Cour d'appel, 06 décembre 2023. 23/00219

06/12/2023 ARRÊT N° 669/2023 N° RG 23/00219 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PGUH OS/MB Décision déférée du 11 Décembre 2018 - Tribunal d'Instance de PAU (511705) SCI CELGAY C/ [U] [X] SELAS EGIDE REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU SIX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS *** SUR RENVOI APRES CASSATION APPELANT SCI CELGAY prise en la personne de son représentant légaldomicilié ès qualités au dit siège social [Adresse 4] [Adresse 4] représentée par Me Gilles SOREL avocat postulant au barreau de TOULOUSE et Me Christine LOUSTALOT de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocat au barreau de PAU INTIMÉS Monsieur [U] [X] [Adresse 1] [Adresse 1] représenté par Me Caroline VARLET-ANGOVE, avocat au barreau de PARIS SELAS EGIDE prise en la personne de Me [N] désigné à la suite de Me [Y] en qualité de commissaire à l'exécution du plan de continuation de Monsieur [U] [X] domicilié ès qualités par jugement du 16/10/2018 [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] représentée par Me Caroline VARLET-ANGOVE, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 17 Avril 2023 en audience publique, devant la Cour composée de : C. BENEIX-BACHER, président O. STIENNE, conseiller A. MAFFRE, conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : M. BUTEL ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile - signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre Le 26 mars 2014, la commune d'[Localité 10] a consenti à M.[U] [X], instructeur d'équitation, un bail emphytéotique d'une durée de 50 ans portant sur les parcelles [Cadastre 14] et [Cadastre 2] situées sur le Commune d'[Localité 10] d'une superficie de 5 ha 1a 57ca classées au PLU permettant l'exploitation d'une activité équestre. Le bail emphytéotique prévoyait une redevance annuelle fixée à la somme de 4.900 € H.T, payable à compter de l'ouverture de l'école de cheval, sans que cela ne puisse excéder le 30 octobre 2014, sauf cas de force majeure. Par acte authentique du 16 septembre 2014, M. [X] a fait apport à la SCI Celgay du droit au bail emphytéotique sur la parcelle [Cadastre 14] (4 ha 73 a 07 ca) en contrepartie de 11 parts des titres de la société, représentant 11% du capital social. Par acte notarié du même jour, la SCI Celgay a donné à bail rural à M.[X] la parcelle [Cadastre 14] d'une contenance de 4ha73a 07ca ainsi apportée à la société moyennant un loyer mensuel de 2 500 € HT payable à compter du 1er novembre 2014. Le contrat précisait que le bail était consenti par la société Celgay à M.[X] en vue de l'exploitation d'un centre équestre, pour une durée de 9 ans consécutifs, commençant le 16 septembre 2014, renouvelable ; le paiment du premier loyer devait intervenir le 1er novembre 2014. Le dit bail prévoyait que devaient être édifiées différentes constructions aux frais du bailleur pour l'exploitation de l'activité de centre équestre. Par avenant du 21 janvier 2015, les parties ont convenu de porter le fermage initialement fixé à la somme mensuelle de 3950€ HT, puis par avenant du 31 Août 2015 à la somme mensuelle de 2 800 € HT. Le premier avenant précisait que les parties avaient convenu de ne pas procéder à la construction du hangar, le second avenant stipulait que le bailleur avait édifié une carrière supplémentaire de 800 m² environ en sus de celle de 2400 m² prévue au bail.Il était également mentionné que l'avenant était motivé par le fait que la date de début d'exploitation du centre équestre n'avait pu coincider avec le début de l'activité et qu'il y avait une accumulation importante de charges de fonctionnement non encore compensée par les revenus d'exploitation. M. [X] a connu des difficultés de paiement à compter du mois de juillet 2016. Par requête du 2 février 2017, M. [X] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Pau aux fins de juger que les clauses relatives au prix du bail étaient nulles, voir fixer le prix du bail rétroactivement à compter de sa conclusion à la somme mensuelle de 946 € et subsidiairement constater que le prix du bail était excessif. Reconventionnellement, le SCI Celgay sollicitait la condamnation de M.[X] à lui payer la somme de 6 782,20 € au titre des fermages impayés et la résiliation du bail. M. [X] a sollicité du Tribunal de Grande Instance de Pau l'ouverture d'un redressement judiciaire qui a été prononcé par jugement en date du 14 février 2017. La SCI Celgay a procédé à une déclaration de créance au passif du redressement judiciaire de M. [X] pour un montant de 56.320 € à titre privilégié. Par jugement en date du 12 septembre 2017, le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Pau a : - déclaré irrecevable la demande de M. [U] [X] sur le fondement de l'article L 411-1 du code rural, - reçu sa demande de fixation du prix sur le fondement de l'article L 411-13 du code rural, - ordonné une expertise afin de donner tout élément permettant au Tribunal de fixer le prix du fermage conformément aux barèmes préfectoraux en vigueur et aux caractéristiques des parcelles louées et ce, au 16 septembre 2014 (date de conclusion du bail) au 21 janvier 2015 et 31 août 2015 (date des avenants modifiant le prix du bail), - sursis à statuer sur la demande reconventionnelle de la SCI Celgay en résiliation de bail et en paiement des fermages, - condamné la SCI Celgay à payer à la somme de 800 € à M.[X] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - réservé les dépens L'expert judiciaire M. [L] a, le 19 avril 2018, déposé son rapport aux termes duquel il concluait à l'évaluation du loyer annuel comme suit : - 547,80 € au 6 septembre 2014 - 547,80 € au 21 janvier 2015 - 11.559 € au 31 août 2015 Par jugement en date du 16 octobre 2018, le Tribunal de Grande Instance de Pau a adopté un plan de continuation fixé à 15 ans et prononcé l'inaliénabilité du fonds agricole de l'écurie [U] [X]. La SELARL Egide représentée par Maître [Y] (désormais Maître [N] [N]) a été désignée es-qualité de Commissaire à l'exécution du plan. Par jugement en date du 11 décembre 2018, le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Pau a : - débouté la SCI Celgay de sa demande aux fins de voir prononcer la nullité de l'expertise, - débouté la SCI Celgay de sa demande de complément d'expertise, - fixé le prix du fermage à compter du 1er février 2007 à la somme mensuelle de 963 € HT, - fixé la créance de de la SCI Celgay au passif de la procédure de M.[X] à la somme de 24 097,80 €, au titre des fermages impayés du 1er juillet 2016 au 14 février 2017, - débouté la SCI Celgay de sa demande de résiliation du bail, - condamné la SCI Celgay à payer à M. [X] la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI Celgay aux dépens en ce compris les frais d'expertise, - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision. * La SCI Celgay a interjeté appel dudit jugement et a assigné la société civile professionnelle " Pierre Poey-Noguez, Yannick Briere, Benjamin Laplace" et Maître [R] en leur qualité de rédacteurs des actes querellés. Par arrêt rendu en date du 3 octobre 2019, la cour d'Appel de Pau a : - déclaré irrecevable l'appel en intervention forcée de Maître [R] et de la SCP, - confirmé le jugement prononcé le 11 décembre 2018 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Pau en ce qu'il a débouté la SCI Celgay de ses demandes aux fins de voir prononcer la nullité de l'expertise et de complément d'expertise. - infirmé pour le surplus, - écarté l'expertise judiciaire réalisée par M. [L], - ordonné une nouvelle expertise confiée à M. [O], - sursis à statuer sur le surplus des demandes, - réservé les dépens. * L'expert judiciaire M. [O] a déposé son rapport le 12 mai 2020. * Par arrêt rendu en date du 17 décembre 2020, la cour d'Appel de Pau a : Vu l'arrêt prononcé par la cour d'Appel de Pau le 3 octobre 2019, - entériné le rapport d'expertise déposé par M. [O], - fixé le prix du fermage dû par M. [X] portant sur les parcelles et bâtiments sis commune d'[Localité 10] cadastrés [Cadastre 14], pour une surface totale de 04 ha 73 a 07 ca comme suit : - au 16 septembre 2014 : un fermage annuel de 1.585 € HT soit 1.902€ TTC - au 21 janvier 2015 : un fermage annuel de 18.920 € HT soit 22.704 € TTC - au 31 août 2015 : un fermage annuel de 22.000 € HT soit 26.400 € TTC. - fixé la créance privilégiée de la SCI Celgay au passif de la procédure de redressement judiciaire de M. [X] à la somme de 55.251,88 € TTC au titre des fermages impayés, - condamné M. [X] à payer à la SCI Celgay la somme de 1.500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté M [X] de sa demande présentée en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [X] aux dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise, - autorisé Maître Loustalot, avocat au barreau de Pau, à procéder au recouvrement direct des frais des deux expertises conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile * Par jugement du 20 avril 2021, le Tribunal judiciaire de Pau a porté la durée du plan de continuation à 17 années. * M. [X] a formé un pourvoi en cassation. * Par arrêt rendu le 7 décembre 2022, la Cour de Cassation a : - cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 décembre 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Pau, - remis l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt, et les a renvoyées devant la cour d'appel de Toulouse, - condamné la société civile immobilière Celgay aux dépens, - en application de l'article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande formée par la société civile immobilière Celgay et l'a condamnée à payer à Mr [X] la somme de 3.000 euros. La Cour pour se déterminer ainsi a retenu que : "Vu l'article L. 411-11, alinéas 1er et 3, du code rural et de la pêche maritime: Selon ce texte, le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d'une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l'état et de l'importance des bâtiments d'habitation et d'exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, de l'obligation faite au preneur de mettre en oeuvre des pratiques culturales respectueuses de l'environnement en application de l'article L. 411-27 du même code. Ce prix est constitué, d'une part, du loyer des bâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues. Le loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative. Pour fixer le prix du fermage et la créance privilégiée de la SCI au passif de la procédure de redressement judiciaire, l'arrêt retient que l'arrêté préfectoral du département des Pyrénées-Atlantiques du 17 septembre 2013, en vigueur lors de la conclusion du bail, ne fixe ni le loyer des bâtiments d'exploitation à usage de centre équestre, ni aucun mode de calcul relatif aux centres équestres et que le fermage doit donc être calculé en prenant en compte les arrêtés en vigueur dans les départements voisins. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les dispositions de l'arrêté précité n'étaient pas compatibles avec la détermination du fermage des terres nues incluses à l'assiette du bail, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision." * La SCI Celgay a saisi la cour d'appel de renvoi par acte du 16 janvier 2023. * La SCI Celgay, représentée par son conseil, a repris oralement ses dernières conclusions du 11 avril 2023 sollicitant la cour de : Vu le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux le 18 septembre 2017, Vu le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux le 11 décembre 2018, Vu l'arrêt rendu par la cour d'appel de Pau le 3 octobre 2019, Vu l'arrêt rendu par la cour d 'appel de Pau le 17 décembre 2020, Vu l'arrêt rendu par la Cour de Cassation le 7 décembre 2022, A titre principal Vu l'arrêt rendu par la cour d'appel de Pau le 3 octobre 2019 non remis en cause par l'arrêt rendu par la Cour de Cassation le 17 décembre 2020, Vu les articles L 411-11, L 411-12 du Code Rural et de la pêche maritime, Vu les articles L 411-13 et R 411-8 du même code, Recevoir la SCI Celgay en son appel, Débouter M. [X] et la SELARL Egide, es qualité, de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions. Homologuer le rapport d'expertise rendu par M. [O], Fixer le prix du fermage dû par M. [X] concernant les parcelles et bâtiments sis sur la commune d'[Localité 10] cadastrés [Cadastre 14] représentant une surface totale de 04 ha 73 a 07 ca comme suit : - au 16 septembre 2014 : un fermage annuel de 1.585 € HT soit 1 902€ TTC (ou mensuel de 132 € HT), - au 21 janvier 2015 : un fermage annuel de 18.920 € HT soit 22 704€ TTC (ou mensuel de 1.577 € HT), - au 31 août 2015 : un fermage annuel de 22.000 € HT soit 26.400 € TTC (ou mensuel de 1.833 € HT). Fixer la créance de la SCI Celgay au passif de la procédure de redressement judiciaire de M. [X] au titre des fermages impayés à la somme de 55251,88 € TTC (52 451,88 € TTC au titre des fermages + 2 800 € au titre du dépôt de garantie) à titre privilégié, Condamner M. [X] au paiement de la somme de 62 920,20 € TTC (52 433,50 € HT) au titre des fermages dus et échus à compter du mois de février 2017 jusqu'au mois de février 2023, sauf à parfaire et outre taxes et intérêts au taux légal. A titre subsidiaire Vu les articles 143, 144, 245 du code de procédure civile, Recevoir la SCI Celgay en son appel, Ordonner une expertise ou un complément d'expertise avec pour mission donner à l'expert agricole et foncier (qui devra nécessairement être un spécialiste des centres équestres) de déterminer le prix du fermage dû par M. [X] au 16 septembre 2014 (date de conclusion du bail), au 21 janvier 2015 et 31 août 2015 (dates des avenants modifiant le prix du bail) en tenant compte des situations locales, des usages professionnels, des qualités techniques et esthétiques des installations, de leur fonctionnalité, de leur adaptation à la pratique de l'équitation, des possibilités diverses d'utilisation et des arrêtés préfectoraux du département du [Localité 8] du 2 juillet 2009 et de celui de [Localité 11] du 2 décembre 2013. Ordonner un sursis à statuer sur la fixation de la créance au passif de la procédure de redressement judiciaire de M. [X] et sur le surplus des fermages dus depuis la date de conclusion du bail, dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise. A titre très subsidiaire Vu les articles L 411-11, L 411-12 du code rural et de la pêche maritime Vu les articles L 411-13 et R 411-8 du même code, Vu les articles 143, 144 du code de procédure civile Recevoir la SCI Celgay en son appel, Réformer le jugement rendu par le Tribunal Paritaire des baux Ruraux le 11 décembre 2018 en ce qu'il a : - débouté la SCI Celgay de sa demande aux fins de voir prononcer la nullité de l'expertise, - l'a déboutée également de sa demande de complément d'expertise, - fixé le prix du fermage à compter du 1er février 2017 à la somme mensuelle de 963 € HT, - fixé la créance de de la SCI Celgay au passif de la procédure de M.[X] à la somme de 24 097,80 €, au titre des fermages impayés du 1er juillet 2016 au 14 février 2017, - débouté la SCI Celgay de sa demande de résiliation du bail, - l'a condamnée à payer à M.[X] la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - l'a condamnée aux dépens en ce compris les frais d'expertise, - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision. des débats le rapport d'expertise de M.[L], Ordonner une expertise avec pour mission donner à l'expert (qui devra nécessairement être un spécialiste des centres équestres) de déterminer le prix du fermage au 16 septembre 2014 (date de conclusion du bail), au 21 janvier 2015 et 31 août 2015 (dates des avenants modifiant le prix du bail 31 août 2015) en tenant compte des situations locales, des usages professionnels, des qualités techniques et esthétiques des installations, de leur fonctionnalité, de leur adaptation à la pratique de l'équitation, des possibilités diverses d'utilisation et des arrêtés préfectoraux du département du [Localité 8] du 2 juillet 2009 et de celui de [Localité 11] du 2 décembre 2013. Ordonner un sursis à statuer sur la fixation de la créance au passif de la procédure de redressement judiciaire de M. [X] et sur le surplus des fermages dus depuis la date de conclusion du bail dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise. A titre infiniment subsidiaire Fixer le prix du fermage dû par M. [X] à la SCI Celgay à compter du 1er février 2017, date de la demande en révision, à la somme de 27 500 € HT soit 33 000 € TTC. Fixer la créance de la SCI Celgay au passif de la procédure de redressement judiciaire de M. [X] à la somme de 56 135 € TTC à titre privilégié. En tout état de cause Condamner M. [X] à payer à la SCI Celgay, la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Condamner le même aux entiers dépens d'instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise de M. [L] et [O] avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Sorel Avocat au barreau de Toulouse. La SCI Celgay fait valoir essentiellement : - A titre principal, les parties étant remises en l'état de l'arrêt de la Cour d'appel de Pau du 17 décembre 2020 : Le bail signé le 16 septembre 2014 prévoit l'exploitation d'un centre équestre (dans le département 64) et soumet le bail aux dispositions du fermage. Les arrêtés préfectoraux des Pyrénées-Atlantiques portant sur la période de 2013 (en vigueur lors de la conclusion du bail) à 2015 (année de signature des avenants) ne font pas référence aux centres équestres ou de manière générale aux activités équestres. Il en est de même des arrêtés qui s'en sont suivis en ce compris l'arrêté préfectoral du 2 septembre 2021 (n°2021-09-02-00003). Elle relève que : - l'arrêté des Pyrénées-Atlantiques fixe des maxima et minima des terres "pour la polyculture" avec des majorations pour les cultures spécialisées (soit les vignes, les cultures maraichères, les cultures florales, les pépinières et cultures fruitières), - les arrêtés des [Localité 13], des [Localité 9], du [Localité 8] et de [Localité 11] visent de leur côté des activités équestres. A la suite de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Pau le 3 octobre 2019, M.[O], expert désigné, a fixé le prix du fermage pour les bâtiments d 'exploitation et les terres, selon les 3 méthodes suivantes : *une méthode par l'étude des arrêtés préfectoraux voisins, *une méthode par la relation avec la valeur vénale - méthode des Experts Fonciers de [Localité 5]-[Localité 18] - en tenant compte pour déterminer la valeur des terres de l'arrêté des [Localité 17] ainsi que mentionné dans son rapport, *une méthode portant sur une comparaison avec les références du secteur. La cour fixera les loyers tel que retenus par l'expert judiciaire eu égard aux périodes d'activité définies suivantes : Dates demandées Fonctionnalité des infrastructures Loyer annuel Loyer mensuel 16/09/2014 0 % 1 585 € 132 € 21/01/2015 86 % 18 920 € 1 577 € 31/08/2015 100 % 22 000 € 1 833 € Aucun élément ne justifie de voir l'expertise de M. [O] écartée. L'expert a pris en considération pour évaluer le loyer des bâtiments d'exploitation les éléments de comparaison des arrêtés et a pris en compte l'arrêté des [Localité 17] pour fixer le loyer des terres, contrairement à ce que prétend M.[X]. A titre surabondant, il ne peut être fait grief à l'expert judiciaire d'avoir procédé à une moyenne des valeurs selon les différentes approches car les arrêtés préfectoraux des Pyrénées-Atlantiques mentionnent des minima et maxima pour la " polyculture" présupposant une activité d'exploitation et de travail du sol laquelle ne correspond pas à la destination ni à l'usage des terres du centre équestre mises à bail, ces dernières se composant de paddocks et de bois. M. [X] sollicite en outre que la valeur des paddocks soit fixée sur la base de la catégorie 3 et non 2 de l'arrêté précité au motif que les terrains étaient précédemment affectés à un usage militaire. Or, ce moyen est inopérant car ainsi que le relève M. [X] lui-même l'ensemble a été dépollué et le terrain ne contient " ' dans son sous-sol aucune pollution ainsi qu'il résulte d'une attestation délivrée le 29 novembre 2004 par le Bureau Stationnement infrastructure de la région Terre Sud-Ouest.. " ainsi que le précise au demeurant le bail emphytéotique. Le simple fait que ces terres aient pu faire l'objet de décaissements n'enlève en rien au fait qu'elles relèvent de la catégorie 2 soit des "terres mécanisables de qualité agronomique moyenne, peu caillouteuses, saines, de configuration régulière", ce qui est vérifiable lors du déplacement sur site. L'expert a procédé en premier lieu à une évaluation sur la base des arrêtés voisins et limitrophes ([Localité 9], [Localité 13], [Localité 8] et [Localité 11]) en tenant compte des minima et des maxima. L'arrêté des [Localité 13] (donnant un prix de fermage arrondi à hauteur de 9705€ )comme celui de [Localité 11] (donnant un prix de fermage arrondi à hauteur de 41 000 €) ont été écartés par l'expert au vu de ces valeurs extrêmes, non pertinentes. M. [X] et la SELARL Egide critiquent la méthode de [Localité 5] [Localité 18] utilisée par l'expert. Or, lorsque l'exploitation spécialisée n'est pas visée par l'arrêté préfectoral, la valeur locative se détermine selon les situations locales, les usages professionnels et les minima et maxima applicables à ce type d'exploitation dans un département voisin. Ce sont exactement les paramètres repris par l'expert judiciaire. Les villes de [Localité 15] et [Localité 19] sont renommées pour leur Concours Complet International du plus haut niveau (cinq étoiles) ainsi que pour leurs hippodromes du [Localité 16] et de [Localité 12] qui accueillent de très nombreuses réunions de courses ainsi qu'un meeting se déroulant sur deux mois en décembre et janvier. C'est une région comparable sur ce point à la Normandie. Le choix d'un coefficient d'usage et d'environnement choisi par l'expert prend en compte le fait que l' établissement offre des prestations de grande qualité du fait de sa construction et des infrastructures, le tout neuf à la conclusion du bail et permet l'hébergement des chevaux et la pratique de l'équitation dans les meilleures conditions.. Le principe même de référence à cette méthode n'est donc pas critiquable. La demande de M. [X] tendant donc à voir fixer la valeur locative en tenant compte uniquement des 'arrêtés des [Localité 13] et des [Localité 9] est dénué de fondement. La démarche de l'expert [O] de prendre attache avec différents centre équestres situés à moins de 10 kilomètres de [Localité 15] est conforme à la mission dévolue par la cour dans son arrêt du 3 octobre 2019. L'expert a indiqué que "les montants des loyers ont été communiqués sous réserve de conserver l'anonymat des centres". Les informations ainsi recueillies apparaissent, en dépit de cet anonymat, conformes à ce qui a été demandé par la cour laquelle a fait référence aux usages professionnels. La critique des intimés afférente à la méconnaissance du principe de la contradiction sera rejetée, aucun grief n'ayant été retenu par la Cour de Cassation. Une déclaration de créance a été faite par la SCI Celgay pour un montant de 56 320 € TTC portant sur les loyers et dépôt de garantie dus sur la période du 1er février 2015 au 13 février 2017 (date du redressement judicaire de M..[X]). La somme de 2 800 € HT correspondant au dépôt de garantie dû par M. [X] n'a pas été réglée en dépit de la mention portée par le notaire rédacteur de l'acte dans son avenant du 31 août 2015. Au regard des termes du rapport d'expertise, la SCI Celgay est bien fondée à solliciter la fixation de sa créance au passif du redressement judiciaire de M. [X] au titre des fermages impayés pour un montant global de 55 251, 88 € TTC, à titre privilégié, détaillé comme suit, sachant que le jugement de redressement judiciaire est en date du 14 février 2017 : 594 € HT soit 712,80 € TTC du 16 septembre 2014 au 30 janvier 2015 (132 € HT x 4,5 = 594) 11.039 € H.T, soit 13.246,80 € TTC du 1er février 2015 au 1er août 2015 (7 x 1 577 € H.T.), 32 077,50 € H.T, soit 38 492,28 € TTC du 1er septembre 2015 au 31 janvier 2017 (17 x 1 833 € H.T soit 37 393,20 TTC.) + du 1er février au 14 février 2017 + 1 833 € H.T. / 2 = 916,50 € H.T, soit 1.099,08 € TTC. 2.800 € au titre du dépôt de garantie impayé. La cour condamnera également M. [X] au paiement de la somme de 62 920,20 € TTC (52 433,50 € HT) au titre des fermages dus et échus impayés à compter du mois de février 2017 jusqu'au mois de février 2023 sauf à parfaire et outre taxes et intérêts au taux légal. A titre subsidiaire : sur l'éventuelle expertise ou complément d'expertise Dans l'hypothèse où la cour viendrait à considérer être insuffisamment éclairée par le rapport de M. [O], il conviendra alors d'ordonner une expertise ou un complément d'expertise avec la mission tel que visée dans le dispositif des présentes afin de voir fixer le prix du fermage sur les 3 dates concernées soit les 6 septembre 2014, 21 janvier 2015 et 31 août 2015. La SCI Celgay maintient que l'expert agricole et foncier devra nécessairement connaître en pratique la fixation du prix du fermage en matière de centre-équestre sans pour autant être inscrit près de la cour d'appel de Pau. A titre très subsidiaire : Dans l'hypothèse où la cour considèrerait qu'elle est saisie de l'appel du jugement du 11 décembre 2018 ayant statué au vu de ce rapport de M.[L] il conviendra d'écarter des débats ce rapport et d'ordonner une nouvelle expertise. Ce rapport de M. [L] qui n'est pas expert spécialisé en matière de centres équestres comprend des incohérences,erreurs et carences comme soulignées par M. [G], expert foncier agricole et immobilier inscrit près de la cour d'appel de Riom Les montants de loyers retenus par M. [L] sont clairement inexacts 1./ Sur la valeur locative L'expert désigné n'a jamais tenu compte ni des situations locales ni des usages professionnels ; ce qui constitue d'ores et déjà un premier grief à l'encontre du rapport ainsi rendu. Par ailleurs, M. [L] n'a également pas tenu compte des qualités techniques et esthétiques des installations, de leurs fonctionnalités, de leur adaptation à la pratique de l'équitation et des possibilités diverses d'utilisation ainsi qu'il a été déjà été exposé. Enfin, l'expert n'a également pas tenu compte de certains arrêtés préfectoraux. Dans l'hypothèse où la cour n'ordonnerait pas a minima un complément d'expertise, il sera donc sollicité la fixation du prix de fermage à compter du 1er février 2017, date de la demande en révision formulée par M.[X] à la somme annuelle de 27 500 € HT, adossée sur le rapport d'expertise établi par M.[G]. 2./ demandes pécuniaires La cour ordonnera également un sursis à statuer sur le montant de la créance qui devra être fixée au passif de la procédure de M. [X] et sur le surplus des fermages dus compte tenu du complément d'expertise qui sera ordonnée. Si par extraordinaire la Cour n'ordonnait pas cette mesure d'instruction complémentaire, elle fixera la créance de la SCI Celgay au passif de la procédure de redressement judiciaire de M. [X] à la somme de 56 135 € TTC. *** M. [U] [X] et la Sarl Egide représentée par Me [N] es qualité de commissaire à l'exécution du plan de continuation de M. [X], représentés par leur conseil, ont développé oralement leurs dernières conclusions du 12 avril 2023 sollicitant de la cour de : Vu l'article L.411-11 du code rural et de la pêche maritime, Vu l'article 242 du code de procédure civile, A titre principal, Ecarter le rapport d'expertise de Mr [O], Fixer le fermage comme suit : - 31 euros par mois, soit 367 euros par an au 16 septembre 2014, - 1.160 euros par mois, soit 13.920 euros par an au 21 janvier 2015, - 1. 349 euros par mois, soit 16.185 euros par an au 31 août 2015. A titre subsidiaire, Désigner tel expert agricole et foncier (spécialité " estimations foncières ") du département des [Localité 17] qu'il plaira à la cour avec la mission de déterminer la valeur locative des biens loués. En tout état de cause, Débouter la SCI Celgay de ses entières demandes, Condamner la SCI Celgay à payer à M. [X] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner la SCI Celgay aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais des expertises de MM. [L] et [O]. Il est soutenu essentiellement : *Sur la détermination de la valeur locative des terres nues En vertu des dispositions de l'article L 411-11 du code rural, la détermination du loyer des terres nues ne pose généralement pas de difficulté particulière puisqu'elle doit nécessairement résulter du barème fixé par l'arrêté préfectoral applicable. En revanche, les installations spécifiques destinées à des exploitations spécialisées, telles que celles destinées à une activité de centre équestre peuvent poser des difficultés, si l'arrêté préfectoral applicable ne comporte pas de dispositions spécifiques à ce type d'activité. Il résulte de la jurisprudence constante en la matière que le juge chargé de la fixation du fermage doit en premier lieu vérifier que l'arrêté préfectoral applicable est adapté à l'activité pratiquée par le preneur et aux éléments en fonction desquels la valeur locative doit être déterminée. Dans l'hypothèse où l'arrêté préfectoral ne comporte pas d'éléments propres à l'activité concernée, le fermage doit être déterminé en fonction d'autres éléments, et en particulier en fonction des situations locales, des usages professionnels, des maxima et minima applicables à ce type d'exploitation dans un département voisin. En l'espèce, les biens litigieux comportent d'une part des terres nues, pour une superficie de 3 ha 09 a 95 ca telle que mesurée par l'expert, outre des installations spécifiquement destinées à l'exercice d'une activité de centre équestre, soit un bâtiment principal comportant des boxes, une sellerie et un club house, une petite carrière, une grande carrière, un marcheur, deux ronds de longe, un parking empierré et leurs abords. Pour écarter d'emblée l'arrêté préfectoral applicable dans les Pyrénées-Atlantiques à la date du bail litigieux, soit l'arrêté du 17 septembre 2013, l'expert a indiqué que « l'arrêté des Pyrénées-Atlantiques ne dispose d'aucun mode de calcul relatif aux centres équestres » et ne l'a retenu, ni pour le calcul de la valeur locative des installations équestres, ni pour le calcul de la valeur locative des terres nues louées. Dès lors que les biens loués comportent, ce qui n'est pas contesté 3 ha 09 a 95 ca de terres nues, l'expert aurait dû appliquer le barème fixé par l'arrêté préfectoral du 17 septembre 2013, ainsi que l'a jugé la Cour de Cassation par son arrêt du 7 décembre 2022. D'ailleurs, de manière fort surprenante, après avoir écarté l'arrêté du préfet des Pyrénées-Atlantiques du 17 septembre 2013, l'expert a calculé que si cet arrêté était appliqué, il en résulterait une valeur locative des terres de 140 euros par ha, soit 382,02 € HT par an, valeur qu'il n'a pourtant pas retenue. Le rapport de M. [O] devra donc être écarté de ce premier chef et la cour fixera le montant de la valeur locative des terres louées à la somme annuelle de 367 euros HT. En effet le montant retenu par l'expert [O] pour les paddocks, à hauteur de 140 euros par ha et par an correspond à des terres de catégorie 2, telles que définie par l'arrêté préfectoral précité comme des « terres mécanisables de qualité agronomique moyenne, peu caillouteuses, saines, de configuration régulière ». Or ces terres ne peuvent pas être classées en catégorie 2. Il faut rappeler en effet que ces terrains étaient précédemment affectés à un usage militaire et plus précisément à usage de champ de tirs. Préalablement à l'installation du centre équestre, ces terres ont fait l'objet d'une dépollution, la terre a été déplacée pour combler les tranchées existantes, des décaissements et remblais ont été faits, de sorte que ces parcelles ne peuvent être classées au mieux qu'en catégorie 3, définie à l'arrêté précité comme des « terres mécanisables de qualité agronomique passable, peu fertiles, caillouteuses ou de configuration irrégulière, ou riveraines de bois » et que le fermage doit en conséquence être fixé à 129 € par ha. Il en résulte que le fermage pour les parcelles nues doit être fixé comme suit: *Paddocks : surface :1,3693 ha, zone 1/Cat3,prix retenu à 1ha : total = 176,64€ *bois acessibles : surface :1,7302 ha,zone1/Cat 4 : prix retgenuà l'ha :110€: total = 190,32 € soit un total de 366,96 € arrondi à 367 € Si la cour s'estimait insuffisamment éclairée, elle devra désigner un nouvel expert agricole et foncier afin de déterminer cette valeur locative. *Sur la détermination de la valeur locative des installations équestres L'expert, pour fixer la valeur locative des biens litigieux a utilisé trois méthodes éminemment critiquables. S'agissant de la méthode par étude des arrêtés préfectoraux voisins, seul le calcul des bâtiments et infrastructures équestres au sens strict aurait dû être fait par application des arrêtés préfectoraux des départements voisins.Or, l'expert a pris en compte l'ensemble des biens loués en ce compris les terres nues de ces arrêtés. S'agissant de la méthode par relation à la valeur vénale tirée de la méthode des experts fonciers de [Localité 5] [Localité 18], elle est contraire aux dispositions précitées d'ordre public de l'article L 411-11 du code rural ; de surcroît l'expert n'a pas correctement appliqué cette méthode. S'agissant de la méthode par comparaison avec les références locales, l'expert n'a interrrogé que quatre centres équestres ; il en existe une trentaine et les informations ont été recueillies sous réserve d'anonymat. Les seuls éléments communiqués par l'expert ne peuvent être vérifiés et soumis au principe du contradictoire. Le rapport de M. [O] doit être en conséquence écarté. Il est proposé de ne retenir que la méthode consistant à appliquer les arrêtés préfectoraux des départements voisins, plus précisément des départements des [Localité 9] et des [Localité 13] dont les méthodes de calcul sont proches et ne diffèrent que pour la valeur locative des carrières, qui est plafonnée dans l'arrêté des [Localité 13] alors qu'elle ne l'est pas dans les [Localité 9]. Le calcul proposé est le suivant : Bâtiments et infrastructures : moyenne selon ces deux arrêtés : 16 185 € Avec l'échelonnement suivant correspondant à l'appréciation de M. [O] quant à l'entrée en jouissance : * 16 septembre 2014 : Terres seules : loyer annuel :367€ (mensuel :31€) *24 janvier 2015 : 86 % des infrastructures mises à disposition :Loyer annuel :13 920€ (mensuel :1 160€) *31 Août 2015 : 100% :loyer annuel :16 185€ (mensuel :1349€) A titre subsidiaire,une nouvelle expertise sera ordonnée, l'expert agricole et foncier devra être situé dans le département des Pyrénées-Atlantiques, précision faîte que la spécialité sollicitée (en centre équestre) n'existe pas. * La cour, pour un plus ample exposé des faits, des demandes et moyens des parties fera expressément référence aux dernières conclusions des parties développées oralement sur l'audience. MOTIFS Suite à l'arrêt du 7 décembre 2022 de la Cour de Cassation , les parties ont été remises dans l'état où elles se trouvaient avant l'arrêt la Cour d'appel de Pau du 17 décembre 2020, soit en l'état de l'arrêt rendu par cette cour le 3 octobre 20119 ayant : - déclaré irrecevable l'appel en intervention forcée de Maître [R] et de la SCP Poey-Noguez-Briere-Laplace, - confirmé le jugement prononcé le 11 décembre 2018 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Pau en ce qu'il a débouté la SCI Celgay de ses demandes aux fins de voir prononcer la nullité de l'expertise et de complément d'expertise, Infirmé pour le surplus, - écarté l'expertise judiciaire réalisée par M. [L], - ordonné une nouvelle expertise confiée à M. [O]. * L'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d'une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l'état et de l'importance des bâtiments d'habitation et d'exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, de l'obligation faite au preneur de mettre en 'uvre des pratiques culturales respectueuses de l'environnement en application de l'article L. 411-27. Ce prix est constitué, d'une part, du loyer des bâtiments d'habitation et d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues. (') Le loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative. Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés chaque année selon la variation d'un indice national des fermages » Les règles de l'article L 411-11 sont d'ordre public. En vertu de l'article R 411-1,2° du code rural et de la pêche maritime et sauf pour les cultures permanentes visées par l'article L 411-11 de ce code, le préfet fixe, par arrêté publié au recueil des actes administratifs de la préfecture,les maxima et minima exprimés en monnaie des loyers représentant les valeurs locatives normales des bâtiment d'exploitation et des terres nues, éventuellement par région naturelles agricoles. Ainsi,lorsque l'exploitation spécialisée n'est pas visée par l'arrêté préfectoral, la valeur locative doit être déterminée selon les situations locales, les usages professionnels et les minima et maxima applicables à ce type d'exploitation dans un département voisin. Il doit cependant être constaté l'incompatibilité absolue des dispositions de l'arrêté préfectoral à une exploitation spécialisée et non une simple inadaptation. Seule une incompatibilité totale de normes départementales avec la destination des fonds voulue par les parties permet de déroger aux dispositions de l'arrêté préfectoral des fermages. Le bail est conclu en l'espèce en vue de l'exploitation d'un centre équestre. Il est précisé que les parties sont d'accord sur les trois périodes de fermages différentes à prendre en considération au vu des différents avenants conclus et de l'évolution de l'activité de l'exploitation de M.[X] soit : *au 16 septembre 2014 (date de conclusion du bail) : aucune activité *au 21 janvier 2015 (date du premier avenant) : activité partielle à 86% *au 31 Août 2015 (date du second avenant) : pleine activité La superficie des surfaces suivantes sont également non contestées : * Bois accessibles aux chevaux : 1ha 73a 02ca * Paddocks + abords carrières : 1ha 36a 93ca Le talus boisé non accessible de 1ha n'est pas pris en compte.L'expert précise que le bois peut servir de détente aux chevaux (à l'exception du grand talus inaccessible ). Concernant la méthodologie de détermination du prix de fermage, l'expert a procédé en abordant trois méthodes, à savoir : - une méthode par l'étude des arrêtés préfectoraux voisins, - une méthode par la relation avec la valeur vénale - méthode des Experts Fonciers de [Localité 5]-[Localité 18], - une méthode portant sur une comparaison avec les références du secteur. L'expert a conclu en retenant les montants de fermage suivants: *au 16 septembre 2014 : loyer annuel : 1585 € ( 132 € /mois), pour les terres uniquement (aucune activité à cette date ) *21 janvier 2015 : loyer annuel :18 920 € ( 1577 € /mois) la fonctionnalité des infrastructures étant de 86% * 31 Août 2015 : loyer annuel :22 000 € ( 1833€/mois ) toutes les infrastructures étant en activité. *S'agissant de la détermination de la valeur locative des terres nues M. [X] soutient que l'arrêté préfectoral du département des Pyrénées-Atlantiques du 17 septembre 2013, en vigueur lors de la conclusion du bail a été écarté à tort par l'expert M. [O] dès lors que les biens loués comportent 3ha 09a 95 ca de terres nues. Le preneur propose de distinguer les parcelles de terre comme suit, moyennant un loyer annuel arrondi à 367 HT : *Bois accessibles :1ha 73a 02ca,Zone 1 /cat 4 soit 190,32 € ( 110 € l'ha) *Paddocks : 1ha 36a93ca, Zone 1/cat 3 (et non cat 2 ) soit 176,64 € ( 129 € l'ha) A défaut, si la cour s'estimait insuffisamment informée, un nouvel expert agricole sera désigner afin de déterminer cette valeur agricole La SCI Celgay sollicite la fixation des loyers tels que retenus par l'expert judiciaire ;à titre subsidiaire, une nouvelle expertise ou complément d'expertise sera ordonnée. * Il est constant que les arrêtés préfectoraux des [Localité 17] en vigueur pour les périodes susvisées ne visent pas les centres équestres. L'expert [O] relevait que les arrêtés des départements voisins des [Localité 9],des [Localité 13], de [Localité 11] et du [Localité 8] disposaient d'éléments sur les centres équestres. S'agissant de la période du 16 septembre 2014 au 21 janvier 2015 (avant construction des bâtiments et en l'absence d'activité) il constatait qu'au vu de l'arrêté des [Localité 17] pour cette période,le loyer annuel, s'agissant des terres,s'élevait comme suit : * Zone 1 ([Localité 20], du [Localité 6] et du [Localité 7] )catégorie 2 retenu pour les Paddocks soit pour une surface de 1,3693 ha : 191,70€ * Zone 1 catégorie 4 pour les bois accessibles : 1,7302 ha soit 190,32 € soit au total :382,02 € /an (soit 31,83€/mois). Il observait que le même résultat était obtenu en vertu de l'arrêté préfectoral des [Localité 13]. S'agissant de l'arrêté préfectoral 2013 des [Localité 9] qui indique un barème spécifique pour les paddocks, l'expert constatait un loyer annuel de 2 738,60 € pour 13 693 m² , estimant que les paddocks étaient de catégorie 2 car ayant été aménagés par le preneur. Pour les bois, il retenait le barème des terres agricoles, en catégorie 5 en zone B soit un loyer annuel de 50,18€,soit au total 2789 € (arrondi). Après avoir procédé à l'étude des deux autres arrêtés préfectoraux voisins ([Localité 11] et [Localité 13]), l'expert a écarté les évaluations obtenues par ces arrêtés donnant des valeurs extrêmes pour ne retenir que la moyenne des loyers obtenus avec l'arrêté des [Localité 9] et celui de l'arrêté des [Localité 17] et a évalué le loyer annuel à la somme de 1585€ soit 132 € /mois pour les terres uniquement,paddok compris. Pour les périodes suivantes (du 21 janvier 2015 au 31 Août 2015 ) en fonction du taux d'activité du centre équestre, l'expert a fait une moyenne des résultats obtenus en vertu de trois méthodes de comparaison soit en vertu de l'arrêté des [Localité 9], de la méthode des experts fonciers de [Localité 5] pour les infrastructures avec application de l'arrêté préfectoral des [Localité 17] pour les terres et de la méthode des références du secteur, cette dernière ne comprenant pas de distinction entre les évaluations pour les infrastructures et le foncier. * Il est relevé que les arrêtés préfectoraux des Pyrénées-Atlantiques ont été fixés pour la polyculture en fonction de différentes zones et catégorie de terres. S'agissant de la zone 1 ([Localité 20], du [Localité 6] et du [Localité 7] ) applicable aux parcelles en cause, les exploitations sont réparties en cinq catégories définies en fonction des critères relatifs à la qualité des terres (catégorie exceptionnelle, 1ère catégorie à 4ième catégorie ).La catégorie 1 correspond à de bonnes terres profondes de vallée ou de coteaux fertiles, même en légère pente et de bonne configuration ; la catégorie 2 vise des terres mécanisables de qualité agronomique moyenne, peu caillouteuses, saines, de configuration régulière ; la troisième concerne des terres mécanisables de qualité agronomique passable, peu fertiles, caillouteuses ou de configuration irrégulière ou riveraines de bois ; enfin la quatrième se rapporte à des terres non mécanisable, pauvres ou excessivement caillouteuses, ou très humides sans possibilité de drainage ou des parcelles en forte pente. Il ne peut être constaté en l'espèce une incompatiblité totale des normes prévues par l'arrêté préfectoral des Pyrénées-Atlantiques permettant de déroger à ses dispositions pour les terres nues classées bois comme pour les terres composées de prairie, à destination des paddocks. En conséquence, s'agissant de la première période où aucune activité du centre équestre n'a été retenue mais également pour toutes les périodes concernées du bail,l'évalution doit être effectuée au vu de l'arrêté préfectoral des Pyrénées-Atlantiques applicable, soit au vu de la description des dites terres comme suit : *bois accessibles d'une superficie de 1ha73a 02ca, classés en catégorie 4 (catégorie non contestée) : 110 € * paddocks d'une superficie de 1ha36a93 ca : L'expert [O] a classé cette parcelle en catégorie 2, classement critiqué par M. [X], lequel soutient un classement en catégorie 3. Au vu des photos réalisées par l'expert révélant une surface saine et de configuration régulière de cette parcelle, du maintien de ce classement par ce dernier estimé 'cohérent', la critique du preneur sera écartée. Il sera donc retenu la valeur de fermage de 191,70 € à ce titre. Soit une valeur de fermage totale pour les terres nues de 382,02 €. Il n'y a pas lieu d'ordonner une nouvelle expertise comme sollicitée à titre subsidiaire par les parties. *S'agissant de la valeur locative des installations équestres L'expert judiciaire [O], pour les deux périodes où le centre équestre a connu une activité, a effectué des évaluations en fonction des différentes approches suivantes, notamment des arrêtés préfectoraux suivants pris en considération de l'activité de centre équestre : * en vertu de l'arrêté des [Localité 9] : 15450 € *de l'arrêté des [Localité 13]: 9 323 € *de l'arrêté de [Localité 11] : 40 966€ *de la méthode experts pour bâti : 24 660 € * des références locales, sans faire de distinction entre le foncier et le bâti : 22 800 €. Il convient avec l'expert judiciaire de constater que les calculs des loyers en application des arrêtés des [Localité 13] et de [Localité 11] parviennent à des valeurs extrêmes ; ces valeurs ont donc été à juste titre écartées par l'expert et ne doivent pas en conséquence être retenues. S'agissant des références locales, l'expert a interrogé par téléphone les centres équestres des environs (à moins de 10 kms de [Localité 15]) et a pu obtenir quatre références de centres ayant souhaité conservé l'anonymat. L'expert indique que les descriptifs et photos des centres sont consultables sur les sites internet. Force est de constater que l'expert n'a pu examiner les baux concernés, ni distinguer la valeur des loyers des batiments d'exploitation et des terres nues afférentes à ces centres équestres. Dès lors,la moyenne des loyers ainsi obtenue ne peut être retenue en l'absence de données suffisantes pouvant être analysées. L'expert a également eu recours à la méthode dite des experts fonciers de [Localité 5]-[Localité 18], proposée pour pallier l'absence par un grand nombre d'arrêtés préfectoraux de dispositions spécifiques à la détermination des loyers des installations de centres équestres.Cette méthode est légale, utilisée par les usages professionnels et par certains arrêtés préfectoraux en la matière (notamment par l'arrêté du [Localité 8] fixant un minima et maxima de la valeur vénale d'utilisation du bien, les parties devant avoir recours cependant à un expert désigné par le Tribunal). Contrairement à ce que soutient M. [X], cette méthode est parfaitement applicable à toutes les régions de France. L'expert a calculé la valeur vénale fonctionnelle en prenant en compte un taux de capitalisation de 5% adapté au type d'infrastructure en cause (relevant que l'arrêté du [Localité 8] fixe un minima et maxima entre 2,7 et 10%) et a apprécié les coefficients d'usage et d'environnement en fonction du département objet du litige, de l'environnement du centre équestre concerné et de la qualité de sa construction. En conséquence, les critiques du preneur à l'encontre de cette méthode et des calculs opérés par l'expert ne sont pas fondées. La cour dispose ainsi d'éléments suffisants pour fixer le montant des fermages en retenant la moyenne de loyers obtenus au vu de l'arrêté préfectoral des [Localité 9] et de celle dite des experts fonciers de [Localité 5]-[Localité 18],sans avoir recours à une nouvelle mesure d'expertise sollicitée à titre subsidiaire par les parties. Au vu des évaluations obtenues pour les bâtiments et infrastructures lors de la période de pleine activité soit à compter du 31 Août 2015 : *suivant l'arrêté préfectoral des [Localité 9] : 15 450 € (évaluation non critiquée par les parties) * suivant la méthode des experts fonciers pour bâtiments : 24 660 € la moyenne de loyer annuel s'élève ainsi à la somme de 20 055 € pour les bâtiments et infrastructures * En conclusion, eu égard aux différentes périodes d'activités du centre équestre, il convient de retenir la fixation du prix de fermage dû par M.