Tribunal judiciaire, 21 août 2024. 24/00053

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [Y] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître WEILLER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/00053 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3VZC N° MINUTE : 9 JCP JUGEMENT rendu le mercredi 21 août 2024 DEMANDERESSE S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître WEILLER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P0128 DÉFENDERESSE Madame [X] [Y], demeurant [Adresse 4] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 31 mai 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 août 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier Décision du 21 août 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/00053 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3VZC EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 20/02/1979, le FOYER DU FONCTIONNAIRE ET DE LA FAMILLE, devenu IMMOBILIERE 3F, propriétaire à usage locatif d'un appartement sis [Adresse 4], a donné ce logement conventionné en location à [D] [Y]. [D] [Y] est décédé le [Date décès 1]/2022. Par acte de commissaire de justice signifié le 29/11/2023 à étude, IMMOBILIERE 3F a assigné [X] [Y] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir : constater que le bail est résilié depuis le décès de [D] [Y] ; déclarer [X] [Y] occupante sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 4] ;ordonner l’expulsion de [X] [Y] et celle de tous occupants de son chef si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;ordonner la suppression du délai de deux mois visé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner [X] [Y] à lui payer la somme de 5335,90 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 31/10/2023 inclus ; condamner [X] [Y] à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer outre les charges jusqu'au départ effectif des lieux ;condamner [X] [Y] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût de la sommation, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure. L‘affaire était appelée à l’audience du [Date décès 1]/2024 et faisait l’objet d’un renvoi avant d‘être examinée à l’audience du 31/05/2024. L’IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’assignation et actualise la dette locative à la somme de 8767,26 euros au mois d’avril 2024 inclus. [X] [Y], régulièrement avisée, ne comparait pas et n’est pas représentée. Un diagnostic social et financier était reçu par le greffe du tribunal et transmis à la demanderesse au cours de l’audience. L'affaire était mise en délibéré au 21/08/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien-fondée. Sur l’occupation sans droit ni titre et l’expulsion L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 applicable en l'espèce, dispose “Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : -au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ; -aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; -au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; -aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier." Il appartient à la personne qui se prétend bénéficiaire du transfert de bail de rapporter la preuve d'une occupation du domicile depuis au moins un an à la date du décès du locataire. La preuve de la durée de cohabitation, simple fait juridique, peut être rapportée par tout moyen. Il est désormais admis que le départ en maison de retraite d’un locataire en titre constitue un abandon de domicile au sens des dispositions de l’article 14 de la loi susvisée si ce placement est définitif et s’il a été imposé à celui qui revendique le transfert du bail. Par ailleurs il ressort de l'article 40 III de la même loi que l'article 14 est applicable aux logements faisant l'objet d'une convention sur le fondement de l'article L351-2 du code de la construction et de l'habitation « à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans ». En l'espèce, [D] [Y] étant décédé le [Date décès 1]/2022, il appartient à [X] [Y] de rapporter la preuve qu'elle vivait avec lui dans le logement litigieux à tout le moins depuis le [Date décès 1]/2021. Or, [X] [Y] ne s’est pas présentée à l’audience, ne sollicite pas le transfert du droit au bail et n’a transmis aucun justificatif de cohabitation à IMMOBILIERE 3F. IMMOBILIERE 3F a fait délivrer à [X] [Y] une sommation d’avoir à quitter les lieux le 09/06/2023 restée infructueuse. Le bail s'est ainsi trouvé résilié par l'effet du décès du locataire le [Date décès 1]/2022 à minuit, soit le [Numéro identifiant 2]2022. [X] [Y], qui s'est maintenue dans les lieux, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du logement litigieux et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7. Le délai prévu au ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l’espèce, [X] [Y] n’est pas entrée dans les lieux par voie de fait, manœuvres, menaces ou contraintes mais en vertu du contrat de bail dont bénéficiait [D] [Y]. Par ailleurs, IMMOBILIERE 3F ne démontre pas d’un comportement grave et répété pouvant constituer de la mauvaise foi de la part de [X] [Y]. La demande sera rejetée. Sur l'indemnité d'occupation L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. Afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de dire que [X] [Y] est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation, à compter du [Date décès 1]/2022 minuit, soit du [Numéro identifiant 2]2022 et jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion ou de reprise. Il convient de fixer le montant de cette indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et ce jusqu'à la libération effective des lieux. Sur le paiement de la dette locative Selon l’article 805 alinéa 1 du code civil, l'héritier qui renonce est censé n'avoir jamais été héritier. IMMOBILIERE 3F sollicite la condamnation de [X] [Y] au paiement de la dette locative constituée depuis le 30/11/2022, soit postérieurement au décès du locataire [D] [Y]. Il n’y a donc pas lieu de rechercher si [X] [Y] est débitrice en sa qualité d’ayant droit, la dette s’étant constituée entièrement au cours de son occupation sans droit ni titre. Selon le décompte produit arrêté au 22/05/2024, [X] [Y] est redevable de la somme de 8767,26 euros au tire des indemnités d’occupation échues impayées, mois d’avril 2024 inclus. [X] [Y] sera ainsi condamnée au paiement de cette somme, qui portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision. Sur les demandes accessoires [X] [Y] qui succombe, supportera les dépens de l'instance, en ce compris le coût de la sommation d’avoir à quitter les lieux du 09/06/2023 et de l’assignation. [X] [Y] sera condamnée à régler la somme de 300 euros à IMMOBILIERE 3F en application de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS; La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la résiliation de plein droit du bail conclu entre IMMOBILIERE 3F et [D] [Y] sur les lieux sis [Adresse 4], à compter du [Date décès 1]/2022, date du décès de [D] [Y] ; DECLARE en conséquence [X] [Y] occupante sans droit ni titre dudit logement ; DIT qu'à défaut de départ de [X] [Y] des lieux à compter de la signification de la présente décision, IMMOBILIERE 3F pourra procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux ; REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ; CONDAMNE [X] [Y] à payer à IMMOBILIERE 3F une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, à compter du [Numéro identifiant 2]2022 et jusqu'au jour de la libération effective des lieux constituée par remise des clefs ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise ; CONDAMNE [X] [Y] à payer à IMMOBILIERE 3F la somme de 8767,26 euros, correspondant aux indemnités d’occupation échues à compter du [Numéro identifiant 2]2022 selon décompte arrêté au 22/05/2024, échéance d’avril 2024 incluse ; CONDAMNE [X] [Y] à payer à IMMOBILIERE 3F la somme 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE [X] [Y] aux dépens de l'instance en ce compris le coût de la sommation d’avoir à quitter les lieux du 09/06/2023 et de l’assignation ; REJETTE toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. La greffière La juge des contentieux de la protection