Tribunal judiciaire, 22 novembre 2024. 24/00603

Du 22 novembre 2024 5AA SCI/FH PPP Référés N° RG 24/00603 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZDI5 [H] [R] [O] [I] C/ [N] [P] - Expéditions délivrées à Me Anaïs PERIER - FE délivrée à Me Myriam SEBBAN Le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 3] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 novembre 2024 PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE, GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT, DEMANDEUR : Monsieur [H] [R] [O] [I] né le 20 Août 1965 à [Localité 11] [Adresse 2] [Localité 7] Représenté par Maître Myriam SEBBAN, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL MYRIAM SEBBAN AVOCAT DEFENDERESSE : Madame [N] [P] née le 25 Mai 1978 à [Localité 13] (BULGARIE) [Adresse 6] [Adresse 12] [Adresse 4] [Adresse 8] [Localité 5] Représentée par Me Anaïs PERIER, Avocat au barreau de BORDEAUX DÉBATS : Audience publique en date du 20 Septembre 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 04 Mars 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: Contradictoire et en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par actes sous seing privé en date du 16 octobre 2015 et à effet au 06 novembre 2015, Monsieur [H] [I] a donné à bail à Madame [N] [P] un logement sis [Adresse 15] à [Localité 10] moyennant un loyer mensuel de 624 euros. Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2023, Monsieur [H] [I] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2.332,08 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des baux. Par exploit de commissaire de justice du 04 mars 2024, Monsieur [H] [I] a assigné Madame [N] [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 24 mai 2024 aux fins de voir : Constater le jeu de la clause résolutoire du bail,A titre subsidiaire prononcer la résolution, Ordonner l’expulsion des lieux de Madame [N] [P], ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, La condamner à la somme de 2.557,18 euros à titre provisionnel outre intérêt de droit à compter de l’assignation, ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle, fixée provisoirement, équivalente au montant actuel du loyer et des charges jusqu'au départ effectif des lieux, La condamner à la somme de 700,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,La condamner aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers et les frais de signification de la décision à intervenir, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile. A l'audience du 24 mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 26 juillet 2024 mais a fait l’objet d’une réouverture des débats aux fins de vérifier que la dette a été soldée des suites de plusieurs règlements effectués par la locataire. L’affaire a été appelée à l’audience du 20 septembre 2024. A l’audience du 20 septembre 2024, Monsieur [H] [I], représenté par son Conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 3.255,03 euros au jour de l’audience (échéance du mois de septembre incluse) et confirme les termes de sa demande initiale. Il précise que si le mois de septembre a été entièrement réglé il existe toutefois un arriéré de loyer. En défense, Madame [N] [P], représentée par son Conseil, expose qu’elle conteste le montant de la dette sollicitée et qu’il ne lui resterait à devoir, selon elle, que la somme de 1.500 euros. A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 22 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 06 mars 2023, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 24 mai 2024. Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 21 décembre 2023. L'action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière. Sur la résiliation des contrats de bail et l'expulsion L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, le bail relatif au logement conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement (article VIII). Monsieur [H] [I] a fait signifier à Madame [N] [P] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.332,08 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 19 décembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 7 de la même loi. La locataire n’ayant pas, dans les délais légaux réglé les causes dudit commandement à compter de la délivrance du commandement du 27 mars 2024, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 09 mai 2024, en application des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports. En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation des baux acquise depuis le 09 mai 2024. Dès lors Madame [N] [P] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 09 mai 2024, ce qui constitue pour Monsieur [H] [I] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation des baux. Sur la provision et les indemnités d'occupation En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [H] [I] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3.255,03 euros à la date du 02 septembre 2024 (échéance du mois de septembre incluse). En l’espèce Madame [N] [P] conteste le montant de la dette sollicitée en exposant qu’elle ne resterait à devoir que la somme de 1.500 euros au titre de l’arriéré locatif. Au soutien de ses prétentions elle produit un décompte de la société GROUPE D.S GESTION duquel il ressort qu’elle a versé la somme totale de 6.390 euros. Il ressort de l’étude du décompte fourni par le bailleur que ces sommes ont bien été prises en compte dans le cadre du décompte définitif comme suit : - un versement de 1.000 euros le 24 avril 2024  - un versement de 1.400 euros le 15 février 2024 - un versement de 3.990 euros le 04 juillet 2024 (correspondant aux versements de 790 euros, 900 euros, 2.000 euros et 300 euros) Dès lors l’ensemble des versements dont justifie la locataire est pris en considération dans le décompte du bailleur. Il est dès lors utile de relever que la locataire ne verse aucune autre pièce permettant de démontrer qu’elle ne resterait à devoir que la somme de 1.500 euros et ce alors que la réouverture des débats avait été ordonnée et qu’elle a donc pu bénéficier d’un délai suffisant pour produire toutes les pièces qu’elle aurait pu juger utile au soutien de ses prétentions de sorte qu’elle ne peut se prévaloir d’aucune contestation sérieuse. Madame [N] [P] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3.255,03 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 09 septembre 2024 – échéance du mois de septembre incluse. Elle sera, en outre, condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux. S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [N] [P]. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de la condamner à verser à Monsieur [H] [I] la somme de 700 euros. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence : CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 09 mai 2024 ; CONDAMNONS Madame [N] [P] à quitter les lieux loués situés [Adresse 14] et [Adresse 16] à [Adresse 9] [Localité 1] ; AUTORISONS, à défaut pour Madame [N] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; CONDAMNONS Madame [N] [P] à payer à Monsieur [H] [I] la somme de 3.255,03 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 20 septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; CONDAMNONS Madame [N] [P] à payer à la Monsieur [H] [I], à compter du 1er octobre 2024 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Madame [N] [P] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ; CONDAMNONS Madame [N] [P] à payer à Monsieur [H] [I] une indemnité de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION