution définitive du dépôt de garantie à hauteur du montant mentionné ci-dessus, Rejeté toute autre demande des parties plus amples ou contraires ; Condamné M.[Z] [O] à verser à Mme [X] [N] et M.[V] [W] la somme de 600 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné M.[Z] [O] aux entiers dépens. Par déclaration au greffe en date du 6 avril 2022, M.[Z] a interjeté appel de cette décision. Il sollicite: Confirmer le jugement du Juge des contentieux et de la Protection du Tribunal de Proximité de Marseille du 02 mars 2022 en ce qu'il a jugé que M.[Z] était bien fondé à retenir la somme de 727,90 € au titre du remplacement des clés Confirmer le jugement du Juge des Contentieux et de la Protection du Tribunal de Proximité de Marseille du 02 mars 2022 en ce qu'il a rejeté les demandes des consorts [X]-[V] concernant la régularisation des charges. Infirmer le jugement en ce qu'il n'a pas condamné les consorts [X]-[V] à payer la somme de 881,23 € à M.[Z] au titre de la régularisation des charges Confirmer le jugement du Juge des Contentieux et de la Protection du Tribunal de Proximité de Marseille du 02 mars 2022 en ce qu'il a rejeté la demande des consorts [X] et M.[V] de condamnation de M.[Z] au paiement de dommages et intérêts Infirmer le jugement du Juge des Contentieux et de la Protection du Tribunal de Proximité de Marseille du 02 mars 2022 en ce qu'il a condamné M.[Z] [O] à verser à Mme [X] [N] et M.[V] [W] la somme de 622,10 euros au titre du remboursement du solde de dépôt de garantie. Infirmer le jugement du Juge des Contentieux et de la Protection du Tribunal de Proximité de Marseille du 02 mars 2022 en ce qu'il a condamné M.[Z] [O] à verser à Mme [X] [N] et M.[V] [W] la somme de 135 € par mois, à compter du mois de septembre 2020, soit la somme de 2.430 €, comptes arrêtés à février 2022 inclus et somme à parfaire jusqu'à restitution définitive du dépôt de garantie à hauteur du montant mentionné ci-dessus. Infirmer le jugement du Juge des Contentieux et de la Protection du Tribunal de Proximité de Marseille du 02 mars 2022 en ce qu'il a condamné M.[Z] [O] à verser à Mme [X] [N] et M.[V] [W] la somme de 600 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Infirmer le jugement du Juge des Contentieux et de la Protection du Tribunal de Proximité de Marseille du 02 mars 2022 en ce qu'il a condamné M.[Z] [O] aux entiers dépens. Infirmer le jugement du Juge des Contentieux et de la Protection du Tribunal de Proximité de Marseille du 02 mars 2022 en ce qu'il a rejeté la demande de M.[Z] de condamnation de Mme [X] [N] et M.[V] [W] à lui payer la somme de 4.000 € correspondant au paiement du coût des réparations. Infirmer le jugement du Juge des Contentieux et de la Protection du Tribunal de Proximité de Marseille du 02 mars 2022 en ce qu'il a rejeté la demande de M.[Z] de condamnation de Mme [X] [N] et M.[V] [W] à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Infirmer le jugement du Juge des Contentieux et de la Protection du Tribunal de Proximité de Marseille du 02 mars 2022 en ce qu'il a rejeté la demande de M.[Z] de condamnation de Mme [X] [N] et M.[V] [W] aux entiers dépens. Confirmer le jugement du Juge des Contentieux et de la Protection du Tribunal de Proximité de Marseille du 02 mars 2022 en ce qu'il a rejeté la demande des consorts [X] et M.[V] de condamnation de M.[Z] au paiement de dommages et intérêts Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de Mme [X] et M.[V]. Condamner Mme [X] et M.[V] à payer à M.[Z] la somme de : -4.000 € correspondant au paiement du coût des réparations -1.196,80 € correspondant au paiement du coût du remplacement de la serrure. -1.556,92 € correspondant aux loyers non payés. -881,23 € au titre des charges locatives après régularisation. Condamner Mme [X] et M.[V] à payer à M.[Z] la somme de 2.400 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Condamner Mme [X] et M.[V] aux entiers dépens de première instance et d'appel. A l'appui de son recours, il fait valoir : -qu'à la reprise des lieux il a constaté que les murs étaient dégradés (plus de 90 trous grossièrement rebouchés) et qu'un jeu de clés n'était pas restitué l'obligeant à changer les serrures pour des raisons de sécurité, justifiant la rétention du dépôt de garantie, -que le bien était neuf quand il a été loué aux intimés qui en ont été les premiers locataires pour 15 mois, ce qui ne permet pas de parler d'usure normale sur un temps si court, -que la réalité des dégradations résulte de l'état des lieux de sortie, de photographies versées aux débats, d'attestations et d'un constat d'huissier du 20 juin 2022, -qu'il a fait réaliser des travaux pour un montant de 4 000€ pour remettre son bien en état d'être reloué, -que les locataires n'ont pas payé intégralement le loyer pour un montant de 1 556,92€, puisqu'ils en ont soustrait le coût de travaux qui leur incombaient sans y avoir été autorisés, -que les locataires n'ont pas financer l'entretien annuel de la chaudière qui leur incombe pour 315,82€, -que les pénalités de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables ou doivent être minorées, -que les locataires sont redevables de la somme de 881,23€ au titre de la régularisation des charges locatives. Les consorts [X] [V] concluent : DIRE Mme [N] [X] et M. [W] [V] bien fondés en leur action ; DIRE Mme [N] [X] et M. [W] [V] bien fondés en leur appel incident ; EN CONSEQUENCE : CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [Z] à verser aux consorts [X] [V] la somme de 135 € par mois à compter du mois de septembre 2020, soit la somme de 2430 €, compte arrêté à février 2022 inclus et à parfaire jusqu'à restitution définitive du dépôt de garantie à hauteur du montant mentionné ci-dessus ; INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [Z] à verser aux consorts [X] [V] la somme de 622,10 € au titre du remboursement du solde de dépôt de garantie; INFIRMER le jugement entrepris en e qu'il a rejeté toute autre demande des parties plus amples ou contraires ; STATUANT DE NOUVEAU : CONDAMNER M. [Z] à verser aux consorts [X] [V] la somme de 406,16 € au titre de la régularisation de charges sur l'année 2019-2020 ; CONDAMNER M. [Z] à verser aux consorts [X] [V] la somme de 930 € au titre du remboursement du solde de dépôt de garantie, déduction faite du coût du remplacement de la serrure évalué à 420 € ; CONDAMNER M. [Z] à verser aux consorts [X] [V] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts. CONDAMNER M. [Z] à verser à Mme [X] et M. [V] la somme de la somme de 4.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'à supporter les dépens de première instance et ceux de la procédure d'appel. Ils soutiennent : -que les dégradations locatives s'apprécient en comparant l'état des lieux d'entrée et de sortie, -qu'en l'occurrence la comparaison de ces états des lieux ne révèle aucune dégradation, -que les seules traces de trous rebouchés sur certains murs relèvent d'une usure normale après plus de 13 mois d'occupation, -que les photographies versées aux débats ne sont pas datées, et rien ne permet de certifier qu'elles ont été prises dans l'appartement litigieux et qu'elles n'ont pas été faites à leur contradictoire, -qu'il ne peut résulter des factures ou devis versés aux débats par le bailleur la preuve des dégradations alléguées, pas davantage que du constat d'huissier réalisé près de deux ans après leur départ, -qu'ils ont rebouché les trous et nettoyé le bien, n'ayant pas à le restituer en état neuf, -que pour la première fois en cause d'appel le bailleur fait valoir un défaut de paiement des loyers dans leur intégralité, or si les chèques ne sont pas du montant du loyer c'est parce qu'ils ont déduit une facture de plombier incombant au bailleur, ou la réalisation de la 5ème clé ou encore parce que le chèque a été établi prorata temporis, -que le bailleur avait convenu de prendre en charge la facture du plombier du fait du dysfonctionnement de la chaudière de sorte qu'il ne peut en demander le remboursement, -que le bailleur leur doit la somme de 406,16€ au titre de la régularisation des charges, -qu'ils ne contestent pas ne pas avoir remis la 5 ème clé mais contestent le coût du changement de serrure, -qu'ils subissent un préjudice du fait des manquements contractuels du bailleur et de sa résistance abusive. L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur la restitution du dépôt de garantie et la majoration de 10% Aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Ce délai est réduit à un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. A défaut des restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme de 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. Il résulte de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 que les dégradations locatives résultent de la comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie établis au contradictoire des parties. En l'espèce, si l'état des lieux de sortie est quasiment conforme à l'état des lieux d'entrée, hormis l'indication sur certains murs de l'appartement de trous avec systématiquement la mention 'rebouché', il convient de noter qu'il n'est pas contesté que les locataires avaient demandé expressément au propriétaire lors de l'entrée dans les lieux d'avoir non pas deux jeux de clés mais 5 jeux de clés réalisés aux frais du bailleur mais dont un jeu n'a pas été restitué à la sortie. Ainsi, le bailleur n'a pas obtenu la restitution intégrale des clés et a dû faire changer la serrure afin d'apporter toute la sécurité nécessaire au nouveau locataire comme aux autres occupants de l'immeuble, il ne peut, en conséquence, lui être reproché de ne pas avoir restitué le dépôt de garantie dans les délais légaux, de sorte que le jugement entrepris est infirmé en ce qu'il a fait application de la pénalité de retard mais confirmé en ce qu'il a déduit du montant du dépôt de garantie le montant du devis de l'entreprise SERRURERIE FABRE de 724,90€ et non celui de la même entreprise de 1196,80€ (sans que les locataires ne justifient d'un devis moindre) ramenant à 625,1€ le montant du dépôt de garantie dû par le bailleur aux locataires. En effet, comme il a été précédemment indiqué, l'état des lieux de sortie ne relève que la présence sur certains murs de trous rebouchés, ce qui correspond à un usage normal du bien après 13 mois d'occupation. Le bailleur ne peut prouver l'existence de réparations locatives par des photographies non datées et dont rien ne permet de certifier qu'elles sont relatives à l'appartement en question, ni par la production de factures ou devis ou d'attestations établies postérieurement à la sortie des locataires et encore moins avec un constat d'huissier établi plusieurs mois après cette sortie. Sur la régularisation des charges et de la taxe d'ordures ménagères Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit a prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de son obligation. Retenant qu'il résulte des pièces versées aux débats que l'appartement objet du bail est le lot 30 avec le parking lot 20, que le bailleur propriétaire de plusieurs appartements et parkings dans la résidence, mentionne dans le récapitulatif des charges un lot 36 alors que les montants retenus correspondent au lot 37 et sans qu'aucun montant ne soit relatif au lot 30, que les locataires sollicitent le versement par le bailleur de la somme de 499,32€ au titre d'une régularisation des charges sans verser aucune pièce justifiant de leur demande, c'est à juste titre que le premier juge a débouté les parties de leurs demandes au titre de la régularisation des charges locatives. Si en appel, le bailleur verse le décompte des charges du gestionnaire, duquel il résulte bien les charges relatives au lot 20 (parking) et celles relatives au lot 30 (appartement N°6), il ne concerne que l'année 2020 et pas l'année 2019. Par ailleurs, si le bailleur précise concernant la taxe d'ordures ménagères comment s'opère son calcul pour imputer la somme réclamée aux locataires, il ne justifie que de celle de 2020 et pas de celle de 2019. Ainsi, le jugement entrepris est confirmé sur ce point. Sur les loyers impayés Il est constant que le bailleur, qui sollicite 1556,92€ au titre des loyers impayés, n'a jamais fait valoir ce défaut de paiement ni précédemment à toute procédure judiciaire, ni en première instance. Pour établir cette dette, il verse aux débats la photocopie de 4 chèques émanant des locataires. Le première chèque est de 1500€ et correspond donc au montant du loyer. Le second chèque du 7 janvier 2020 de 1393,08€ correspondant au loyer de janvier 2020 apparaît être le résultat du montant du loyer 1500€ déduction faite de la somme de 106,92€ qui correspond à la facture d'intervention de la société de plomberie SMATEC du 23 décembre 2019, de sorte qu'il peut être retenu, à défaut de toute sollicitation antérieure du bailleur, qu'il y avait bien un accord entre les parties pour que cette facture soit à sa charge. Le troisième chèque du 16 mai 2019 d'un montant de 1050€ correspond à la période de location du 16 mai au 7 juin 2019 prorata temporis. Le quatrième chèque de 1450€ au 7 juillet 2019 établit un déficit de 50€ par rapport au montant du loyer, mais correspond au financement de la 5ème clé, le bailleur ne justifiant nullement avoir réglé le montant de cette dernière. Il en résulte que le bailleur échoue à établir l'existence de loyers impayés et sera débouté de sa demande à ce titre. Sur la demande de dommages et intérêts Le jugement est confirmé en ce qu'il a retenu que les locataires n'établissent pas un préjudice distinct caractérisé qui justifierait l'octroi de dommages et intérêts et les a, en conséquence, déboutés de leur demande à ce titre. Sur les autres demandes Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et chaque partie conservera la charge de ses dépens. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, INFIRME le jugement rendu le 2 mars 2022 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité, SAUF en ce qu'il a: Rejeté toute autre demande des parties plus amples ou contraires ; Condamné M.[Z] [O] à verser à Mme [X] [N] et M.[V] [W] la somme de 600 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné M.[Z] [O] aux entiers dépens. STATUANT A NOUVEAU CONDAMNE M.[Z] [O] à verser à Mme [X] [N] et M.[V] [W] la somme de 625,10 euro au titre du remboursement du solde de dépôt de garantie, Y ajoutant DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT