Tribunal judiciaire, 27 août 2024. 24/02994

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY Immeuble l'Européen - Hall A [Adresse 3] 4ème étage [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 24/02994 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDI3 Minute : 24/00957 Madame [S] [A] Représentant : Me Nicolas CHEWTCHOUK, avocat au barreau de Paris, vestiaire : E0851 C/ Monsieur [Y]-[M] [Z] Monsieur [H]-[T] [I] Madame [X] [L] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me CHEWTCHOUK Nicolas Copie délivrée à : M. [Z] [Y]-[M] M. [I] [H]-[T] Mme [L] [X] Le AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 Août 2024; par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, greffier ; Après débats à l'audience publique du 06 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Odile DULAC, greffier audiencier; ENTRE DEMANDEUR : Madame [S] [A], demeurant [Adresse 4] - 02862 ETATS UNIS représentée par Maître Nicolas CHEWTCHOUK, avocat au barreau de Paris D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Monsieur [Y]-[M] [Z], demeurant [Adresse 5] non comparant, ni représenté Monsieur [H]-[T] [I], demeurant [Adresse 5] non comparant, ni représenté Madame [X] [L], demeurant [Adresse 7] non comparante, ni représentée D'AUTRE PART FAITS ET PROCÉDURE Par assignation signifiée en l’étude du commissaire de justice le 5 mars 2024 s’agissant de Madame [Y]-[M] [Z], convertie en procès-verbal de recherches infructueuses s’agissant de Monsieur [H]-[T] [I] et convertie en procès-verbal de recherches infructueuses du 6 mars 2024 s’agissant de Madame [X] [L], Madame [S] [A] les a fait citer devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal lui demandant: -de constater et, subsidiairement, de prononcer la résiliation du bail -d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] et Monsieur [I] et de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique -d’autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meubles ou local au choix du requérant aux frais, risques et périls des défendeurs -de condamner solidairement Madame [Z], Monsieur [I] et Madame [L] à lui payer la somme de 4 313,75 euros, au titre des loyers impayés au mois de janvier 2024 et de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel actualisé plus charges et taxes jusqu’à la libération effective des lieux -de condamner solidairement Madame [Z], Monsieur [I] et Madame [L] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens y compris les frais de commandement A l’appui, elle expose que, selon bail du 12 mai 2021, elle donné en location à Madame [Z] et Monsieur [I] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 9] et que Madame [L] s’est portée caution solidaire; qu’un commandement visant la clause résolutoire a été signifié le 10 novembre 2023 et dénoncé à la caution le 7 février 2024; que ce commandement est resté sans effets plus de six semaines de sorte que la clause résolutoire est acquise. Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 6 mars 2024. A l’audience du 6 mai 2024, Madame [A] précise que la dette locative dont elle demande paiement est de 8 351,75 euros, terme de mai 2024 inclus et maintient ses demandes initiales pour le surplus. Madame [Z], Monsieur [I] et Madame [L] ne comparaissent pas.. MOTIFS Selon l’article 472 du code de procédure civile lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée; Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée par le commissaire de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ; L’assignation des 5 et 6 mars 2024 a été régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l’audience; La demande est donc recevable ; En l’espèce, par contrat du des 12 et 21 mai 2021, Madame [A] a donné en location à Madame [Z] et Monsieur [I] un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 9], à compter du 12 mai 2021, moyennant le paiement d’avance le 1er jour du mois d’un loyer de 900 euros et d’une provision sur charge de 130 euros; Par procès-verbal de signification en l’étude du commissaire de justice du 10 novembre 2023, Madame [A] à fait commandement à Madame [Z] et Monsieur [I] de lui payer la somme de 3 660,25 euros au titre des loyers et charges impayés au 25 octobre 2023; Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites; Selon l’article 2 du code civil, “la loi ne dispose que pour l’avenir; elle n’a point d’effet rétroactif”; Il en résulte que les contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle demeurent régis par celle en vigueur au jour de leur conclusion; Si, dans le silence de la loi, le juge peut déclarer la loi d’application immédiate aux effets à venir d’un contrat en cours lorsqu’elle revêt un caractère d’ordre public, il doit être considéré, en matière d’ordre public de protection, que la loi nouvelle d’ordre public ne peut s’appliquer immédiatement aux contrats en cours que dans la mesure où elle protège les intérêts de la partie protégée; La loi du 6 juillet 1989, en ce qu’elle pose en principe (article 1er) que le droit au logement est un droit fondamental, relève d’un ordre public de protection du locataire; Dès lors le nouveau délai de six semaines résultant de la loi du 27 juillet 2023 imparti au locataire pour apurer sa dette après délivrance du commandement de payer, nonobstant le caractère d’ordre public de ces dispositions, ne peut avoir vocation à s’appliquer lorsque le bail prévoit un délai de deux mois, en ce que la réduction du délai n’a ni pour objet, ni pour effet de préserver les droits du locataire; En l’espèce, le bail en cause contient une clause de résiliation de plein droit “à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges locatives ou en cas de non-versement du dépôt de garantie ” ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer ; Le commandement du 10 novembre 2023 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme; Néanmoins, bien qu’il vise un délai de six semaines, il ne peut produire effet avant l’expiration du délai de deux mois prévu au bail, étant observé au surplus qu’il reproduit la clause résolutoire du bail, de sorte que la contradiction, qui plus est sans aucune explicitation, entre le délai mentionné et la reproduction d’une clause stipulant un délai de deux mois doit nécessairement s’interpréter en faveur du locataire; Il ressort des décomptes produits qu’il est resté sans effet plus de deux mois ; Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail; Madame [Z] et Monsieur [I] pourront, à défaut de libérer les lieux volontairement, en être expulsés dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution; Le sort des meubles étant expressément prévu par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives à l’expulsion, il n’est nul besoin d’une décision spécifique sur ce point; L’occupation sans droit ni titre cause au propriétaire un préjudice résultant de l’indisponibilité des lieux, qui sera réparé par l’octroi d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dûment justifiées; Il n’est pas justifié de la régularisation des charges; Le bail en cause stipule une clause de solidarité entre locataires; L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire a l’obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus et selon son article 24, le juge peut même d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative; Il ressort du décompte établi depuis l’entée dans les lieux que la somme de 65 euros a été appelé au titre des frais de rédaction d’acte et celle de 8,25 euros au titre de frais d’impayé bancaire, qui ne constituent pas des éléments de la dette locative Déduction faite de cette somme, il est dû au titre des loyers, provisions sur charges e t indemnité d’occupation, terme d’avril 2024 inclus, la somme de 7 194 euros ( 7 267,25 - 8,25 - 65); Il résulte des dispositions combinées des articles 1174 et 1175 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés que l’acte de cautionnement établi sous seing privé (sauf s'il était passé par une personne pour les besoins de sa profession) ne pouvait faire l’objet d’une signature électronique; En l’espèce, l’”engagement de caution solidaire” produit mentionne qu’il a été signé électroniquement le 12/05/2021 par [X] [L]; Il est donc nul et ne peut produire aucun effet; En conséquence, les demandes formées à l’encontre de Madame [L] seront rejetées; Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [A], les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance; Madame [Z] et Monsieur [I] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Ils seront tenus in solidum aux dépens, y compris le coût du commandement de payer et à l’exception des dépens afférents aux actes de procédure et d’exécution relatifs à Madame [L] qui resteront à la charge de Madame [A] l’acte de cautionnement étant nul; PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection de Bobigny, statuant par jugement public mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire, en premier ressort; Dit que l’acte de cautionnement du 12 mai 2021 est nul; Rejette la totalité des demandes formées à l’encontre de Madame [X] [L]; Constate la résiliation du bail intervenu le 12 mai 2021 entre, d’une part Madame [S] [A] et, d’autre part, Madame [Y]-[M] [Z] et Monsieur [H]-[T] [I] ayant pour objet un logement situé [Adresse 5] à [Localité 9] ; Dit qu’à défaut de libération volontaire des lieux, Madame [Y]-[M] [Z] et Monsieur [H]-[T] [I] pourront en être expulsés dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution; Condamne solidairement Madame [Y]-[M] [Z] et Monsieur [H]-[T] [I] à payer à Madame [S] [A] la somme totale de 7 194 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnité d’occupation et, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, in solidum une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant contractuel du loyer, qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi, et des charges dûment justifiées; Condamne in solidum Madame [Y]-[M] [Z] et Monsieur [H]-[T] [I] à payer à [K] e [S] [A] la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile; Rejette le surplus des demandes; Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit; Condamne in solidum Madame [Y]-[M] [Z] et Monsieur [H]-[T] [I] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer et à l’exception des dépens afférents aux actes de procédure et d’exécution relatifs à Madame [L] qui resteront à la charge de Madame [A] ; Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ; Le présent jugement a été signé à la minute par le Juge et le Greffier. Le Greffier, Le Juge,