Tribunal judiciaire, 07 février 2024. 23/09696

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/09696 N° Portalis 352J-W-B7H-C2PMH N° MINUTE : 1 Assignation du : 18 Juillet 2023 Jugement avant dire droit Expert : [V] [B][1] [1] [Adresse 2] [Localité 6] JUGEMENT rendu le 07 Février 2024 DEMANDERESSE S.A.S. HAIR OF THE DOG [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Catherine FAVAT, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C1806 DEFENDERESSE Madame [J] [N] veuve [F] [Adresse 4] [Localité 7] représentée par Maître Cédric-David LAHMI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0304 COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale LADOIRE-SECK, Vice-Présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière DEBATS A l’audience du 06 Décembre 2023 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCÉDURE Par acte notarié du 12 novembre 2013, Monsieur [Z] [F], aux droits duquel se trouve Madame [J] [N] épouse [F], a donné à bail commercial à la société HAIR OF THE DOG les locaux dont il était propriétaire, situés [Adresse 3] à [Localité 5] pour une durée de neuf années entières et consécutives ayant commencé à courir le 12 novembre 2013 pour se terminer le 11 novembre 2022, moyennant un loyer annuel en principal de 108.000 euros hors charges payable d'avance chaque mois par termes égaux. Les locaux loués sont à destination de restauration, bar et vente à emporter, à l'exclusion de toute autre, même temporairement. Par acte d'huissier du 20 juin 2020, la SAS HAIR OF THE DOG a notifié à Madame [J] [N] une demande de renouvellement du bail à effet au 12 novembre 2022. Madame [J] [N] a implicitement accepté le renouvellement du bail commercial au profit de la SAS HAIR OF THE DOG en application des dispositions de l'article L.145-10 du code de commerce. Le principe du renouvellement est donc réputé acquis. Par mémoire en demande notifié à Madame [J] [N] le 26 avril 2023, la SAS HAIR OF THE DOG sollicite que le loyer du bail en renouvellement soit fixé à compter du 12 novembre 2022 à la valeur locative, soit à la somme annuelle en principal de 45.000 euros, hors taxe et hors charge. Par acte d'huissier du 18 juillet 2023, la SAS HAIR OF THE DOG a assigné Madame [J] [N] aux fins de : "A titre principal JUGER que le loyer de renouvellement dû par la SAS Hair Of The Dog à Madame [J] [F], au 12 novembre 2022, sera fixé à la valeur locative. En conséquence, FIXER le loyer du renouvellement à un montant annuel de 45.000 € hors taxes et hors charges. JUGER que le remboursement du trop-versé des loyers portera intérêts au taux légal à compter de chaque date d'exigibilité, à partir de la notification du mémoire préalable en fixation du loyer de renouvellement, soit à compter du 10 novembre 2021, conformément aux dispositions de l'article 13431 du Code civil, outre le bénéfice de l'anatocisme prévu à l'article 1342-2 du même code. CONDAMNER Madame [J] [F] à payer à la SAS Hair Of The Dog la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER Madame [J] [F] aux entiers dépens de l'instance, A titre subsidiaire DESIGNER tel expert qu'il plaira au Président, avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative, telle qu'elle résulte, à la date considérée, des éléments énoncés par les articles L,145-33 et L,145-34, ainsi que les articles R. 145-3 à R,145-8 du Code de Commerce, JUGER que la société Hair Of The Dog fera l'avance des dépens, incluant le coût de l'expertise, dont le sort sera tranché par le jugement à intervenir . " Par un mémoire en réponse, Madame [J] [N] demande au juge des loyers commerciaux de : "- Juger que le loyer du bail renouvelé à effet du 12 novembre 2022 sera fixé à la valeur locative. En conséquence et à titre principal, - Fixer le loyer du renouvellement à un montant annuel de 150.000 euros hors taxes et hors charges, - Condamner la Société HAIR OF THE DOG au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens, A titre subsidiaire, - Désigner tel expert qu'il plaira au Juge des Loyers, avec pour mission de donner son avis sur le déplafonnement et de donner son avis sur la valeur locative des lieux loués au 12 novembre 2022. - Dans ce cas, juger que le loyer provisionnel sera applicable depuis la date du renouvellement jusqu'à la fixation définitive, - Ordonner la fixation pendant toute la durée de la procédure le loyer provisionnel au montant du dernier loyer en cours, soit à la somme de 120.339,00 €/an/HT/HC. - Réserver les entiers frais et dépens." Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer aux dernières conclusions des parties, en application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. L'affaire a été plaidée à l'audience du 6 décembre 2023 et mise en délibéré au 7 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 12 novembre 2022, mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé. En application de l'article L.145-33 du code de commerce, il peut être dérogé au plafonnement du loyer, lors des renouvellements, en cas de modification notable de l'un des élément suivants : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives entre les parties, les facteurs locaux de commercialité, ou lorsque la durée contractuelle du bail est supérieure à 9 ans. Aux termes de l'article L.145-34 du même code, A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33 , le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En l'état des moyens exposés, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat. Dès lors, il est nécessaire de recourir à une mesure d'expertise demandée par les deux parties. Il convient de fixer pendant la durée de l'instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, en application des dispositions de l'article L 145-57 du code de commerce. Il sera rappelé l'exécution provisoire de droit. Il convient de réserver les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate, par l'effet de la demande de renouvellement délivré le 20 juin 2022 par la SAS HAIR OF THE DOG à Madame [J] [N] le principe du renouvellement du bail concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5] à compter du 12 novembre 2022, Ordonne une mesure d'expertise et désigne en qualité d'expert : [V] [B] [Adresse 2] [XXXXXXXX01] - [Courriel 9] avec mission de : * convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, * se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * visiter les locaux litigieux situés [Adresse 3] à [Localité 5] et de les décrire, * entendre les parties en leurs dires et explications, * procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, * procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, et notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité, * rechercher la valeur locative des lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 5], au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce, * donner son avis sur le montant du loyer plafonné à la date du 12 novembre 2022, suivant les indices applicables en précisant les termes et modalités de calcul, * rendre compte du tout et donner son avis motivé, * dresser un rapport de ses constatations et conclusions, Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 07 décembre 2024, Fixe à la somme de 3.500 (trois mille cinq cent) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SAS HAIR OF THE DOG à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 8]) jusqu'au 06 mars 2024, avec une copie de la présente décision, Dit que l'affaire sera rappelée le 03 avril 2024 à 09H30 pour vérification du versement de la consignation, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise, Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, Rappelle que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Fait et jugé à PARIS, le 07 février 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE M. PLURIEL P. LADOIRE-SECK