[X] concernant les bâtiments, infrastructures et terres sis sur la commune d'[Localité 10] cadastrés [Cadastre 14] comme suit : * au 16 septembre 2014 (période sans aucune exploitation) : loyer de 382€/an HT soit 31,83 € /mois *au 21 janvier 2015 : (activité à 86 %) : 17 629€ HT (arrondi) /an (17 247,30€ + 382 € ) soit un loyer mensuel de 1469,10 € (arrondi) *au 31 Août 2015 : pleine activité : 20 437 €/an HT ( 20 055€ + 382 € ) soit un loyer mensuel arrondi à 1703,10 € HT. Eu égard au sort donné au litige au titre de la fixation des loyers par la cour, il n'y a pas lieu d'examiner les demandes subsidiaires des parties. Sur les demandes pécunaires de la SCI Celgay La SCI Celgay entend voir fixer sa créance à titre privilégié au passif du redressement judiciaire de M. [X] en date du 14 février 2017 à la somme de 55 251,88 € TTC comprenant les loyers impayés à compter du 16 septembre 2014 au 14 février 2017 outre la somme de 2800 € au titre du dépôt de garantie impayé. La SCI Celgay sollicite également la condamnation de M. [X] à payer la somme de 62 920,20 € TTC ( 52 433,50 HT) au titre des fermages dûs et échus à compter du mois de février 2017 jusqu'au mois de février 2023, sauf à parfaire, outre taxes et intérêts au taux légal. M. [X] et La Selarl Egide représentée par Me [N] s'opposent dans le dispositif de leurs conclusions aux demandes de la bailleresse sans émettre de motifs sur ces chefs de demande. Eu égard à l'instance en cours devant le tribunal paritaire des baux ruraux (requête en date du 2 février 2017) lors du prononcé du redressement judiciaire du 14 février 2017, et la déclaration de créance de la SI Celgay à hauteur de 56 320 € au titre des arriérés du bail à ferme, il convient de procéder à la fixation de la créance de la SCI Celgay au passif du redressement judiciaire de M. [X], à titre privilégié, au vu du montant des fermages fixés par le présent arrêt et de l'absence de contestation sur le non paiement des loyers, comme suit : * du 16 septembre 2014 au 20 janvier 2015 : 131,80 € HT (arrondi ) soit 158,15 € TTC * du 21 janvier 2015 au 30 Août 2015 : 10 822,37 € HT soit 12 986,80 €TTC (arrondi) * du 31 Août 2015 au 14 février 2017 : 29 690,50 € HT soit 35 628,60 € TTC soit une somme totale de 40 644,67 € HT, 48 773,60 € TTC outre la somme de 2800 € au titre du dépôt de garantie impayé (non contesté ), soit au total une somme de 51 573,60 € TTC. Quant aux fermages échus à compter de l'ouverture du redressement judiciaire, en l'absence de toute précision donnée par la bailleresse sur les éventuelles augmentations d'indice, et du montant du loyer mensuel fixé à 1703,10 € HT, les loyers s'élèvent comme suit : * du 15 Février 2017 au 16 octobre 2018, date de l'adoption du Plan de redressement du preneur : 34 062 HT * du 17 octobre 2018 au 31 décembre 2018 : 4 257,75 € HT * du 1er janvier 2019 au 28 février 2023 : 85 150,20 € HT soit au total une somme de loyers de 123 469,95 € HT soit 148163,94€ TTC à la date du 28 février 2023. Eu égard à la demande bien inférieure de la SCI Celgay,qui a nécessairement pris en compte les versements réalisés et non contestés par le preneur depuis l'ouverture du redressement judiciaire,(mentionnés à hauteur de 21 840 € par le jugement du 11 décembre 2018) il convient de condamner,comme sollicité, M. [X] à verser au bailleur la somme de 62 920,20 € TTC (52 433,50 € HT) due à compter du mois de février 2017 jusqu'au mois de février 2023, outre taxes et intérêts légaux à compter du présent arrêt, date de la fixation du montant des loyers. Sur les dépens et demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile Il convient de rappeler que l'instance a été diligentée à juste titre par le preneur aux fins de voir fixer le prix du fermage sur le fondement de l'article L 411-13 du code rural.Dès lors, les dépens de première instance en ce compris les frais de première expertise de M. [L] mais également ceux de la seconde expertise (M. [O]) ordonnée en appel nécessaire à la détermination du montant du fermage doivent être supportés par la SCI Celgay. Eu égard cependant au sort donné au litige en appel, les dépens d'appels devront incomber à M. [X], excepté les frais d'expertise comme ci-avant précisé. L'équité commande le rejet des demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour Vu l'arrêt de la Cour de Cassation du 7 décembre 2022, Fixe le prix du fermage du bail dû par M. [X] concernant les bâtiments, infrastructures et terres sis sur la commune d'[Localité 10] cadastrés [Cadastre 14] comme suit : * du 16 septembre 2014 au 20 janvier 2015 (période sans aucune exploitation ): loyer de 382 € /an HT soit 31,83 € /mois HT *du 21 janvier 2015 au 30 Août 2015 (activité à 86 %) : 17 629€ HT (arrondi) /an (17 247,30 € pour les bâtiments et infrastructures + 382 € pour les terres ) soit un loyer mensuel de 1469,10 € (arrondi ) HT *au 31 Août 2015 (pleine activité) : 20 437 €/an HT ( 20 055€ pour les bâtiments et infrastructures + 382 € pour les terres) soit un loyer mensuel arrondi à 1703,10 € HT Fixe la créance de la SCI Celgay au passif du redressement judiciaire de M.[U] [X], à titre privilégié, à la somme de 51 573,60 € TTC décomposée comme suit : * du 16 septembre 2014 au 20 janvier 2015 : 131,80 € HT (arrondi ) soit 158,15 € TTC * du 21 janvier 2015 au 30 Août 2015 : 10 822,37 € HT soit 12 986,80 €TTC (arrondi) * du 31 Août 2015 au 14 février 2017 : 29 690,50 € HT soit 35 628,60 € TTC * 2800 € au titre du dépôt de garantie. Condamne M. [U] [X] à payer à la SCI Celgay la somme de 69920 € TTC ( 52 433,50 € HT ) au titre des loyers dûs à compter du mois de février 2017 jusqu'au au 28 février 2023,outre taxes et intérêts légaux à compter du présent arrêt. Dit n'y avoir lieu à ordonner de nouvelle expertise et à examiner les demandes subsidiaires des parties. Déboute les parties de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne la SCI Celgay aux dépens de première instance en ce compris les frais d'expertise de M. [L] mais aussi les frais d'expertise de M.[O] ordonnés en appel. Condamne M. [U] [X] aux dépens d'appel hormis les frais d'expertise de M. [O]. LE GREFFIER LE PRESIDENT M. BUTEL C. BENEIX-BACHER