Texte intégral
Du 31 janvier 2025
5AA
SCI/DL
PPP Référés
N° RG 24/01576 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZQBY
AQUITANIS
C/
[T] [D]
- Expéditions délivrées à Avocat + dem.
- FE délivrée à AQUITANIS
Le 31/01/2025
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 janvier 2025
PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDERESSE :
AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole
[Adresse 2]
[Adresse 10]
[Localité 4]
Représenté par M. [N] (salarié) muni d’un pouvoir spécial
DEFENDERESSE :
Madame [T] [D]
[Adresse 5]
[Adresse 11]
[Localité 4]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-011284 du 10/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])
Représentée par Me Jamal BOURABAH, Avocat au Barreau de BORDEAUX
DÉBATS :
Audience publique en date du 21 Novembre 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 15 Mai 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé conclu le 25 avril 2023, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à Madame [T] [D] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Adresse 9] [Localité 1].
Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier à Madame [T] [D] le 14 décembre 2023 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. AQUITANIS lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.
Par acte du 15 mai 2024, AQUITANIS a fait assigner Madame [T] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé à l'audience du 30 août 2024 en lui demandant :
- de constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et non production d’un justificatif d’assurance;
- d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement qu’elle occupe;
- de la condamner à payer par provision la somme de 2837,27 euros au titre des loyers et charges impayés au jour de l’assignation, avec intérêts légaux ;
- de la condamner à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier terme de loyer à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef;
- de la condamner à lui payer la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.
L'affaire a été débattue à l’audience du 21 novembre 2024, après un renvoi accordé le 30 août 2024.
Lors des débats, AQUITANIS, régulièrement représenté, indique ne pas maintenir sa demande en constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut d’assurance dès lors qu’un justificatif a été produit postérieurement à l’assignation. Pour le surplus AQUITANIS maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser sa créance à la somme de 3645,05 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience et donne son accord sur l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicités en défense.
Madame [T] [D], régulièrement représentée, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement sur une période de 36 mois et de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.
Elle sollicite également que AQUITANIS soit déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et que chacune des parties conserve à sa charge ses frais et dépens.
Elle indique percevoir un revenu mensuel de 1700 euros et avoir un enfant à charge.
En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par AQUITANIS à l'audience et aux conclusions de Madame [D], soutenues oralement, pour l'exposé complet de leurs prétentions et de leurs moyens respectifs.
La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier qui a été communiqué aux parties à l’audience.
A l’issue des débats, la date du délibéré a été fixée au 31 janvier 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, tendant à constater l'extinction des baux et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.
- Sur la recevabilité de l'action :
AQUITANIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 16 mai 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 30 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.
L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.
- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.
Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.
Un commandement de payer a été signifié à Madame [D] le 14 décembre 2023, pour la somme en principal de 1846,60 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 15 février 2024.
- sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement:
L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.
Il est produit par AQUITANIS le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Madame [D] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite et intérêts de retard, la somme de 3645,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à la date du 20 novembre 2024 (mois d'octobre 2024 inclus).
Madame [D] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 3645,05 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Madame [D] apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l'arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance dès lors que le bailleur l'accepte en vue de la suspension des effets des clauses résolutoires.
Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de Madame [D] pourra être poursuivie et qu’elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 639,19 euros.
Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.
- Sur les mesures accessoires:
En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Madame [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
En revanche, sa situation économique et l'équité commandent de rejeter la demande formée par AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :
CONSTATONS à la date du 15 février 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 avril 2023 et liant l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS à Madame [T] [D], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 7]) ;
CONDAMNONS Madame [T] [D] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 3645, 05 euros, au titre de l'arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation(décompte arrêté au 20 novembre 2024, échéance d'octobre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
AUTORISONS Madame [T] [D] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 101,25 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;
DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s'imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;
PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :
- la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets ;
- le solde de la dette sera immédiatement exigible ;
- à défaut pour Madame [T] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
- Madame [T] [D] sera tenue de payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 639,19 euros, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;
REJETONS les plus amples demandes formées par l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS;
CONDAMNONS Madame [T] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
